京都不動産投資-サラリーマンの為の一棟収益マンション実践 -3ページ目

京都不動産投資-サラリーマンの為の一棟収益マンション実践

京都のイットウモンが収益マンション投資をお考えのサラリーマンの方に
その立場ならではの優位性を駆使した購入方法をご説明しています。

ご質問がありました。以下の通りです。

 

「今現在築20年5階建4LDK〇部屋のRCマンションを経営しております。住まいが遠方なため不動産屋に客付け、管理、メンテナンスは任せきりの専任媒介でやってます。お客さんはよく見に来ているにも関わらず、一向に決まる気配がありません。理由を聞いてもお客さんがよくないやらの理由でただ大丈夫とだけ。数年近く空いている部屋もあります。やはり不動産屋を変えるべきなのでしょうか?」

返答です。

「そうですね、どうしても管理も入居も全てお任せとなると問題が発生します。仰るような良いコンサルタントさんや入居斡旋と一線を画す管理会社があれば最適なんでしょうが・・・私は常々遠方・地方物件の弊害をアマゾン本やブログで訴えていますが、それは質問者さんのような管理をめぐるトラブルとなるケースが多いからです。

もっと悪質な、背任事件に並ぶケースもあります。その意味では、管理会社に頼り過ぎるのは良くないと言うことです。最終的には全てが大家さんの責任となりますから、その最終責任の覚悟が必要だと言うことです。そして、管理会社を信頼するとしても、その管理会社を管理する覚悟も必要です。管理会社をチェックする姿勢ですね。

 

そして、いつでも換金できることが不動産が故の命題です。その意味でも、不動産市況は常に情報として耳に入れる状態でないと将来への備えはできません。話が飛躍するかもしれませんが、収益率だけでなく入居率も重視した経営計画を考慮した物件選びを考えるべきです。

 

この物件売却も視野に入れ、近隣で目の届く物件に資産の入れ替えも考慮すべしだと私は忠告申し上ます。」

 

なかなかアパマン経営は色々ありますね~

 

知り合いの元教授宅ホームパーティーで良くご一緒になる、

山本さん。

実は、なんと!山科絵を再興させた山科の有名人という。

山科区広報で特集されたようです。

この山科絵を描くようになってカレコレ60年とか?

 

怪しい?中国人元教授はその山本さんを山本画伯と言い、その山科絵に惚れ込み10号ほどの枝垂れ桜を部屋に飾っていた。

それもあり、ついつい私も買い求めたのが↓

 

 

切株の七福神、これは珍しいですね。

しかもよく描けたものですね。

「損はしていないけれど…
相続でアパート経営をすることになりました。法人化に伴い借換をしたのですが金利が下がったのにもかかわらずキャッシュフローが変わりません。どういうことでしょう?」というご質問です。

金利が下がったのにキャッシュフローが変わらない、ということですが、今回の場合借り換えに伴う前後の支払い総額が変わらない、という意味ではないですか。そして、キャッシュフローと言うと諸経費等も勘案した資金の流れとなりますので、その意味では記載の情報では分かりづらいですね。


考えられるのは返済年数が短くなった、ということが一つ。
さらには、以前の支払い方法が元利均等払いだったものが今回は元金均等払いになった、ということが考えられます。


最後にキャッシュフロー面で敢えて言えば、借り換えに伴う諸費用(登記費用等)を税理士さんが毎月費用計上して落している、とも考えられます。費用計上や支払い方法の説明は長くなりますので、違いは税理士さんまたは金融機関でお聞きになると良いでしょう。」

参考になれば幸いです。

 

という回答でした。