マイホームコンサルタントHOCSのブログ

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無くならない欠陥マンション

2014・2・6

派手に騒がれているのでご存知の方も多いでしょうが、三菱地所・鹿島建設が大問題をおこしました。（ご存じでない方は　「青山　億ション　三菱地所」で検索してみてください）

しかしこのような事件は氷山の一角ではないかと言われています。今回の件は鹿島建設が全て責任を負う事になりそうな様子ですが、それだけでうやむやにされてしまうと必ず同じような事件は繰り返されると思います。

やってはいけないと誰もが分かっている事なのに、現場では躊躇なく悪質な工事が平然と行われていることに今回の事件の根幹があるというのは業界関係者の共通認識でしょう。つまりはモラルの問題なのです。

では「どうしてモラルが向上しないのか？」理由はいろいろと想像されますが、最大の問題は“隠蔽体質”にあるのではないかと思います。今回の事件のように最終的には他人の目に触れないところの問題ならば「だまっていれば誰にもばれない。」という浅はかな考えで隠してしまうという思考回路が蔓延っているからです。

さらには建築現場の労働者に対しての待遇改善や、ヒューマンエラーすら見逃さない検査体制の構築、いきすぎたコストダウンの要求など施行者と消費者が一体になって改善をしていかないと、この国は欠陥建物だらけになってしまうでしょう。

施行者の皆さん、そろそろ誇りを取り戻しませんか？

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有利な住宅ローンを営業マンが教えてくれるとは限らない。

2014・1・31

早いもので今年も残り11カ月となりました。なんて冗談が出てしまうくらい1月はあっというまに過ぎてしまいます、そろそろカーラジオからは私にとって永遠のアイドルであるキャンディーズの♪もうすぐ春ですね～♪が流れてくる季節になりました。

ここ最近の株価や為替はジェットコースターのように乱高下していますが、来月の住宅ローンの金利は各金融機関ともに概ね横ばいの様子です。

弊社ではフラット35を除き、どこか特定の金融機関に肩入れして融資を斡旋するようなことはしていないので、このブログでは金融機関ごとに比較するようなことはしません。よくお客様に「懇意にしている金融機関を紹介してほしい。」と言われますが、先月条件が良かった金融機関が今月も条件が良いとは限りませんし、購入する物件によっては希望する金融機関が利用できない（もしくはあまり良くない選択肢になる）こともありますので常に同じ金融機関を紹介することは絶対にありません。

　最近では新築のマンションや特定のハウスメーカーなどでは、提携金融機関や自社のモーゲージバンクでの条件が本当に優れていることもあります、その場合はすなおにそちらを利用する事を勧めますし、優位性を理解していただくように努めます。

　先日久しぶりに会った某ハウスメーカーの営業マンがぼやいていました、「最近は提携の金融機関を使ってもらえるように誘導しないと自分の成績評価が悪くなる。」

これではお客様本位とはとても言えません、なさけない事です。

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愛知県の地盤・土砂災害

2014.1.28

　昨日は定期的に行なわれる不動産業者を対象にした講習会に参加、いつもはどこかの老人会かと錯覚するぐらい平均年齢が高いのですが、今回は気のせいか若い人の姿がとても多く感じられました。旧来のかたちの不動産業者が減少傾向にあるなか、若い人たちの新しい発想で、顧客本位のサービスが提供できる業態へ転換するときが近づいてきていると思いたいです。もちろん私も負けていられません。

　土地を購入する時に地盤の強さは誰でも気になるところですが、見落としがちなのが土砂災害です。地盤の強さ（地耐力）は広範囲でおおよその予測が付きますが、市街地における土砂災害はピンポイントで可能性が変わってきます。

　開発された市街地では、森や丘などの形状を現状では推測することすら難しくなってしまった地域もあります。低層の建物だけが立ち並ぶ地域ではアップダウンは見た目で判別できますが、中高層のビルや低層の建物が入り混じる地域では地盤面の高低差を現地を歩き回りでもしないと感じることはできません。

　「街の中で土砂災害なんておこらないでしょ。」と言われるかもしれませんが、可能性が有る地域は愛知県のホームページ

http://maps.pref.aichi.jp/

の土砂災害情報マップで公開されています。意外に街中でも対象となるポイントが設定されているのがわかります。

　西三河地域でも意外な場所が指定されていますので土地探しの参考にされるとよいでしょう。

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3月末の完工に間に合いそうですか？

2014･1･25

　しばらく鹿児島へ行っておりました。南国へ行ったつもりなのに寒波に見舞われていてコチラとそれほど変わらない寒さ、普段の行いがあらわれてしまったという事でしょうか。

今まさに住宅を建築中の方には悩ましい話になります。これから3月末までにかけて例年以上に工事が集中するのですが、既に遅れが出ているそうです。先日、現場で旧知の職人さんから漏れてきた話は「正直言って間に合わせる自信がない。」「自分ができても他の職方が間に合わなければアウト。」「監督が忙しすぎて、現場に来られなくなっている。」などと不安になるような話ばかりです。

　消費税の増税が決まった時から分かっていた話ですが、恐れていた事態がやはりおきそうです。比較的工期の短いハウスメーカーでは11月になっても「まだ5％に間に合います。」と言って契約をとっていたので“身から出た錆び”なのですが、そのしわ寄せを施主に寄せられてはかないません。

　施主としてできる対策は限られますが、いくつかはあります。まずは、

①施主が決めなければいけない仕様や色柄などは請求される前に決めておく。

②できるだけ現地に足を運ぶ、常に見ていますよとアピールしておく。

③融資の段取りや現金が必要な場面を事前に把握しておき、支払待ち状態を回避する。

④営業マンと現場担当者とは密に連絡を取り、「絶対に引き渡しは遅れさせません。」と何度も言わせる。

⑤建築会社が「もし工事が遅れて消費税を余計に負担してもらうような事態になっても、お客様に負担はかけさせません。」というような事を言ってきても「約束通りの工期で建ててください。」と突っぱねる（もともとこのような受注者の理由による消費税の上昇分は受注者が自己負担する事とされています）。

　工事の集中により資材不足も聞かれるようになってきていますので、今は大丈夫そうでも今後はどうなるかわかりません。施主としてはせっかく仲良くなった相手ではありますが、心を鬼にしてでも厳しく言わないとあなたの現場は後回しにされるかもしれませんよ、けして無理を押し付ける訳ではありませんからはっきりいいましょう

　「約束を守ってくれ。」と。

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自分に合った住まいを選ぶ自信がありますか？

2014･1･21

　先日、某工務店の見学会を覘く機会をいただいた。一言でいえば素晴らしい「空気環境」、6畳間用のエアコン一台で家一軒を丸ごと空調できる性能を体感させていただいた。これほどの性能があれば確かに年中快適な室内温度で生活できるのは間違いないと思われるのだが残念な点が無いわけでは無い。

　細かい点はさておき、最大の問題は“プライバシーの無さ”。高度な気密性と断熱性を武器に、家全体に一つの気流を還流させることによって屋内の温度を一定に保つ特徴なので、基本的に各部屋には扉と天井が無い。「家族だからいいじゃない。」という考え方であれば問題ないが、子供が年頃になってくるとそうもいかない家庭もでてくるかもしれない。

　扉や天井を付けてしまうとせっかくの性能が台無しになってしまうのがこの工法の弱点。ずば抜けた性能を得るためには何かを我慢しなければいけないとなると、多くの日本人には受け入れることは難しい事かもしれません。

弊社のお客様と住まいに対する希望の話をしていると、住まいに対するイメージは百人百様なのだとつくづく思い知らされます。価格・デザイン・性能・信頼性・ブランド・オリジナリティ、など選択しなければならない事は山ほどあるのですが、営業マンは「我社の製品が一番です。」と口をそろえてアピールします。それぞれが嘘を言っているわけではないのでそれなりの説得力があり「だったらそれでいいか。」となってしまうのが今の住まい探しの現状なのでしょう。

それでは嫌となると星の数ほどあるハウスメーカー・工務店の話をすべて聞いて取捨選択することになりますが、もちろん不可能です。

「どんな営業マンとつきあえばよい？」とお客様に聞かれることがあります、答えに窮するのですが、あえて言えば“自社の悪口を言える営業マン”でしょうか。熾烈な競争を強いられる住宅業界の営業マンに望むことは難しいかもしれませんが、かつてユニクロが「ユニクロに悪口言って100万円」というキャンペーンを展開して評価を受けたように、自社の問題点をどうどうと言えるようでなければお客様の評価を得ることはできない時代が来ているのだと思います。

そのような営業マンに出会えることが期待できない場合は、購入者の立場に立った第三者がサポートをするのがこれからの住まいづくりの主流になるのではないでしょうか。

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「家」にとって最も重要な事。

2014･1･17

今日で6400人以上もの命が失われた阪神淡路大震災の発生から19年をむかえました。テレビなどのメディアでは経過とともに年々取り上げられることが少なくなってきたような気がします、多くの犠牲に報いるためにもこの日を忘れず、教訓を生かしていかなければいけません。

毎年この日に思うのは建物の耐震性に対する興味の希薄化です。阪神淡路大震災の直後は住宅を建てる時、誰もが耐震性を第一に優先したのですが、残念なことにその傾向は年々弱くなっているように感じます。

建物のプランをたてるとき、初めは間取りやデザインから入ってしまいがちですが、それらを先に決めてしまうと後から耐震性能や防火性能を満足する物にできなくなってしまう事があります。プレハブメーカーの企画商品などで高い耐震性能や防火性能を標準化している建物では、制約の中でプランを決めていくので一定の性能は確保できますが、在来工法などで自由にプランを決めてしまうと後になって耐震性や防火性を高めようと思うとまったくプランが成り立たなくなる事もあります。

諸費用面でも違いがでます、例えば火災保険では構造や耐火性能別で保険料が大きく差が付きます。一般的な構造級別（これをＨ構造と呼びます）と高性能な構造級別（これをＴ構造と呼びます）とで比べた場合、火災・地震・家財などの保険を長期で一括加入した場合は保険料が百万円ぐらいＨ構造の方が高くなることもあります。

災害が起きたときに経済面で頼りになるのが保険ですが、その保険会社が建物の性能によって保険料にこれだけの差をつけるのはそれなりの理由があるからでしょう、保険料が安いという事はそれだけリスクが低いと判断しているからです。建物の性能を上げると、もちろんコストアップしてしまいますが、災害がおきたときにはそれだけの働きはしてくれることでしょう。

家の最も重要な役割は家族を守るシェルターであることです。

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不動産会社の営業マンは全員がプロとは限らない。

2014･1･11

　今朝の岡崎市は今年初めての積雪でした。とはいっても僅かにうっすらとした積雪で、雪化粧と呼べるほどではなく、雪合戦を期待した子供たちはさぞかしガッカリしたことでしょう。

　ガッカリと言えば昨年弊社にいらしたお客様でガッカリな経験をされたお客様がみえました。そのお客様は住宅用地を購入するときに、愛想がよく気に入った営業マンがいたのでその営業マンから紹介された土地を購入されたのですが、肝心の契約を交わすときになって今まで会った事の無い人が現れて重要事項の説明をはじめたのだそうです。お客様としてはてっきりそのお気に入りの営業マンが説明してくれるものと思っていたのに、初見の人に説明されるのが納得いかず、お気に入りの営業マンに説明してもらうように求めたのですが、その彼は“宅地建物主任者”の資格を持っていないとのことで重要事項説明をすることができなかったのです。

　あげくに同席もしないで別のお客様のところへ行ってしまい、重要事項説明とその彼のこれまでの説明と食い違うところがあっても質問すらできない状態になってしまい、納得できないところを抱えたままで契約するはめになってしまったそうです。

不動産のような高額な商品を購入する場合はだれでもプロを通して購入したいと思うでしょうが、宅建業法では同一の事業所に5人中ひとりの宅建主任者がいれば良い事になっています。つまり最悪の場合、5人中4人は宅建主任者の資格を持っていない(なかにはまったくのアマチュアも含まれます)事もあります。

　資格を持っているイコール絶対に安心という訳ではないでしょうが、宅建主任者は重要事項説明書に宅建主任者個人の名前が記載され責任を持つことになりますので、やはり緊張感が全く違います。もし自分の名前が記載された書類で事故がおきれば個人の責任も追及されることになりますので、契約に至るまでの説明もより慎重で丁寧になることが期待できます。

　資格を持っていないからといって、いいかげんな説明で契約を迫る人ばかりでは無いですが、買う方の立場とすればやはりプロにお願いしたいでしょう。宅建主任者は常に主任者証を携帯していますので、営業マンから名刺をもらうのと同時に主任者証の提示を求めれば、少なくとも素人営業マンに振り回されることは避けることができます。不動産会社はせめて自社の営業マン全員に資格取得を義務付けてほしいのですが、あまり真剣に取り組んでいないような気がするのは私だけではないと思います。

もちろん弊社の不動産担当スタッフは全員が有資格者です、ご安心ください。

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フラット35　全額融資は必要か？

2014・1・9

　早いもので松の内もあけて正月気分はお終いでしょうか、そろそろ気分を切り替えて仕事に励みます。

　年初の住宅ローン金利の動向は、先月と比較してほぼ横ばいといった感じです、今年一年はそれほど大きな変動は無いのではと弊社は考えます。

フラット35に関しては、今年は全額融資が復活する見込みですが、制度変更に伴い内容が変わり、融資率が9割を超える場合は、返済の確実性を慎重に審査すると共に融資額全体の金利を標準設定より割高にすることが予定されております。詳細は2013年度の補正予算成立を待たないと判りませんが、弊社としてはこの改正は基本的には反対です。

　一部の高額所得者を除き、住宅を購入するにあたって自己資金なしで購入することは無謀とも言える事であり、ＦＰとしてはとても勧められる行為ではありません。住宅金融支援機構もそれが分かっているからこそあえて全額融資には厳しい条件を課し、簡単には利用できないようにするわけです。それであれば無理に全額融資を導入する必要はまったくありません。

　今後、ハウスメーカーは全額融資を華々しく宣伝するでしょう。もしそれで気に入った物件を手にできると考える人がいるのであれば、今一度立ち止まりじっくりと再考していただきたいです。

自己資金をがむしゃらになって貯めなさいと言っているわけではありません、「全額融資をしてもらえるなら家が買える。」という方はその時点で既に危険水域にいるということです。

住宅購入の基本中の基本

「借りられる金額は決して返せる保証のある金額では無い。」

住宅購入をサポートする立場の人間にとって最低限のモラルです。

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2014年マイホーム取得はこうなる。

2014・1・6

新年明けましておめでとうございます

昨年は格別の御厚情を賜り、厚く御礼を申し上げます。本年も社員一同、皆様にご満足頂けるサービスを心がける所存でございますので、何とぞ昨年同様のご愛顧を賜わりますよう、お願い申し上げます。

ところで、今年の住宅業界はアベノミクスや消費増税　建築コストの上昇などの影響で大きな変動の年になりそうです、これから住まい探しをされる方にとって小さな変化を見逃すと、大きな後悔をすることにもなりかねません。

そこで昨年の年初での予想の反省と、今年の私なりの予想をしてみます。

まずは昨年の年頭の予想は以下のとおりでした。

①フラット35などの全期間固定型住宅ローンのシェア拡大。

②前半は変動金利においては超低金利の継続、後半は固定金利の上昇が始まる。

③一次取得者向け商品の販売拡大。

④愛知県内一部の住宅用地価格の下げ止まり。

⑤夏ごろより競売物件の供給量の激増。

①③④は概ね予想通りの結果といったところでしょうか。②は固定型も低金利が継続したので引き分け、⑤については予想を下回り、低調な結果となりました。原因はモラトリアム法が終わっても金融機関が暴走しないように、事前に金融庁が釘を刺したのが効いたのでしょうか。結局、昨年の予想は3勝1分け1敗という結果でした。

さて今年の予想はというと、

①住宅ローン金利、変動型・固定型ともに大きな上昇は無し。

多少の上昇はあれど(＋0.3程度)急激な上昇はしない。

②愛知県内の住宅地価は上昇傾向を明確に示す。

　激しい上昇ではないが、住宅地として人気の地域は昨年並みに上昇を続ける。

③マンション価格は高止まり。

西三河では供給数の減少もあり、今年販売されるマンションは強気の価格設定。

④中古住宅の流通の活性化が進む。

　消費増税の影響を受けにくい中古住宅が注目される。新築物件の供給減もあり、つられて価格が上昇する。

⑤フラット35のシェア拡大。

　消費者心理の変化により全期間固定型を選択する人が増える。

今年は景気上昇局面における消費税増税の第一段階です、ここで失敗すると来年10月の10％への増税はできなくなってしまいます。政府としてはなにがなんでも上昇傾向を継続させなければなりません、そのためには景気対策が最優先になるでしょうから消費者にとってはチャンスの年になるかもしれません。ただし、住まいはチャンスだからと言って買って良い物でもありません、きちんとした準備を無しに購入すれば後々ひどい目に遭うこともあります。そのようことにならないようにお客様をサポートさせていただくのが弊社の使命です。お悩みの方はどうぞ弊社に相談ください。

最後になりましたが、新年が皆様にとって最良の年になりますように祈念いたしまして新年のご挨拶とさせていただきます。

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