マイホームコンサルタントHOCSのブログ

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矜持あってこそ。

2014･07･03

「顧客を守ってこそ仕事、それが自分の幸せにつながる。」

　以前、とても懇意にしていただいた公証人の方にいただいた言葉をふとしたきっかけで思い出しました。その公証人は元高裁の検事を務めた方で、社会に生きる事の意味、自分が生きる世界における矜持を考える事に方向性をいただいた方です。病で急逝されましたが、今でも私の心のなかには生き続けていらっしゃいます。

　個人の方がマイホームを取得するという事は、多くの方にとって生涯の大きな部分を占める一大事業でしょう。その人生を左右するかもしれない住まいづくりに関わる者(個人･企業)は、その責任の一端を背負う覚悟が必要だと思います。

　本来、住まいづくりはとても楽しい事です。良い意味として、消費をする快感、所有欲の達成、他人と同じ事をしたり、違う事をする満足感、それらによって個人や家族の生きる場所をつくるという人間としての本能を満たすことができます。

　しかし残念なことにそれらに関わる者の一部には自らの経済的都合を最優先にし、顧客の利益は最も後回しにする者が、未だにこの業界には幅を利かせ(彼らが最も力を持っているといってもいい)ています。

　儲けるという事を否定するわけではありません、せめて自らの顧客には幸せになってもらうという前提すら持てないのであれば、この業界から退場していただかないと、いつまでたっても建築・不動産業界に対する不信感は無くならないでしょう。

　某ハウスメーカーのお偉いさんとお話しさせていただいて、あまりに残念だったので、今日はただの愚痴になってしまいました。

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住宅ローンって、毎月どれくらい支払っているの？

2014･07･02

　早いもので今年も半分終わってしまったのですね。路線価が発表され、富士山が山開きをむかえると本格的な夏の到来を感じます(基準が変でしょうか？)。

　先日、相談にみえたお客様からいただいた質問、「ふつう、住宅ローンって毎月どれくらい支払っているのでしょうか？」

他人の財布は気になるものですが、家族ごとに収入が違えば支出も違うので“平均”を気にしても仕方のない事です。それでもこの質問はけっこういただくので参考までに東海地区の現状は以下の通りです。

※住宅金融支援機構平成24年度フラット35利用者調査報告より

・土地＋注文住宅　121,500円

・注文住宅のみ　　96,800円

・建売住宅　　　　92,100円

・新築マンション　100,400円

・中古住宅　　　　67,300円

・中古マンション　56,700円

以上のようにあまりにばらつきがあり過ぎ、まったく参考にはなりません。この結果を見て我が家は多すぎなのか少ないのか、比較はできても検証することはできません。

　ちなみに土地と建物の両方を購入する場合のその他の平均データは、

・建物面積117.8㎡(35.6坪)

・敷地面積194.0㎡(58.6坪)

・建設費2472万円

・世帯年収　616万円

土地についてはデータが“東海地区”ですので、範囲が広すぎてまったく参考にはなりません。

お話としてまとまりがつきませんが、けっきょくのところ建設費を除けば、他人のデータはほとんど役に立たないという事です。皆さん自分を基準にして冷静に判断しましょうね。

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2014 三河総合住宅展セミナー

2014年7月5・6日に岡崎中央総合公園内体育館にて開催される、三河総合住宅展においてセミナーを担当することになりました。
セミナー内容は、これから初めて住まいづくりをされる方向けに基本的な事を中心にお話しさせていただく予定です。予約不要ですのでお気軽においでください。
・2014年7月6日（日）午前11時30分から
大手ハウスメーカー、地元工務店など多様な出展者がいらっしゃるようですので情報収集には最適な場です、また、両日とも家づくり相談コーナーとしてブースも担当しております、お気軽にお立ち寄りください。

雨漏りの保証。

2014･06･21

　この頃の三河地方、ようやく梅雨らしくなってきた感じです。室温はそれほど高くないのに湿度が高くなると、とたんにジメジメしてエアコンを入れたくなります。この季節は同室に寒がりと暑がりが一緒にいるとリモコンの奪い合いになりそうです。

　戸建て住宅にお住まいの方で、この季節の最大の困りごとは「雨漏り」でしょう。もちろん自分の住まいが雨漏りしていない方のほうが多いでしょうが、当事者にとっては深刻な困りごとです。

　「いまどき雨漏りなんてあるの？」と聞かれそうですが、残念なことに特に珍しい話ではなく、住宅会社の規模を問わず雨漏りの欠陥はあります。統計データを見たわけでは無いので正確な事は分かりませんが、私の感覚では以前よりも増えているのではないかと思えます。

　先日、弊社にご相談にみえたお客様も某大手ハウスメーカーで十数年前に建てたが、保証期間後に激しい雨漏りがおきてしまいお困りとの事。そこで、そのハウスメーカーに現在勤めている知人にオフレコで聞いてみると「実はそのタイプの商品は雨漏りが大発生で処理に忙殺されている。」とのこと。原因はいろいろとありそうですが、私が見た限りでは最も大きな理由は“デザイン”でした。

　これから家づくりをされる方は、よもやこれから自分が注文する家が将来、雨漏りするとは思われないでしょうが、ちょっとしたミスで雨漏りすることもあれば、ちょっとした配慮で雨漏りとは生涯無縁にすることもできます。施行者は勇気をもって「これでは将来、雨漏りするかもしれません。」と言って欲しいですし、注文者もプロの意見に耳を傾け長持ちする家づくりをしていただきたいです。

　もっとも今の住宅会社の体質では、お客様にマイナスイメージを持たれるような発言は絶対にできないでしょう。注文をもらえるのであれば、どんな意見も取り入れるような会社は、一見お客様第一主義の会社に思われるかもしれませんが、本当にお客様の事を考えてくれる会社は、苦言だって堂々と言えるはずです。

　「保証があるから大丈夫です。」という謳い文句は「その後は知りません。」と同意語と思っておいた方がよいでしょう。

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住宅営業マンにしつこくさせない方法。

2014･06･18

　娘から父の日のプレゼントとして“世界の鉄道”という写真集をもらいました。鉄道オタクでもない私に何故？と思いましたが、いつのまにか見ているうちに惹きこまれる私がいました。深層心理を見抜かれたのか、ただ私が感化されやすいのか、う～ん、どっちだろう？

　このブログを見ていただいている方は“しつこい住宅営業マンの断り方”を検索してたどりつく方が多いようです。住宅営業マンの立場から言わせていただくと、「しつこくしているつもりはなくとも、お客様が冷めてしまえばしつこく感じるだけであって、もともとはお客様が、情報が欲しいと言ってみえたので、さらに情報提供したいだけなのに・・・。」と温度差が生じることも多いようです。

　たしかにお客様からすればしつこくまとわりつくような営業マンは嫌なものですが、相手はそれが商売なのですから、ある程度は仕方のないことかもしれません。なにしろ一件の契約をいただけば数千万円の売り上げになるわけです、そう簡単に引き下がる方が無理な話です。どうしても住宅展示場や見学会を見たければ、それなりの覚悟と相手の会社に対する誠意を持ち合わせていくべきでしょう。

　しかし、住宅会社はできれば敷居を低くして来場者を増やそうとします。何故そうするかと言えば、人は目から入った情報を簡単に否定することはできないので、「とにかく見てもらわなければ始まらない。」という理屈が成り立つからです。つまり、見せて感じてもらえば自社の商品の良さを客は理解してくれると信じているのです。

　営業マンの対応をしつこく感じるのは、お客様が自ら勝ち目のない場所へ赴き、百戦錬磨の住宅営業マンと不慣れな交渉ごとをしようとするからです。はじめから勝ち目がないのでストレスを感じるのは当然です。

　相手にリードされるのではなく、こちらがリードすれば良いわけですが、住宅業界のシステムが業者主導で行えるようにできあがっているので簡単にはいきません。業者にとってはできるだけお客様は何も知らない方が都合が良いのです、そのような慣行に逆らうには、戦う前に最低限の知識を付けておくことです。

　しつこい住宅営業に悩まされてしまった方は、総じて相手のペースに乗せられてしまった方です。よほどひどい営業マンでない限り、こちら側の考えがしっかりしていれば、相手もプロですから目が無いとわかれば自ら身を引いていきます。少し遠回りに感じるかもしれませんが、結局は事前学習が近道になるということです。

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住宅建築費はいつ下がるのか？

2014･06･13

　このところ、大手も中小も、どこのハウスメーカーも受注が伸び悩んでいるようです。毎月受注件数をIR情報として公開しているＴホームさんは、ついに通期でも前年割れが確定して株価も暴落しています。昨年の後半には消費税増税前の駆け込み需要があったにもかかわらず前年割れです。今頃、各ハウスメーカーの営業マンはそうとう絞られている事でしょう。

　愛知県では建築主別の工事費の統計データを公表しています。

http://www.pref.aichi.jp/0000055970.html

あくまでも参考ですが、いわゆる坪単価のひとつの指標にはなります。

　直近のデータでも平成22年ですので、今現在の価格に直すには変更を加えなければいけません。少なくとも消費税の増税分と東日本大震災による原材料費の高騰、そしてこのところの建築ラッシュによる人件費の高騰などを加味しないといけないでしょう。

　結果として現在の坪単価は軽く60万円を超えてしまっているでしょう。むろん構造や設置する設備によっても工費は大きく変化するのでどのハウスメーカーや工務店でも同じように価格上昇しているとはいえませんが、しばらくは価格が下がる要素が考えにくいので、現状は“高止まり”と言ってもよいのではないでしょうか。

　今はまだ建築現場自体は受注残の処理で忙しいでしょうが、これらが完工して職人さんたちが暇になると真っ先にコストカットされ、建築費が若干はさがるかもしれませんが、それもいつになるかは分かりませんし、職人さんの不幸が原資なるわけですから必ずしも良い事とは言えません。

　通常、物が売れないときは価格が下がるのが道理ですが、今の住宅業界に限ってはそうではありません。このようなときにこれから住まいを購入する人はパートナー(建築業者)選びをまちがえると「もう少し待てばよかったなぁ～。」と後悔することになりますよ。

関東では一週間以上も雨が続いているそうですが、こちら三河ではほとんど空梅雨状態です。それでも時々はパラパラと降るので洗車の回数は例年の梅雨時よりも激増しています。あぁ迷惑このうえない・・・。

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今のままではあなたの家は次世代のお荷物にしかなりません。

2014･06･8

　入梅はしましたが、それほどまとまった雨が降らない愛知県です。一年で一番嫌な季節ですが、適度な降雨があってこその四季なのでしょうからなんとか楽しみを見つけて乗り切りたいです。

　先日、某住宅販売会社が開催する住宅ローンセミナーを覘いてきました。最も購入者が多い層をターゲットにして建物を販売する会社でしたので、とりあえず当たり障りのない内容で特に不満もありませんでした。ところがセミナー終了後、営業マンが恐らく自分がセミナーに連れてきたであろう客に向かってこんな一言を話していました。

「どうですかお客様、住まいの購入の不安感は無くなりましたか？それでも、もし途中で返済ができなくなるようでしたら弊社には不動産部門がありますから売却すればいいですよ、だから不安はありませんよ。」

なんとも無責任な発言です。

　残念なことに現在の既存住宅(中古住宅)の評価方法では、ほぼ20年で建物の評価はゼロになってしまいます。つまり20年後には土地だけの価値になってしまいます。ということは、住宅ローンの返済開始時期からできるだけ早期にローン残高を土地価格以内まで減らさないと、売却しても住宅ローンを完済することはできないということです。

　例えば土地と建物それぞれが2000万円で合わせて4000万円の住宅を購入し、全額を住宅ローン（35年返済・金利2％で全期間固定）で返済した場合、借入残高が土地価格と同額の2000万円を切るのが20年と半年先になります(もっとも土地価格だって20年先も同じ価格だという保証はまったくありません)、それまでは売却してもローンが返済できない計算になります。これではとても「不安はありませんよ。」とは言えません。

　今は、ほとんどの金融機関が土地と建物合わせて全額を融資してくれますが、それにはこのようなリスクが付いてくるという事です。「返済できなかったら売ればいいや。」という安易な考えでは初めから破綻が見えているようなものです。少しでも不安を感じるのであれば、住宅購入前にきちんとした資金計画を立て、安心して返済できる額を借り入れるようにこころがけましょう。

　現在のところ既存住宅の価値を正しく評価する方法が確立していないのが最大の問題なのですが、今後はそれらを見直す方向にありますので少しは改善されていくことでしょう。これから住まいを建てる方の自己防衛策としては、今後予定されている建築物の省エネ基準を先駆けて採用するなど、建物が陳腐化・前時代化しないように考えておくことが重要です。そうしておかないと“資産”だったつもりが20年後には“お荷物” になっているかもしれませんよ。

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宅建士に格上げする必要はあるのか？

2014･06･04

　宅建物取引主任者という資格をご存知でしょうか？これから土地や建物をこれから買われる方は必ず出会う事になる人です。

宅地建物取引主任者（たくちたてものとりひきしゅにんしゃ）は、宅地建物取引業法に基づき制定された国家資格であり、宅地建物取引業者（一般にいう不動産会社）の相手方に対して、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、重要事項の説明等を行う不動産取引の専門家である。（ｳｨｷﾍﾟﾃﾞｨｱ）

　この宅地建物取引主任者（通称、宅建主任者）の名称が宅建物取引士へ変えられるそうです、つまり“主任者”から弁護士や会計士と同様の“士” へ格上げされるのです。

　筆者は改正法案の全文には目を通したわけではありませんが、改正法案には、宅地建物取引士の業務処理原則を「宅地や建物の購入者の利益を保護し、それらの円滑な流通の手助けとなるよう、公正で誠実な業務執行と関連業務の従事者との連携に努める」と明記。加えて、信用や品位を失墜させる行為の禁止も規定。宅地・建物の取引に関連した事務に必要な知識と能力の維持向上に努めることも定める。とのことです。

　さて、もちろん私も宅建主任者の端くれですので格上げされることに文句を言うつもりはありませんが、改正法案をみると現行の宅建業法をきちんと誠実に守っていれば何も問題は無いはずなのに、あらためて定義するという事は、現状に問題があることを自ら認めているようなものではないかと思います。

　名前だけ格上げしても資質の向上には役にたたないでしょう（むしろ逆効果かもしれない）。これを期に宅建業界はより厳しく自らを律し、顧客の利益を最優先にする姿勢を明確にしなければ、後世に“名前負け” と呼ばれてしまう事でしょう。

因みに現行の宅建主任者試験は合格率15％前後なのですが、これを5％前後まで厳しくしないと“士”と呼ぶのは憚れる気がします。さらに、ひとつの事務所で5人のうち一人が資格者であれば良いうという現行制度も、全員が資格者でなければならないように改めれば消費者の不安も軽減されるのではないでしょうか？

あぁ、また余計な事を書いてしまった、また怒られる・・・。

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