2025年謹賀新年

こんにちは。

不動産鑑定士の福井將之です。

早いもので、2025年もはや10日が過ぎました。

今年もよろしくお願い致します。

　昨年末、経済についての本を読んでいて、資本主義はいづれ中間層がいなくなって富裕層と貧困層に分離するというようなことが書いてあって、現在の日本の状況或いは世界の情勢を俯瞰して正にその通りだなあと妙に納得させられました。マルクスってすごいなあとあらためて考えさせられました。

　昨年は世界各国で与党が野党に選挙で負けるということが起こりました。これも、貧富の差が激しくなって中間層が少なくなり、そのせいで不満のマグマが噴き出たのだと思います。

　日本国内一つみても、海外事情や円安などによって物価が上昇し生活が徐々に苦しくなってきているような気がします。

　日銀の異次元緩和は当初2年で2％の物価安定目標のもとはじめたものでしたが、2年たっても3年たっても物価目標は達成せず10年以上も継続し市場に円をばらまき続け円安原因のひとつとなりました。その結果、中間層は少なくなり貧富の差が大きくなりました。現在の国内状況を総合的に見てアベノミクスも異次元緩和も失敗だったのです。

さて、今年も変化が激しい年になりそうです。

皆様にとって福と幸が多い一年になりますように！

相続対策：利回りの落とし穴

こんにちは。

不動産鑑定士の福井將之です。

ある程度の遊休土地を所有していると、ある日突然、

ピンポ－ンと不動産業者が訪問してきます。

「この土地にアパ－トを建てると相続対策になりますよ」

相続税が安くなるという甘い言葉、セールスト－ク。

誰でも、税金が安くなる、と聞くと前のめりになるものです。

それは仕方ありません。

確かに、大まかに言っても、

土地は時価の80％、建物は時価の50％～70％ぐらいの評価にな

りますから相続税は下がります。

それに加えて、アパ－トを建てることによって、土地は貸家建付

地として減額されます。

そして、この時のもうひとつのセールスト－クはアパ－トの利回

りです。

たとえば、建物（アパ－ト）の建設費が1億円で、そのアパ－ト

での満室時の総収入が500万円とします。

500万円÷1億円＝５％

「利回りが５％ですよ、銀行の預金金利は1％もいかないのにいいですよね、

建物代金を金融機関から借りても金利2％だから十分返済できます」

さて、ここに2つの落とし穴があります。

まず1つ目は、500万円は総収入であって費用が考慮されていません。

総費用を総収入の20％と想定すると純収益は400万円です。

すると、純利回りは4％です。

2つ目は、この利回りには土地代が入っていません。

土地代を1億円とすると、土地建物合わせての純利回りは、

400万円÷2億円＝2%

結局、相続税対策でアパ－トを建てると、純利回り2％

（満室時）の収益物件となります。東京でもどんなに高くても2％はいかないでしょう。

もし、相続対策でアパ－トを建設した後、急にお金が必要に

なって、売却しようとしても、純利回り2％では売れず、市場で

は最低でも純利回り4％が必要となれば、土地建物の売却価格は

は1億円となり、もともとの土地建物価格の2億円を基準にすれ

ば1億円の損失となってしまいます。

税金を安くするつもりが逆に高くついてしまう場合もあります。

いかがでしょうか？

相続対策はよく考えてから行いましょう！

富士山は芸術！

こんにちは。

不動産鑑定士の福井將之です。

　今年の目標の一つは富士山の頂上に立つことでした。登山はいままで全くしたことがなかったので、昨年から低山よりスタ－トして数回登山をして少しづつ体を慣らし最後は中央アルプスに登り、これで準備完了。1週間後に富士山への挑戦でした。

　でも、はっきり言って不安でしたね。トレ－ニングで登った中央アルプスでも大変だったのに、もっと高い富士山なんかに登れるのかなあという気持ちでいっぱいだったからです。

　しかし今年の目標は富士山。

　いよいよ登る当日がやってきました。富士山ツア－での登山開始です。

　最初の5合目6合目はなんとか大丈夫でしたが、7合目から徐々に足にきてしんどくなり、8合目からはゴツゴツ岩がでてきて体中に疲れが充満してきました。そうこうしている間になんとか8合目宿泊所の山小屋に到着しました。時間は夜10時頃。そこで夕食をとり仮眠して明日の午前2時頃出発予定。

　山小屋では一睡もできませんでした。横の人とはカーテンのようなもので仕切られているだけですから、寝息やいびきが聞こえてきてとても眠れません。さらに体が疲れきっていて痛くて睡眠どころじゃなかったです。

　それでも翌朝午前1時30分に起きて頂上に向けて出発。

　頂上までの登山道は渋滞でした。でもヘトヘトになりながら、ようやく頂上に足を踏み入れました。

　　

　やったあ―！富士山の頂上に立った！

　ありがとうございます。

　富士山の頂上は神々しくて素晴らしかった。

　自然に勝る芸術はなし！

やっぱりね、今年も最下位か？

こんにちは。

不動産鑑定士の福井將之です。

　昨年、「企業は人なり」というテーマでブログを書いたのですが、要約すれば、企業は人なり-その人とは一社員ではなく、社長や経営者などトップのことだ、という内容です。

　そして次のようなことを最後に記しました。

―企業は人なり―

「そう考えていましたら、ふと、あるプロ野球チームの監督さんのコメントを思い出しました。

来季は我々スタッフも変わるから、選手も変わってもらわないといけない、そんなことを言っていました。

選手を変わらせるのは、監督、あなたですよ。

こんな考えでは、来期も最下位かな。」

　やっぱり今期も最下位か最下位前が濃厚になってきました。

　監督としての素養がないんです。本当にがっかりです。

　1軍2軍を含めた選手の起用方法などを見ていたらわかります。

　企業などの集団や組織はやっぱりトップで決まりますね。

　不祥事を起こした企業のトップの顔が思い浮かびます。

　ひょっとして来期も監督続投させるのかなあ？

　そうなったらまたいい選手がつぶされるなあ。

「能登」で考えたこと

こんにちは。

不動産鑑定士の福井將之です。

　今年の5月以降数回にわたり、不動産鑑定士として能登支援活動に参加させていただき、8月、収束に向かいつつあるということでようやく支援活動も一区切りとなりました。

でも、能登の復旧はまだまだです。それこそ牛歩のごとく日々が進んでいるという状況です。

　日本は地震大国です、しかも昨今は豪雨被害、台風被害等による家屋崩壊、土砂崩れ、外水氾濫、内水氾濫が毎年のように全国で起こっています。

　能登半島の現状を目の当たりにして、能登半島の復旧はどうしてこんなに遅いのか？1月1日に地震が起こってからはや8ヶ月なのに、そんなことを考えたりしました。

　自然災害はいつ起こるかわかりません。しかも毎年日本列島のどこかで被害に見舞われています。そんなときに迅速に復旧させる万全の体制を整えていなければいけないのではないか？と想念しました。

　そしてそれを誰が行うか？それはやはり国政なんです。

　しかし、その体制は整備されていません。それはそうです、裏金疑惑、議員秘書給与詐欺、不倫等にいそがしい人たちではできません。「国民の生活第一」という理念が欠如しているのですから。

　今回の各党の代表選挙で各候補の方針等を聞いていても、ほとんどの人がこの「自然災害」についてあまりふれていません。国会議員は能登半島を視察しているのでしょうか。憲法改正や党の改革などの前に、早急に自然災害にそなえるための体制づくりに取り組んでいただきたいです。

　能登半島の現況に接してそんなことを思いました。

　能登半島の人・風景・海は本当に素晴らしいです。

　能登半島の一日も早い復旧・復興を願っています。