マイホームコンサルタントHOCSのブログ

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住まいづくりは何からはじめるか？土地探しでも建築会社探しでも情報収集でもありません。

2013・10.13

　住まいづくりは何からはじめるか？

　本日、無料個別相談にお越しいただいたお客様が、以前に広告会社が運営する注文住宅の紹介所に行ったところ、「土地を持っていない人は、まず建築会社を決めると良いですよ。」と勧められたとのこと、理由をたずねてみると「建築会社さんが親切に土地を探してくれるので、そちらにお任せすればよいのです。」との答えでした。

　はたして本当にそうでしょうか？そのお客様も疑問に思ったそうです。“見つけてくれるかもしれないが、当然その建築会社に都合の良い物件しか紹介してくれないだろう”“限られた予算のなかでやりたいのに、過剰な提案をうけるのではないだろうか？”“その会社の在庫物件を押し付けられるのではないだろうか？”“建築会社を先に決めてしまったら施主である自分たちの自主性は保てるのだろうか？”等々、疑問が次々に湧いてきて、さらにはゆっくり検討したいのに根拠のない期限をくぎられてしまい、釈然としなくなってしまったそうです。

　注文住宅を建てる場合、例えば街並みであったり、法律上の制約であったり、地形や高低差などの特徴であったり、土地と建物は常にセットで考えなければいけません。

土地の条件はほとんどの場合、自分の力で変えることはできません。街並みはその地域の方が時間をかけて形成してきたもので、その地域の共有の財産です。法律は無視してしまえば違法建築です。地形の特性を無理に変えるには莫大な費用がかかります。

　つまり建物は自分の裁量で決められますが、土地については他者が決めたルールに従うほかないのです。そのような状況ですから「土地と建物どちらを先に決める？」と聞かれれば、土地としか答えようがありません。

建築会社を先に決めるようなことをしてしまうと多くの場合、主導権を建築会社に握られてしまい（これを気持ちの良い言葉ではワンストップサービスと呼んだりします）、他に選択肢を与えられないまま住まいを購入することになります。“結果オーライ”であればよいのですが、この方法、実は大きな問題が潜んでいます。それは資金計画ついてはほとんどフォローがないということです。

希望の建物価格＋建てられる土地の価格＝総予算。という事になり、銀行で資金が借りられるどうかだけを焦点とし、返済できるかどうかは二の次にされてしまい、過剰なローン返済に苦しむことになります。

冒頭の質問の答え、まず初めにするべきことは、安心して返済できる借入額を導き出す「資金計画」です。家ごときの為に家族みんなの人生がローン返済で精一杯になってしまうとしたら、本末転倒、元も子もありませんよね。自分が買ってもよい上限価格をきちんと把握していれば、誰に依頼したとしてもローン地獄に陥ることはありません。

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住まいづくりで防犯を侮ると、命を落とすことになりかねません。

2013.10.11

　このところ気の滅入るような事件が続きます。社会全体が暗くなると嫌な事件が増えるのでしょうか？最近は「景気回復するぞ～！」と掛け声が盛んですが、早く本当に回復して社会全体が明るい雰囲気になればと思います。

　先日、警備保障会社に勤める知人と久しぶりに駅でばったり遭遇しました。「最近どうよ？」と世間話をしてみると、理由は分からないが家庭向けの警備システムがとても順調に販売されているとのことでした。

　「セ○ムしてますか？」や「1･2･3･4　ア○ソック～。」などの警備システムは、月々の費用負担が数千円もかかるのでなかなか一般人には手が届きません。ところがそれが調子よく売れるということは、身近なところで不安になることが起きているということでしょう。

　最近、新しく建てられている住宅を見ると、時々あまりにも無防備な設計の住宅を見かけることがあります。どのような住まいが空き巣に入られにくいとか、周囲に異常を感知してもらいやすいとかの情報は用意に手に入る時代です。少しの注意でそのような欠陥を避けることはできたでしょう。

計画段階でお金をかけずに工夫できる部分は多々ありますので間取りやデザインを決めてしまう前に知識として、

防犯に配慮した戸建住宅に係るガイドブック

などを参考にして頂ければ、後になって後悔することは少なくなるでしょう。

8月に岡崎で起きた強盗殺人事件もいまだに解決していません。命よりも大切な物は無いわけですから、住まい作りにおける防犯はもっとも重要な要素といってもよいでしょう。

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照明器具選択の注意点

2013・10・09

　ハウスメーカーや工務店によって対応は分かれますが、照明器具の選択は大抵の場合プラン打ち合わせの最終段階になります。

　やっと間取りやデザインが決まり、ほっとしたのもつかの間、それまでは大まかな予算を組んでいた照明器具が、選べば選ぶほど予算オーバーの原因になっていきます。

　安く上げるのであれば、白熱灯の器具を選べば

家一軒分でも10万円程度で済ますこともできますが、いまどき白熱灯の器具では、電気代が高くつくのが目に見えているので躊躇されるでしょう。それでは仕方がないので、割高にはなりますが蛍光灯の器具を選び、「将来、余裕ができたら電球だけをLEDに交換しようという。」と考える方もいらっしゃいます。

　ところがその場合、意外な落とし穴があることがあります。LEDの広告などで「白熱灯をLEDに交換すれば電気代が節約できます。」とさかんに聞かされるので「電球交換は簡単にできるものだ。」と思い込む人が案外多いようですが、実はいざ交換しようとするとLED電球を取り付けられないこともあります。

　特に小型のダウンライトなどの機種はサイズや仕様が対応できないことが多いようです。白熱灯のダウンライトは、ひとつ数千円と比較的単価が安いので、新築の時に不用意にたくさんつけてしまうと後で困ることになってしまいます。

あるのに電気代がもったいなくて点けられない照明器具なんてさみしいですよね。照明器具を選ぶときはLED電球との互換性を必ず確認しましょう。

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住宅の品質管理、これから半年が注意期間です。

2013・10・07

　消費税の増税が決まり、先月末の駆け込み需要が一段落したので、10月から年末にかけてハウスメーカーは着工物件の急増で追い立てられるような状態になることでしょう。下請け業者は仕事が増えるので期待が高まる反面、どれぐらいのハードワークになるのか今から恐れています。

　建設業者自体も予測がつかずにビクビクしているような状態のようですが、既に職人の奪い合いはとうの昔に始まっており、今後は金額を吊り上げてでも確保することになります。建築主にとっては基本的には関係の無い事ですが、知り合いの建設業者の話では、「どれだけあがるか予測がつかないので夜も寝られない。」ほどだそうです。

　既に注文を済ませた建築主にとっては施工品質に問題が無ければ良いですが、消費税が3％から5％に増税されたときは凄まじい建設ラッシュがおきました。弊害として、職人は疲労困ぱいして施工ミスや雑な工事が続出することになりました。

建設業者は同じ轍を踏まないように注意しないと信用を失うことになります。特に今回は続けて増税することが決まっているのでここで信用を失うと、増税後の落ち込みの時に酷い目に遭うでしょう。弊社でも建築主を守る立場として、しばらくの間は施工品質の維持に特に注意していくつもりです。

　先週末は久しぶりに東京へ出かけてきました。目的はファイナンシャル・プランナーの勉強会への出席でしたので、それほど出歩くことも無く、真面目に過ごしてまいりました。帰りの新幹線に時間があったので、東京駅の丸の内側出口前に新しく開業した「KITTE（JPタワー）」を見学。全体的には騒がれたほどでは無いな、と感じましたが、屋上にある“KITTEガーデン”は東京駅をほど良く見下ろす場所にあり、新駅舎を眺めるには絶好のスポットになっていたので満喫することができました、けっこうおススメです。

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住宅ローンの交渉でいちばん大切な事。

2013・10・6

　先週末、約半年ほどかけて取り組んできた住宅ローンの案件が決着を見ました。かなりプライベートなことにかかわるので、本欄では詳細はお伝えできませんが、司法書士・税理士・土地家屋調査士・設計事務所等々の弊社協力スタッフを総動員して金融機関を説得・交渉し、期待以上の成果を得ることができました。

　今では、これほど時間や専門職の人を動員しなくても住宅ローンは誰でも“交渉”できる時代です。少なくともハウスメーカーや工務店の言いなりになって金融機関を決めてしまっては、何百万円も大損するかもしれません。

　もちろん全ての場合において金融機関との交渉が成功するとは限りませんし、はじめからまったく交渉に応じる姿勢すらみせない金融機関もあります。全てを紙面上で判断する金融機関もあれば、“人”をみて判断するところもあるようです。

　冒頭の案件がこちらの希望条件で融資可能になった理由は、金融機関曰く「借主の真摯な対応が特別な条件を引き出すきっかけになりました。」との事。言葉通りに受け取って良いのかは分かりませんが、今回の交渉は互いの誠意が伝わったからこそ成り立ったのだと思います。

　ネット上では様々な“交渉術”が指南されていますが、その前にまずは誠意をもってあたらないと成功することはないでしょう。「借りてあげる。」という上から目線では、心証を害するだけで一文の得にもなりませんよ。

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住宅ローンの返済平均額、気になりますか？

2013.10.04

　今朝、通勤で車を運転しているとなにやら違和感が、なんだろうと考えてみたらエアコンから温風が吹き出していました。オート設定にしていたので室温を感知して温風になったのでしょうが、意外なところで秋を感じさせられました。

　住宅取得相談にみえたお客さまとライフプランを作成していると、ほとんどのかたが住宅ローンの毎月の返済額を気にされます。

　自分に適した返済額は本来それぞれ個々で考えるべきなので、他人の返済額は関係ないのですが、他人の懐事情はだれでも気になるようですので、参考までにお伝えすることもあります。

　少々古いデータですが、住宅金融支援機構が平成21年に公表した毎月の返済額の平均は、

　注文住宅：10万7千円

　土地付き注文住宅：12万4千円

　建売住宅：11万8千円

　中古戸建：8万6千円

　新築マンション：11万6千円

　中古マンション：8万6千円

という結果です。

　この手のデータは発表する機関によっても結果が異なるのであくまでも参考数値として捉えるべきです。つまり自分の数値がこれより低くても安心できるわけではありませんし、高くて悲観する事もありません。

　本ブログでもくどいようにお伝えしていますが、自分に適した借入方法を選択することが“住まいづくり”の成功の第一歩です。価格を決めてから資金計画や資金調達を工面するのでは、上着の上に下着を身に付けるようなものです。

　間違っても「私は平均と変わらないから安心だ。」などと誤解はしないでくださいね。

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住宅ローン金利がさらに低下。

2013.10.02

　分かり切っていた話なので、何の驚きもありませんが、消費税の増税が確定しました。パンドラの箱の蓋とならない事を願うのみです。

10月になって各金融機関の住宅ローンの金利が、さらにばらつくようになってきました。大手行のなかでも上げるところもあれば下げるところもありと、消耗戦の様に競い合ってきた住宅ローンもそろそろ手を引くところがでてくるのでしょうか？

非常に小刻みですがフラット35の最低水準金利も1.93％となり、0.01％低下しました。弊社が取り次ぐハウス・デポ・パートナーズのフラット35の金利も同様に1.93％となりましたが、皆さんご存知のようにフラット35は取り扱う金融機関によって金利が異なります、その差は0.7％程度も違う事があります、その場合は総返済額が数十万円から数百万円も差が出ることもあります。

同じ【フラット35】なのに金融機関によって金利が異なるのは不思議に感じられるかもしれませんが、それぞれの金融機関の都合によって貸出金利を変えることを許されているので積極性の違いが金利の差に表れるのでしょう。

その違いを金融機関でもきちんと説明をし、理解をもらったうえで融資をすれば問題ないと思いますが、「フラット35はどこも同じ金利だろう。」とお客様が誤解をしているのにつけこみ、自社で融資を受けさせようとする金融機関がもしあるとしたら問題です。

もし、これからフラット35で融資を受けようと考えるのでしたら、提示されている金利はどのような水準になっているか確かめてから決めていただくのが賢明です。

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工期の短い建築会社は手抜き工事をする？

2013･09･30

　残暑という言葉が似合わず、真夏のように暑かった9月も今日で終わり。私は秋の花粉症なのか、先日から鼻がムズムズしています、体調を崩しやすい時期です、皆さんもお気を付け下さい。

　土地活用でお手伝いさせていただいた、建物(自動車ディーラー)の引き渡しに立ち合ってまいりました。某大手建築会社の施工でしたが、着工当初は工期に大変無理があり、かなりの不安があったのですが無事に約束通りの工期で間に合いました。

　その建築会社はプレハブ住宅でブランドも持っているので、戸建て住宅も数多く施工されています。プレハブ住宅は基本的な品質の高さと、質のばらつきの無さが特徴ですが、工期の短さも長点のひとつです。

　住宅建築の工期は元から「何か月かはかかるだろう。」と思っている方が多いので、あまり気にされないかもしれませんが、早く建てることができるという事は、安く、品質よく、建てるということにも繋がります。

　“早く建てる”と聞くと手抜き工事や欠陥工事を連想される方がいらっしゃいますが、必ずしもそうではありません。むしろ現代では無駄に長い工期は、建築費の上昇、施工ミスの温床となっています。

　伝統的な土壁の工法であれば乾燥までの養生期間を長くとらないといけないので「短工期は手抜きだ。」となりますが、現代では現場で乾燥が必要なのは基礎工事と左官・塗装工事くらいで合わせても数週間で十分です。材料は既に充分に乾燥された部材を持ち込みますので、屋根工事や外壁工事に無駄に時間をかけると持ち込んだ部材が、雨や夜露で湿気を帯び品質を劣化せることになります。

　無駄の排除ができないとか施工管理者の能力不足で工期を短縮できない業者は、「あまり早くできちゃうとありがたみが無いですよね。」などと自分を正当化しようとしますが、たんなる言い訳にすぎません。

　二千万円借り入れをする人は、概ね一日当たり千円程の金利を支払うことになります。一か月で三万円、三カ月で十万円、さらに仮住まいやアパートの家賃も余計にかかることになります。

決して冒頭のプレハブメーカーだけを推奨するわけではありませんが、「早く建てることができます。」といえない建築会社はお客様に安く提供しようとする努力を怠っているといってもよいでしょう。

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シェアハウスは悪か？

2013.9．28

　このところ“シェアハウス”についての話題が盛んです、【脱法】【違法】【合法】など消費者にはなんだかわけがわからない状態です。

　先日のNHKの朝の番組でも取り上げられていました。番組での結論は“必要悪”でもあるし、このような住まい方が生まれてしまった“社会が悪い”など、どちらかと言えば否定的な捉え方であったように感じました。

　番組で紹介された、押入れと大差ないような居住空間が狭い事が悪いのか、ひとつの部屋に大勢の他人が集まって住むことが悪いのか、今一つはっきりしません。これまでは合法扱いだったものが突然に違法扱いにされてしまえば困る人(入居者)も出てくることでしょう。

　貸し手の理屈、借り手の理屈、周辺住民の理屈、立場が変われば意見が異なるのは当然なのでいつまでたっても平行線のままです。ではこれからのシェアハウスはどうすればよいのでしょうか？

　まずは呼び名を改める事です。合法なものは「シェアハウス」として建物と認める。違法なものは「違法建築物」として建築物として認めず行政は断固とした態度をとる。法の解釈の変更や、後付けの条例などの追加によって脱法や違法扱いされている建物は「既存不適格建築物」として存在そのものは認めるが改善を求める。全てのシェアハウスが悪者ではありません。

　次に、そもそもが脱法シェアハウス(後に違法と呼ばれるものを含む)が生まれた背景は、現行の建築基準法や消防法の穴を突いて誕生した経緯があります。社会の流れに法律が付いていけていないわけですのでそちらを改正することが先ではないでしょうか？

　筆者の知人に健全なシェアハウスを提供しようと運営のソフト面から取り組んでいらっしゃる方がみえます。その方の考えは、建物などのハード面も重要ですが、入居者のモラルや考え方の違いで社会に認められるのか、忌み嫌われるのかが分かれるわけですので「シェアハウス反対！」と単純に叫ぶのではなく、お互いに受け入れる努力をすることが重要だといわれています。

　ふりかえれば私が高校生だった頃、同級生の数人は「下宿」に住んでいました。当時でも三畳ほどの部屋で押入れをベッド代わりにして生活していました。現代ではほとんど絶滅してしまった下宿が、シェアハウスと名前を変えて生まれ変わったのでしょうか？当時と違うのは、ちょっとした面倒をかってでてくれる“やさしいおばちゃん”がいなくなってしまったことでしょうか？シェアハウスを成功させるヒントはここにあるのかもしれません。

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