消費税って預り金？

こんにちは。

不動産鑑定士の福井將之です。

消費税に対する議論はいろいろあります。

たとえば1万円の商品があって、10％の消費税、

そうであれば、合計は11,000円となります。

この1000円が消費者が払った預り金である、

というのが一般的な考え方です。

しかしここには、需要と供給という発想が消えて

います。

というのは、当初は1万円で100個売買できるとして、

需要と供給が一致しています。

100万円の売上高になります。

しかし11000円になると、需要と供給の一致点は

かわってきて、80個しか売れなくなるとします。

これは通常そうですよね、物価が高くなれば消費者は

買い控えるマインドになりますから。

しかし80個で11000円ですと、消費税を除いた売上高は80万円

で、これではやっていけないと思う店主さんは、商品価格を

9500円に下げて消費税10％のせて10,450円で売りにだします。

そうしたら90個売れそうだということがわかって、10450円で

売りに出します。

すると消費税を除いた売上高は85万5千円となり、80万円より

売上高は上がるので、よしじゃあ、これで売ろうとします。

さてこの場合、当初1万円の価格が、供給側は9500円の売り上げ

で500円損失です。そして消費者は、1万円で買えた商品を余分

に450円追加で払うことになります。

9500円の消費税は950円。この950円は預り金なのか？

実質的には、500円は店主さん（供給側）負担で、450円が

消費者（需要側）負担となります。

このケースはたまたま1万円の商品を9500円として10450円で

売りに出しましたが、1万円の商品を消費税込みで1万円で売り

に出すこともありますよね。この時は消費税全額が供給者負担

となり預り金ではありませんね。

さらに、輸出商品に対して消費税はかかりませんので、輸出業者

は払った消費税の全額が還付されます。

ということは、9500円に対し払った消費税950円が全額還付され

るので、もともと1万円の商品を9500円で安く買うことができた

ことと同じことになります。

なんかおかしいですね？

没落する経営者とは

こんにちは。

不動産鑑定士の福井將之です。

先日、韓国の少し前のドラマ「梨泰院クラス」（イテウォンクラス）を見たのですが本当に面白かったです。

内容を簡単に言えば、「利益」や「会社」が第一だと考える上場企業のワンマン経営者（創業者で俺が一番偉いと思っている）に対し、「人」や「信頼」が第一だと考える青年が新規企業を設立し会社を徐々に大きくしてワンマン経営者に挑んでいく物語。

結局、ワンマン経営者の企業は、粉飾等の不正が明るみに出て株価が暴落し青年の新興企業に買収されるということになる。ワンマン経営者は長期にわたって君臨し続けたトップの座から落とされ、没落した。それでもこのワンマン経営者は最後まで自分の過ちがわからず気づかなかった。

このスト－リ－って、最近日本で起きたある大企業の姿に似ているなあとニュ－スを見ていて思いました。

やっぱり「人」を大切にしないとね。

TV放映の空家へ行ってみた

こんにちは。

不動産アドバイザ－の福井將之です。

先日、TVタックルで空き家問題を放映していたので見ていたら、なんと名古屋市昭和区の空き家がでてきました。

あれ、この場所は事務所から近く、確かあそこじゃないかなあと思って見に行きました。

やはりそうでした。駅から近くて、こんないい場所に空き家があるなんてびっくりしました。

しかも、数十年も空き家だなんて。所有者の方にはいろんな事情があってそのままになっているんでしょうが、経済的にもったいないですね。

昨年から相続登記が義務化されましたから、そのうち有効利用するか、売却されるんでしょうが、でも、不動産の有効利用があっての経済ですから早く利用してもらいたいものですね。

「ダイイチ」でいいのでは？

こんにちは。

不動産鑑定士の福井將之です。

最近の選挙等で、誰かの真似なのか知りませんが、〇〇〇ファーストって使ってましたが、○〇〇ダイイチや〇〇〇イチバンでいいのではないでしょうか？

保守を自称するなら、外国人云々というなら、日本語をもっと大切にしてもらいたいものです。

わざわざ外語を使う必要ないのに、この人たちこそ外国に支配されてますね。

基準地価の上昇はいつまで続くか

こんにちは。

不動産アドバイザ－の福井將之です。

昨日、2025年の基準地価が発表されましたが、東京圏、大阪圏は前年度の上昇幅よりもやや拡大し名古屋圏はやや縮小しました。やはり外国からの投資の多寡に地価は左右されたのだと思います。

東京圏、大阪圏は外国からの投資が増大しており、名古屋圏は外国の投資家には魅力がないエリアとして映るのでしょう。

また東京は人口増による不動産需要拡大も影響しました。

名古屋圏は他の都市圏に比べて観光客も少ないですし、外国から見たらピンとこないのかもしれません。名古屋圏に住んでいる者にとっては騒がしくなくていいですけどね。

では、この地価上昇はいつまで続くのか？皆さんはどう思いますか？

バブルがはじけた後、不動産は収益性に基づく価格を基準としなければという声が大きくなったものです。

バブルの頃、金利は5%,6%はありましたが、投資利回りは2%,3%でした。通常なら収益だけでは投資できませんが、そこに土地神話が出てくるんです。

土地神話、そうです。土地価格は将来に向かって、どんどん上昇するという神話です。

この土地神話があったから、収益だけではなく資産価値上昇を見込んで投資できたのです。しかしバブル後、土地神話は崩壊しました。

現在、昔の土地神話はありません。10年物国債利回りが1.6％前後です。投資の借入金利は2%から3%ぐらいでしょうか？投資利回りも金利に徐々に近づいていると思います。理論的には借入金利より投資利回りは低くなることはありません。

そう考えると、そろそろ地価は天井かなあと思うのです。

ただし、2つの例外があります。

１つは収益性を重視しない不動産、たとえば自己事業用・自己居住用の不動産。これは、収益性ではなく稀少性、居住性等で計る場合がありますので、収益性を逸脱することがあります。

もう１つは、外国人投資家です。外国人投資家は、円安によって日本の不動産をだいぶ安く感じています。

アベノミクスによって円安が始まり為替レートは約半分ぐらいになり、日本の資産価値も外国から見ると約半分になっちゃいました。やはり、ある程度円高のほうがいいですね。

ということで、今後の金利と為替レート次第ですが、来年・再来年あたりから地価は少し落ち着くのではないかと、個人的には思っています。