住吉プロジェクト 上棟しました

皆さんこんにちは。

「上棟」という言葉を聞いたことがありますか？ 

「じょうとう」と読みます。

巷間つたえるところによれば、「城東の上棟は上等だぜ」という駄洒落が下町不動産業界で囁かれているとか、いないとか。

たぶん囁かれていません。

足場で建物は見えませんが、立派な「上棟」です。

最近は徐々に減りつつありますが、木造住宅を建てる際に、「上棟式」を行うことがあります。

在来（軸組）工法の場合、柱や梁（はり）など建物の骨組みが完成後に、家の一番高い位置に屋根を支える「棟木（むなぎ）」という構造材を取り付けます。

この「棟木」を取り付ける工程を「上棟（式）」と言います。工事がここまで進んだ感謝とこれからの安全祈願が「上棟式」の趣旨で、ご近所様への感謝を伝えるために、お餅をまく風習もありました。

コンクリートを流し込む型となる「型枠」です。

コンクリートが固まるのを待って型枠を外し…

 支えも外れるとスッキリした空間の出来上がりです。

ちなみに、あまり知られていませんが、海外にも「上棟式」があります。

この儀式・風習のルーツは古代北欧であり、それが日本に伝わったという説もあります。

英語圏では、Topping out ceremony（トッピング・アウト）と言います。なんか、ライトな感じですね。

さて、マンションやビルの場合でも「上棟」があります。

大きなプロジェクトでは「上棟式」を行います。

住吉のような鉄筋コンクリート造の「上棟」は、木造とは少し異なり、骨組みが最上階まで組み上がった段階を指します。

構造躯体（くたい）が完成の扱いとなるため、発注者は契約に基づきそれなりの建設費を支払うタイミングです。

また、ほどなくして外部足場が取れ、建物の大きさや全容がわかる時期でもあるので、プロジェクト進捗の実感が湧きますね。

今までもお伝えしている通り、住吉プロジェクトは予想外の紆余曲折がありました。

でも、ようやく「上棟」までこぎつけた今、思い出す言葉があります。

それは、“Connecting the Dots” です。スティーブ・ジョブズがスタンフォード大学の卒業スピーチで語った有名な言葉のひとつです。

You can’t connect the dots looking forward; you can only connect them looking backwards.

先を見越して点をつなぐことはできない。振り返ってつなぐことしかできない。

ジョブズは大学中退後も興味関心の高い授業には顔を出しました。

そのひとつがカリグラフィー（文字芸術）でした。

当時のジョブズは「将来役に立つから」とカリグラフィーを学んでいたのではなく、今自分が楽しいと感じるものとして学んでいました。

しかし、約10年後「Macintosh」を発表した際には搭載されている多彩なフォントが話題を呼び、思いがけぬかたちでかつての学びが活かされました。

これは「計画的偶発性理論」といい、キャリアの8割が偶発的な出来事によって決まるという教育心理学者クランボルツ教授の理論です。

将来をあらかじめ見据えて点（経験や出来事）と点を繋ぎあわせることはできないが、後から振り返ると、いろいろな点が一つの線になって自分のキャリアに繋がっているというものです。

ジョブズは将来のことを考えるのではなく今自分が何をしたいかという信念に基づいて行動することで、必ずそのときの経験が将来に結びつくと説きました。

この感覚は、私も不動産ビジネスの体験を通して強く共感します。

曰く、今やっていることは何ひとつ無駄にならない、と思って日々の一つひとつを丁寧に行うことで、ビジネス・パーソンとして成長できるのでは、と思います。

住吉プロジェクトにも、色々な「点」がありましたし、これからもきっとあるでしょう。それらの「点」を線につなげて、着実に進んでいきます。

今回もお読みいただきありがとうございました。

住吉プロジェクト 杭打ち工事をしました

皆さんこんにちは。

住吉プロジェクトの杭打ち工事が行われました。

「杭を残して、悔いを残さず」という不動産用語があります。

この杭は境界杭のことで、境界トラブルを起こさないように杭を打ちましょうということです。

一方、建設業界に「杭を打たないと悔いが残る」という駄酒落隠語があるかどうかはわかりませんが、本工事の前にすることで特に大事な工程が「杭打ち（杭工事）」です。

住吉プロジェクトは 5階建ての鉄筋コンクリート造の建物ですので荷重（建物の重さ）は当然重いです。

地盤について何もしないと建物が将来傾く（資産価値下落）可能性があります。そのため、固い地盤（地層）の深さを調査（地盤調査）

して、そこまで鋼管の杭を打ちます。

これには費用と時間を要しますが、それこそ将来に悔いを残さないようにしっかりやります。

地盤調査は必ず行いますが、調査をせずとも予想することができます。

それは、地名からの推理です。

たとえば、地名に「さんずい（水）」「江」「川」「沢」「谷」「沼」「袋」「島」「深」などが使われているエリアの地盤は弱いとされています。

これらは過去の田んぼ、湿地、入江、川を指し、地盤が柔らかく地震時の揺れや浸水リスクが高い「低地」や「谷底低地」を意味します。

「深沢」や「沼袋」は両方の字が使われていますね。

住吉の地名は1934年の町合併時に文字通り「住みよい街」になることを願って命名されました。

地盤の弱さとは無関係な地名ですが、そもそも江東区は全般に地盤が弱いエリアです。それは、東京湾側に埋立地があり、荒川、墨田川に挟まれた沖積（ちゅうせき）低地という地理的特性によります。

住吉も水路に囲まれていますので地盤は弱いエリアです。

でも、鋼管工事のような地盤改良をすれば、心配はいりません。

地名から推理する以外に地盤状況を確認する方法は、「現場百遍（100回）」、現場に行き周辺を観察することです。

周りの建物や塀にひびが入っていないか？

現地を確認することも大事な行動ですね。

また、概要を掴むには、「地盤サポートマップ」を活用するのも良いでしょう。

今回もお読みいただきありがとうございました。

止まらない家賃上昇のトレンド

 皆さんこんにちは。

今日は、最近の墨田区・江東区の賃貸マンションの家賃動向についてお話ししたいと思います。

最近お引越しを予定している方、ご検討中の方、契約更新された方の中には

「最近、家賃が高くなってきたな…」と感じている方も多いのではないでしょうか？

墨田区・江東区を含む東京の東側である「城東エリア」は、2024年の統計で都内でもっとも賃料上昇率が高いエリアとなりました。

実際、弊社が管理している物件でも、入居者の入れ替えに伴い、2023年の新築時から約10%賃料を上げて再募集しましたが、あっという間にお申込みが入りました。

日々の業務の中で、こうした家賃上昇の波を肌で感じています。

今回は実際のデータを見ながら、

なぜ家賃が上がっているのか、今後どうなっていくのかを一緒に見ていきたいと思います。

会社のオリーブの木に初めて花がつきました！

 （嬉しいご報告♪）

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まず、賃貸マンションについて。

墨田区の賃貸マンションの平均家賃は、この3年間で約11%上昇しています。  

東京都の全体の上昇率が約9%ですので、それと比較しても高い水準ですよね。

特に2023年以降は伸びが大きく、1年でなんと5.7％の上昇率でした。  

日々業務している中の肌感覚とも一致しています。

元々墨田区の人気エリアといえば錦糸町や、スカイツリーのある押上、両国エリアですが、下町風で穴場感のあったエリアに皆さん気がつき始めた感じでしょうか。

最近ではカフェや商業施設が増え、街全体の雰囲気もおしゃれになってきました。  

また、都心へのアクセスが良いこともあり、ファミリー層や若い社会人からの人気が高まっているのも特徴です。  

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お隣の江東区では、分譲マンションの価格が年々上昇しています。  
 

江東区の中古マンションは2022年の平均取引価格4,514万円に対し、2025年最新では約5,510万円と、わずか3年の間に約68.2%も上昇しています。

江東区は豊洲、有明エリアが市場価格を牽引している形ですね。

分譲マンションの価格上昇に伴い、賃貸市場でも豊洲や有明エリアの人気が続いており、特に新築・築浅物件の家賃が高めになってきていますね。  

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最近では「都心寄りで暮らしたいけれど、手が届かない…」と感じていた方々が、“ちょうどいい距離感”で生活環境も整っている城東エリアに目を向け始めている、そんな流れを実感しています。

家賃の動きひとつとっても、街の人気や変化がリアルに映し出されているのが面白いところですよね。

「今、どこに住もうか」

「この先、どんな街になっていくのか」

そんな視点で街を歩いてみると、きっとまた違った景色が見えてくるはずです。

これからお部屋探しをされる方も、投資を考えている方も、ぜひ今後の墨田区・江東区の動きに注目してみてくださいね。

今回もお読みいただきありがとうございました。

住吉プロジェクト 着工しました

皆さんこんにちは。

3月のやわらかな日差しと春風が心地よい季節になりましたね。

弊社事業の第1号「住吉プロジェクト（PJ）」はだいぶ寄り道をしましたが、着工しました。

（寄り道の記事はこちらから）

困難な状況があった中、請けていただいたパートナー企業・関係者皆さんに感謝をしつつ、将来この「住吉PJ」が弊社の祖業と言われることを想像しながら、約10ヶ月間の工事進捗をお伝えしていきます。

さて、コリン・パウエルの言葉です。

Don't let adverse facts stand in the way of a good decision.

パウエルは軍人出身なので、厳しめの言葉だと思いますが、私なりの翻訳は、「良い決断（判断）をしたら、それをくじくような現実にくじけてはいけない」。

余談ですが、コリン・パウエルが愛用した眼鏡は川崎和男デザインでした。私の知人にも長らく川崎和男デザインのメガネをしている方がいます。

私は未熟な事業経営者ではありますが、「住吉PJ」において、選択と決断を丁寧にしてきたつもりです（それでも想定外の出来事に巻き込まれましたが）。

弊社第 1号プロジェクトのコンセプトは、事業を成功させる弊社のカルチャーを模索し、確立することでした。将来、「株式会社 Grace Prime Location はここから始まった」と言っていただけることを目指して、バックキャスト思考で事業構想を練りました。

ここでいうカルチャーとは、ビジネス上の意味で、独自の価値観、行動指針、仕事の進め方を指す言葉です。

まず、一番大事な立地を考えます。その点、住吉は間違いのない立地です。

今回の建物は、5階建・全6戸＋1階テナント、延床面積は約300㎡。

今回の土地は地域に愛される商店街の延長線上にあり、普段の生活が便利で楽しくなる場所です。

1階のテナントは、街のにぎわいに溶け込むような店舗になる予定で、地域とのつながりも感じられる空間になることでしょう。

この住吉エリアは世間では「穴場」とも言われていますがそれには理由があります。

今現在、東京メトロ半蔵門線と都営新宿線の乗り入れによる通勤・通学の利便性があり、また周辺には公園緑地があり、さらにJR錦糸町駅まで出れば商業施設も充実しています（良いお散歩コース）。

最近ではこれらが評価され、住吉の賃料や不動産価格は上昇トレンドにあり、「穴場」から脱しつつあります。

物件所在地は、道路幅且つ見通しが良好な東南の角地で、視認性や見栄えが良く（これ大事）、第1号に相応しいシンボリックな建物を容易に想像できました。

また、弊社より徒歩圏内にあり、きめ細かく管理できることが見込めました。

次に中長期的な将来性について情報を集めました。

2030年代には東京メトロ有楽町線の延伸が計画されており、将来性が増してきました。

駅周辺の再開発、分譲住宅の供給や賃貸需要の高まりが期待され、不動産の資産価値が上昇し安定すると睨みました。

よって、土地は仕入れ当時でもやや割高でしたが、実物件を通して弊社のカルチャーを検証・確立するのにこれ以上の物件は無いと判断したのです。

プロジェクトの遅れによるマイナスがありましたが、不動産価格の加速度的な向上が結果バランスを取ってくれ、図らずも弊社の狙いを裏づけてくれることになりました。

寄り道の後日譚を少しだけ。

最初に発注した施工会社が、ドラマさながらの「詐欺集団」が絡んで結果飛んだことは以前もお伝えした通りです。

「飛ぶ」とは建設業界の隠語で、破産、倒産、資金繰り悪化、詐欺などで、契約行為（工事）が放棄されることです。

飛ぶのは飛行機だけにしてほしいです。

ここから、約4ヵ月間、飛んだ施工会社との契約解除折衝、新しい施工会社の選定を同時並行しました。

寄り道の教訓として、先方の施工実績をよくよく確認することを念頭に、新しいパートナーを根気よく探しました。

この選定プロセスの経験も弊社カルチャーに刻み込まれたと感じています。

着工日に思ったこと。

予期せぬ寄り道、というか迷い道から脱出できたことの解放感で心が満ちました。

やや語弊がありますが、やっと手が離れる！が本音でした（離れませんが）。

新パートナー会社に対しては、請けてくれたことへの感謝、信頼、そして少しの不安（トラウマ）が織り交ざった、工事着手となりました。

今回もお読みいただきありがとうございました。

旅の途中

前回、安全祈願祭の模様をお伝えしました。

（関係者集合写真の顔ぼかしが怖いと言われました…）

その後、工事は順調に進んでいます。

位置出しの様子です

実は、土地の引き渡しが完了してから着工するまで、少々遠回りしてしまいました。

得難い経験をしたとも言えますが、特殊な状況に巻き込まれた経緯を支障ない範囲でお伝えします。

スティーブ・ジョブズの言葉です。

I feel most proud of the work I did in the best situation.

最善とは言えない状況でやった仕事に、いちばん誇りを感じる。

施工会社が決まり順調に進むと思っていた2024年の秋、ある日施工会社の関係者から突然の連絡がありました。

「自分は現場を離れることになった」——思いもよらぬ知らせに、驚きを隠せませんでした。

混乱しながらも、事情を確認するため別の関係者に連絡を取ったところ、そこで初めて事態の深刻さを知ることになります。

内部で予想外の問題が起きていたのです。

まさかの話で耳を疑う報告でした。

事情がよく掴めず混乱しました。

ここから先、暫く困難な対応を強いられるようになります。

こんな状況の中、建築確認申請の許可が下りました。

その後、施工会社の代表の方と直接お会いし、詳しい経緯を伺う機会がありました。

そこで語られた内容は、予想をはるかに超えるものでした。

担当者が関わっていた現場で、通常では考えにくいほどの赤字が発生しており、不審に思った会社側が調査を進めたところ、極めて重大な問題が浮かび上がったのだそうです。

関係者は、取引先から不正な金銭を受け取っていた疑いがあり、これまでにも複数の現場で同様の手口を繰り返していたという話でした。

まさか自分たちのプロジェクトに、そうした人物が関わっていたとは——。

そして最後に、こう告げられました。

「申し訳ないが、契約した条件ではこのプロジェクトは継続できない」

目の前が真っ暗になりました。

「詐欺集団」と聴いて、配信ドラマ『地面師たち』を思い出しました。

弊社も大きな被害を被るのだろうか？

本事業を通して、「三方良し」を体現するつもりだったこのプロジェクトは一体どうなってしまうのだろう？

重々しい気持ちがのしかかってきました。

この日から約4ヵ月間、関係者間で様々な調整、折衝を重ねました。

初めての大きなプロジェクトで、なぜこんな苦労をしなければならないのか、自問自答する日々でした。

でも、このような中で弊社を助けてくれるステークホルダーが現れました。

それは、ある方の紹介で知り合った親切なベテラン弁護士先生であり、このブログ由来で連絡をくださった新たな施工会社さんです。

これ以上の折衝経過はお伝え出来かねますので、ここまでにします。

再びスティーブ・ジョブズの言葉です。

What important is not where you reached but how much fun things you accomplished in your travel.

終着点は重要じゃない。旅の途中でどれだけ楽しいことをやり遂げているかが大事なんだ。

今回のプロジェクトは旅の途中です。

まだ、楽しいことをやり遂げたとは言えませんが、この困難な仕事にいずれ誇りを感じたいと願っています。

今回もお読みいただきありがとうございました。

安全祈願祭を執り行いました

先日、建物の建設にあたり、現場の地元の神社にて安全祈願祭を実施しました。

 

これまでに地鎮祭には何度か参加したことがありましたが、安全祈願祭に参列するのは初めての経験でした。

新たな学びとなり、身の引き締まる思いでした。

当日は雲ひとつない快晴！

青空の下での祈願祭は、これから始まる工事の成功を予感させるような、素晴らしいスタートとなりました。

建設は多くの方々の協力のもと初めて成り立つものです。

これから竣工までの期間よろしくお願いします、という気持ちを込めて皆様にお土産をご用意しました。

これから始まる工事が安全に進み、無事故で完了することを願っています。

関係者一同、一丸となって頑張ってまいります！

土地の引き渡しが完了しました

皆さまこんにちは。

先日、江東区のプロジェクトの土地の引き渡し・決済が完了しました。

これでついに...!

名実ともに土地は弊社の所有となります。

今回は相続に関わる物件であること、並びに売主様での解体の契約となっておりましたので、契約から引き渡しまでがやや長いプロジェクトとなりました。

しかしその間にもプランニング・請負契約の締結・地盤調査・建築確認の申請など進行しており、時間を有効に活用しています。

今回のように土地の引き渡しから時間を空けずに着工できるプロジェクトはある意味効率が良いかもしれませんね。

土地の決済にあたり、金融機関様からの借入も本格化しました。

会社としてまとまった金額をお借りすることとなり、身が引き締まる思いです。

弊社は従業員こそ少ないものの、金融機関や建設会社、設計事務所など様々なお取引先との連携ありきの仕事です。

自社の利益のみならず、取引先の皆様にご迷惑をかけることなく、プロジェクトを完遂させることも弊社の大きな仕事の１つです。

プロジェクトが始動する瞬間から、いえ、その前の検討段階から多くの方を巻き込んでいます。

１者では進めることのできない仕事ですので、社会的責任を感じるものです。

ビジネスの基本である「三方良し」をまさに体感する日々です。

引き続きこのプロジェクトについては進捗をお知らせしますので、楽しみにお待ちください♩

今回もお読みいただきありがとうございました。

満室稼働へ向けて②

皆さんこんにちは。

弊社では建物の完成後、1日も早い満室稼働を目指して様々な工夫をしております。

建物が完成すると早い場合だと翌月から借入金の返済が始まります。

返済の猶予をいただいている場合でも利息のお支払いが発生してきますので、1日でも早くキャッシュフローを黒字化することが重要になります。

そのために弊社はこれまでの経験から様々な工夫をしています。

どの施策が最も効果的なのか測ることは難しいですが、だからこそ全てのノウハウを投入します。

今回はその中でも「ホームステージング」についてお話しします。

ホームステージングとは、インテリアコーディネートにより物件の価値や機能を最大限強調する手法です。

海外だとメジャーな手法ですが、日本ではまだまだ認知度の低いものだと思います。

この夏竣工したマンションでは全１８部屋のうち、代表的な間取りの２部屋をステージングしました。

写真の上がステージング前、下がステージング後です。

いかがでしょうか。

全く別の部屋に見えませんか？

こう見えて、間取りは全く同じ部屋なのです。

殺風景な空室に家具が入ると、途端に生活をイメージできる空間になりますよね。

素敵な照明も部屋の雰囲気を大きく変えます。

このような小物にもセンスの良さ、生活の温かみを感じられます。

ステージングをお願いしている業者様のセンスにはいつも脱帽させられます。

最新のトレンドやインテリアを取り入れ、温かみもありながらスタイリッシュに仕上げていただいています。

不思議なことに、家具が入る前の部屋よりも空間を広く感じるのです。

賃貸物件を内見される際にはたくさんの物件を比較されます。

そのような中では物件がいかに印象に残るか、が重要になります。

印象に残す、という点でこの「ホームステージング」は有効だと考えています。

私自身・毎回の仕上がりを楽しみにしながら、いつも打ち合わせをしています。

今回もお読みいただきありがとうございます。

満室稼働へ向けて①

皆さんこんにちは。

本日は完成間近の賃貸マンションのカーテンレールの測量に来ました。

7月に完成予定の建物になりますので、既に内装はかなり仕上がって来ています。

弊社のマンションでは賃貸でお貸しする際、レースカーテンを設備として標準で取り付けています。

以前に仕上げたお部屋です

階高が3m近くもありますのでカーテンが映えますね♩

レースカーテンはご入居者様の方で必ず付けるものですし、実際つける場合はオーダーになってしまうので入居者さんも負担になりますよね。

お引越ししてすぐのお部屋でも、カーテンがあると少し安心していただけるのではないでしょうか。

どのようなテイストのインテリアにも馴染むように、できるだけシンプルでクセのないレース素材を選ぶようにしています。

このようなシンプルな素材であっても全てオーダーになりますので、今回のように1LDKが基準だと一部屋あたり3万円前後はかかってしまいます。

しかし、ご内見時の印象の良さを考えると充分に価値のある設備ではないでしょうか。

このような小さい窓にも全て、カーテンを取り付けます。

現場で作業をする際は作業員の方への差し入れをすることを心がけています。

今回のように真夏にかからない施工期間だと少し安心してしまいます。

とはいえ、工事現場は暑い・寒いなど過酷な現場です。

いつも快適にお仕事をしてもらいたいですね。

今回もお読みいただきありがとうございます。

ソウルへ行ってきました ~プロフィール撮影~

今回ソウルを訪れた1番の目的はビジネス用のプロフィール撮影でした。

飛行機から見事に伊豆半島、富士山が見えました。

今月の日経新聞でも取り上げられていましたが、韓国でウェディングフォトを撮りに行く日本のカップルが増えているそうですね。

「韓国でウエディングフォトを」　アジアのカップル増加　アジア発ヒット - 日本経済新聞

日本で撮影するよりも格安だとか。

一方わたしはビジネス用のプロフィール撮影にきました。

幸せなウェディングフォトを撮りに来るカップルがいる一方、スーツを持参してビジネスフォトを撮影しに来る私…

それぞれ違った形の幸せがありますね。

撮影スタジオと提携しているヘアサロンにてメイク、ヘアセットを済ませたあとスタジオへ移動。

このヘアサロンはウェディングを得意とするサロンのようで、この日も新郎新婦がヘアメイクをしていました。

ちなみに韓国では新郎もメイクをするのがごく当たり前だそうです。

一生に一度の日ですから、最高の状態でいたい気持ちは女性だけではありませんよね。

ヘアメイクが終わると車で10分ほどのスタジオへ移動。

地下にあるスタジオはコンパクトながら撮影機材やセットが整然と並び、撮影前からフォトグラファーのセンスがうかがえる空間です。

出来上がりの写真はホームページ内で使われるのをお待ちいただくとして。

今回初めての経験をしてみた感想ですが…

…素晴らしかったです！

正直、フォトグラファーの技術（ポージング、ライティング、背景など）を舐めていた私でしたが、考え方がひっくり返されました。

今日が1番若いという言葉がありますが、思い立ったが吉日、ぜひ皆さんも撮影に行かれることを強くお勧めします！

今回お世話になったのは狎鴎亭ロデオにあるOctobee studioでした。

わたしはインスタグラムに掲載されていたカカオトークより予約をしました。

提携のヘアメイクサロンがいくつかあるようで、自分に合ったテイストや金額のところを選び、予約を代行してもらいます。

Octobee studioのHongyeobさんは英語が話せますので、ポージングの指示や意思疎通には全く問題ありませんでした。

それどころかやり取りが楽しく、リラックスした気持ちで撮影を終えることができました。

さらにパワーアップした暁にはまた撮影をしに来ると約束をしましたので、再訪を楽しみにさらに仕事をがんばりたいと思います。

お読みいただきありがとうございました。