『新しい飲食店開業』 -16ページ目

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成功に導く開業マニュアル　3.物件探し

その3　物件探し
　　　　～店舗物件は専門業者に
　　　　　　依頼するのが「安心・確実・迅速」～

　飲食店、小売業は「立地産業」ともいわれるように、出店候補地が業種・業態に適しているかどうかで店の業績を大きく左右する。
　失敗する人の約半数は、不適切な立地条件が要因という話もあるくらい重要なファクターなのだ。

　例えば、繁華街での焼き鳥屋を想定している人が、郊外のロードサイドを求めるはずはない。
　開業を決意した時に、店のイメージ、立地は大体想定しているわけだから、まずはそれに近い物件を探すことになる。

　立地を限定している人は、根気よくエリア内で探すしか方法はないが、そうでない人は、立地の選定にまず着手する。
　選定基準は多々あるが、一般的には商圏調査を行う例が多い。

　商圏調査は「歩く・たずねる・確認」の3つが大原則。
　現地に足を運び、街の雰囲気を肌で感じとるところからはじまり、
①乗降客数や通行量のカウント
②近隣店舗の利用客の観察
③競合店の実態把握　などの
タウンウォッチング的な見方と、
④統計データなどを
入手して地域特性をつかむマクロ的な見方との2本立てで行う。
　その結果を分析し、総合的に判断するのだ。
　本格的な調査は人と資金をかなり投入しないとできないが、タウンウォッチング的なことぐらいはしておこう。
　後々のメニュー構成や販売戦略にも役立つはずだ。

　店舗物件情報を入手するには
(1)店舗専門業者に依頼する
(2)「新しい飲食店開業」のような情報誌を活用する
(3)街の不動産屋をくまなくあたる
(4)ビルのオーナーと直接交渉する
といった4パターンがある。

　(1)と(3)はいい物件を見つけられる可能性はあるが、根気と労力のわりには情報は微量。
　(2)は相場を知るためにも目を通すべきだが、情報がレアでない場合がある。
　何しろ店舗物件は流通しにくいという特殊性を持っている。
　となると、やはり餅は餅屋方式の専門家に任せることが迅速で確実だといえる。

　専門業者に頼むにあたっては、信頼できる業者選びも怠れない。
　目安としては、免許番号の後ろにあるカッコの中の数字に注目しよう。
　大きいほど営業年数が古く、実績があると考えられるからだ。

　親身になって探してくれるとか、知識が豊富であるかなど、話をしながら営業マンの質を見抜くことも大切だ。
　いい加減な担当者は「早く決めろ！」と急がしたり、こちらの要望はそこそこにガンガン攻めてくるような人に出くわしたら疑ってみた方がいい。

　物件を探して100%満足いくものを見つけられたら幸運だろう。
　妥協はすべきでないが、何百件も回ることに挫けて「まあいいや」とばかりに、中途半端な物件をつかまないようにしたいものだ。

　なお、業種によっては公的機関への認可・届出の必要があるので、物件が決まったら商工会議所なり役所で相談し、確認しておこう。

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その4　店づくり

物件さがしの具体的な内容については、
『新しい飲食店開業』で
「失敗しない物件探し」好評連載中！

成功に導く開業マニュアル　2.事業計画と資金調達

その２　事業計画と資金調達
　　　～資金計画は綿密に
　　　　　現実的な数字でなければ意味がない～

　方向性が決まったら、具体的な資金計画に入ろう。
　溢れんばかりの資金がある大金持ちならいざしらず、現実は限られた資金の中で、最善を尽くして開業へとこぎつけるものだ。

　思い描いた店をつくるには、一体いくらかかるのか
　自分が用意できる資金はいくらあるのか
　どの程度融資してもらえるのか

など、細部にわたっての事業計画書とそれに基づく資金計画の作成が課題となる。

　ただし、事業計画書とはただ漠然と数字を並べるものではない。
①開業の目的・動機
　②営業内容・方針
　　③セールスポイント
　　　④今後の展望　　など
　以上を文章にして明確に表示する必要がある（後々融資を受ける際、この内容いかんでその人の気迫と熱意が計られる判断基準となる）。
　巧みな文章テクニックはいらない。
　自分の言葉を使ってできるだけ具体的に述べること。
　それが一番説得力がある表現方法だ。

　使用する資金の内訳を大きく分けると、
1.店舗取得費
2.内外装費
3.什器・器具・備品費
4.仕入代金
5.運転資金
6.その他経費（当面の生活費も含む）などとなる。

　必要経費が算出できたら、自己資金を確認しよう。
　夢物語を描いても、必要経費と調達できる資金のバランスが悪ければ、現実性がなさすぎる。
　事業計画のやり直しを余儀なくされるだけだ。
　自己資金は多ければ多いほどいいが、50%用意できれば上々、30%でまあまあかなといった程度。
　皆、不足分は借入金で補っているわけだ。

　借入先は
Ⅰ.親・親戚・友人などの個人
Ⅱ.政府系金融公庫
Ⅲ.都道府県自治体
Ⅳ.民間金融機関
Ⅴ.ノンバンク　などに大別される。
　民間の金融機関はバブルが弾けてから、融資先の選別が非常に厳しい。
　しかも500万円を超えたら土地などの担保が不可欠。絶望的ではないが、望みは薄い。

　この中で新規開業者にとって一番頼りになるのは、日本政策金融公庫だろう。
　連帯保証人を立てなければならないが、熱意とキャリアを重視しているから、融資の道への門戸はかなり大きく開かれている。
　しかも担保は、必要に応じて求められることもあるが、ほとんどが無担保で融資が受けられる。

　しかし、いくら融資が受けられても、返済ができなければ元も子もない。
　売上げに見合った融資を受けるために、収支の見通しは慎重に検討しよう。

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その3 物件探し

成功に導く開業マニュアル　1.独立開業に向けての決意

成功に導く
　開業マニュアル

　「ローマは一日にして成らず」との格言があるように、開業という大事業は思いつきだけで出来るものではない。
　山あり谷あり、いくつものハードルを自らの力で乗り越えてきた者には華々しい未来が.....。
　だが反面、一歩踏み外してしまうと、それはそれは険しい道が待っている？
　さて、その成功へのプロセスとは何か？
　開業マニュアルでは、開店に至るまでのプロセスのポイントを順を追って紹介していこう。

その１　独立開業に向けての決意
　　　　～開業は人生の大きな転機
　　　　　　　中途半端は挫折する～

　独立を志す人にはさまざまなタイプがある。
　独立を目標に、ひたすら道を突き進む人もあれば、抑圧されたサラリーマン生活からの脱皮を図る人、あるいはリストラにより人生の路線変更を迫られた人など。
　開業動機にしても、能力を発揮したい、収入を増やしたい、定年がないなど、そのケースは千差万別。

　だが、開業して成功した人に共通していえることは、
「絶対に成功してみせる」
という気迫と熱意、確固たるビジョンがあることだ。
　特に気迫・熱意は、随所でその強さを発揮し、成功へのキーワードともいえる。
　まず、この時点で「とりあえず」とか、「儲かりそうだ」といった安直な発想ならば、中止した方がいいだろう。
　事業を始めるということは、想像以上に大変なことだということを肝に銘じておくべきだ。

　では、確固たるビジョンとは何だろうか。これも思いつきだけではダメ。
　「独立するぞ」と決意したら、
①どういう店にしたいか
　②場所はどの辺がいいか
　　③そのための資金はいくら必要か
などから始まり、それこそ壁にかける絵1枚、皿1枚にだって気を抜かないこだわりを持ちたいもの。
　強く自らの思いをじっとあたため具体化していき、機が熟すタイミングをねらっていざ開店となる。
　開業を志した瞬間から、すべては経営者の視点で物事を見聞き思考する。
　多くを学び、迷いがないほどその道はスムーズに開かれるはずだ。

　次に業種の選択だが、前職の経験や資格を活かして開業する例は依然として多いが、近年、未経験分野で開業する人も増えている。
　その代表格がフランチャイズチェーンへの加盟。
　本部が開発した商品・サービス、経営ノウハウ、教育プログラムが整備されており、まったく経験のない素人にも開業を可能としている点にある。

　開業方法の選択は大まかに、
1.自力での独立開業
　2.FC加盟
に大別されるが、いずれにせよ
「自分は何をしたいのか」
ということを明確にしなければ、次のステップに進むことはできない。

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　その2　事業計画と資金調達

事業計画に関しては
「新しい飲食店開業」の2009年11月号～2010年2月号までで
日本政策金融公庫の融資担当者が見た！
「繁盛店の事業計画」
を連載しています