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ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜2月17日のエントリー「住宅市場低迷の元凶はソウル市長？」
の続報になります。
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/asia/1329421818/176-178
176 名前：蟹 ◆M6A1eiUUqQ [sage] 投稿日：2012/02/20(月) 09:44:11.31 ID:tSP5ddAp
パク・ウォンスン発不動産寒波に‘君も私も乞食の境遇’? 【東亜日報】
http://news.donga.com/Economy/New/3/01/20120220/44171392/1
http://news.donga.com/IMAGE/2012/02/20/44171388.1.jpg
ニュータウン再検討、再建築は小型拡大
アパート価格最大7000万ウォン下落、売り物あふれても取り引きなし
19日午後、ソウル東大門区（トンデムング）里門洞（イムンドン）韓国外国語大近くの里門（イム)・徽慶（ヒギョン）ニュータウン地域。塀には‘ニュータウンが滅びる街では君も私も乞食の境遇’と書かれていた。パク・ウォンスン ソウル市長の写真の上には赤いスプレーが塗られていた。見るからに数年間手を加えられていない古びたドアのテラスハウスが、狭くて曲がった路地にひしめき合っていた。新都市では見られない電柱の上には、電線や各種通信用ケーブルが絡まって保安灯を覆っていた。このように劣悪な住宅環境を一度に改善するとして、ここをはじめとするソウル市ニュータウン35ヶ所が指定されたが、ソウル市の解除条件緩和方針発表によって市場が動揺している。ニュータウンに劣らず波及効果が大きい再建築市場でも、公共性強化と国民住宅規模の縮小、および小型タイプ50%配置条件が出されたことで寒波をむかえている。
○希望売価も買い傾向も‘急に’
昌信（チャンシン）崇仁（スンイン）ニュータウンと指定された、ソウル鍾路区（チョンノグ）昌信洞（チャンシンドン）にある不動産バンクのチュ・キロ社長(71)は、“性急にニュータウンを解除すると発表したために混乱が大きい”として、“この一帯は地価が高いため、ニュータウンで開発すれば住民が楽になる”と話した。
この一帯の不動産仲介業者は、“発表以前から売買が急に途切れたこともあったが、ニュータウン解除発表以後は問い合わせさえない”と口をそろえた。
再建築市場も不満が大きい。ソウル江南区（カンナムグ）開浦（ケポ）第二団地再建築推進委員会のイ・ヨンス委員長は、ソウル市の再建築政策を話しながら興奮を隠すことができなかった。“再建築の時には小型住宅をたくさん作れというのも佗びしいが、ソウル市も江南区庁も立場を明確にしていないため、住民は夜も眠れないくらいだ。本当に佗びしいですね”。
18日に訪れた開浦公団団地近くの公認仲介業者は、お客がなくて閑散としてた。公認仲介士は“とにかくひどい、お客がない”と口をそろえた。開浦第二団地近くの住公不動産ホヨン代表は、“最近再建築アパートは下落傾向にあったが、ソウル市の小型タイプ義務化政策で、もう一度直撃弾を受けた”と話した。続いて“一日に電話が1,2本あるが、どれも売ろうとする人々だ”として、“高値で買った人が戦々恐々としている状況”と耳打ちした。
現在、開浦地区一帯のアパート価格は、全体的に1000万～2000万ウォン下落した状態だ。先月と比較して最大7000万ウォンも落ちた物件まである。開浦第一団地の供給面積58平米タイプは、先月中旬まで9億7000万ウォンの希望価格を維持していたが、現在9億ウォンの急売物が出てきた。8億ウォン台で取り引きされていた供給面積50平米タイプも、7億8500万ウォンまで下落した。
○大きくなる住民不満
住民たちも悔しさをあらわにしている。開浦公団団地に住むソン・ナムソク氏は、“作って30年になろうかという古い家で暮らしながら、いずれ華やかで大きい家に住めるだろうという期待で耐えてきた”として、“パク・ウォンスン ソウル市長は大きい家に暮らすから何でも良くて、何もない市民は無条件に狭い家で暮らさなければならないのか”として鬱憤を語った。開浦第三団地推進委員会のジョン・チャンイル常勤委員は、“若い人々はソウル市と江南区に抗議すると言うが、年をとった住民は最初から自暴自棄になっている雰囲気”として、“地方自治体が住民財産権に、ああしろこうしろと干渉するのが、果たして資本主義社会なのか分からない”としてため息をついた。
再建築団地の住民は、ソウル市は明確な再建築基準を用意しなければならないと指摘した。開浦第二団地イ・ヨンス推進委員長は、“ソウル市が再建築に対する明確な立場表明もなく、1,2節ずつ話を流すなかで市場が凍りついている”として、“一日も早く公式に、団地別地域別の具体的な再建築方案を作り、価格下落を防がなければならない”と指摘した。江南区開浦洞一帯で再建築を推進中の8つの団地住民たちは、29日にソウル広場でソウル市の小型義務化強化案に抗議する集会を開くことにした。
○不動産寒波の原因はソウル市
不動産寒波や住民不満のどちらも、今年に入ってからソウル市がニュータウン出口戦略と再建築小型タイプ義務案を相次いで発表したためだという指摘が少なくない。
http://news.donga.com/IMAGE/2012/02/20/44171386.1.jpg
18日、ソウル江南区開浦洞第三団地の公認仲介士事務所前、この一帯はソウル市が再建築時に小型アパートを50%作らなければならないと明らかにして以来、相場が1000万～2000万ウォン落ちた物件が一気に増えたが、買い傾向がなくてひんやりとした雰囲気だ。
不動産情報業者不動産114によれば、パク市長就任以後100日間での、ソウルアパート売買価格下落率は全国アパート価格下落率(0.34%)の倍以上の0.87%と集計された。第三種一般住宅地として規制されている蚕室（チャムシル）公団第五団地は、住民の希望どうりに高層化するためには種別変更が必要だが、ソウル市がこれに否定的な反応を見せている。地域住民の間では高層化をあきらめる人が次から次へ現れた。新盤浦（シンバンポ）第6次など漢江（ハンガン）沿岸再建築でも、ソウル市が容積率引き上げにブレーキをかけたことで漂流している。さらに高層建設を狙う新盤浦第1次と盤浦公団団地などでもブレーキがかかる可能性があると見られている。開浦だけでなく、ソウル市全域の再建築団地で価格が下落し、市場下落傾向を導いている。ソウル瑞草区（ソチョグ）盤浦洞（パンポドン）大韓不動産関係者は、“パク市長が漢江沿岸の高層アパート建設に難色を示しているうえに、買収者が再建築物を忌避する現象が広がって買い傾向が急に途絶えている”と話した。漢江沿岸再建築も苦戦をまぬがれなくなっている。汝矣島（ヨイド）ジンプ不動産のチン・ギョンソン代表は、“開浦だけでなく再建築団地ごとにソウル市によって各個撃破にあっている”として、“汝矣島美声広場など再建築アパートも、一ヶ月間に最大4000万ウォン近く価格が落ちたのに、買収者がない”と話した。
キム・ギュジョン不動産114リサーチセンター長は、“ソウル市が賃貸比率拡大と高層建設不可などの再建築政策を出しているが、どれも具体的な基準がないために市場に不確実性が広がっている”として、“一日でもはやく政策方向が具体化されなければならない”と指摘した。
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ミ( ﾟｗﾟ)彡 ＜今回は東亜日報の記事を取り上げましたが、マスコミ各社がこぞって徹底的にパク市長を批判しています。安くなっているのになぜ売れないかというのは、先立つものがないという庶民の懐事情もありますが、マイホーム指向のほかに、財産として有効活用しようという考えがあるためです。
「再建築」とあるように、古くなった（それでも30年程度）住宅を撤去して新たに団地を建設するため、現所有者や現住民は新しい団地への入居が優先され、また当然資産としての価値も上がるわけです。景気がよければこのサイクルがうまく働いて、手持ち資産の価値の上昇も続いていくわけですが、景気が悪化して再建築が滞れば、古い住宅はどんどん老朽化し、手持ち資産が目減りしてしまうのです。
パク市長が当選した選挙では、前市長以上の福祉政策を訴えていました。これが現在打ち出している小型・賃貸率引き上げと現ニュータウン計画の停止につながっていくわけですが、細部まで詰めずに成果主張を先走ったとしか思えません。低所得国家への輸出品を安く作ることは理に適っていますが、国内の貧富の格差を理由に物価を下げることは、全体の所得を引き下げる結果を生んでしまいます。低所得者の所得を引き上げることが必要なのです。