マイホームコンサルタントHOCSのブログ

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やっぱり屋根は必要です。

2014･03･22

　3連休の中日の今日です。昨日ほどではありませんが道路渋滞で移動に時間がかかります。そういえば彼岸入りしていますので、私も時間を作ってお墓参りに出かけたいです。

　以前、旅行で桜島に行った時、観光バスの中から道路沿いにある地元のお墓を見ると、墓石に屋根がかけられていました。ガイドさんの案内では先祖思いの気持ちがカタチになって屋根が付くようになったとの事、住まいにも屋根は必須ですがお墓にも屋根をつける桜島の住民はよほどご先祖様を大切にされるのでしょうね。

　住まいの屋根は、地域の特徴がとてもよく出やすいです。形状や素材で住まいの性能に大きく影響を与えるのでデザインだけで選ぶと後々後悔することもあります。

　いわゆる日本家屋では、軒先の出はできるだけ長くすると良いと言われてきました。理由は雨の跳ね返りを少なくするためや、夜露などで外壁をできるだけ濡らさないようにするためです。

　反面、軒先の出が長くなると室内への日当たりが悪くなったり、長すぎる軒の出は台風で煽られたりします。近年ではデザイン的にも軒が全くない「シンプルモダン」と呼ばれるデザインの流行もあり、年々、軒の出は短くなる傾向にあるように感じます。

　旧来の日本家屋に比べて、現代では外壁の防水性能の向上や防蟻・防湿性能の向上が図られていますので、ことさら神経質になる事は無いかもしれませんが、まったく軒が無いデザイン「陸屋根」はやはり無理があるのではないかと感じます。

　先日お邪魔させていただいたお宅も陸屋根でしたが、豪快な雨漏りに大変困っておみえでした。これではメンテナンス費用がいくらあっても足りません。このお客様は「こんな事になるのならば普通の屋根をつけておけばよかった。」と後悔しきりです。

日本の環境に合っていないデザインを選ぶ時は、慎重にメンテナンスと性能面に気を配らないと大切なお家が「金食い虫」になりかねません。

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14年度の住宅着工予想は89.8万戸。

2014.03.17

今日の日中、移動中の車内がぽかぽかするので温度計をみると『２２℃！』つい先日雪が降って凍える思いをしたのが嘘のよう、確実に春は近づいているようです。

一般財団法人建設経済研究所（いろいろな天下り先があるものです）が住宅着工の１３年度の結果と１４年度の予測を公表しました。

ざっくり言うと、「13年度は駆け込み需要で増加したが14年度は12年度と同じくらいまで低下するでしょう。」と言いたい様子です。ただし同じ報告書の中で、持家に限った話では10％近く低下するとの予測です。私の周りの供給者側（ハウスメーカーや工務店）はもっと悲観的な雰囲気を醸しだしているので現実はさらに厳しいことになるのではないかと思慮します。

　ただし受給者側(施主)にとっては悪いことばかりではありません。高止まりしてしまった建築費はある程度は下がることは期待できますし、なにより現状の狂ったようなスケジュール(工期)で建てられる建物よりも通常のペースで建てられる建物のほうが品質に期待が持てます。

以下、公表資料より抜粋

【2014 年度は政府による住宅ローン減税等の平準化措置により駆け込み需要の反動減はある程度抑制されるものの、着工戸数の減少は避けられないと見込む。

2013 年度の着工戸数は前年度比7.6％増の96.1 万戸、2014 年度は前年度比△6.5％の89.8万戸と予測する。

持家は、震災以降の回復基調に加えた消費増税前駆け込み需要により、2013 年の4‐11月の着工戸数は前年同期比15.2％増となり、特に9‐11 月は同18.1％増と足元でも引き続き増加が見られた。しかし、前回増税時、1996 年4‐11 月の着工戸数は前年同期比24.0％増と大きく駆け込んだ事と比較すると、今回は政府による住宅ローン減税の拡充等の平準化措置による抑制効果もあり、増税による反動減は小規模なものとなる見込みである。

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その火災保険は本当にあなたのことを考えられていますか？

2014・3・10

　今日の岡崎市はときどき不意打ちのような雪、さいわい積もるようなことはなさそうですが、なんだか裏切られたような残念な気分です。

　そろそろ新築住宅の引き渡しラッシュがはじまりました。この季節になると必ずといってほど話題にあがるのは建物の持分をどうするかということと火災保険の入り方です。

　持分についてはコチラを参考にしていただくとして。火災保険については目の前で大きなお金が動く話になりますので安易に決められることではありません。

　とはいっても基本を理解していただければそれほど難しいことではありません。最低限は同条件で複数社の見積もりを取り比較すればそれほどハズレた保険を買う事はないでしょう。

　ただ、先日“いまだにこんなことをやっているんだなぁ”と呆れた事例がありました。相談を受けたお客様の新築のご自宅は開けた丘に建てられ、水害や土砂災害など全く心配の地域なのですが、銀行から勧められた保険の提案には水害が対象になっており、無駄な保険料を請求するようなことになっていました。

　金融機関が保険商品を販売するようになり、住宅ローンを借りる人は同じ窓口で勧められるとその気になってしまいがちですが、その保険商品がお客様の事を考えず、自社の利益だけを追求するようになっているとしたら大問題です。ただでさえ金融機関は何気にお客様より優位な立場にいるように感じられるわけですから圧迫営業といわれても仕方ありません。金融機関の皆さんには最低限のモラルぐらいは持ち合わせてほしいものです。

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フラット35が史上最低を更新

2014･3･4

今晩は残念な曇り空ですが、昨夜の下弦の月はみごとな美しさでしたね。夜空を楽しめる冬の澄んだ空気とはそろそろお別れのようです。

３月はフラット35の金利が史上最低を更新しました。弊社が取り扱うハウス･デポ･パートナーズでは、

《融資率９割以下》

　・返済期間15～20年：1.48％

　・返済期間21～35年：1.74％

先月に比べて0.05％低下いたしました。

さらに、条件は厳しくなりますが10割融資（原則として弊社はお勧めしません）も復活しました。今後ますますフラット35が注目を浴びそうです。

例年だと契約棟数を成績の基準とする会社の場合、3月は営業マンが最もはっぱをかけられる月です。先日、某ハウスメーカーの営業マンと世間話をしていたところ「駆け込み需要の反動でさっぱりダメ。」とのこと、それでも会社はひとつでも多くの契約を取ってくるように檄を飛ばすでしょう。

今、住宅営業マンとお話をしている方、これから月末までは猛攻撃を覚悟しておいたほうが良いでしょう。くれぐれも情にほだされたり、まやかしの値引き攻勢に騙されないようにご注意ください。

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外構造園の計画は建物の計画と同時にするべし。

2014・2・28

先日、15年ほど前に住まいづくりのお手伝いをさせていただいたお客様に偶然出会いました。図々しくあがり込んでお茶をいただき、お子さんも大きくなってやっと楽になったとか、お互いに白髪が増えたとか、他愛のない会話がとても楽しく感じられました。

話をしながら必死に「このお客さまの当初の家づくりの希望はどうだった？」を思い出そうとしたのですが、どうにも思い出せずに時間が過ぎてしまいました。しかし帰り際に庭に目をやってはっきりと思い出しました。新築当時、「時間がかかってもいいから、広めの庭を自分で創り上げるのが夢なんです。」ご主人が語ってみえました。

では15年経ってどうなったかというと、物置とタイヤ、乗らなくなった子供たちの自転車、などが雑然と放置され庭木の一本も無い状態でした。

ハウスメーカーなどが契約を急ぐあまりに外構工事の打ち合わせを後回しにし、予算が無くなってくると「庭は後からゆっくり造りましょう。」という無責任な言葉で煙に巻かれた結果、入居時に庭がまったくない家をよく見かけるようになりました。

地区計画や宅造法などの法的な縛りや建築協定が無い限り外構工事は後回しにすることができますので、庭ができていないからといって後ろ指を指されることにはなりませんが、せっかくのお家はとても貧相なものになってしまいます。大金をかけたお家は適正な評価を得られません。

総合住宅展示場などでも限られた狭いスペースのなかで庭を造り込み、見栄えがよくなるようにお金を掛けます。見学している人は気が付かないかもしれませんが、庭のあるなしではその価値は何倍にも変わってしまうと言ってもいいでしょう。

予算が無いから仕方がないではなく、はじめから外構工事にかける予算を組んでおけば良い事ですし、建物の契約は外構工事のプランが確定してからするべきです。

どんなに建物に思いを込めてお金をかけたとしても、庭が無ければいつまでたっても“建築途中” です。建物と外構をバランスよく建てないと価値のある居宅とはいえないでしょう。

冒頭のお客様へ帰り際に「庭はどうしちゃったの？」と聞いてみると「結局いろいろと物入りで暇もなければお金もなくこの状態です。」との答え、やる気があってもできないものです。

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自宅の売却価格が不満な方へ。

2014・2・23

　自宅の売却を検討しているお客様との会話の中で次のような一言がありました

「どうせ建物は20年もたてば評価はゼロなんでしょ？」

当たっているような、ハズレているようなご意見です。

　現在の中古住宅の流通市場では、木造住宅を評価すると20年でほぼゼロのような査定結果になります。でも理由を聞かれると明確に返答できる人はほとんどいないでしょう。大抵、言い訳に使われるのは「木造住宅の税法上の耐用年数が20年ですから。」といかにも法律で決まっているかのように答える程度でしょう。

　建物の程度には直接関係しないのに影響を受けてしまうのは“住宅ローン”です。築年数が20年を超えると融資条件に影響（返済年数に上限を設けられるなど）を及ぼす金融機関があります。建物の状況を確認するまでも無く機械的に判断されてしまいます。つまり金融機関には個々の物件の良否を判断できる能力は無いのです、なのにお金は貸したいので勝手な基準を作って自己防衛をしています。結果として中古住宅の売り主が不当な評価を押し付けられることになります。

住宅ローンの条件が悪くなれば購入者も物件に対する興味が薄れます。結果として販売価格を下げざるを得ないことになります。このような直接的に建物の状況に関係ないところで評価をするシステムになっているので中古住宅の価格は本来の評価以下になってしまうのです。

　現在国交省が中古住宅の評価方法を見直そうとしていますが仮に新しい評価方法ができたとしてもそれが標準化するのは何年も先のことになるでしょう。では、それまでのあいだに自宅を売却したい人はどうすればよいか？答えは、正しい評価をし、ほんの少々の工夫で少しでも高く売却できるパートナー(不動産コンサルタント)をみつけることしか今は無いでしょう。

今晩でソチオリンピックが終了ですね、？マークの付くこともありましたが選手の皆さんはどうぞ胸を張って帰国していただきたいです。

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除雪は誰の仕事？

2014/2/20

愛知県内でもいまだに大雪の被害で停電になっている地域があるそうですね。高齢者の方が多い地域でしょうから、電気の無い生活は命に直結してしているかもしれないので心配です。関係の皆さんにお見舞い申し上げると共に一刻も早い復旧を心より祈念いたします。

今回の大雪に関して賃貸住宅の管理会社に勤める方から【？】なお話を聞かせていただきました。入居者から「敷地内に雪が積もったから除雪してください。」という依頼をたくさんいただいたそうです。

今回の雪害でこの地方にも確かに雪は降りましたが積雪は市街地では多くても数センチ程度でした。そのような状況に対して「管理会社なのだから除雪して当然。」といった感じで電話口で話されたようなのですが、もちろんこの程度のことで管理会社がわざわざ除雪に出向くようなことはありません。

また、除雪依頼をしてくる入居者の特徴として、部屋数10件未満の小型の物件に入居する方が顕著に多かったそうです。つまり自分の部屋から公道に出るまでほんの数分程度なのに、他人の手に頼ろうとするのです。

この地方に住む人が雪には不慣れなのは仕方のないことかもしれませんが、「明朝は積雪してますよ。」とテレビやラジオ、Webなどで伝わっているはずですから、対処する時間は充分とれたはずです。自分の不手際を棚に上げて安易に他人に頼ろうとする思考が蔓延していることを、今回の雪害に教えてもらったようです。

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フラット35の繰り上げ返済が10万円から可能に。

2014・2・17

　このところの大雪の影響で関東地区、特に山梨県は大変そうです。３日間も立ち往生している碓氷バイパスへは昨年の夏にドライブに行ったのですが、とても賑やかな町とは呼べないところだったと記憶しています。食べ物にも困るような状態でしょうから一刻も早い救助を願います。それにしてもこのような惨事なのにＮＨＫのニュースではそれほど取り上げられていないような気がするのは何故でしょうか？ソチオリンピックも大切ですけれどそれどころじゃない人も大勢いると思います、公共放送なのですからツボはおさえておいてほしいです。

　住宅ローンを選ぶ時に金利以外の条件として繰上返済時の手数料も比較検討をします。いつでも何回でもいくらでも手数料無料の金融機関もあれば、百万円以上でなければダメ、一回の手数料が５万円です。というところまであって金融機関によって大きく対応が分かれます。

　全期間固定型住宅ローンの代表格であるフラット３５はこれまで“１００万円以上の繰上返済に限って手数料無料”でしたのでそれほど魅力的というわけではありませんでした。ところがこの夏には改正を予定しているようです。

　これまでは１００万円以上まとめないと繰上返済できなかったのが１０万円までいっきに下げられるようです。かなりハードルが下げられますのでこれまで繰上返済できなかった人も気軽に繰上返済できるようになるでしょう。他の金融機関も競ってくれるとさらに借り手にとっては良い循環になるので歓迎します。

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不動産は買い時だと思うが６割　？

2014/2/14

　ソチオリンピックも中盤を迎え、ようやく日本人のメダリストも出て来ました。普段は一度寝ると朝まで滅多に目覚めない私ですが、このところ何故か変な時間に起きてしまい、ついテレビでオリンピック観戦をしてしまうので昼間が眠くてしかたありません、時間差のあるオリンピックはオッサンの体に優しくありません。

　某大手不動産会社のアンケート調査で「不動産は買い時だと思う」と答えた人が６割強との結果だそうです。自社の商品（不動産）を売りたい人が、世間を大きく煽るためにつくられたアンケート結果なので、そのまま鵜呑みにすることはできませんが、最近の景気の上昇間が不動産の価格に影響を与えてきていることは間違いないでしょう。

　また、同アンケートのなかでは54％の人が「今後、住宅ローン金利が上がると思う。」と答えていますが、現状は横ばいか、わずかですがさらに下げる方向に向いているような状態ですので、強調して訴えるようなことは無いと思います。

　このアンケートは嘘をついているわけではないので非難するつもりはありませんが、そんなに躍起になって客を煽ることは無いのではと感じます。

大手なのですからもう少し余裕をもって消費者が冷静に判断できる情報を与えてくれればさらに支持されるのではないでしょうか。

　明け方からの雪で岡崎市はすっかり雪国の様になってしまいました。今日は一日中交通マヒの状態になるでしょう、うんざりです。

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