京都の不動産業者「京都プラン株式会社」のブログ
  • 29Jun
    • 京都の中心部、烏丸御池駅徒歩3分のマンション「コスモ烏丸御池グレイスフォルム」の画像

      京都の中心部、烏丸御池駅徒歩3分のマンション「コスモ烏丸御池グレイスフォルム」

      本日は2度目の記事です。普段は物件紹介記事を書いていないんですが、ブログの練習も兼ねて・・・。弊社は京都市内で自社売主の土地や建物、仲介では居住用建物や建築用土地のご案内、事業用地の仲介情報を取り扱っております。今日ご紹介するのは、京都市の中心部である烏丸御池徒歩3分!コスモ烏丸御池グレイスフォルムです。※人気物件エリアの物件のため、早期情報終了の可能性があります。お気軽にお問い合わせくださいね。さて、前回記事で戸建とマンションについて記しましたが、今日はその話題にもしたマンションのご案内です。ご案内動画を撮影して、バーチャル内覧会を練習していますので、UPできるようになったら見てくださいませ。(烏丸御池にそびえ立つ11階建マンション)中京区はマンションが多いにも関わらず、密集感を感じさせない立地となっております。(本物件から徒歩2分ほど御池通り)本物件は東洞院(ひがしのとういん)に面しており、物件から徒歩2分ほどで御池通りに出ます。道幅も広く綺麗に舗装され、オフィスや商業施設が立ち並んでいます。マラソンや催事でも活用される主要道路ですね。本物件は大通りから少し歩いたところにあると言う事がGOODポイントです。(エントランスへの通路)マンション入口への通路です。左右に立ち並ぶ御影石の柱が優雅な雰囲気を演出してくれます。(エントランス)通路を抜けるとエントエランスへ。もちろんモニタ付きインターフォン、管理人さんもいて安心(通勤)。宅配ロッカーも当然設置してございますので、ネット通販での受け取りも安心です。(EV)エントランスを抜けてEVを使い7階へ。階段は2箇所ありますので、運動がてら階段利用もいかがですか?(お部屋のドア)このお部屋は7階にあり、通風、採光が良好です。バルコニーは皆様が喜ぶ南向き。この玄関ドアは北側ですがご覧の通りの日当たりです。(玄関)玄関を開けると人気の御影調タイル張りの足元。靴箱や上部にも収納があってたくさん靴を持っていても安心です。(玄関2)シューズロッカー。この左側と上部にも収納がありますので、よっぽどのシューズコレクターでない限りは困りません。(リビング)照明が反射してしまうほどのピカピカのフローリング。ハウスクリーニングの際にWAX仕上げをしていますので、即入居が可能です。和室の引き戸をひらけば開放感が増してGOODですよ。(洋室1)玄関横の洋室。右にドアは嬉しいウォークインクロゼットへの扉。お部屋の広さはベッドルームに最適。収納を広く取ってありますので、余計なものをお部屋に置かないスッキリしたお部屋の活用ができそうです。(洗面脱衣)2017年に洗面台の交換等のリフォームを行なっており、まだピカピカです。洗濯機置き場上部には収納棚があり、洗剤やバスタオルなど必要なものが置けます。外品のランドリーラックを使わなくとも十分かと思います。このお部屋の右手側にも収納棚がありますので、水回りを散らかしたくない方にも喜ばれております。お部屋に関する紹介はこれぐらいにして、周辺の環境をザッとご案内しますと、スーパーはフレスコ御池店さんへ徒歩6分ほど。コンビニもセブン・ファミマ・ローソン全て徒歩5分以内です。(歩く速度によりますが、セブンイレブンは1分です。)(初音湯さん)こちらも徒歩5分程度のお風呂屋さん。オフィス街から徒歩数分で昔ながらの銭湯へ。とっても素敵です。サウナや水風呂、電気風呂まであります。キャパはそこまで広くは内容ですが、大人数で行くわけでもないですし、利用顧客の満足度は高いようです。京都で有名な人気の産婦人科、足立病院さんもご近所です。私の身内もお世話になっていて、とても評判が良いです。うちのマンションは、これから出産を意識する若いご夫婦にもオススメの物件ですよ。もちろん、そうでない方にも電車から買い物まで不便さを感じさせないリッチなので、幅広い方にオススメしたいです。マンションの分譲会社は業界大手の(当時)株式会社リクルートコスモスさん。現在は大和ハウス工業のグループとなり、株式会社コスモスイニシアへと商号変更となっております。コスモスさんのマンションなら、不動産業者も安心してオススメできます。さて、いかがでしたでしょうか。このマンションの魅力は伝わりましたかね??今回のような記事を今度は動画に取ってご案内してみたいと考えています。また、内覧もお電話いただければ最短で当日案内が可能です。他にもマンションのことで知りたい事がございましたら弊社までお気軽にご連絡ください。最後に販売資料の画像を掲載しますので、お問い合わせ先は資料の下部をご参照くださいませ。長い記事になりましたが、ここまで読んでくださった方ありがとうございました。小さな不動産屋の記事ですからじっくり読んでくださる方はなかなかいらっしゃらないと思いますが、そんな方がいらっしゃいましたらぜひお会いして物件案内をさせて下さい。ソーシャルディスタンス重視でビデオ通話によるバーチャル案内も対応いたします。それでは、ありがとうございました。京都プランでした。

  • 28Jun
    • マンションか?戸建か?

      久々の更新です。不定期にもほどがあります。たまたま、ブログを見てくれた方に「全然ブログ更新してないやん」と、声をかけてもらったので久々に記事を書きます。話題は沢山あるのです。何を書こうか考えながら入力しているので前置きが長くなってしまいます。と、言うわけで本日はマンションの話題を。戸建派 VS マンション派不動産の購入に関わる永遠のテーマです。もちろんどちらにも良い所があり、お互いが何かに優っているからこの議論が永遠に続くわけです。戸建に関しては圧倒的に土地の所有権と、プライベート確保が話題になりますね。マンションも土地は所有権が多いですが、共有持分になりますので、自分の土地だ!というより、自分の部屋だ!という認識の方が強いですね。プライベート確保に関しては、例えば夜中の出入り、洗濯の時間、シアターセットで映画が見たい!など音に関する話題が多いです。流石に分譲マンションとなると、壁も厚く話し声までは通らない物件が多いですが、物音はある程度響きます。通路側に寝室を持ってくるような間取りが多いので、夜中の足音も気になる事があるかもしれません。(特殊な時間帯で生活している人はそう多くはないですが)マンションは組合の運営方針にもよりますが、概ねマンション自体でゴミの回収をやってくれる所が多いです。また、曜日制限が無くゴミ出しができる物件は売り文句として重宝しています。毎日ゴミが出せる物件は本当に便利。防犯面もマンションの方が高いです。オートロック・監視カメラ・管理人・人の気配、戸建住宅ではここまでの事はなかなか出来ません。空き巣などの被害統計で行くと、戸建が7割、分譲マンション1割未満、他2割ほどらしいです。(TVの情報ですが・・・)他の2割と言うのは、セキュリティのない集合住宅が主です。こうやって比べて行くと、不動産屋が戸建とマンションを評価するのはちょっと難しいんですよ。買いたい方のお気持ちや性格などからその方に向いているのはどっちかをアドバイスする事が私たちができる最大限のサポートではないでしょうか。戸建を褒めることも、マンションを褒めることも出来ますし、これとは逆に、戸建のデメリット・マンションのデメリットも説明できます。私たちは「物を買わせる」業界ではなく、「商品(不動産)」と「法律」について正しい知識を持って皆様の不動産購入が安心・安全・円滑に進めて行けるように努めるべきと考えます。話はそれましたが、マンションに関して1つメリットを買いておくと、一戸建てに比べて「資産価値が残りやすい。」ものがあります。RC・SRCという強い構造体と、マンションは便利な場所に建っていることも多く、マンションブランドによっては根強い取引価格帯の物も多くあります。マンションは口コミサイトなどもありますし、実際に住んでいるor住んでいた人の声が聞けることも大きいです。あなたの戸建を売るときに誰も褒めちゃくれませんし、誰もオススメしてくれません。もちろん、場所などの条件はありますがマンション購入して10年後に引っ越しても買ったときと同じような値段で売れちゃった!って話は珍しくありません。この比率は戸建よりもマンションの方が多いようです。短いスパンで引っ越しが視野にある方はマンションが良いかもしれないですね。逆にその地域を気に入っていて、この家に少しでも長く住みたい!と言う方は戸建が良いかもしれません。いろんなケースがありますから、お一人お一人に寄り添える不動産業者としてこれからも頑張ります。不動産で悩んだら、いつでもご相談ください。購入・売却・賃貸・相続 力になってみせます。それでは、京都プラン株式会社の気まぐれブログを今後ともよろしくお願いします。

  • 15Apr
    • 情報は鵜呑みにしないが吉?

      皆さまおはようございます。京都プランです。さて、皆様は日々の情報収集はどうされてますか?ワイドショー?WEB?知り合いから?その全てやその他?これは不動産以外にも共通しますが、法律等の規則に関しては、答えが決まっているものではあります。しかし、それ以外の情報で、答えが流動的なもの…例えば(ダイエット)こうすれば痩せる!例えば(仮想通貨や株)これが上がる!例えば(美容)こうすれば若返る!もちろん、不動産情報もそうです。これからは○○への投資が吉!家を売るなら今!など。特にWEBや人づての情報はいい加減なものもかなりあると思います。とはいえ、TVで得られる情報は基本的に後手です。TVは確実性を高めるために十分な情報収集と根拠を掴んでから報道する事が必要なジャンルですので、基本的には効果が立証されたもの、今流行っているもの、これらの報道が多いかと思います。(一部の討論番組やバラエティなどは除く)世の中に溢れてる情報が正しいものばっかりなら、もっと金持ちは増えてますよきっと。では、正しい情報はどこに?1番正しい情報源は、自身の経験では無いかと思います。次に正しい情報源は、身近な経験者だと思います。噂話やガセ情報に振り回されず、自身の経験や信頼できる一握りの情報を脳内にインプットしてあげてくださいね。不動産に関する情報であれば弊社もお役に立てます。購入、売却、投資、運用、相続お気軽にご相談くださいませ。京都プラン

  • 14Apr
    • 各地域土地の下落は免れない?

      皆さまこんにちは。久しぶりの投稿になってしまいました。各地域、新型ウイルスの脅威に晒されて大変な事です。本記事を見てくださっている皆様は体調お変わりございませんでしょうか。さて、ここ数年、全国各地で土地の取引価格が高騰しておりました。その多くはインバウンドビジネスの対象地域だったと思います。商売が儲かる土地は高くなり、そうで無い土地は安くなる。昨今のウイルス問題でインバウンドビジネスに特化した企業はとても苦しい状況かと思います。これらの問題は、私たち不動産業者にも直撃します。賃貸マンションよりホテルが儲かる!買い上がっても良いから、土地を押さえろ!!というブームもあっという間に終わってしまいました。こうなってくると、土地建物の売却のブームが来ます。しかし、収益性がグンと下がった不動産は当時のような値段では当然売れません。事業者にとっても金融機関にとっても頭の痛い問題です。今を凌げる事業者さんは何とか持ち堪え、また商売に励めると思いますが、そうで無い事業者さんもかなり多いと思います。売却の流れにつられて売却ブームになると、必ず土地値は下がってしまいます。慌てて不動産を叩き売る前に出来ることがあるかも知れません。私たちはウイルスから皆様を守ることは出来ませんが、事業や財産を守ることが出来るかもしれません。不動産でお困り事があります方は、ぜひ弊社にご相談ください。みんなで知恵と力を合わせて今を乗り切る事が、経済を回復させる近道だと考えています。お身体には十分にお気をつけてくださいませ。京都プラン株式会社

  • 15Oct
    • 建築年月日不詳!!をどう考えるか

      みなさまこんにちは。台風19号、東日本に猛威をふるいました。1日でも早い復旧をお祈り申し上げます。さて、本日のタイトルにもいたしましたが、建築年月日不詳!!と聞くと一般的には不安になられますよね。弊社が今度取引する物件に、建築年月日不詳のものがあります。木造二階建て瓦葺き、居住用物件。立地や学区が京都市内でも人気エリアの物件なので、インターネットサイトSUUMOに掲載した期間はたったの3日間。この3日間の問い合わせ状況で、一旦広告を下げたのですが1組取引有力なお客様がいらっしゃいます。10組ほどお客さんは内覧にこられましたが、お客お話してましたら大体有力な顧客は分かるもんです。はい。そんな中で、場所や間取りはとても気に入ったのですが、建築年月日不詳!!がとても気になってしまうそうです。そりゃ、そうですよね。逆だったら私も気になりますもん。でも、現況建物の解体なども必要なので、新築建物だったら今より2,000万ぐらい高くなります。ここで考えること。建物の現状です。まず、リフォーム時期が不明なのですが今までの持ち主さんがお手入れをされて大事に使ってこられたこと!内装工事や気になる水回りのリフォームを行えば、住める状態である事。もちろん天井などに雨漏り後は現在見当たりません。日本の不動産取引って、私も含めてすぐに新築を想像します。これは残すべき!!と言った京町家などを除けば、中古建物→解体→新築という流れがしっくりくる業界です。しっかし、例えばアメリカの不動産市場ってリフォームが日本より盛んなんですよね!!工務店もそうですが、その家の家主が自分で色んなリフォームをして、建物の価値を損なわないように建物に愛情を注ぎます。そうする事で、中古建物の取引がとても活性化してるんですよね〜素晴らしい。と、言うわけで建築年月日不詳だからダメ!!って事はないです。それにね、今日現在建物が元気なんです!歪みやきしみも少なく、今まで何度も何度も台風などと渡り合ってきた家。ダメな家ならとっくにもっとダメになってます。新築建物だって職人の手が悪かったり、建築資材に瑕疵があった場合大きな台風や地震であっという間に被害が出ますよ。ある意味、今まで何十年とこの地に立っていたこの建物に大きな被害が出ていないと言う事は、『私は頑丈な建物です!』と、家が教えてくれてるようなもんですよ!!と、お客さんにアドバイスをしました。どうしても、どうしても心配な場合は有料で建築士入れてホームインスペクションも可能ですよと、少し営業もしましたが。と、言うわけでね新築建物は気持ちも良いし、なんだか安心ですし、みんな欲しがります。でも、新築建物は住んでから答えあわせです。中古建物は、答えあわせが終わっている結果発表後の状態ですからね、築年数が経っている=悪いではありません。内部の構造を調査したい方は、ぜひホームインスペクションをご利用くださいませ。再度繰り返しておきますね!『状態の良い中古住宅を買う事って事は、結果が出ている良い家を買う事!!』みなさまのステキなお買い物へのアドバイスとして受け取って頂ければ幸いです。あ、あと一つ良い不動産を購入する絶対的なコツはね、良い営業マンと出会う事!です。京都で土地建物をお探しの際には是非弊社をご利用くださいね電卓たたいても絶対に分からないプロとしてのアドバイスをさせていただきますいつも読んでくださってありがとうございます。京都プランでした。

  • 06Sep
    • リアル相続案件(嫡子無し、兄弟有り)

      おはようございます!本日は季節外れの夏日だそうです。皆さま今日も明るい気持ちで1日過ごしましょうねさてさて、本日は相続案件のお話をチラリと紹介します。被相続人(お亡くなりになった方)旦那さん相続人、奥様と旦那さんのご兄弟4人嫡子(子供)無し。まずこの場合の相続の配分ですが、配偶者と嫡子がいた場合は配偶者50%、嫡子50%(人数関係なく)ですが、嫡子が居ない今回のケースでは、配偶者75%(4分の3)ご兄弟25%(4分の1)となります。今回のケースでは、ご主人さんのご兄弟が4名ですので、6.25%(16分の1)×4てことになりますね。預金や生命保険など、相続の対象となる資産はほぼ皆無の案件ですが、ご主人が京都の一等地に土地・建物(配偶者の自宅)を残しておられます。配偶者の方はご高齢で、今の内にご主人の遺してくれた土地を今の内に現金化しておきたいという相談です。ご主人がお亡くなりになった時に、遺産分割協議を完了せず、他の相続人とは話がついておりません。配偶者の方から本件の相談を受け、他の相続人に土地の現金化について承諾して下さるように相談してもらう事になりました。が、ご兄弟がこの件に応じないというのです。土地も大きなものでも無いし、収益性があるわけでも無いので、現金化するに越したことない案件なのですが、、、遺産分割について調停→最悪の場合裁判という1年仕事。そして、このまま行くと無くなったご主人が1番望まない形(紛争)です。今回の案件で1番難しいのは、他の相続人(兄弟)が、何を求めているのかの要求がない事です。例えば金銭なのか、被相続人への想いなのか。その他の事情なのか。何の要求もせず、土地の現金化には応じない。の一点張りです。これは困りましたね。いつかは解決しないといけない日が来るので、相手が話に応じない限り、調停→裁判の流れは断ち切れません。ただ、配偶者とご主人の兄弟4人という関係だと、法律上は配偶者75%という持分を持っていても、1人対4人の揉め事では流石に配偶者の方も萎縮してしまって諦めムード。さて、この案件どうなる事やらです。今の所、配偶者さんの持分をウチで買取して、配偶者本人には賃貸で住み続けてもらい、時間をかけて他の相続人(兄弟)さんと話をしてつけて行こうかって考えています。お金と時間かかりそうですけどこういった案件だと、買取の査定も一般の相場よりかなり安くしてもらうしかありません。本当は、依頼者にとってなるべく最高な評価(金銭的)とウチにとっても商売になるwin-winな関係になりたいんですけどね。もしくは、今の内に代理人立てて遺産分割協議始めてもらうかです。ご本人は自身の体調をかなり気にしているのと、代理人を立てるとはいえ、4人を相手に紛争する気力があまり無いのが気がかりです。相続が発生した際、速やかに遺産分割協議を行えると良いんですが、大切な人が亡くなって遺産の問題に目を向けれないまま時間が過ぎトラブルが発生する…と言った案件はめずらしくありません。こう言ったトラブルを未然に防ぐには、生前の準備が大切です。自身の資産(不動産、預金、生命保険、証券など)について、エンディングノートに書き留めておく事や、遺言を残す事がとても大切です。自分が原因で妻や子供、兄弟がモメるなんて悲しいですからね…。相続トラブルを未然に防ぎたい方、すでにトラブルになっていてどうしたら良いかわからない方、弊社まで気軽にご相談ください。自分達だけで悩まないでくださいね。解決策はきっとあります。争続を想続へ。次の人を想う心で想続(そうぞく)していきましょう。不動産を始めとする相続のご相談は京都プラン株式会社へ075-326-6600

  • 09Aug
    • 不動産事件簿【管理物件の夜逃げ】

      こんにちは、京都プランです。連日の猛暑。みなさま体調管理は万全ですか?暑さに負けませんように頑張りましょうね♪さてさて、今日は過去に経験した夜逃げについて書きますね。興味のある方は是非お暇つぶしにでも読んでやってください京都市は北区にある、とあるマンションでの出来事。弊社は管理という立場でお世話をさせて頂いておりました。そこのマンションは、経年はしておりましたが、地域の相場感としては割安な賃料で、築年数の割に入居率は良い方でした。留学生の方、社会人、高齢者とさまざまな方がご入居されていました。また、この頃は今ではマストとなっている保証会社への加入割合がまだ40〜50%ほどだったと思います。水道メーターの検針や、共有部分の点検などで物件に立ち入る機会も多く、顔を合わせた入居者とはコミュニケーションもちょくちょくある環境でした。問題の入居者は、海外からの留学生の方で、お若い女の子です。(以下、Aちゃん)何かあったりすると、会社に電話をくれて都度コミュニケーションを取っておりました。電話をくれていた内容の一例としては、・実家(海外)に帰るから家賃が○日になりそう・共有部分にゴミを放置している人がいるから、対応してほしい・インターネットはどの様にして契約すれば良いですか?など、共有部分の情報などは管理の立場からすると、とても助かるご連絡でした。日本語は一部カタコトで、一生懸命伝えようとしてくれている姿が懐かしいです。とある時期に差し掛かり、Aちゃんの家賃が遅れていたので電話をすると留守番電話。(だったと思います)実家にでも帰ってるのかな?と、思い少し待つことに。約1ヶ月が経っても連絡が無い。これは、どうしたもんやろ?と思いましたが、家主さんと相談の結果、更に一定期間待つことに。1週間ほど待っても連絡が無く、部屋の前まで様子を見に行く事に。こちらのマンションは、ドアにポストがあるタイプで、目隠しや郵便受けは無いタイプでした。今では考えられませんが、ドアポストをパカっと押すと部屋の中が丸見えです。笑ドアをノックしてみます。(インターホンついてないので)コン、コンコン、コン、コン🦊電気のメーターに目をやると、メーター回ってない。また、ドアの隙間には電力会社の督促チラシが挟まっていました。あー、これやられたかも恐る恐る持ってきていた手紙を投函するためにドアポストをパカっと。玄関がチラッと視界に入ります。くつが一足も見当たらない。笑ちょいと失礼して、ポストと目線を合わせる。家具、家電が無い。なんか、部屋の真ん中に紙が置いてある。あちゃー。家主さんの依頼により、後日鍵を開け室内をチェックすると、部屋の真ん中にアクセサリーの様なものと、紙切れが1枚置いてあります。その紙切れに目をやると、手紙でした。しかも、私へ名指しのお手紙でした。○○さんへ(私)いつも親切にしてくれてありがとうございます。○○さんはいつも私の話をして聞いてくれて親切にしてくれて、感謝しています。中略私にはお金がありません。お金が無いので実家(海外)に帰ります。本当にごめんなさい。中略私の母国のお守りを○○さんに差し上げます。本当にごめんなさい。的なお手紙。置いてあったアクセサリーのようなものは、私へのプレゼントだと書いてました。これは…新しいタイプの夜逃げやプレゼントくれるなんて。いい子だしばらくそれを持ってた私も純粋だそして、この子の契約の保証人は日本の方でした。もちろん、事情を説明してモメる事なくお家賃払ってもらいました。お金がないのに、家具と家電持ってどうやって海外に帰ったんでしょうねと、いう話です。今は保証会社加入が基本なので、賃料トラブルは昔より減りましたが、色んな方がいるもんですね。世の中のオーナーさん、管理会社さんは入居者との適度な範囲でのコミュニケーションおすすめです。共有部分の維持管理にも協力的な方々とのコミュニケーションは、本当に助かります。みなさま素敵な不動産ライフを送って下さいね!弊社では、不動産管理も承ります。お困りごとなど、お気軽にご相談くださいませ♪では、読んでくださりありがとうございました。京都プラン

  • 04May
    • 風水や方位

      GWもあっという間に終盤です!こんにちは!京都プランです。皆さま帰宅の際の運転など十分に気をつけましょうね長時間の運転って眠たくなるんですよね〜。世間のお父さん頑張れ〜さてさて、今日は風水や方位など『運気』の話です。と、言ってもわたしは詳しくはないです。笑TVで、金運を寄せる玄関の作り方!って特集やってたので、記事にしました。そして、ここではその方法は書きません気になる方はグーグル先生に聞きましょう。また、物件探しをする際に『方位』を気にされる方は結構いらっしゃいます。なかなか狙ったポイントに物件って無いんですよね学区ならまだしも。(学区もエリアによって苦労する)今もお客様の希望される方位に基づいて物件探しをしておりますが、なかなかピンポイントで無いんですよねだもんで、私は我が家に深くこだわりを持ちません。色んな要素を取り入れちゃうと本当に大変なので。玄関に靴を出すのは1足まで!!(風水)玄関に植物を置く!!(風水)玄関には余計なモノを置かない!!(風水)すでに気になっています言われると気になっちゃうのは人間の性ですね。まぁ、無視するのも良くないので、靴ぐらいは片付けておきましょうこれらで全ての運気は決まらないと思いますけどね、何よりお客さんが前向きな気持ちを持ってそこに住みたい!そこに住んでこうしたい!住んでこうなりたい!という想いを大切にしたいですね世間のおやすみも残り少なくなってきましたが、皆さま遊びすぎてお疲れ出ませんように、良い休日をお過ごしくださいませでは、今日はこの辺で!京都プランでした。

  • 22Apr
    • 不動産、今は買い時か否か。

      おはようございます。京都プランです今日のタイトルは今は買い時か否か!です。あくまでも、投資ではなく自己利用にスポットを当てた記事です。業者さんによっては『今は高いから買い時ではない』と、言う方もいるでしょう。雑誌などでも『今は不動産は買うな!』と、言った記事も見かけます。こう言った意見がなぜ出るかと言うと、インバウンドビジネスの影響で、不動産が高騰したからですね。今買ったら損をする(価値が必ず下がる)と言った理由が大半だと思います。プロがこれらの話を説くのはナンセンスだと思います。そもそも、物を買った次の日から価値が下がるのは当然です。特殊なものでもない限り、年月とともに商品価値の下降は当たり前の事ですよね。あくまで不動産を自己利用する場合に、売却時の損得はメインではないでしょう。(もちろん重要な要素にはなります)買いたい時に、買いたい場所に不動産があって、買える環境(仕事や収入など)が整っているなら、お客さんがこれ!欲しい!と思った時が買い時だと思います。確かに地域によっては不動産の価格が高騰しています。今後起こり得る価格の下落。これによって考えられるリスクは確かに売却時です。銀行の担保評価も下がる事でしょう。ある程度ローンを支払いして、大きなお金が必要になった時、不動産を担保に借入をしたい!と思った時、担保評価が想定より低く、思ったより融資を受けれないなんて事はあり得ると思います。もしくは、何らかの事由があり、せっかく買った自宅を売却する際、価格の下落が理由で、家が売れないかもしれません。例)30年ローンで4000万で買った不動産。5年後に売却することに。ローンの残債は3400万とします。不動産価格の下落により今の不動産が3000でしか売れない。ローンの抹消するために400万の現金が必要売りたくても売れない…こんなケースはあるかもしれません。あくまで一部な特殊な例です。とはいえ、買いたい時に無いのが不動産です。出会った時が買い時だと、私は思います。もちろん、先に触れたようなリスクに関しては、事前に説明すべきです。不動産は使ってこそ。不動産は住んでこそ。本人にしかわからない価値を発揮してくれます。今後とも下落傾向と思われる不動産ですが、物件によっては逆に更に価値が上がる事もあるかもしれません。『もしかしたら…』なんて仮説を足枷にしてしまうと、何も買えなくなっちゃいます。車の世界では、輸入車なんて買ってから数年でビックリなぐらい価値下がりますからね皆様が良い不動産に出会えますように。京都の不動産の事いつでもご相談くださいませ〜。京都プランでした今日はこの辺で。

  • 20Apr
    • 宮古島から京都に案件が来た

      皆さまハイサーイ。こんばんは、京都プランです。今や日本はインバウンドビジネスのチャンスが色んなところに溢れていますね。主に宿泊事業でしょうか。観光相手の事業主さんは大忙しでしょう。観光地の不動産は未だ好調のようです。金額も大きな金額帯のため、仕事の取り合いになる土地建物もあります。京都の不動産を大阪の業者さんが動かしていたり、逆もまた然り。詳しくはかけませんが、私のところに宮古島の不動産案件が舞い込んで来ました。やはり、宿泊事業の用地です。京都の不動産を東京の事業主さんが買いに来るように、沖縄の不動産も色んな地域の事業主が会に走っているようですね。飛騨高山や、北海道などもチラホラ聞きます。あとは、温泉や神社のある街も人気でしょうかね。相場も土地勘も分かりません。笑しかし、不動産ってのは法律で管理された仕事です。どこの地域であれ、仕事としては受ける事が出来ます。業務内容によって、国土交通大臣の免許が必要にはなりますが。ここ数年、一気にインバウンドビジネスが加速しました。いつかこの反動が来る事でしょう。すでに、下降気味のビジネスもチラホラ聞きます。景気が良くなっても悪くなっても、不動産屋には仕事が回ってきます。儲かってるから拡大のため高くても不動産買いたい!!今いい時期だから高く売りたい!!金策が尽きそうだから、不動産売りたい!!叩かれてでも売りたい!!どうせなら、ポジティブなお買い物をお手伝いしたいもんです。日本中を高額案件が巡っています。海外からも日本の不動産をどんどん買いに来ています。急加速した日本の不動産。さて、どうなる事やら。土地や建物の購入は、計画している商いの中身だけでなく、土地建物の将来性も加味して慎重に買いましょう。上手に不動産を買えば、皆様の力になります。下手に不動産を買えば、皆様の枷になります。京都プランでは、皆様の投資生活をお手伝いいたします。お気軽にご相談くださいませ。京都プラン株式会社075-326-6600

  • 19Apr
    • 税を侮るなかれ

      こんにちは!安定的な暖かみを帯びました京都から、京都プランのブログです。タイトルにあります通り、税を侮るなかれ!!(誰も侮って無い説)不動産を買うとき、もちろん予算を建てますよね。いわゆる購入の諸経費となる部分で、税も結構顔を出します。不動産業者への仲介手数料+消費税契約の時の契約書に貼る 印紙税ローンの契約に貼る 印紙税毎年必要となる固定資産税不動産を取得するとかかる、不動産取得税登記をするのに必要な登録免許税これらは購入予算を相談したとき、銀行や不動産屋が教えてくれるものですが、何も知らずに予算立てをすると、『えっ!そうなの!?』って事が出てきます。マンションの場合は、修繕積立金と管理費というランニングコストも必要です。固定資産税は年4回に分けて納付できますが、ローンの支払いなどを考えると家計を圧迫される事もあると思います。春は車の税金もありますからね〜お客さんがそうならないように、弊社では資金計画について丁寧に伺うようにしています。現在の経済状況や今後のお仕事の展開も考えて、末永くステキな家に住んでもらいたいですからね余談ですが、最近減りつつある喫煙者。タバコ購入に関わる税金(タバコ税)は、なんと約62%恐ろしい税率ですね皆さま今日も良い一日を

  • 13Apr
    • 中古住宅購入の考え方の画像

      中古住宅購入の考え方

      京都は春の観光終盤戦真っ只中です!!こんにちは、京都プランです。今日は凄く天気良くって、観光の方も沢山いらっしゃいます〜。観光産業の方には嬉しいでしょうねしかし、しっかし、我々営業マンには渋滞が襲いかかります。今日は金閣寺の麓で住宅のご案内をしてきました。私もこんなお屋敷に住めるような人になりたいもんです。がんばります!(小声)さてさて、本題に戻して…うちのお客様から、2000万の築古住宅より、2500万の築浅住宅が欲しい!という要望がありまして、これについて私の考え方を書き記します。その、差額500万でリフォームしたら、築古が築浅を超えることは十分にあり得ますよ!!ということです。建物の躯体そのものの耐久力の低下などは確かに有りますが、日本の建築物は長持ちしますから、見た目古くてもまだまだ元気な家は多いです。それでも心配な方は、お家の健康診断『ホームインスペクション』サービスをご利用ください。有資格者が住まいの健康診断をします。(15万前後の費用が必要です)500万あれば、お風呂も入れ替えしてキッチンも入れ替えしてトイレも新調して床や壁もリフォームして外壁の塗り替えまで予算取れるケースもあります屋根や瓦触りだしたらもう少しかかる事もありますが固定資産税も安くなってますし例えば、これ30年経ってる建物の居室です!!続いてはこれ20年経過しているマンションの室内と浴室です。こうやってリフォームしてやれば、築古が築浅を超えることが十分にあり得ます!壁の色とか、床の色お風呂やトイレ、キッチンの製品も最新のお好みのものが利用できます。中古物件をご検討の方は是非弊社までご相談くださいね〜。ご希望を伺いながら、お客様にぴったりのご提案をさせていただきます京都プラン株式会社075-326-6600では、今日はこの辺で。

  • 12Apr
    • シンプルで分かりやすい間取り図を目指してます。の画像

      シンプルで分かりやすい間取り図を目指してます。

      こんにちは。京都プランです!とてもとても久しぶりに投稿します。とある読者に、『ブログ立ち上げたならちゃんと書け!!(怒)』と、叱られましたもんで書いてみます。弊社は住宅の売買と、事業用土地の売買をメインに行なっている会社です。お客様の要望には出来るだけ応えたいので、土地と建物に関わる相談なら、ある程度何でも屋さんしておりますが不動産には間取り図の作成が必須です!多くの業者さんは、不動産屋を対象とした間取りソフトを使っておられると思います。ちなみに弊社では、間取りソフトを導入していません。↓間取りといえば大体がこんな感じ↓↑これはイラストレーターで描いています。まぁ、間取りの役割からすると、各部屋の配置などが『ある程度』伝われば良いというものです。詳しい情報は写真や現地案内などを行う事にな。ますから、物件の販売資料に記載する間取り図は、いわゆる概略図として完成していればokですね新築の打ち合わせ用の図面などはもっと数値も細かく入ったりしています。↑こういったものは、建築の専門家が手間暇かけて細かく仕上げてくれます。先程貼り付けた間取り図、お部屋の配置や広さ、名称など文字で記入してあるのがポピュラーですが、もう少しパッと書けて、パッと情報を提供する間取り図を目指したいもんです。そう思ってたら、間取り図の段階では、一部イラストに変えれば、パッと見たお客さんが直感的に情報を得れるかな?と、思ったので、↓次に書いた間取り図はこうなりました↓※スクショのためボヤけててごめんなさい。ちょっとイラスト(アイコン)多めにしてみましたまぁ、この方が描いてて楽しいってだけなんですが。楽しい気持ちで仕事ができる方が良いですよね間取りで出来る事はたかが知れていますが、お客様に興味を持っていただきやすい不動産会社目指して、楽しみつつ頑張ります今日はこの辺りで。

  • 26Jun
    • 家を買うこと借りること

      こんばんは。意外と書くことが無いんですよね〜。(笑)新鮮な記事がなかなか浮かばないです。今日のタイトルも、家は買う方が良いか、借りる方がよいか、という内容です。どこにでもあります。でも、私たちなりの考え方を書き記しますね。基本的に弊社は賃貸の取り扱いをしませんが、偏らずに素直に書きます。↓買う・借りるのポイントをざっくりと↓家を買うという事のポイント・将来の資産になる・所有権が自分にある安心感・借りるというのが性に合わない方は一択・建物を好きに使える(内装など)・良くも悪くも身動き出来ない(しない)・家を持つというステータス・自身に繋がる・子が相続してくれないと不良資産・固定資産税、取得税、消費税…家を借りるという事のポイント・転居により気分転換ができる・出張多い方には便利・敷金清算の不安がある・資産にならない・相続の心配が要らない・家主さんと管理会社に左右される・家賃によってはステータス・収入によってステップアップ(ダウンも)出来る・家主さんによる法的範囲の修繕が助かる・固定資産税や不動産取得税が要らない・更新費用、家賃保証、諸経費がかかるこんな感じですかね?例えば、ご自身が将来独立開業したい場合。(社長になるという事です)資産を持つと良いですね。まずは区分所有の1000万のマンションでも良いです。勤め時代に一生懸命ローンを払いましょう。ご自身で商売を始めたとき、担保にできる資産があるとないとでは、全然違いますから。例えば、出張・転勤が多い方で結婚してる(したい)方単身赴任でも平気ですか?常にご家族みんなで動きたいですか?前者は持ち家、後者は賃貸。ですかね。例えば、引越しは大変だけど気分が変わって楽しい!と思える方は賃貸も良い選択肢ですね!家具・家電合わせるのも大変ですが、それも楽しめる方ならなお良しですね。例えば、今の環境(両親、学区、駅など)から動きたくない(動かなくて良い)方は、持ち家を持つ事が良い選択肢ですね。家を持つと、内外装など自分の好きに出来ます。これから子育てをするご家庭で賃貸住まいだと、子供さんがワンパクで色んなところを潰しちゃったりすると、あとが大変ですから、頑張って住まいを買ってしまいたいですね!しかし、固定資産税が高い土地・建物だと生活費を圧迫する事もあり得ますから、十分な資金計画を立てる事も必要です。ご近所付き合いが得意な方は一戸建てを買っても良しですね!苦手な方はマンションを買うか、賃貸に住んで良い環境(近隣住民など)に巡り合うまで引越しましょう。子育ても考えると、ご近所さんとは上手にお付き合いをされたほうが良いと思います。近隣に子育ての理解者がいる事は大切です。こうやって家を買うのか・借りるのか、という事を自身の経済状況だけでなく、性格や家庭環境、また将来性なども考えて購入または賃貸を検討するのが良いですね。弊社では、こういった不動産カウンセリングも承ります。思いやりと真心でお客様にとって1番良い不動産とのお付き合いをご提案させて頂きますよではでは、今夜はこの辺で。おやすみなさいませ。京都プラン株式会社

  • 19Jun
    • いつまで続く、土地の高騰。

      こんばんは。ブログを立ち上げたばかりなので、早速投稿しておきます。近年、日本各地の観光都市では、土地が高騰しています。それは、外資や東京資本のホテル投資産業がブームだからですね。今月から民泊新法も整備され、これからの土地値の動向が気になります。各都道府県知事条例も整備され、慎重な見方をする投資家も多くなっています。そしてバブルはいつまでも続きません。読者の年齢層によっては、この意味はよく分かって頂いてると思います。バブル=泡泡は弾けます。今回のバブルが弾けるスイッチはどこでしょうか?京都では、今まではマンション用地として販売していたような土地は、今はホテル用地、ゲストハウス用地として販売される事が多いです。弊社もいくつもお世話をさせて頂きました。お陰で、建築業界も大忙しです。とても良い事ですね。今の時代に暇な建物の職人がいるとしたら、もったいないです。さて、建築業界が大忙しということは、次に来るのは竣工ラッシュです。竣工=建物が完成し、宿屋として供給される事だと認識してください。竣工ラッシュが訪れると、宿屋の近くに宿屋。またその近くに宿屋がオープンされます。こうなると、価格競争に入ってしまう事が予想されます。価格競争に入れば、土地の生産性が落ちてしまい、土地に対する投資予算が下がり、土地値が下がります。こうなってくると、当初の資金計画が破綻してしまい、土地建物に対する返済が厳しくなり、何のこっちゃ分からん投資になってしまう投資家さんも出てくると思います。そもそもホテル投資は、マンション投資とは比べ物にならない試算をします。30㎡の新築1Rマンションがあったとして、家賃は8万〜9万としましょう。同じく30㎡のホテルがあったとき、その部屋はいくら稼いでくれるか想像つきますか?今の環境であれば、20万近く稼ぐ事もあります。なのでホテル経営のノウハウのある投資家は、マンション投資家に値段で負ける事がありません。しかし、宿泊費用が価格競争に入ったらどうなるでしょう?ホテル経営には、マンション運営よりも多くの経費ジャンルがあります。清掃、アメニティ、フロントの人件費、予約サイトの経費、諸々。これらが価格競争を引き金に維持できなくなる事はとても恐ろしいです。そうなると土地の相場は……(恐ろしい)今の背伸びした土地相場がいつまで続くのか、不動産業界にとっても大きな話題・議題になっています。我々不動産業界は、どんな時代も仕事がなくなる事は無い業界ですが、どうせならネガティブな案件より、ポジティブな案件を多く取り扱いたいもんです。弊社 京都プランでは、不動産の買取・運用のご相談も承っています。ホテル投資は場所を外さなければ生き残る投資だと思います。当社ではホテル(ゲストハウス)用地も取り扱っておりますので、お気軽にお問い合わせください!『何か投資に良い物件ある?』とお電話一本でokでございます。皆様も活かす不動産投資を楽しみましょうね!それでは、今夜はこの辺で。読んでくれてありがとうございます。PEACE

  • 18Jun
    • ご挨拶

      京都プラン株式会社のブログにようこそ!京都を舞台にした不動産のあれこれや、弊社が大切にしている「思いやりの心」、不動産投資の考え方など、土地と建物が生み出すドラマを描いていきます。当社のブログは集客を目的にしていません。とにかく、ただひたすらに読者の方に楽しみにしてもらえるブログを目指してやっていきます。毎日の更新は難しいかもしれませんが、出来る限り楽しい記事を提供できるように頑張ります。読者登録とイイネがやる気になりますので、面白い記事を見つけたらぜひ読者登録・いいねをお願いします。それでは、みなさまと末永いお付き合いが出来ますように。