あらためて「フラット35」とは。

2014･05･30

　先日、相談にみえたお客様からいただいた言葉、「フラット３５って資金に余裕の無い人が借りるための制度ですよね。」

いつからこんな印象になってしまったのでしょうか？

　どのようにしてこのお客様がこんな誤解をしてしまったのかは定かではありませんが（たまたま見かけた低価格の建売住宅や、安さがウリのハウスメーカーの広告には必ずフラット３５の案内が謳われているからかもしれません。）、フラット３５は民間金融機関とは全く違う特徴を持っています。代表的な特徴としては、

①長期間固定金利であること。

②保証料・保証人不要。

③独自の技術基準がある。

等です。

①は最長３５年にわたって金利が固定されること。史上最低と言われるこの時期に金利が固定されるというメリットは大きいでしょう。

②民間金融機関の場合、借入金額の概ね２％程度の保証料が必要になるがそれが不要。ただし借入手数料が同額程度は必要なので金銭的メリットはそれほどの差は無い。繰上返済をする場合、今年の７月からは１０万円以上の繰上返済であれば手数料無料になる。今後、他の金融機関も追従するかもしれないが、気軽に繰上返済を負担無くできるようになるのはライフプラン上も好ましい。

③筆者としてフラット３５の最も優れた特徴としてあげたいのがこの技術基準。建築基準法を上回ることはもちろん、設計時の審査や建築時の現場検査も第三者として独自の基準で行われるので公平性も期待できる。さらにフラット３５Ｓの場合はより高度な基準で住宅の質の信頼が持てるうえに、金利が優遇されるメリットもある。

あえて不利な点を挙げるとすれば団信(団体信用生命保険)を別途で加入しなければいけないこと。民間の金融機関であればほとんどの場合、団信の保険料は金利に含まれているので直接的に負担することは無いのだが、フラット３５の場合は毎年保険料を納める必要がある。保険の性格上、毎年、保険料は低減されていくが負担感の感じる方が多いのも事実。ただしフラット３５の場合、夫婦共働きで返済するような場合は「デュエット」型の団信を利用すれば、他の生命保険の節約につながることもある。

住宅ローンを考える場合、必ずしもフラット３５が万全な方法とは限らないが、民間の金融機関の住宅ローン商品の特徴と、フラット３５などの独特な住宅ローンの特徴を理解しておかないと後から後悔することになります。目先の金利の低さや営業マンが勧めたからと安直に決めてしまうと“自己責任”という荷物を生涯背負う事になってしまうかもしれませんよ。

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マイホーム、消費増税その後

2014･05･22

　今日の岡崎市は久しぶりの五月晴れ、少々風は強めでしたが気持ちの良い一日でした。

　そんな気持ちの良い青空の下で、偶然お会いした旧知の工務店の社長さんから最近の状況のうかがったところ

「うちはまだ消費税５％のお客さんがたくさん残っている。」との事。つまり去年の９月までに契約はしたけれど、着工できずに待ってもらっているとのことです。

似たような話を別の工務店さんからも最近聞きましたので、建築現場があいかわらず忙しくしているのは理解できますが、待たされているお客様は残念な事でしょう。特にいい加減な契約でとりあえず去年の９月までに契約したような方の場合、追加契約は８％の消費税になります、あわてて契約してもそれほど得はしていないかもしれません、「あわてるナントかはもらいが少ない。」なんてことにならないようにしないといけませんね。

消費増税に伴う駆け込み需要は、多いメーカーだと前年同月比でおよそ２倍くらいまでいったそうですが、その後の落ち込みは半分くらいまで落ちたそうです。特に廉価商品と有名タレントのＣＭで有名な○○ホームは通期で前年割れをしそうな様子ですので、結果として増税特需はなかったと等しい事になりそうです。結局ハウスメーカーと消費者が踊らされただけのような気がします。

今後しばらくの動きは増税に併せて建築コストが高止まりしたままの状態なのですが、表向きは値下げ合戦の様子も見受けられます。ただし消費者には分かりにくい部分で利益確保のための値上げをしている業者もあるようです。これから住宅を購入する人は信頼できる方に見積もりをチェックしてもらうなど自己防衛が必要でしょう。

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ヒロシマへ行ってきました。

2014･05･16

　昨日・一昨日と広島県へ出張してきました。広島市では念願の平和記念公園を訪問、原爆ドームと資料館を見学、核兵器の悲惨さをあらためて感じました。意外だったのは欧米系の外国人の見学者の多さです、おそらくその方たちの母国では核兵器を所有しているでしょう、どのような感覚で見学していたのかは定かではありませんが、年配の女性が悲しそうな表情で「insane!」と言っているように聞こえたのは救いではありました。

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土地選びで人生が変わるかもしれません。

2014･05･11

　三日ほど前の日経の記事【自治体、2040年に半数消滅の恐れ　人口減で存続厳しく】が世間を騒がせました。

　記事元は、

http://www.policycouncil.jp/

の日本創生会議という団体が発表したものです。この団体が着目したのは、出産に適した年齢といえる「20～39歳」の女性の人口動態。40年には全国の49.8％にあたる896の市区町村で20～39歳の女性が５割以上減り、このうち523市区町村は人口が１万人未満になる。こうした自治体は女性が生涯に産む子どもの数が増えても人口を保てず、「消滅するおそれがある」としました。

　推計人口の地図を見るとこの地域(愛知県)は、さいわいにも人口は大きく減少する予測にはなっていませんが、日本の半分にあたる地域が人口減少するので、全国的に見て将来は、「土地余り」「家余り」の状態になるであろうことは容易に想像できます。

住まいの資産価値は、建物の価値と土地の価値の合計になります。建物は建築時の仕様やメンテナンスにより、ある程度は自分で価値を維持できますが、土地の価値は自分ではコントロールできません。資産価値として住まいをとらえると、住む地域によってどのような住居スタイルにするのが適切であるのかが見えてくるのではないでしょうか。

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住まい探しの極意。

2014･04･30

　昨日は妻と娘に連れられて、名古屋市博物館にて開催中の「大浮世絵展」と、名古屋ボストン美術館で開催中の「ミレー展」をはしごで観覧。どちらも図録やテレビなどでの二次元では伝わらない本物の迫力を感じることができました。

　アートやスポーツなどは、五感で感じないと本当の良さは伝わらないことは誰でもが承知する事ですが、住まい探しでもまったく同じことが言えます。本当に自分に合った不動産や建築会社は、Webや雑誌などでは本質を掴むことはとても難しい事なのです

　とはいえ自分ですら最近はWebの便利さに唆され、つい現物を確認しないで判断してしまいそうになる事がありますので偉そうなことは言えないのですが、住まい探しをしている人が「それはネットで見ました。」という言葉を聞く機会が近頃は特に増えてきたような気がします。

　便利さゆえの弊害なのでしょう。「分かったつもり。」「確認したつもり。」であっても“百聞は一見にしかず”にはかないません。そういえば「それはネットで見ました。」という方ほど「なかなか良い物件に巡りあわないです。」と言われているような気がします。

ひょっとすると早合点で赤い糸を自分で断ち切っているのかもしれません、数千万円の借金をするかもしれない買い物なのですから手間を惜しまず何度も足を運ぶのが、結局は良い住まいづくりの極意といえるのではないでしょうか。

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住まいの資産価値を減らさない方法。

2014/4/27

一昨日、車で移動中に空を見上げると、彼方に大きな積乱雲がぽっかりと浮いていました。今年初めての遭遇でしたが、季節の移り変わりの速さを感じさせる光景でした。

中古住宅や土地の売買のお手伝いをさせていただく度に、かなりの確率で紛失していて問題になるのが購入当時の資料です。

土地に対してはいわゆる権利証（現在は登記識別情報と呼びます）からはじまり、購入時の契約書・重要事項説明書など、購入時に交付された書類関係、建物に対しては設計図や建築確認申請などの図面や請負契約書・その他許認可関係の書類などです。

購入時は「大切なものだから。」と大事にしまっておいたはずですが、そもそも何処にしまったのかが分からない、見つかっても何故か複写だったり最終決定前の打ち合わせ段階の物だったり、肝心な現物が見つかりません。

皆さん購入当初は「絶対に忘れない。」と思っているのですが、人によっては「そんな書類ははじめから存在しない。」と言い張る人もいます。正当な手続きで購入されているのであれば、必ず存在するはずなのですが、購入後は滅多に目にする事がありませんし、それぞれは小冊子のように薄かったり、それほど大きなサイズのものではないのでいつのまにか何処かに紛れ込んでしまうようです。

権利書などは紛失してしまっても対処方法があるので費用と時間をかければ“何とかなる”のですが、建物についてはこれからはそうもいかなくなります。

日本において中古住宅の人気が無い理由は「購入後にあと何年住めるかわからない。」がトップです、この言葉を裏返すと、あとどれぐらい住むことができるのか分かれば中古住宅の評価は上がるという事です。（この問題については国土交通省が対策を検討中です。）

住宅金融支援機構がおこなった住宅購入希望者へのアンケート調査では、建物の履歴がはっきりとわかる物件であれば10～20％程度の価格上昇は納得できるという結果が出ています。つまりこのような書類や建物のメンテナンスの履歴などをきちんと残しておかないとそれぐらいの損をしてしまうということです。

住いが完成して引っ越しが終わると「あぁ～やっと住まいづくりが終わった～。」と感慨に浸る方がいらっしゃいますが、資産形成の面ではそれは間違いです。

“住まい”は完成してやっとスタートを切ることができたにすぎません。これからそこに住み、家族の笑顔の歴史を重ねることが目的だったはずです。

その大切な住まいの価値を下げないためにも住まいの履歴はいつでも分かるように管理しておきましょう。ハウスメーカーや工務店も住宅履歴の保管について取り組みを始めていますので是非活用していただきたいです。せめて独自に1冊のファイルにまとめておくだけでも将来必ず役立つときが来ます、それらが“札束”だと思えばできるようになるのではないでしょうか？

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住まいのメンテナンスに最も効果的な方法。

2014･04･20

　先日、仕事で移動中、国道１号線に架かる橋の上で渋滞にはまりました。することもないので、何気なく自らが乗っている橋桁を見たところ、この上もない恐怖を感じました。

　劣化により橋桁のコンクリートが剥がれおち、鉄筋がむき出しになって錆びつき、何の補修もされずに放置された箇所が何か所も見受けられるのです。素人が見ても危険な状態にあることは明らかな状態でした。

　恐らく日本中にこのような老朽化したインフラが存在するのでしょうが、大動脈ともいえる国道１号線がこのありさまでは、他は推して知るべしです。税金の無駄遣いはもちろんしてほしくないのですが、人の命に直接かかわることが容易に想像できる場所においては惜しむようなことはしてほしくありません。後の世代の為にも必要なメンテナンスは絶対に欠かしていけないでしょう。

　住まいにおいても同じことが言えます。適切なメンテナンスを行っていれば、高温多湿と言われる日本でも長期にわたり建物を維持することは可能です。親が建て、ひ孫が使う事でさえ可能なのですが、日本人の場合メンテナンスが苦手な性分なのか、新築で建てたきりで一度もメンテナンスせずに住み続けている方がとても多くいらっしゃいます。

　なにか問題がおきれば仕方なく対処するのですが、戸建て住宅の場合、建物に対して予防的な処置（メンテナンス）を積極的に行う人は少数派です。理由は重要性を理解していないのと、“予算”にあると思われます。

　分譲マンションでは“修繕積立金”という形で半ば強制的に徴収されて予算化されていきますが、戸建て住宅では自己責任です。その場合はよほど重要性を理解していないと計画的に予算化する人は少ないでしょう。

　どれぐらい必要になるかは新築時の仕様と環境や使用実態によって変わってくるので一概には言えませんが、マンションの場合は10～15年のサイクルで大規模な修繕を行い、平均的には200円/㎡程度を毎月積み立てます。それにならえば一戸建ての住宅の場合、毎月20,000～30,000円は積み立てる必要がある計算になります。

　新築の打ち合わせをしているときに、ハウスメーカーや工務店は「毎月の住宅ローンの返済以外に3万円位メンテナンス費を貯金しておいてくださいね。」などとアドバイスする会社は皆無でしょう。しかし間違いなく必要なお金なのですから自分でなんとかするしかありません。

　もちろん新築時にメンテナンスをできるだけ必要としない仕様とすることは賢い選択なのかもしれませんが、絶対に劣化しないものはありませんし、機械類は必ずといっていいほど壊れます。残念ですが避けては通れないメンテナンスは、予算化することでしか対応はできないのです。できることであればライフプランのなかに修繕計画も組み込むようにしましょう。

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平成26年、8割近くの人が住宅を買い時と思っている？

2014･04･13

過日、某大手不動産会社が自社の会員を対象にしたアンケート調査において「不動産は今が買い時」と62.4％が回答したとのことです。また、住宅金融支援機構が先月公表した「平成26年度住宅市場調査」において、平成26年度住宅は買い時か？という問いでは75.7％が「買い時だと思う」との回答結果でした。

ただし、今回の住宅金融支援機構の調査ではFP（ファイナンシャル・プランナー）にも同一のアンケートを取っており、FPとしては買い時か否かはどちらとも言えないと43.2％が回答しています。

この手のアンケートは、公表する立場によって都合の良いデータを前面に出すので、見せられ方によって随分と印象が変わります。例えば、8割近くの消費者が買い時だと思っていると聞くのと、半数近いFPが買い時ではないと思っていると聞くのでは捉え方が全く違ってくることでしょう。

私もFPの端くれですので、今後の住宅市場については大変興味がありますが、住宅の買い時を決めるのは市場の動向（外的要因）では無く、個人の事情（内的要因）によって決めるのがベストであると考えています。よってこのような調査結果によって消費者が冷静な判断ができなくなることが一番の問題でしょう。

誰しもが他人の動向は気になるものですが、人生最大の買い物を他人に振り回されるのではなく、自信の判断で決めなければ後に後悔することは目に見えて明らかなのではないでしょうか。

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住まいづくりに最も必要なこと。

2014/4/8

　訳あって、この二カ月で７㎏のダイエットをしました。なんの努力もしていませんが、本人に自覚の無いダイエットでしたので、他人に勧めることはできませんが、体が軽くなる代わりに筋力が著しく衰え（妻からは尻が無くなったと言われた）ました。人間、バランスが重要でしょうから、しばらくは筋トレでもしてみようかなと思っています。

　バランスといえば最近とてもバランスのとれたお客様に出会いました。30代前半の若いご夫婦なのですが、将来の住まいに対する思いが共通しており、しっかりとしたビジョンをお持ちでした。

　具体的なことは個人情報にもなりますので避けますが、子供の教育・住まい・老後などに対しての価値観を共有しており、それらをベースにして夫婦の会話が成り立ち、且つお互いを尊重しているのが傍目にも伝わってくるので見ていて安心感すら感じました。

　住まいづくりをしていると多くの夫婦がギクシャクしだしたり、どちらかが我慢を強いられるなど本末転倒なことになりかねないのですが、この夫婦の様にベースがしっかりとしていると住まいづくりの荒波も難なく乗り越えてくれるのではないかと思います。

　振り返って考えてみると、住まいという「ハード」をつくるのは人の心という「ソフト」であり、住まいづくりの本来の目的である“家族が笑顔で暮らすためのうつわ”はソフトが充実していればそれほど難しい事では無いのかもしれません。

あらためて私どもはお客様に正しい選択をしていただく為に必要な情報を提供し、常にお客様の立場になってサポートさせていただく事が自社の存在意義であることを再認識させていただいたお客様に感謝です。

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住宅ローンの金利が上がりそうですが。

2014･03･31

　ついに3月も今日で終わり、年度末を迎えて慌ただしい一日を過ごしたかたも多かったでしょう。私も予定外のことに振り回されたりして疲れ気味です、次年度こそは予定通りに物事を進められるようにしたいですが、きっと無理でしょうね（初めから諦めているからダメに決まっています）。

　明日からいよいよ消費税が8％に上げられますが、住宅ローンの金利も上がり気味の様子です。増税負担増よりもさらに負担が重くのしかかるかもしれない金利の上昇はとても気になるところではありますが、冷静に考えるとこれまでは史上最低金利だったわけですので、それが少しばかり上がるからといって深刻に考える必要はないでしょう。

　心配なのは心理的効果です。過去においても金利の上昇局面では、急激に住宅需要が上昇する傾向があります。営業マンから「これからさらに金利が上がるかもしれませんよ。」と囁かれると不安になって買い急ぐことが考えられます。

　全期間固定金利を選ぶ方は借入時の金利で決まってしまうので影響は明らかですが、変動金利や固定期間選択型の方は現在の金利が全てでは無く、今後の金利情勢によって変動する訳ですから一概に今が上昇局面だからといって慌てる必要はまったくありません。

　明日は多くの金融機関の動きがはっきりします、踊らされることなく冷静な判断をすることが最良の結果を生むと私は考えます。

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