マイホームコンサルタントHOCSのブログ

一般社団法人マイホームマイスター協会

中日教えてナビ

マイベストプロ愛知

個人入札　愛知

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

Goonfactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

マンションは近所づきあいしなくても良い？

2013･12･23

　12月だというのに、このところの岡崎市は雨が続きました。タイミング悪く弊社が監理する駐車場の改修工事が重なってしまったので、現場で働く職人さんたちには最悪のコンディションの中での作業をしてもらうことになりました。そんなときでもこちらの工程を思い、快く引き受けていただき大感謝です、どうか体調だけは崩さない事を願います。

　建築工事だけに限らず、チームワークは必要ですが、先日お客様からちょっと困った意見をいただきました。

　「近所づきあいをしたくないからマンションを購入したい。」

とのことですが、これはいささか身勝手な話です。

マンションの管理組合は、「建物の区分所有等に関する法律」によって、区分所有者全員で構成されると定められています。つまり、区分所有者であれば、必ず組合員となることが義務づけられているので、本人が同意するか否かは関係ありません。

マンションは共同生活が基本です、その為に管理規約や使用細則を定めています。マンションに住む場合には、これらのルールを守らなければなりません。ご近所づきあいなしではマンションで生活することはできないのです。

賃貸マンションであれば「隣の部屋の人がどんな人か知らない。」ということもあるでしょうが、一戸建てにしてもマンションにしても、所有する限りは最低限のご近所づきあいは避けられません。

　独身者が増加する現代ではこれからもこのような相談が増えるかもしれませんが、住まいを所有するという事は、どんなに面倒でも地域のコミュニティに参画するという事でもありますので、互いにルールを守り快適な生活を送れるように努力しなければならないでしょう。

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

株式会社ハウジングコンサルティングファーム

一般社団法人マイホームマイスター協会

中日教えてナビ

マイベストプロ愛知

個人入札　愛知

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

Goonfactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

注文住宅の醍醐味、建築照明。

2013・12・19

　注文住宅を検討していると最後の頃になって「照明器具」をどうするかという課題につきあたります。

　以前にも拙稿で取り上げましたが、注文住宅ならではの方法で“建築照明”という方法もあります。

上の写真は弊社のお客様で、最近注文住宅を建てられた方の実際の事例です。このお宅では吹き抜けの1階の天井の梁の間に、直管型のLED照明器具を挟み込み、アクリル板で器具自体を隠した例です。一般的な天井に取り付けるシーリングライトでは部屋の照度はとれても、天井自体は暗くなってしまいますが、このように照明器具を空間に浮かすことにより天井を照らし、反射光が部屋を優しく照らしてくれる効果を演出します。

　建築照明は工夫によっては価格的にも既製品の照明器具よりも安くできます。ハウスメーカの企画商品の住宅では、最後になって照明器具のカタログから選ぶ程度のことしかできませんが、注文住宅ではライティングプランをメインにした家づくりだって可能です。家族がそろって集うのは、ほとんどの家庭が夜が中心です、くつろぎの時間を家族で共有するには心地の良いライティングプランはとても重要です。

　

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

株式会社ハウジングコンサルティングファーム

一般社団法人マイホームマイスター協会

中日教えてナビ

マイベストプロ愛知

個人入札　愛知

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

Goonfactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

日当たりのよい土地の探し方、発想の転換が必要。

2013・12・14

めっきり冬らしくなってきました。今年は大雪が予想されるそうで、知り合いのタイヤ屋さんは嬉しそうでした。冬は冬らしく、季節にふさわしい天候にならないと景気も上向きません、でもこの地方では雪に慣れていないので、降雪の日の朝のパニックは困りものですね。

暗くなるのが早いこの季節、住まい探しをされる方の興味はどうしても“日当たり”を気にするようになります。弊社にみえるお客様も「なかなか日当たりの良い物件に巡りあえない。」とおっしゃいます。

ところが、そのお客様が今まで見てきた物件をたずねてみると、決してそれほど悪そうな物件ではありません。でもお客様は実際に現地を見たら日があたっていなかったのでダメだとおっしゃいます。

もちろん一年中燦々と日が射す土地が無いわけではありませんが、目の前の道路が随分広いとか（その分、交通量は増える）建築物の高さ制限が厳しい地域であるとか、日照ばかりを気にするとかわりにデメリットも出てきてしまうでしょう。

あたり前過ぎて失念している方もいらっしゃるのですが、真夏と真冬では太陽が日を射す角度は40度ほどの違いがあります。冬至の季節では30度代になりますので、夏に比べて影の長さは何倍にもなります。よほどの広さを持った土地でないとまったく日陰にならない土地はみつからないでしょう。

日照条件は土地の形状や大きさだけで決まるものではありません。土地の条件に合わせて、建物の形状や間取りを含めて考えないと適切な日照条件は得られません、たとえどんなに日照条件の良い土地を選んだとしても、建物のプランが良くないと台無しになってしまうこともあります（残念なことに、街中ではけっこうみかけます。）

視点を変えることによって、日当たりの良い土地は意外に多く見つかるものです。

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

株式会社ハウジングコンサルティングファーム

一般社団法人マイホームマイスター協会

中日教えてナビ

マイベストプロ愛知

個人入札　愛知

http://www.jhf.go.jp/files/100527168.pdf

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

Goonfactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

自己資金なしでマンション購入？

2013･12･12

　住宅金融支援機構が平成24年度のフラット35利用者の調査結果を公表しています。

都道府県別の建築費や面積の統計を公開していますが、愛知県においての概要は以下の通りです。

・注文住宅の建築費平均

　　　　　　　　3293万円

・土地付き注文住宅の床面積平均

　　　　　　　　117.4㎡（35.5坪）

・土地費を含む注文住宅の総額平均

　　　　　　　　4132万円

単なる平均の数値ですので、あくまでも参考値にすぎませんが、ひとつの目安にはなります。特に建築費については、これからマイホームの建築を考えている一般の方のイメージと、実態のギャップには驚かれる方も多いのではないかと思います。

マンションに目を向けると

・マンション購入価格　

　　　　　　　　3147万円

・マンション床面積

　　　　　　　　79.0㎡（23.8坪）

興味深いのは、マンションを購入した方の手持ち資金の平均額が600万円以上あるという事です。チラシなどでは「頭金不要！」などと、いかにも簡単に購入できるような誤解を与えて販売をしていますが、実際には皆さんそれなりに手持ち金を用意して購入してみえます。つまり営業マンのトークで「みなさん自己資金なしでも購入してみえますよ～。」というのは売りたいが故のオーバーな表現であるという事です。騙されないようにお気を付け下さい。

　昨日、遅ればせながらインフルエンザの予防接種を受けてきました。3年ほど前に開業のお手伝いをさせていただいたクリニックにお願いをしたのですが、受付が患者さんで溢れかえっていました。商売が繁盛するのは良い事ですが、賑やかすぎるクリニックで予防接種は抵抗があります、なんだかミイラ取りがミイラになってしまいそうです。

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

株式会社ハウジングコンサルティングファーム

一般社団法人マイホームマイスター協会

中日教えてナビ

マイベストプロ愛知

個人入札　愛知

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

Goonfactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

地震保険は必要か？

2013.12.09

　地震保険の保険料が2014年に値上げされますが、火災保険も2015年に値上げされるようすです。消費税増税と同時ですので、消費者はトリプルパンチを見舞わされるわけです。

　東日本大震災直後ほどでは無いですが、値上げの噂で地震保険の事を聞かれる機会が増えました。「もし地震で家が壊れたら、建てなおしたいので地震保険に加入する。」とお考えの方が多いです、しかし残念ですが地震保険に加入していても住宅の再建を自己負担なしですることはできません。

　ご存知の方も多いでしょうが、たとえ地震保険に加入するとしても、加入できる金額は本来の火災保険の50％が上限です。つまり火災事故であれば、住宅を再建するだけの保険金が支払われる可能性がありますが、地震保険ではその半分の支払いが上限です。これまでと同じ大きさの住宅を半分の価格で再築することはおそらく無理でしょう。

　地震保険は家を再建するための保険では無く、その後の生活を再建するための保険と考えた方が良いでしょう。大災害では家だけでなく仕事まで失う事も多いです、震災で家が無くなっても住宅ローンは残ります、地震保険の保険金はそのような事態になった時に生活再建の大きな助けになる事は間違いありません。家を所有することも大切ですが、緊急時にはまずは生活再建を優先すべきでしょう。

　ただし最近は通常の地震保険に別途に上乗せする形の地震保険も登場してきています、そのような保険を利用すれば保険で再築も可能かもしれません、もちろん保険料が追加で必要になりますので余裕のあるかたはご検討下さい。

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

株式会社ハウジングコンサルティングファーム

一般社団法人マイホームマイスター協会

中日教えてナビ

マイベストプロ愛知

個人入札　愛知

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

Goonfactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

ボーナス併用返済はしない、が原則です。

2013・12・6

単なる偶然なのか、それともそういう流れが来ているのか、“ボーナス払い”について相談が重なりました。

住宅ローンの返済を考える時に、どこの金融機関でも“ボーナス払い”を併用することができます。リーマンショック前（この地域ではトヨタショック前）は住宅ローンの返済計画に、ボーナス払い併用を計画するのは当たり前になっていましたが、「会社からボーナスが出ない。」状態を経験したあとは、ボーナス払いをあてにしない、健全な返済計画を考えるのが当たり前になりました。

ファイナンシャル・プランナーとしては、ボーナス返済を組むのは、端から勧められることでは無いので“良い傾向”だと考えていたのですが、先日弊社に住宅ローンの相談にみえたお客様に、私がボーナス払い無しの資金計画をお出しすると、困惑された表情で「ハウスメーカーはボーナス払いの計画を見せてくれたので、同じようにしてほしい。」と言われました。

当然、ボーナス併用をすれば毎月の返済額は低く抑えられますが、その分をボーナスで返済することになるので、年間を通した返済額は同額です。つまり、毎月が楽になったように見せかけただけであり、返済額が減るわけではありません、いわばトリックです。

お客様に尋ねてみると、「ハウスメーカーの担当者は「皆さんボーナス併用ですよ。」と言っていた。」との事。それが本当だとすると、世の中の景気が劇的に良くなったのかもしれませんが、おそらく多くの人はそうは思っていないでしょう。

不確定なボーナスを、はじめから過大に返済計画に織り込むのは危険な行為と言えるでしょう。理想はゼロにすることですが、難しければせめて２～３割以内に納めておきたいです。

それにしても「皆さんボーナス併用ですよ。」と言い放ったハウスメーカーの担当者は、普段から相当きつい返済計画を提案していたのではないでしょうか、そうでなければ「皆さんボーナス併用ですよ。」にはならないと思います、余程高いものを売りつけるのが上手なのでしょう。

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

株式会社ハウジングコンサルティングファーム

一般社団法人マイホームマイスター協会

中日教えてナビ

マイベストプロ愛知

個人入札　愛知

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

Goonfactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

フラット35の金利が史上最低水準に並ぶ。

2013.12．3

　12月のフラット35の金利が発表されました。

　ハウス・デポ【フラット35】12月金利

　　若干の低下（△0.10%）となり、本年4月の史上最低金利に並び、再び低金利水準となりました。

　　　15～20年　1.51%

　　　21年以上　1.80%

因みに10年前の12月の金利は2.89％でした、その時よりも現在の金利は1.09％も下落しています。その金利差を支払利息の違いで比較してみると、

借入金額2000万円、返済期間35年の場合

　●平成15年12月　2.89％　　

総支払利息1181万円

　●平成25年12月　1.80％

　　　　　　　　　総支払利息 697万円

という結果で、その差は484万円もの違いになります。

　たった1.09％の違いですが、同じ金額を借りてもこれだけの違いが出る訳ですから、いかに現状が恵まれた状況にあるのかがはっきりとわかります。

住まいは金利条件が良いからと言って購入する物ではありませんが、“至上最低水準”はこれだけのパワーがあります。その他の準備が揃っている人は絶好のチャンスと言っても良いでしょう。

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

株式会社ハウジングコンサルティングファーム

一般社団法人マイホームマイスター協会

中日教えてナビ

マイベストプロ愛知

個人入札　愛知

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

Goonfactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

2014年、住宅ローン金利はどうなる？

2013・12・1

　昨年の今頃、10年固定の住宅ローンの金利が“史上最低水準”になったと話題になっていました。ではその後どのような推移をしたかというと、多少の上下はありましたが、通年としてはそれほどの変化はありませんでした。

今年変動しなかったからといって、来年必ず変動する物ではないのですが、消費税増税後に住宅受注が落ち込み、住宅ローンを借りる人が減ることが予測されますので、各金融機関はさらに競争が激しくなり、さらに消費者にとっては有利な状況になるかもしれませんし、国債価格の変動により、いよいよ本格的な金利上昇局面に突入するかもしれません。

しかし、日銀の黒田総裁は、来年の消費増税時にはさらなる手を打つと公言されていますので、私見ですが来年もそれほどは変動しないのではないかと思っています。

ただし、住宅ローンは短期的な視点で考えると必ず失敗します。返済期間が長期にわたる方がほとんどですから、金利の上下に一喜一憂することなく、家族のライフプランに合わせた住宅ローンを選択することが最も重要です。来年、住宅を取得したいと考えている方は、物件探しやハウスメーカー探しをする前に、自分が安心して返済できる購入価格を把握することをお奨めします。

　今年も早いものでもう師走ですね。歳を重ねる毎に一年が短く感じられるようになります、若い人が「ホントに一年って早いよね。」と軽口をたたいているのを見ると、こちらは「あと何回正月を迎えられるのか考えたことがあるか！」と言ってやりたくなります。

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

株式会社ハウジングコンサルティングファーム

一般社団法人マイホームマイスター協会

中日教えてナビ

マイベストプロ愛知

個人入札　愛知

http://www.chugoku-np.co.jp/News/Tn201311150104.html

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

Goonfactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

大規模ハウスメーカーだからこそ、問題住宅が建てられる。

2013・11・29

　先日、新聞などの報道で話題になったミサワホームの“施工ミス”、

「あぁ、またか～。」という感じのハウスメーカーによる住宅建築業界の根本的な問題の露呈です。

　この問題は、もちろん施工ミスを犯したミサワホームに最大の責任がありますが、長期間発覚しなかったのは別の理由があると思います。

　一般的な在来工法の建築物は、工法が標準化されていることもあり、第三者がチェックしやすいという特徴があります、つまり問題をおこしても発見しやすいということです。対してハウスメーカーの商品は、会社が独自の基準を策定し、それを国交省が認定する仕組みになっています。よって、ハウスメーカーの住宅は独自性が強い事により、第三者の目が届きにくくなるという欠点があります。

　今回の問題も、その独自性に起因し、おそらく現場ではだれもこの事を問題視しておらず、長年の慣習で疑問視すらされていなかったのでしょう。

　この事件の唯一の救いは自社商品を開発したハウスメーカーですら見落としていたことを、下請けの工務店が問題視し、発覚したという事です。自社の商品ばかり建築するハウスメーカーと違い、下請け工務店は様々な工法の経験がありますし、最近はコンプライアンスに対する考え方が厳しくなっているので、下請け工務店の方が余程しっかりしているのかもしれません。

　大規模な会社が下請け会社に問題告発されるのは情けない話ですが、隠ぺいすることなく公表したのはまだマシだと思いたいです。この問題が“氷山の一角”でなければよいのですが・・・。

　この前の日曜日、私が運転する車のまえに突然、婦人警官が飛び出してきて強制的に停止させられました。アレレ？何かまずい運転でもしてしまったのかとドキドキしていたら、婦警さんが「この先には進めませんよ～。」とさわやかな笑顔で“命令”。何事かと思ったら、岡崎市が開催するマラソン大会の為の道路封鎖でした。ずいぶん前から告知がされていたのですが、当日になってすっかり忘れているなんて私の記憶力の低下を決定づけられた気分です。おかげで40分ほど足止めされ、目の前を駆け抜けるマラソンランナーの苦悶の表情を見学することになりました。

そういえば最近、運動不足だな～。

△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼

株式会社ハウジングコンサルティングファーム

一般社団法人マイホームマイスター協会

中日教えてナビ

マイベストプロ愛知

個人入札　愛知