このブログでは、
築古マンションでも
「いいマンション」は
多数存在することを
お伝えしています。
今日は、僕が訪問したエリアで
最も古いマンションの
見た目年齢を判定する企画
「分マン遺産探訪」の
第90回目をお伝えします。
僕は、自分が良いと思えない
モノを売ることができず、
大卒から8年で
5回の転職、2回のリストラを
経験しました。
自分が「良いもの」だと
思えないものは提供できない
と分かったのです。
その経験から、僕自身が
良い家と思える
「自分が住みたい家」のみを
貸す大家になった
分譲マンションコレクターのヨコちゃんこと横山顕吾です。
またの名を
お金がなくても
資産家に導く
ノウハウ伝道師！
です。
僕の賃貸経営のミッションは、
賃貸ライフを分譲ライフに！
借主に所有者同様の
マンションライフをご提供！
です。
本日は、毎日ブログ474日目です。
「分マン遺産探訪」の目的は、
マンションを買いたい人が
自分で調査できるようになり、
買った後で後悔しないように
なることです。
今回の分マン遺産探訪は
東京都目黒区です。
東京都目黒区の
最も古い分譲マンションを
訪問しました。
その分譲マンションは・・・
目黒第一コーポです！
1963年11月築ですので、
築58年3カ月です。
目黒第一コーポの
全体像です。
6階建て91戸のマンションです。
まず、外壁の状況です。
バルコニー側の外壁です。
塗装仕上げです。
漏水跡などは
見当たりません。
ただ・・・
バルコニー部分を
壁で覆って、
部屋にしているのが
散見します。
部屋にしてしまうと
容積率オーバーの
法令違反の可能性があります。
詳細については、最後の
「建物点検ワンポイント講座」にて
「容積率」について
お伝えします。
廊下側の外壁です。
塗装仕上げです。
問題ありません。
側面側の外壁です。
側面も壁面だったり、
バルコニーだったりと
統一感がありません。
マンション内に入ります。
廊下です。
床は塩ビシートを
貼り替えています。
壁面も塗装に
ツヤがあります。
最上階の天井です。
屋上からの漏水は
ありません。
屋内階段です。
塩ビシートを貼っていて
とてもきれいです。
防水も少し
見えました。
塗膜防水です。
範囲が狭いところは
塗膜防水が多いので、
範囲の広い屋上防水が
どうなのかはわかりません。
消防設備です。
非常警報設備です。
交換はされていませんが、
作動しそうです。
消火器です。
問題ありません。
給水管が交換されています。
ということで・・・
実年齢 ５８歳
見た目年齢 ５０歳
です！
ここからは、
「目黒第一コーポの
建物点検ワンポイント講座」
です！
今回取り上げる点検ポイントは
容積率です！
容積率とは、
土地面積に対する
建物の床面積の割合です。
例えば、
100㎡の土地に、
いっぱいいっぱいに
2階建ての床面積が
200㎡の建物が建つと
容積率は・・・
建物200㎡÷土地100㎡
＝200％となります。
容積率は、エリア別に
決められています。
目黒第一コーポのある
目黒区青葉台一丁目の
容積率を見てみましょう。
いろんな規制が
示されています。
目黒第一コーポの
容積率は200％です。
目黒第一コーポは
6階建ですので、
容積率の余裕は
あまりないと思われます。
バルコニーは床面積に
含まれません。
そのバルコニーを
部屋にしてしまうと
床面積に加わります。
したがって、
容積率オーバーの
法令違反の可能性が
あります。
購入の際は、
しっかり調査が必要です。
以上が、
「目黒第一コーポの
建物点検ワンポイント講座」
でした！
「建物が古い」という理由で、
「大丈夫なの」と思われる方が
多くいます。
築年数は関係なく、
「建物管理の状態が重要！」
ということをお伝えしています。
ただし、重要なのは
人間と同じで
見た目年齢より、
健康年齢です。
実際にマンションを買う時には
健康年齢を調査することが
重要です！
ちなみに、
健康年齢の調査法が
ブログタイトルの「３S分析」です。
なお、今まで訪問した
築古分譲マンションを
まとめたものはこちら・・・
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不労所得を目指すのではなく、
自ら学んで、自ら賃貸経営を
したい方からの
お問合せお待ちしています！
では、また明日！