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家建九郎です。
初めましての方は念のため
ブログを書くにあたって「誹謗中傷」や「名誉棄損」といわれないよう気を付けていること
を先にご覧いただき、本ブログの趣旨をご理解くださいますようお願い致します。
私が受験を決めた3つの公的資格
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者
マンション管理士
一体どんな問題が出てくるのがここで少し紹介してみます。
全部の試験に共通して言えるのは50問を120分で解く試験ということと、解答は4択でマークシート方式と言うことです。
マークシートはBかHBの鉛筆でつけるのですが一問でも間違ってマークすると後のリカバリーが大変なことになりますので慎重にマークしなければなりません。
50問とで4択と言っても試験問題自体は
こんな感じでものすごい文字量の中からどこが間違っているのかを見つけなければならない上、この問題のように誤っているものはいくつあるかなどと4問すべてに正解しなければ答えが出せない問題も多くなっています。
更には「誤っているもの」という表現も
・誤っているもの
・不適切なもの
・適切でないもの
・最も不適切なもの
・最も適切でないもの
・行うことができないもの
・法令に記載がないもの
・必要としないもの
などと問題ごとに変えてくるのでよく読んでいなければ引っかかってしまいます。
これを大体1問2分で解くと50問を解くのに100分。
マークシートのマークと見直しに10分、難問の見直しに10分とすると120分ちょうど。
問題を読む時間を含め、一つの項目を30秒程度で正誤の判定をしなければなりません。
もう日本語の試験のようです。
こんなことでもして受験者を落とさなければ低い合格率が保てないのでしょうか？
しかしよく考えてみると住宅の契約でたくさんの書類を書かされる中で瞬時に自分にとって不利益となる部分を見つけ出して質問するということも、このような訓練を積み重ねていればできたかもしれません。
まぁハウスメーカー側もそれを避けるためにわざわざ契約書のボリュームを増やしたうえで契約を急がせるのかもしれませんね。
書くものがたくさんあって内容の表現が難しければ契約する方も思考停止してしまいますからね。
そして内容的に興味深いころでは例えば
【売主の担保責任】
民法では
「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合に、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しない時には、買主はその不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない」
とされています。
もちろん民法の定めですから契約当事者で消費者にとって有利な別の合意がされていた場合はその限りではありませんがとにかく自分が許容範囲を超えていると思う不具合を見つけたら1年以内にハウスメーカーに通知しなければならないわけですよね？
そして民法では
「売主は知りながら告げなかった事実についてはその責任を免れることができない」
とされています。
つまり見れば一目でわかるような欠陥や不具合であっても売主は知らなかったと言えば良いわけですよね？
サンヨーホームズがなぜ引き渡し前にきちんとした検査をしなかったのか？
定期検査で目の前にある不具合を無視して「問題なし」との報告書を出したのか？
なぜ定期検査で施主の要求を無視して床下の検査をしなかったのか？
試験勉強により謎が全て解けたような気がします。
建築のレベルはどうだかわかりませんが、サンヨーホームズの法務知識は相当なレベルですね。
【マンションの長期修繕計画】
マンションでは
「30年以上、かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる期間を計画期間とした長期修繕計画を作成し、5年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要である」
とされています。
また、
「推定修繕工事とは建物および設備の性能・機能を新築時と同等水準に維持、回復させる修繕工事を基本とする」
とされています。
そしてこれらの資金を確保するために修繕積立金が積み立てられています。
更にマンションの場合複数の目でチェックすることになり、修繕工事も複数社で相見積もりをとるなどすることも出来ます。
一方でサンヨーホームズのメンテナンスプログラムでは30年経つまではほとんどのものはメンテナンスフリーで我が家の場合エコキュートのヒートポンプユニット交換と防蟻処理以外必要ないようように見えます。
シート防水すら30年後にシート防水打増をすれば良いことになっています。
基礎の耐用年数なんて100年と書かれています。
100年発想！
もう言いたい放題ですよね。
新築すぐに100本以上のクラックが入った我が家の基礎が100年もったらビックリしますよ。
白華、表面気泡、クラック、ジャンカと新築時からコンクリートの不具合オンパレードだったサンヨーホームズの施工したコンクリート基礎が100年もつなんて考えられませんがね。
クラック100本発生！
の間違いじゃないですか？
しかもマンションの場合修繕とは新築時と同程度のものに修繕することを言います。
新築時から既におかしな状態になってしまっている我が家はどのような状態になれば修繕したと言えるのでしょうか？
ちなみにサンヨーホームズが不具合を修繕した場所は
こんなのや
こんな感じですけど・・・
新築時の不具合補修ですらこの有様です。
築年が経った修繕などどうなってしまうことやら・・・
我が家用の長期修繕計画を作ってもらわなければいけませんね。
シート防水ですら30年間何もしない！
こんな凄い計画を推奨しているサンヨーホームズが神の目（全ての不具合を目視でチェックできるらしい凄い目）で定期検査をしても何の意味があるのでしょうか？
依頼しても点検してくれないのに我が家の点検口は何のためにあるのでしょうか？
神の目で透視できるからでしょうか？
【コンクリートの劣化】
我が家に発生したコンクリートの不具合についてはコンクリートの劣化現象として全部テキストに登場します。
サンヨーホームズが仕方ないものとして問題視していなかった白華（エフロレッセンス）は
コンクリート中の可溶性物質が水分と共にひび割れ等を通ってコンクリート表面に析出し、水分の逸散や空気中の二酸化炭素ガスとの反応によって生じる白色の物質のことを言う。
とされています。
新築でいきなり白華が発生するのって本当に問題ないのですか？
この説明だけ見ていると問題ないとは思えませんよ！
これって普通ですか？
【シート防水】
サンヨーホームズが30年間修繕計画に入れていないシート防水については通常で考えると30年間ももつ訳はありません。
漏水リスクに関わる部分なので15年程度で一旦修繕した方が良いと思います。
サンヨーホームズの漏水に対する興味の無さは何度も無意味な補修を繰り返した我が家の雨漏り事件からよくわかりますがシート防水で30年は怖いです。
そして修繕方法はサンヨーホームズが実施するシート防水打増にするなら15年以内。
それより後なら全面張替えか、下地調整をして塗膜防水を施工する方が良いのではないかと思います。
まあいわゆるメンブレン防水の防水方法や修繕方法の議論ですが、こんなこともマンション管理士や管理業務主任者などの試験範囲に出てくるわけです。
サンヨーホームズは分譲マンションもいくつも造っているはずですが、サンヨーホームズコミュニティが提案する長期修繕計画では屋上防水は30年そのままはなのでしょうか？
余計なお世話でしょうがサンヨーホームズのマンションのことまで心配になってきます。
【その他】
建物の仕組みや維持管理に関する部分での出題範囲は非常に広く、給排水の仕組みから電気関係の仕組み、清掃や維持管理方法など試験範囲は多岐にわたります。
そしてテキストをみたり問題を解いたりしているうちに
やっぱりサンヨーホームズの言っていることはおかしいよな～
とか
この知識は家を建てる前に取得すべきだった
などと思うわけです。
・・・とまあこんなことを考えながら勉強を進めていったわけです。
サンヨーホームズとのやり取りの中で自然に身についてしまった知識もありますし、勉強する中で新たに覚えていったこともたくさんあります。
戸建ての我が家にとっては関係ない知識もたくさんありましたが、色々と知っておいて損はない知識が多いのではないかと思いました。
とはいうものの試験ですから暗記しなければならない数値や法律も多く、老化した脳みそにはなかなか厳しいものがありました。
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