マイホームコンサルタントHOCSのブログ

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不動産業者はボロ儲けしている？

2014･08･19

　先日ご相談にみえたお客様、住宅用地を探しておみえでしたが、「不動産屋さんが売主の物件は絶対に嫌、だってぼろ儲けしているに違いないから。」と端から不動産会社が売主の物件は買わないという姿勢でした。

　土地を探している方であればご承知かと思いますが、個人間売買(いわゆる仲介物件)であれば不動産業者に仲介手数料を支払います。対して不動産業者が自ら所有する物件を個人が購入する場合は、不動産会社は仲介手数料を受け取ってはいけないルールになっているので、買主は仲介手数料を支払う必要はありません。

　常識的に考えれば原価に利益を上乗せして販売するのは当たり前のことですし、社会的にも認められることではありますが、それは合理的な根拠が具備されている範囲であることが条件でしょう。

　冒頭のお客様がイメージしているような暴利を貪る不動産業者が、どれぐらい居るかは分かりませんが、短期で売却すればガッポリ取られる税制(所得税)からみても、実際にはそんなには多くは無いのではないかと思います。

　だからといって利益無しで販売していることもありませんが、がっぽがっぽ儲けている訳でもありません。不動産業者はブラックなイメージがいまだについているので仕方のない面がありますがそれほど心配する必要はないでしょう。

　ただし平成24年には、4割もの転売利益をあげた不動産業者に対し、損害賠償を命じた判決がでていますので、いまだに悪徳不動産業者が存在する事も残念ですが事実です。そんな業者にひっかからないように注意しましょう。

今朝、出がけに車のボンネットを見ると大きなトンボが休憩中でした。もう秋の気配が近づいているようです、体調を崩しやすい時期ですから皆様もお気を付け下さい。

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水害被害地を購入すると。

2014･08･05

大雨の被害が各地で拡がっています、被害に遭われた方々に対し、お見舞い申し上げます。まだまだ注意が必要だそうです、皆様もお気を付け下さい。

　三河地域では“平成２０年８月末豪雨”で多くの被害がでました、不動産の取引の時には「あの時はどうだったの？」という会話で買主は被害状況を確認します。しかし６年も経つと記憶は薄れるようで被害の大きかった地域でも建売住宅やマンションが建築されるようになってきました。

　先日、住宅用地購入で弊社に相談にみえたお客様も希望地が水害地域に位置していました。そのお客様は不動産業者から紹介されている土地が、過去に被害に遭った事をご存知でなかったようで、その事を教えてくれなかった不動産業者に憤慨されていましたが、価格と場所が気に入ってしまったので諦めきれない様子でした。

　もし、このような土地を購入し、将来、被害に遭う事があったら売主は責任を取ってくれるのでしょうか？答えは「否」です。よほど悪質に水害の事実を隠ぺいし、騙して購入させられない限り賠償請求や契約の解除は困難でしょう。

　過去の裁判にもありますが、冠水しやすいという場所的・環境的要因からくる土地の性状は、価格評価の中で織り込まれる可能性のあるもので、「土地の瑕疵」とは認められないという判例がでています。乱暴な言い方になるかもしれませんが、「安いんだから仕方ないでしょ。」ということです。

　購入者にとっては厳しい判例でしょうが、購入者にもそれぐらいの注意義務はあるという意味では正しいと思います。販売業者を擁護するつもりはありませんが、知らないということは損をするという事でしょう。

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住宅は今が買い時？

2014/08/02

　住宅ローンで固定金利の代表格のフラット３５が史上最低金利を更新しました。これから住宅ローンを借入し、住まいを持とうと考えている方にとって、金利条件だけの面で捉えると格好の機会到来と言えます。

　東南アジアや米国では金利上昇がカウンダウンの流れなのに、この国では逆らうような形で金利低下です。さらにフラット３５については今年度末に金利優遇制度を来年度も継続する方針のようです。

　経済の教科書では「債券価格が下がると(金利が上がれば)株価は上がる」というのが通説ですが、現状は金利が下がっても株価は上がるというイリュージョン状態です。どこかに無理が来ているのではないかと心配になりますが、その答えが出るのはしばらく先になることでしょう。

　今回、フラット３５の金利優遇が延長される理由は、このところの住宅業界の市場の落ち込みが要因です。消費税増税の影響で駆け込み需要が膨らみ、その反動で前年割れが続き、大手ハウスメーカーの中には前年の半数に満たない会社もあるようです。新築住宅を検討している方にとっては大幅な価格交渉も期待できるかもしれません。

　残念なことに現在は供給が少ないので、三河地域では該当しないかもしれませんが、新築マンションも消費税増税前に売り切れなかった物件は、水面下でディスカウントされているようです、数百万円引きはあたりまえのように行われている地域もあるようです。

　ただし、金利条件、市況とも購入者にとっては好機とは言えますが、だからといって誰でも買っていいわけはありません。このチャンスをうまく生かすことができるのは、準備(正しい資金計画・ライフプラン)を整えた人だけだということは忘れてはいけません。

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中古住宅を購入する時の注意点。

2014/7/31

このところの猛暑で私の身の回りでも、熱中症で病院送りになる方が続出です。既に欠陥品のような中年の我が身にもじわじわときいてきました、まだまだこの暑さは続くようですから皆様もお気をつけください。

中古住宅の購入を考えるときに、誰もが心配するのは「この物件(家)に欠陥(瑕疵(かし))はないのか？」でしょう。はじめから欠陥があることが分かっているのに買う人はいないでしょうが、売主であっても欠陥があるかどうか意外と知らないこともあるのでトラブルになります。

中古住宅の取引は、宅地建物取引業法という法律の規制によって、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者(不動産業者)が媒介をして行なわれることがほとんどでしょう。その場合、間に入った不動産業者が、取引の対象の不動産に問題があるか調べてくれるだろうと買い手の方は思われるかもしれませんが、現在の宅建業法では詳細な調査は義務付けられておらず、ほとんどは売主の“申告”をそのまま買主に伝える程度で済まされています。

このような取引における“不安”が中古住宅の取引の活性化の妨げになっていることは間違いないことでしょうが、現状の法律による規制では“合法”なので仕方がないです。

今後は売主による調査を義務付けるなどの法立面の見直しや、不動産業者の調査スキルの向上などにより、購入者が安心して購入できる状況を作り上げなければいけませんが、それには時間がかかります、近い将来中古住宅を購入しようと思っている人はどうしたら良いでしょう。

今すぐできる対策としては、中古住宅の売買契約を締結するとき、引渡し後に問題が発覚した場合に、売主が責任を持ってくれる期間のことを瑕疵担保責任期間と呼びますが、それをできるだけ長期間にして頂くことです。この地域では通常2～3ヶ月間が一般的ですが、この期間をできるだけ長くしてもらうのも方法です。民法の定めでは、個人間取引の場合、売主買主双方が合意した期間を定めることができるので、買主にすれば少しでも長くしてもらえれば、欠陥を発見できる可能性が高くなり、自己負担で修繕することを回避できます。

絶対にやってはいけないことは、瑕疵担保責任期間をゼロにすることです。古い建物になると売主は責任を負うことが怖いので、不動産業者に頼んでゼロにした契約書を作成させることがあります。買主が承知をした上でゼロにすることは問題ありませんが、しっかりした説明も受けずにゼロにされていることもあります、購入時には充分注意してください。契約をしてしまえば後で裁判にかけたとしても、悪意を立証できないかぎり、勝ち目は少ないです。

因みに不動産業者が売主の中古住宅は、瑕疵担保責任期間が最低でも２年間は設けられます。個人間取引よりも少々価格は上がるでしょうが、安心感は高まるかもしれません。

でも、私の身体に瑕疵担保責任期間を設けるとしたらゼロでお願いします、どうもすみません。

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エコキュートのリコール、所有者は大チャンスかも。

2014/7/25

エコキュートが大規模リコールとの報道です、トップメーカーが起こした事態ですから、影響が大きそうです。

今回のリコールの内容は、報道ではいまいち具体的なイメージが掴みにくいですが、エコキュートのタンクの隣にある、エアコンの室外機のような形状の機械(ヒートポンプユニット)の中にある、圧縮機が腐食して穴が開き、破裂、というよりは爆発するようです。

これまでは運よく人的被害は出ていないようですが、もし爆発したときに近くに人がいると、大怪我をしても不思議ではありません。エコキュートは、普段は人があまり近づかない、建物と建物の間のような場所に設置されることが多いですが、今は夏休みですので、体の小さい子供が入り込み、ヒートポンプユニットに刺激を与えたりした拍子に爆発することがあるかもしれません。

ただし、圧縮機の腐食の原因が塩分のようですので、地域によっては全く問題ないこともあるでしょうから、いたずらに騒ぐ必要はなさそうです。しかし不謹慎かもしれませんが、私は今回のリコールは、エコキュート所有者にとっては手抜き工事を見抜く大チャンスではないかと思います。

エコキュートは優れた機械ではありますが、取りつけ工事は現場で行なわれますのでどうしても差が出ます。特に機械を設置する基礎工事は、手抜きをしているであろうと見られる現場をこれまでも散見しました。もしリコールの対応を製造メーカーの人がしてくれるのであれば、ついでに我が家のエコキュートはマニュアル通りに正しく施工されているか見てもらいましょう。もしそうでなかったら、設置した建築会社にこの機会に改修を要求することもできるかもしれません、エコキュートが傾いたり、基礎が割れてしまっているようなお家の方は、事前に確認することをおススメします。

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今、建売住宅を見学に行くと。

2014･07･20

　そろそろ梅雨明けを期待できる岡崎市です。このところは少々不安定な天候でしたが、もう少しでいよいよ夏本番です。皆さんも熱中症には気を付けましょう。

　私の身の回りに限った話かもしれませんが、建売物件の販売が不振のようです。消費税増税の駆け込み需要に対する反動で販売の落ち込みと、供給過多の状態がさらに不振の色合いを深めているようです。

　このような時に、購入者が気を付けなければいけないのは、だれもが嫌いな“無理なセールス”です。成績が上がってないときはなりふり構わず、来場したお客様に全力で売りつけようとする営業マンが現れます。

先日、相談にいらしたお客様は、建売会社の営業マンから、「お客様なら、この返済額ですから大丈夫ですよ。」と、どの物件を見に行っても太鼓判を押されるが、それが本当なのか不安に思えてきた、とのこと。そこで建売会社のつくった返済予定表を拝見すると案の定、変動金利のみで返済計画が組まれていました。

変動金利を否定するわけではありませんが、せめて購入者が冷静な判断ができるように、いくつかの金利条件を列記し、比較検討できるようにするべきではないかと思います。まるで変動金利で設定される超低金利が、永遠に続くかのように誤解させ、購入を迫るのは前時代の営業方法です。

　せっかく良い企画で建てられた建売住宅でも、売り方が乱暴であれば、価値が半減するような印象です。商品に自信があるのであれば、売り方も真摯にかまえれば、無駄な在庫をかかえずにすみますし、営業マンもお客様思いの接客ができるようになるでしょう。

　これから建売住宅を見学に行かれる方は、自分が「鴨ねぎ」だということを自覚しておいた方がよさそうです。

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2014年　住宅ローン、固定・変動　どっち？

2014･07･16

　住宅ローンを選ぶ時に変動金利と固定金利でだれもが一度は悩まれるでしょうが、もしかすると転換期が訪れているのかもしれません。

　住宅金融支援機構が「2013年度　民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】（第3回）」の結果を公開しました。2011年には半分以上の方が変動金利を選択していましたが、今回の調査にて変動金利を選ばれた方は37％まで下落、63％の人が全期間固定もしくは固定期間選択型を選ばれたことになります。

　この結果は長期金利が低迷したままなので“当然”と言えるかもしれません、また長期優良住宅などの増加が全期間固定型を選ぶ方が増える要因にもなっている事でしょう。

　また一部の民間の金融機関はこのところの金利競争で疲弊してしまい、今後はこれまでのような積極的な住宅ローン獲得から、一歩引くと表明したところもあるようですので、おのずと固定金利のシェアは拡大していくのかもしれません。

　誤解のないように補足しますと、変動金利のなかには0.5％という驚異的な金利を用意している金融機関もあります。とても魅力的な条件ですので、変動金利で借入してもリスク管理上問題ない方は積極的に利用しても良いでしょう。

やはり変動or固定は選ぶものでは無く、借りる人の条件で結果として決まるものです、無責任な他人の意見に左右されないようにしましょう。少なくとも住宅営業マンが契約欲しさに言う「皆さん変動ですよ。」とか「変動がお得ですよ。」「変動でしたら買えますよ。」は無責任な戯言だと思っていいでしょう。

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建築会社選びのコツ。

2014･07･14

　最近、知人が住宅会社に就職しました。まったくの業界未経験者なのですが、3ヶ月以内に契約を取れないと給与などの待遇が激減され、いつでも辞めてくれていいような扱いになってしまうそうです。

　住宅の営業の世界は昔から厳しい世界です、もちろん会社によっても異なりますが、某大手ハウスメーカーは給与に対してコミッション(歩合給)の割合が異常に高く、成績(どれだけ契約できたか)だけが人事評価となり、同じ職場でも毎月100～200万円位の給与の人もいれば、10万円代の人もいて強い者だけが生き残れるような世界です。（自分も営業マンだったころを思い返すと、一喜一憂していました。）

　それでも昔は会社が社員を育てる、一種の気概のようなものがありましたが、いまではそれすら無く、ろくな教育も受けさせずにお客様の前に立たせる会社もあるようです。お客様にとって生涯の一大事業である住宅購入が、運悪く素人同然で、自分の会社に不満しかないような担当者の手に委ねられるようなことになってしまうと、必ずどこかに歪が出てしまうような気がしてなりません。

会社にとってコストや利益も重要でしょうが、自社の社員に対して最低限の保証や教育もできないような会社が、お客様を大切にできるとは思えません。建築会社選びのコツとして、従業員の質が商品(建物・サービス・メンテナンス等)の質に比例することは言うまでも無いことです。

住まいづくりに失敗したくない人は営業マンに勇気を持ってこう聞いてみましょう、

「あなたは自分の会社が好きですか？」

もし、困ったような表情で返されたら、再考すべきかもしれません。

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