マイホームコンサルタントHOCSのブログ

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家を買いたいけれど、どれぐらい銀行は貸してくれる？

2013・11・4

　「家を買いたいけれど、どれぐらい銀行は貸してくれるのだろうか？」住まい探しで誰もが最初に突き当たる壁です。

　借入限度額は、一般的には二つの要素で決められます。ひとつめは、建築工事費や購入価格に対する借入金額の割合です。最近の民間住宅ローンでは100％融資も珍しくはありません、フラット35では90％ですが、来年の春には一部100％になる予定です。以前は80％が融資の限界でしたのでその頃に比べると基準が随分と緩やかになりました。

　ふたつめは、返済能力による借入限度額の上限“収入基準”です。

収入基準は民間の金融機関とフラット35では大きく基準が異なります。フラット35では収入に応じて形式的に年間の返済額が、税込年収の35％以下であるなどの基準を満たせば希望額を借入することができます。

民間の金融機関ではフラット35のような収入に対しての返済割合以外に、勤務先・勤続年数・自己資金の比率など複数の要素をからめて総合的に判断します。ただし、それぞれの金融機関によって独自の判断をしますので、個々の属性次第で融資金額や融資条件が決められることになります。

　住宅ローンが金融機関にとって重要な収益源である今、確実に返済できそうな顧客には有利な条件でできるだけ多く借りてもらいたいのが金融機関の本音でしょうし、反面として不安なお客様には厳しめの条件になるのはしかたない事でしょう。これから住まいを探される方は、具体的に物件探しや建築工事業者探しをする前に、ご自身がどのような条件で融資を受けられるのか確認をしておくことをおススメします。その結果によって自分にとって最も適した住宅ローンを選択できるようになります。

不安な方はお近くのファイナンシャルプランナーか、住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談をしてみてください。ライフプランを加えて検討すると、さらに堅実な資金計画を作ることができます。

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フラット３５の金利がついに１．８１％へ！

2013･11･2

　昨日発表されたフラット35の11月適用金利を見てビックリ。業界最低金利は35年返済でついに1.81％まで低下しました。

　先週末までは11月も10月に続いて金利は下げられるだろうと推測していましたが、これほどまで下げるとは正直に言って私は思っていませんでした。1.81％といえば、過去最低金利の1.80％とは紙一重のような違いでしかありません。

　金利が下がることは、これから借りる人にとってはありがたい事です。しかし余計なことかもしれませんが、これほどまでの金利競争に、金融機関は耐えられるのか心配になります。

　改めて、ここ半年の住宅ローン金利動向をふりかってみると、日銀の大規模な金融緩和の影響を受けて以降5月から3か月連続で上昇、その後は長期金利の低下傾向に伴い8月から3か月連続で低下、そしてここに来て更に一段の低下ということになりました。

今後の金利動向は、おそらく年内は今の金利水準が継続することでしょう。この段階でもっともメリットを享受しやすいかたは、今すぐ住宅ローンを借入する方、そして住宅ローンを“借換え”するかたです。

　これから新築住宅を検討したり、建築途中のマンションを購入する場合、実際の借入金利は何か月も先の金利になってしまうので、現在のような超低金利の恩恵を受けられるかはわかりせんが、借換えであれば時間がかかりません。よってどこかの塾講師のＣＭではありませんが、借り換えるなら実に「今でしょ！」といってもよいでしょう。

　弊社が取次店を務める、ハウス･デポ･パートーナーズのフラット35も業界最低金利となりました。借換えを考えるお客様は、是非お気軽にご相談ください。

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住まいの頭金の平均は24％？

2013･10･31

　早いもので、今日で10月も終わり。明日からは旧暦では霜月です、一日毎に秋から冬へ景色が変わっていくのでしょう。柿の樹もすっかり落葉し、美味しそうな実りが誇らしげです。

　住まいを購入する時に、どれぐらい手持ち資金を用意すればよいのか皆さん悩みます。「他所のお家はどうしているの？」と気になる人もいるでしょう。先日、不動産流通協会が公表したデータによると、資金調達金額全体に占める預貯金（自己資金）の割合は約24％という結果でした。

　例えば4000万円の物件を購入したとすると、960万円は自己資金として用意したという事でしょう。このデータには全て現金で購入した人も含まれるので、そのようなかたを除くと若干割合は下がるでしょうが、それでも高いハードルに感じられる方が多いのではないかと思います。

　例えば、1000万円の中古マンションを購入する時に600万円の預貯金を投入すれば自己資金比率は60％、同じ預貯金600万円でも、4000万円の新築戸建住宅を購入すれば、自己資金比率は15％。この二つのパターンの自己資金比率の平均は24％、つまり同じ預貯金額でも自己資金比率は購入する対象によって大きく変化するものです。

既に買ってしまった人は、自分の自己資金比率はずいぶん低いのではと悲観することはないのですが、新築戸出て住宅などの高額物件を、平均並みの自己資金比率で購入するとなれば、当然と返済計画も無難な計画になりやすいです、できれば預貯金の目標をこれぐらいに定めると「安心」な計画といえる可能性は高まります。

　ただしあくまでも一般論です、個人毎のライフプランなくして自己資金比率を決めてしまうのは危険です。自分に見合った計画をするようにしましょう。

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家は何歳までに買うべきか？の答え。

2013・10・28

　「家は何歳までに買うべきか。」いままで何度となくお客様から問われてきました。その都度、私は「それは家族ごとに条件が違うので、万人に通用するルールはありません。」とお答えさせていただきました。

　住まいを所有する(したい)理由は、賃貸と所有を比べて金銭的に有利な選択をしたいという、“経済的な理由”。現在の住まいが狭いとか古くなったという“物理的な理由”。借り物に住み続けることへの不安からくる“心理的な理由”。等々、数えきれないほどあります。

「家は何歳までに買うべきか。」というご質問は、その答えを知らないから不安になってしまう感情を表した言葉でもあることを、最近特に強く感じる様になりました。

家族が幸せになるために所有する住まいが、不安の対象になってしまうのは皮肉な事で、それがあまりに高価なため、失敗してしまうと取りかえしのつかないことになることを、漠然としか知らないことによる“不安”。それを解消するお手伝いをさせていただくはずの私たち住宅関連業者が、責任をもって対応できていない事が、お客様の不安を作り出してしまっているのでしょう。

冒頭の質問に対する基本的な答えは“決まったルールはない”と変わりませんが、不安を安心と納得に替えて差し上げることができるようになることが、住宅関連業者に今後は最も求められるのではないかと感じるとともに、弊社がそのような存在であり続けることをお客様にお約束いたします。
。

　今朝、弊社に建築関連業者から勝手にＦＡＸが送り付けられてきました。内容は「素人営業マンでも売れる○○！」。しかし、お客様は誰一人として“素人”から生涯かけて返済する住まいを買いたいなどと思っていないでしょう。素人でも売れるものを開発するより、プロの売り手を育成することに力を注ぐ会社にお願いしたいと思うのは私だけでは無いと思います。

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住まいづくり、よくわからない「諸費用」

2013・10・26

　先日、映画「人類資金」を観ました。福井晴敏氏の原作で、ドンパチ賑やかな娯楽映画だろうと思ってそれほど期待をせずに観はじめたのですが(やはりメインストーリーはＭ資金をめぐる、荒唐無稽なお話しでしたけど)、映画の終盤で森山未來氏が演ずる登場人物の国連でのスピーチのシーンが鳥肌もので、久しぶりに映画館で涙しました。福井晴敏氏や出演者のファンだけでなくとも楽しめる映画です、良い意味で期待を裏切られました、おススメです。

　訳のわからないお金の話は現実にもあるもので、住まいづくりでは初めて聞く用語が飛び交い、納得のいかないまま支払う事になっているお金（諸費用）もあります。特に税金では200円の印紙税から消費税のように百万円を超えるものまで様々です。

　特に耳慣れないのは「登録免許税」でしょう。登録免許税とは不動産の登記をするときに必要な“税金”の一種です、名称がややこしいので馴染みが薄いのかもしれません。

家や土地などの不動産を取得したときに、自分の権利を確保するために「保存登記」や「移転登記」をすることになります、その作業である登記は司法書士に依頼するという事が一般的なので、税金を納めているという認識は希薄になるかもしれません。よって自分より先に住まいを先に購入した友人等に聞いても話題にはのぼりにくいでしょう。

それでも「司法書士という奴に随分と手数料を支払わされた。」という話は聞いたことがあるかもしれません。通常、司法書士は登録免許税と自分の手数料を同時に請求するので、支払う側の立場が混同してしまうのももっともな事です。司法書士も請求する際に、明細をはっきりと説明する努力をしないといけないと思いますが、一度会ったらそれっきりの事も多いので説明もないがしろになってしまうのでしょうか？

登記にかかる費用は数十万円と高額になることも珍しくありませんが、そのうちの司法書士の手数料は通常数万円程度です。業務独占資格である司法書士に仕事を依頼する訳ですから手数料自体は決して高い金額ではないと思います。

請求する側ももっと胸を張って請求すればよいと思うのですが、お客様がまるで初耳のような表情をされると説明しにくいのかもしれません。そのような諸費用については建築業者や不動産業者が初期の段階で詳しく説明しておくべきことですが、ないがしろにされがちなのが現状です。買い手としては最低限必要な知識と心得ておくべきでしょう。

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その住宅ローン、本当に返済できますか？

2013．10.24

　2010年8月のお盆休みの頃、筆者はある新聞記事に目を奪われました。記事のタイトルは「無理なローン、家失う。」内容は、2009年に競売によって一戸建てやマンションなどの自宅を手放した件数は6万件に達したという衝撃的な内容です。

　同じ年に建てられた住宅は80万件なので恐ろしい数字です。もちろん単純に割合で比較してよいものではありませんが、住宅購入がいかにリスキーであるかを物語るには充分な数字でしょう。

巷では「住宅ローンを組むときは、一度立ち止まって冷静になり判断しましょう。」と言われますが、筆者はそもそもそれが間違っていると思います。何故ならば、現在の住まいの購入の流れでは、住宅ローンの検討をするのは、住まいの購入段階の最終段階であり、その時には舞い上がっていることもあって、既に引き下がることができない状態にあるからです。つまり自分にとって理想の“資金計画”を組む余裕はその段階では既に無く、どうやったらお金を借りられるかの“資金繰り”を迫られ、購入するしかなくなっているからです。

では、どうすれば破綻しないようにすることができるでしょう、実はとても簡単な事で防ぐことができます。

◆一般的な住宅購入の流れ

・探す(不動産業者や建築会社)

　　↓

・購入の意思決定

　　↓

・資金繰り(資金の借り先を探す)

　　↓

・入居・返済開始

◆理想的住宅購入の流れ

　・資金計画

　　(安心して返済できる借入額を決定)

　　　↓

　・探す(不動産業者や建築会社)

　　↓

・購入の意思決定

　　↓

・資金繰り

(資金計画に基づき、最適な借入れ先を選択)

　↓

・入居・返済開始

生涯をかけてローンを返済する住宅購入は、企業における事業と似た性格を持ちます。事業であるのであれば、上記の様にまずはじめに“資金計画”が必要です。企業であれば、具体的な資金計画が組めない事業は、成功する可能性を見込めないとして見送られるのが常です。

もし、自分は破綻したくないと思われるのであれば、はじめに資金計画を作成するだけで大きく変わることでしょう。そして個人の方にとって最も適した資金計画は“ライフプラン書”に他なりません。

ライフプラン書を作成するという、たった一つの手間を加えるだけで人生が劇的に変わるかもしれません。

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住宅ローンに新サービス現る。

2013・10・21

　　住宅ローンの競争がますます激しくなっているなか、さらに新しい取り組みをはじめる銀行が現れました。三井住友銀行は、住宅ローンを返している間に、がんなど重い病にかかったときに免除するローンはこれまでもありましたが、病気やけがで長期間働けなくなったときに、その後の返済を免除する新たな「サービス」をはじめるようです。その他の病気やけがの際に残額をゼロにするのは業界初の試み。

　以下、新聞報道より

　新サービスは２４日から契約できる。５６歳未満が対象。通常のローン金利に0.1％幅上乗せした金利を払えば、交通事故やスポーツ活動中のけが、ウイルス性肝炎のような感染症などの病気で１３カ月以上働けなくなったとき、１４カ月目にローンの残高をゼロにして返済を免除する。ただし、４６歳以上５６歳未満の人は、１３カ月目に返済を免除する。

　いわゆる「団信」の適用範囲を拡大したようなサービスですが、怪我や感染症など誰でも心配なケースまで対象になるようなので、団信が生命保険や医療保険・所得保障保険などとさらに近づいた感があります。

一律で0.1％の上乗せなので、借入時の年齢や借入金額、加入済みの生命保険などを併せて要・不要を総合的に判断しなければいけませんが、一考の価値はあると思います。他の金融機関も負けじと新サービスを開発して対抗していただけると消費者の利益になりますね。

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仲介手数料は必要？不要？

2013･10･19

　先日ご相談にみえたお客様、「不動産屋は信用ならん！」と憤慨してみえました。何があったのか尋ねると、知人が家を買った時に、払う必要のない費用を請求されたとのことで、不動産屋なんぞやっぱり悪徳だ！と興奮状態でした。

　私もその不動産屋の端くれですので、苦笑いをしながら聞いていたのですが、お客様が言われるには、知人が建売住宅を購入した際に“仲介手数料”を不動産業者に支払ったとの事、それが宅建業法違反だと主張されるのです。

　以前、そのお客様が自分で建売住宅を購入したときには不動産業者から「新築の建売住宅は宅建業法で買主から仲介手数料は受け取ってはいけない事になっています。」と説明を受けたとの事、それなのに必要ないはずのお金をだまして請求するなどけしからんというお考えです。

　たしかにお客様の言われる通りなのですが、それは不動産業者が自社の物件を直接販売する形態（これを通称で売主物件と呼ぶこともあります）でのことであり、売主が別の不動産業者に仲介を依頼して販売する場合は仲介を受けた不動産会社が、買い主と売り主の間に立って、売買に向けた調整などの業務を行いますので、仲介した不動産会社に対する報酬“仲介手数料”が必要になります（これを仲介物件といいます）。

　おそらくお客様の知人は仲介物件を購入されたのでしょう。それであれば法律の範囲内の請求であると考えられます、以前は建売住宅は建物を建てた不動産業者が自社で直接販売するケースがほとんどでしたので、仲介手数料は必要ないことが多かったのですが、最近はそうでないことも多いようです。“売主”や“仲介”などの態様の違いは必ず販売資料や広告に記載されています、はじめから必要・不必要と決め込まず、必ず確認するようにしましょう。

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住んでよい場所、住んでよい建物。

2013・10・17

　このたびの台風26号の被害により被災された皆さまに心よりお見舞い申し上げます。一日も早く復旧されますようお祈り申し上げます。

思い起こせば、今年の春のことでした。弊社のクライアントの個人投資家のご自宅を訪問し、縁側でお話をしていた時のこと。妙にミツバチが庭を飛び回るので手で追い払っていると、そのお客様から言われた言葉が、「蜂の巣が低い場所につくられる年は、台風の当たり年になると昔から伝わっているよ・・・。」今年はそのとおりになってしまいそうです。

少し前までは、このような先人の知恵を生かすことは、住まいづくりでは常識でした。ところが技術の進歩とデザインの多様性などにより、先人の知恵がないがしろにされる場面をみかけることが増えた気がします。

人が住居とする範囲が不用意に広がり過ぎてしまったのか、自然の猛威の広がりが人知を超えてしまったのか、行政の対応が追い付いていないのか、災害の原因は様々です。百年に一度、十年に一度と言われる災害が、毎年のようにおきる現代では自ら考えて行動しないと、自分と家族の財産だけでなく生命にも影響を与えることになりかねません。

住まいは消耗品では無く財産です。住む場所の選択を間違えたり、地域の特性に合わないデザインにしてしまったり、高額な買い物にもかかわらず、目先の流行や安易な宣伝にのってしまい失敗する人が後を絶ちません。住まい探しで後悔したくないのであれば、本当にあなたの為に動いてくれるプロに頼むことです。

　冒頭の弊社のクライアントのお住まいは土砂災害が心配される地域でしたので、いざという時でも生命を守れるように建物の形状を工夫し、あらかじめ避難場所を屋内に確保されていました。もちろん予算も重要ですが、家を財産という視点で見てみると考えが変わることもあるでしょう。

近視眼的な見方をさせるのが売り手であり、買い手は未来をしっかりと見つめなければいけません。

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