不動産鑑定士の福井です。
先日、法人のお客様と打ち合わせをしていて
ふと思ったことがあります。
その法人さんの役員の方がおっしゃるのには、
長年にわたって会社の業績を上げてきたが、
その業績アップの要因は、そこで働く人たちの
技術力を向上させて効率を上げてきたからという
ことでした。
そして、最後に「企業は人なり」ですよとおっしゃ
ていました。
役員さんがいう人とは、社員さんのことです。
社員さんがスキルアップして優秀になり
業績が上がったからだということです。
しかし、私が考える企業の「人」とは、
経営者をはじめとした役員だと思うのです。
人が働きやすくて向上意欲をだしやすい場を
つくったから、社員さんそれぞれのスキルアップ
が実現できたと思います。
そう考えていましたら、ふと、あるプロ野球チーム
の監督さんのコメントを思い出しました。
来季は我々スタッフも変わるから、選手も変わってもら
わないといけない、そんなことを言っていました。
選手を変わらせるのは、監督、あなたですよ。
こんな考えでは、来期も最下位かな。
こんにちは、不動産鑑定士の福井將之です。
約30年前の話になります。
私は、鑑定士２次試験合格後、鑑定の実務経験を得るためにある鑑定事務所に就職しました。
その事務所では、ほぼ100％が公共関係の鑑定の仕事だったのですが、その中の一つの業務として、公共用地買収のための、複数土地の評価の仕事がありました。
複数土地の評価ですので、１件当たりの報酬単価は高額の案件となり、依頼先が公共団体ですので、競争入札となります。
そこで私が目の当たりにしたのは、まさしく談合でした。
入札指名を何回もらったかでポイントを決めて、最高ポイントの業者が落札額を決めて、他の業者に根回しして落札するという仕組みでした。
その時は、本当にショックでした。
折しも、時代はバブルがはじけて間もないころで、TVでは、借金を返済できない会社の3人の社長が、仕事仲間なのでしょうか、3人でお酒とつまみを食べて、そのあと同じホテルのそれぞれの部屋で首を吊って同時に自殺したというニュースが流れるほど、バブル崩壊の余波が収まらず、日本経済はどん底の時代でした。
そんな時に、ぬくぬくと談合して、税金をむしりとっていく人たちがいるということに、大きなギャップを覚えたものです。
しかも、その人たちは、協会の役員を務めるほどの人たちだったことにも二重で失望しました。
私が公共関係の仕事をしなくなった一因もそこにあるかもしれません。
しかし、あれからもう30年近く過ぎました。
今はもう、談合はなくなっていると信じたいものです。
こんにちは。
不動産鑑定士の福井將之です。
いやあ、昨日の相続税に対する最高裁判決はびっくりしましたね。
通常通り、相続税路線価等に基づく資産評価を行い、
相続税が0円だった相続人の方々に、市場価格と比べて
資産評価が低すぎるとして追徴課税を課した国税側処分の
妥当性が争われた訴訟の上告審で、最高裁は国税側処分は「適法」と判決を下しました。
路線価と市場価格の乖離を考えて、相続対策のため土地を買う人は結構いますから、もう買ってしまった人やこれから購入しようと思っていた人は寝耳に水でしょうね。
税の公平性から判断すると至極もっともな判決だと思うのですが、でも一抹のひっかかりがありますね。
そもそも路線価は概ね市場価格の80％で設定されていますので、この時点で、土地は、単純に市場価格より20％安く資産評価できるわけです。
また、建物は一般的に固定資産税評価額で評価するのですが、市場価格の50％から70％ぐらいになると思います。
結果、土地建物の総額で市場価格の60％から70％ぐらいになります。
そこまでは許容範囲だということなんでしょう。
しかし今回、国税側が独自で鑑定した市場価格は、通常通りの路線価等評価の約26％ぐらいとなっています。
これはいくらなんでも安すぎるでしょう、ということで追徴課税したと思うんです。
では、なぜそんなに開差ができたのか？
そこが一番問題です。
考えられる理由は2つあると思います。
一つ目は、路線価（土地価格）と固定資産税評価額（建物価格）が市場価格よりも大幅に低かったということです。
特に路線価が市場価格に追い付かず低すぎる地域はあります。（逆に高すぎる地域もありますが）
これを是正する必要があります。
でも、路線価をいきなり2倍、3倍に上げることはできませんので結構難しいです。
二つ目は、相続財産の不動産が賃貸マンション1棟の場合、路線価等で評価した額と市場価格は開差が大きくなりやすいので、それが原因の可能性があります。
相続人側は、それが相続対策とはいえ、ルールにのっとって資産評価しています。
ですから、今後、上記2点を解消できるような、何らかの新しいルールをつくっていただきたいと
思いますね。
不動産鑑定士の福井將之です。
新年早々、やりきれない事件が起きました。
共通テストの試験会場に向かう受験生を刺傷するなんて
思いもよらないことです。
犯人は愛知県の高校2年生ということで、私の住む地方の
高校生ということで二重に衝撃を受けました。
成績が振るわなくて医者になれないことを思い悩んでの
犯行だということです。
教育というのは、受験だけじゃないと思うのですが、
あらためて考えさせられてしまいます。
昨今の事件は、他の事件も含めて、なにか短絡的で、自分を
上手く表現できなくて犯行に及んでいるような感じがします。
生きていけば、上手いこといかないことには多々出くわします。
でも、それを工夫して、もがき、考え、光を見出すことに醍醐味
があり、人生は面白いと思います。
簡単に上手いこといっても、なんか味気ないものです。
気持ちを新たに、今年も考え、工夫して、光を見出します。
本年もよろしくお願い致します。
こんにちは。
不動産鑑定士の福井將之です。
不動産市場では、新型コロナウイルスによる影響も今のところ
影を潜め、マイホーム市場や不動産投資市場はあいかわらず
活況を呈しているように感じます。
不動産市場が安定している一番の要因は、やはり低金利で
融資を受けられるということにあるような気がします。
先日も、共働きの若い夫婦が多額の住宅ローンの申し込み
をしておりました。
共働きだから余裕で返済はできるのでしょう。
一方、不動産投資市場も、賃貸マンションなどへの投資や
相続対策は底堅いものがあります。
特に相続対策は、投資物件の利回りや不動産価値など、
あまり重要視していないように見受けられます。
しかし、この低金利時代はいつまで続くのでしょうか？
連日、米国の物価上昇はニュースになり、日本でも、オイルや食料品
をはじめ、物価が徐々に上昇し始めています。
物価上昇とともに、じわりと金利も上昇していく気配を感じます。
低金利に慣れきって、ただ同然で融資を受けられるという軽い
気持ちは見直す必要がありそうです。
