相続税の最高裁判決、私はこう見る！

こんにちは。

不動産鑑定士の福井將之です。

いやあ、昨日の相続税に対する最高裁判決はびっくりしましたね。

通常通り、相続税路線価等に基づく資産評価を行い、

相続税が0円だった相続人の方々に、市場価格と比べて

資産評価が低すぎるとして追徴課税を課した国税側処分の

妥当性が争われた訴訟の上告審で、最高裁は国税側処分は「適法」と判決を下しました。

路線価と市場価格の乖離を考えて、相続対策のため土地を買う人は結構いますから、もう買ってしまった人やこれから購入しようと思っていた人は寝耳に水でしょうね。

税の公平性から判断すると至極もっともな判決だと思うのですが、でも一抹のひっかかりがありますね。

そもそも路線価は概ね市場価格の80％で設定されていますので、この時点で、土地は、単純に市場価格より20％安く資産評価できるわけです。

また、建物は一般的に固定資産税評価額で評価するのですが、市場価格の50％から70％ぐらいになると思います。

結果、土地建物の総額で市場価格の60％から70％ぐらいになります。

そこまでは許容範囲だということなんでしょう。

しかし今回、国税側が独自で鑑定した市場価格は、通常通りの路線価等評価の約26％ぐらいとなっています。

これはいくらなんでも安すぎるでしょう、ということで追徴課税したと思うんです。

では、なぜそんなに開差ができたのか？

そこが一番問題です。

考えられる理由は2つあると思います。

一つ目は、路線価（土地価格）と固定資産税評価額（建物価格）が市場価格よりも大幅に低かったということです。

特に路線価が市場価格に追い付かず低すぎる地域はあります。（逆に高すぎる地域もありますが）

これを是正する必要があります。

でも、路線価をいきなり2倍、3倍に上げることはできませんので結構難しいです。

二つ目は、相続財産の不動産が賃貸マンション1棟の場合、路線価等で評価した額と市場価格は開差が大きくなりやすいので、それが原因の可能性があります。

相続人側は、それが相続対策とはいえ、ルールにのっとって資産評価しています。

ですから、今後、上記2点を解消できるような、何らかの新しいルールをつくっていただきたいと

思いますね。

上手いこといかないから、面白い！

不動産鑑定士の福井將之です。

新年早々、やりきれない事件が起きました。

共通テストの試験会場に向かう受験生を刺傷するなんて

思いもよらないことです。

犯人は愛知県の高校2年生ということで、私の住む地方の

高校生ということで二重に衝撃を受けました。

成績が振るわなくて医者になれないことを思い悩んでの

犯行だということです。

教育というのは、受験だけじゃないと思うのですが、

あらためて考えさせられてしまいます。

昨今の事件は、他の事件も含めて、なにか短絡的で、自分を

上手く表現できなくて犯行に及んでいるような感じがします。

生きていけば、上手いこといかないことには多々出くわします。

でも、それを工夫して、もがき、考え、光を見出すことに醍醐味

があり、人生は面白いと思います。

簡単に上手いこといっても、なんか味気ないものです。

気持ちを新たに、今年も考え、工夫して、光を見出します。

本年もよろしくお願い致します。

低金利はいつまで続くか

こんにちは。

不動産鑑定士の福井將之です。

不動産市場では、新型コロナウイルスによる影響も今のところ

影を潜め、マイホーム市場や不動産投資市場はあいかわらず

活況を呈しているように感じます。

不動産市場が安定している一番の要因は、やはり低金利で

融資を受けられるということにあるような気がします。

先日も、共働きの若い夫婦が多額の住宅ローンの申し込み

をしておりました。

共働きだから余裕で返済はできるのでしょう。

一方、不動産投資市場も、賃貸マンションなどへの投資や

相続対策は底堅いものがあります。

特に相続対策は、投資物件の利回りや不動産価値など、

あまり重要視していないように見受けられます。

しかし、この低金利時代はいつまで続くのでしょうか？

連日、米国の物価上昇はニュースになり、日本でも、オイルや食料品

をはじめ、物価が徐々に上昇し始めています。

物価上昇とともに、じわりと金利も上昇していく気配を感じます。

低金利に慣れきって、ただ同然で融資を受けられるという軽い

気持ちは見直す必要がありそうです。

経済も政治も「ゆでガエル」理論をいつも念頭に！

不動産鑑定士の福井將之です。

今日は衆議院選挙の日です。

誰にしようか、どの政党にしようか、と考えを

めぐらしていたら、ふと、

「ゆでガエル」の話を思い出しました。

カエルは、いきなり熱湯に入れると驚いて逃げ出すが、常温の水に入れて

徐々に水温を上げていくと逃げ出すタイミングを失い、最後には死んでしまう、

と言う話です。

環境などが徐々に少しづつ変化していくと、変化していることに気づかず、い

つのまにか大きく変化していることに気づいて取り返しがつかない、ということだと思います。

真偽のさだかはわかりません。

しかし、なにか、今の日本の経済や政治に当てはまるような気がしてなりません。

政治は、行政文書を改ざんしたりするなど、民主主義の根幹を揺るがしても慣れてしまい

経済では、1人あたりのGDPは世界で大幅に順位を下げ、気づいたら20年間賃金が上がっ

てないという。

日々変わってないようで、変わっているんですね。流転してるんです、万物は。

実は、地価を形成する環境も、ひっそり変化しているのかもしれません。

「ゆでガエル」理論、心に刻み付けて、暮らして行きたいと思います。

衆議院選挙の今日、そんなことを考えてみました。

電話と郵送だけで売買？

こんにちは。

不動産鑑定士の福井將之です。

先日、名古屋在住の方の不動産相談を受けました。

内容は次の通りです。

名古屋市内に所有のマンションを、東京の不動産業者から購入すると連絡がきたので、

その不動産業者に一度も会わずに、言われるまま送ってくる売買契約書に押印して

送り返した。

それから数か月後、今度は、大阪の司法書士から決済の書類をいきなり送ってきて、

マンションの権利証、印鑑証明書とともに、書類へ押印して送り返すようにという内容の

案内が同封してあった。司法書士にも会ってない。

ご相談者の方は、ここではじめて不安になってきたらしく、誰にも一度も会ってないのに、

ただ、電話と手紙だけでやりとしして、所有権移転の書類を送ってしまっていいのでしょうか？

というのが主な相談内容です。

それで、売買代金はどうやって受け取るんですか？と聞いたところ、

司法書士が書類の確認できたら振込むと不動産業者は言ってました、ということです。

それはダメです、不動産売買の決済は、所有権移転の書類と売買代金のやりとりは同時履行

ですよ。書類を送って、売買代金が振り込まれなかったらどうするんですか？

それに、この大阪の司法書士さんは、売主買主の本人確認をしなければなりません。

一度、司法書士さんに確認してみてください。

私のアドバイスを聞いて、ご相談者の方は不安げな顔をしてお帰りになりました。

こんなケースはたくさんあるんだと思います。

不動産売買でトラブルがないようにするためには、信頼できる不動産専門家にサポートして

もらうか、知識を身に着けて自分で防護する必要があると思います。

不動産は高額資産ですよ。