マイホームコンサルタントHOCSのブログ

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住宅取得は業者と客の化かしあい？

2013・11・25

　「上司からこの○○万円値引き券をもらってきました、有効期限は月末までです、ですから今月中に契約してください！」などというキャンペーン特別値引きという手段は多くのハウスメーカーが良く使う手です。

賢明なお客様は「その手には乗らないぞ。」と思われるのですが、普段はそう思っていても内心では「この会社でいいかな。」と思っていたりすると何故かそのキャンペーンがとても輝いて見えてしまったりします。

それが、ハウスメーカーの思うつぼなのです。お客様も「これは契約させるための方便だな。」とお互いに分かり合っている事とはいえ、「まあ、ここまでやってくれたのだから契約しよう。」と自分を納得させる理由にもなります。つまり契約直前の値引き提示はほとんど儀式のようなものです。

でも、これで本当に良いのでしょうか？ハウスメーカーや工務店は交渉のプロです。対してお客様は、交渉などの行為をしたことが無い人がほとんどです。住宅や車などの高額な商品は値引きをするのが当たり前になっていますが、それでは交渉上手な人が得をして、値引きを口にできない人が損をするという不平等が生じてしまいます。

個人が住宅を取得するときに、施主も建設業者も公平に交渉ができる土台をつくらなければ、結局損をするのは施主です。弊社が取り入れている【個人入札】のような仕組みであれば施主が一方的に損をすることはありません。建設会社もそろそろ“化かしあい”のような営業手法を卒業したらどうでしょうか？

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元請業者の下請けいじめ。

2013・11・21

　昨夜のニュースで知ってビックリ、小笠原に新しい島が誕生。なんだか単純にワクワクしてしまうが、これはひょっとして天災関連の悪い兆候なのかな？などとも考えると複雑な気分になりました。

　今日は建築関連業者さんからの相談が続く一日でした。ひとつめは、「元請けのハウスメーカーから法律違反を押し付けられているが、どうやって断ろう。」という相談。どうもこうも法律違反はダメに決まっているので毅然と断ればよいのですが、下請けという立場からなかなか言い出せないので弱っている様子でした。

　いまどき、都合の悪い事を下請けの責任にし、元請け会社（ハウスメーカー）は知らん顔をしているなどとは

あきれた話ですが、弱い者いじめの業界体質は一向に改善されていないようです。

　ふたつめは元請け会社からの過剰な値引き要求、「どこの会社も同じ値段でやってもらっているから、アンタのところもこの値段でやってくれ。」と

いわれているがどうしたものか？とのこと。

　このところの人手不足で、下請け業者に対する過剰な値引き要求は、減っている物だと思っていましたが、業種によってはそうでもないようです。

ハウスメーカーが自社の利益を確保するために、下請けいじめを続けているようでは、この業界も先がありません、利益確保は自社の努力で行うものであり、他者を犠牲にして儲けるような会社は、お客様に対して胸を張って仕事をしているとは思えません。

　お客様にしても自分の家をつくる現場の職人さんたちが、適正な収益を上げてもらって気持ちよく建ててもらいたいと思っているはずです。元請け業者の方は、お客様の方を向いて仕事をすればこのような不平不満・無理難題はおきない筈です。

少なくともこのような事態をひきおこす建築業者を、私は自信をもってお客様に紹介することはできません。

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助成金は太陽光発電だけじゃない。

2013･11･19

　以前にもこのブログで紹介させていただいたことがありますが、特に岡崎市の方にはとてもお得な情報なので、あらためてご紹介いたします。それは「雨水貯留浸透施設助成制度」です。

　例えば住宅の雨樋(縦樋)などから、タンクや樽・壺などへ雨水を貯留する施設を設置すると、高額な助成金を受けられる制度です。雨水を貯留するメリットは、

・貯めた雨水を植木などへの散水に利用できる。

・上下水道代の節約。

・断水時にトイレなどの代用水源にできる。

などです。

　庭付き一戸建ての家になると、植木などへの散水は欠かせませんし、なんといっても断水時にはトイレが使えなくなるので、途端に切迫した事態になるのですが、200Ｌ程度の貯水があれば、工夫次第で三日ぐらいは使えるようになるでしょう。まったく使えないのとは大違いです。

　近隣の市町村でも助成金を受けられる地区はありますが、岡崎市の場合は最大で9万円も出してくれる太っ腹ぶり(なんと太陽光発電の補助金8万円を上回る)です。

貯水タンクの設置以外にも助成金を交付してもらう方法があります。詳しくは

でお確かめください。

実は拙宅も数年前に、この制度で雨水貯留タンクを設置しました。貯水タンクにwebで購入したウィスキーの樽を使ったので、変わったオブジェの役割もしてくれています。

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約束を守らない建築会社。

2013・11・17

　先日、某大手ハウスメーカーの知人に近況を尋ねたところ「ウチの会社はまだ順調に受注が伸びているよ。」と当然のように答えられました。理由をたずねてみると「今月受注したとしても、必ず3月末までに引き渡す約束をするから、消費税は５％でＯＫ！といって営業してるからだよ。」とのこと。

　正直に言って驚いてしまいました、3月末まで残すところ4カ月ほどなのに、本当に引き渡すことができるのか甚だ疑問です。実は知人も不安を持っているようですが、「もしかして間に合わなかったら、増税分は値引きで勘弁してもらうつもりだね。」と悪びれずに答えます。

　消費者庁は、10月以降の請負契約において、購入者が増税分を負担しないようなセールスを禁止しているはずですが、現場ではどうもそうは言っていられないようです。ただ、気になるのは「まだ5％で良いのならば買ってしまおうか？」という気にさせられて、衝動買いしてしまう人が出てしまうのではないかと心配になります。

　せっかく9月の猛烈なセールスを乗り切って冷静な判断をした人も、気を抜いたところで再攻撃をされるとノックダウンされないとも限りません、どうか甘い言葉に騙されないようにしてください。

　それにしても工期の約束を守れないかもしれないのに、目先の受注を優先するハウスメーカーの姿勢には疑問を感じます。今でさえ建設業界の人手不足が深刻になっているようなのに、これ以上の注文を受けて本当に大丈夫なのでしょうか？この疑問の答えは3月にははっきりしますが、もうわかりきっているような気がします。かわいそうなのは釣られたお客様と振り回される下請けの職人さん達です。

　もし私が注文する立場だとしたら、できもしない約束をする会社には絶対に頼みません。

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新築・中古どっちがお得？

2013・11・15

　日本では住宅を購入するというと、まずは新築住宅を思い浮かべます。外国から見るとこの傾向はかなり特殊に映るようです。

　外国の住宅事情と日本の事情を比較しても、大きな意味は感じませんが、確かに中古住宅の流通シェアについては、日本だけが以上に見えてきます。新築至上主義(建築業者からすれば新築偏重主義)だから仕方がないといえば終わりですが、年間では住宅購入者の13％程度(H20年総務省調査)が中古住宅を購入し、残りが新築を購入しています。諸外国ではそれが反転して中古住宅の購入者の方が圧倒的に多いそうです。

　それでも政策の影響もあり、徐々にですが中古住宅のシェアが増えて生きています。以前は融資においても中古住宅購入後のリフォームには有利な融資が使えませんでしたが、各金融機関が中古住宅にも目を向けるようになってきましたのでハードルがかなり下がってきたように感じます。

　経済的な合理性で言えば明らかに中古住宅の方が有利な場合が多いでしょう。例えば新築マンションが例え一瞬でも誰かの手に渡り、中古マンションとして売りに出されると2～3割は新築時より値段が下がることも珍しくありません。それを購入し、そのまま住むも良し、自分好みにリフォームするも良し、どちらにしても新築では得る事の出来ないメリットが中古にはあります。

　「中古は建物が信用できないから嫌！」と言われる方もみえますが、今ではインスペクションや耐震補強など技術が進歩してきています。特殊な特許工法などを望まない限り、ハード面では新築も中古もそれほど大きな差はないといっても良いかもしれません。さらに、心配でしたら各種保険も充実してきましたので、不安を解消する手段も増えてきています。

　日本でも住宅取得の第一選択が中古住宅(既存住宅)になる時代は、すぐそこまで来ているのではないかと思います。

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不動産業界の「芝エビ」

2013･11･13

　最近は食品の偽装や誤表示(この表現には抵抗がある、わかりやすく嘘表示でよいのではないか？)の話題に事欠きません。あれよあれよと次々に「うちもやってました、ゴメンナサイ。」と懺悔の嵐です、どうせばれるなら今のうちに謝っておいた方が目立たなくてよいのでしょうね。

　誤表示と言えば不動産業界では広告の片隅に書いてある“未公開物件多数あります！お店でお問い合わせください！”でしょうか。「他の誰にも見せていない物件を、お店に来てくれれば、あなただけにコッソリお見せしますよ。」と貴重感を演出し、来店を誘導する手段です。

　この未公開物件は、売主の立場からすれば迷惑な話です。本来、売主は売ると決めたらできるだけ早く売りたいのが一般的な考えだと思いますが、何故かその物件を預かった不動産業者は、「広告に載せることなくコッソリ売りますよ。」ということになるわけですからダシに使われるようなものです。

　なかにはナイショで売りたい物件もあるでしょうから、本当に未公開を希望する売主様もみえるでしょうが、やはり少数派でしょう。不動産業者が「これは未公開物件ですよ。」と囁くのは、そのように演出をしてでもナントか買わせたい物件、というのが本音なのかもしれません。そのような物件に出会ったら、何故大勢の方に知ってもらうチャンスを放棄してまで不利な方法で売ろうとするのか、納得のいく説明をしてもらいましょう。

　それにしても「小さなエビは中華料理界では全て芝エビと呼ぶ。」と開き直った有名ホテルのシェフがいましたが、それがまかり通るならカップヌードルの中に入っている小さなエビも芝エビになってしまうのでしょうか？

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ご恩を返す。

2013・11・11

　大型台風による暴風雨と高潮に襲われたフィリピンの現状は、目を覆いたくなるものばかりです。被災者の皆様に、心よりお見舞い申し上げます。

東日本大震災時、私たち日本人はフィリピンの皆さんから沢山の支援を頂いたそうです。今度は私たちがご恩返しをさせていただく時です。

お近くに支援の窓口がない場合、

例えば

　ユニセフ

　日本赤十字

http://www.jrc.or.jp/contribute/help/l4/Vcms4_00004046.html

などもあります。余裕のある方は是非お願いいたします。日本人の絆が試されています。

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住宅ローン、変動型がさらにシェアを下げる。

2013･11･9

　住宅金融支援機構が調査する「民間住宅ローンの実態調査」2013年7・8月が先日公開されました。

　気になる“金利タイプ別構成比”ですが、次のような結果です。

変動型・・・・・・・35.9％

固定期間選択型・・・37.8％

全期間固定型・・・・26.3％

という結果です。

一年前は変動型が54.5％もありましたので随分とシェアが変わってきました。住宅ローンを選ばれる方が“金利上昇懸念”を感じる様になってきたからでしょうか？

　調査時と比べて現在では、フラット35を代表とする全期間固定型の金利がさらに低くなってきていますので、時代の流れは“固定型”へこのまま進むのでしょうか？答えは今年の年末までには出るでしょう。

　ところでこの調査、少し前までは毎月公表されていたのですが、いつの間にか隔月に変わってしまいました。トレンドを知るには役立っていたので、できる事なら毎月公開に戻していただきたいものです。これも合理化の一環なのか、それともどこかの圧力でもあったのでしょうか？

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すってんころりん。

2013･11･7

　このところ秋晴れにめぐり会えない岡崎市です。天高く馬肥ゆる秋のはずですが、“肥ゆる”部分だけが身に沁みます。

　雨が降ると足元が気になります。先日もお客様ご家族といっしょに歩いていたら、何故か玄関で、お子様だけが派手に転ばれてしまいした。原因は貼られていたタイルと、靴底の相性が悪く、滑ってしまったようです。

　一見するとごく普通の国内メーカーのタイルでしたので、それで滑ってしまうという事は靴の方にも問題があるのでしょうが、もともと子供は転びやすいですから親としては心配です。せめて自分の家だけでも転びにくい素材を用いたいと思いますが、どんな靴でも滑らないという事になるとタイル貼りでは難しいかもしれません。厨房の床に張るような、特殊なタイルであれば余程でない限り大丈夫なのでしょうが、なんだか大袈裟な気もします。

　国内では交通事故で死亡する可能性よりも、屋内での事故により死亡する可能性の方が高いそうです。夢のマイホームのはずなのに設計やデザインが悪かったために死んでしまうのでは元も子もありません。

　「玄関にはタイルを張るもの。」と決め付ける必要はまったくありません。例えば日本では伝統的な三和土であったり、洗い出しなどの方法であれば、雨程度ではほとんど滑ることはありませんので玄関には適した仕上げ方法といえるでしょう。

　バリアフリーの考え方が進んできた現在、床の段差解消や手すりの取り付けなどは、標準的になってきましたが、ハウスメーカーの仕様や最近の流行の仕上げ材をみても転倒対策はまだまだな気がします。

　掃除のし易さや見た目の美しさも重要ですが、そのおかげで家族みんなが怪我人になってしまうのはいただけませんね。タイルを貼るにしても施工場所に適した物を選択するようにしましょう、決して「これがかっこいいから。」なんてのはダメです。

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