人気blogランキングへ ← ポチッと１回クリックをお願いします。
最近、新規上場（IPO）が続いているリートですが、一体、どういう仕組みで、平均５
％位の分配金を出すことができるのでしょうか？
簡単に云えば、
リートとは、「大家さん」業ということです。
大家さん？
もう少し詳しく説明すると、投資家から集めた資金と、銀行から借り入れた資金等で、
投資法人が複数の不動産を購入して、そこから上がる賃料等を投資家に分配する
という仕組みです。
なかなか個人では、大家さんになる＝現物不動産投資をするのは難しいですが、そ
れと同様の効果をリートでは実現できる訳です。
リートは、会社法上の「株式会社」組織ではなく、投資信託法上の「投資法人」という
「器」を使って組成されおり、○○投資法人と呼ばれています。
例えば、日本ビルファンド投資法人（8951）という具合です。
もっとも、この投資法人は、権利の帰属主体を作るための単なる「器」であって、役
員を置くだけで、従業員を雇用することは認められていません。
そこで、実際には、
投資法人の不動産を運用する「運用会社」と不動産を管理する「マネジメント会社」
が必要になってきます。
この点については、後ほど、リートの親会社（スポンサー会社）との関係で、詳しくお
話していく予定です。
ここまでを図解（B/S)でまとめると、
下図のように、投資法人が、自己資本として投資家から資金を集めると同時に、他
人資本として銀行から資金を借り入れ、その資金を使って、不動産を購入していき
ます。
そして、その不動産から上がる賃料や売却益などから経費を差し引いた利益部分
を、投資家に分配金として分配していくのが、リートの「仕組み」ということになります。
リート＝「大家さん」業
投資法人が購入した不動産の稼働率は、高い水準（平均して95％程度）で一定して
いるため、基本的には、投資家に対して安定的に分配金を出すことができる訳です。
このような安定した分配金を貰っていく、インカムゲイン型投資が、リートの基本的
な投資戦略になります。
インカムゲイン型投資
このあたりが、株式投資（ハイリスク・ハイリターン）とは異なり、リートが、ミドルリス
ク・ミドルリターンと云われる所以です。
ある方曰く、リート投資は、歩みののろい「カメさん投資」だそうです。
「士業のための自分年金作り」では、「長期的」かつ「持続可能な投資」が求められ
ますから、こういう歩みののろいスローな「カメさん投資」は、プラス要素にもなります。
また、通常の株式会社であれば、
収益－費用＝利益の「利益」部分には、法人税（40％）がかかるため、税引後利益
は、大幅に減少してしまいますし、その税引後利益も、内部留保などに回して、全
額を配当に回す株式会社は、ほとんどありません。
これに対して、リートの場合、
利益の90％以上を分配すれば、法人税が課税されないというルールがあり、現実
的にも100％に近い利益が、そのまま投資家に分配されています。
このようなリート特有の制度のために、リートは、平均５％位の高い分配金を出す
ことができる訳です。
もっとも、リートの投資口は、株価と同様に、日々変動していきますから、投資口価
格が上昇すれば、利回りは低下し、投資口価格が下降すれば、利回りは上昇して
いきます。
リーマンショックの「後」は、利回りが10～20％位のリートも、かなりありましたが・・・
また、通常年に２回分配される分配金の額も、そのリートが、どのような不動産に
投資しているかによって異なりますので、当然、利回りも各リートによって異なって
きます。
では、リート各社は、一体、どのような用途の不動産の大家さんになっているので
しょうか？
つづきは次回に・・・
投資コーチのリート講座（３）了
人気blogランキングへ ← ポチッと１回クリックをお願いします。