今年の下期は住宅の「買い時」？

2014・10・20

　先日、住宅金融支援機構が、「平成26年度下半期における住宅市場動向について」を公表しました。

http://www.jhf.go.jp/files/300194105.pdf

これから住宅を取得する予定の方、住宅事業者、ファイナンシャルプランナーを対象にしたアンケートの調査結果のとりまとめですが、新設住宅の受注が冷え込んでいるなかでの公表でしたので、一般の方も参考になるでしょう。

　現状の注文住宅の受注状況は、各社とも駆け込み需要後の落ち込みで惨憺たるものですが、後半にかけては受注が回復すると見込んでいるようです。もっとも回復の理由が更なる消費税の増税（８→１０％）頼みですから期待通りになるかは疑問です。

　また、ファイナンシャルプランナーに同じ質問をしたところ、「買い時」、どちらかと言えば買い時」と考えている割合は合わせて72.2％となり、「買い時ではない」と考えている割合は3.7％にとどまった。「買い時」または「どちらかと言えば買い時」とする要因は、「住宅ローン金利の低水準」（92.3％）が最も多く、次いで「次の消費税率引き上げ（8％→10％）前であること」（41.0％）、「金利先高観」（25.6％）の順。

　これから住まいを購入しようと考えている方にとっては、住宅事業者があまり忙しすぎると自分が高値で購入しなくてはならなくなるので、あまり喜ばしくはないのですが、暇すぎて過剰なダンピング合戦になっても悪影響が出てしまいます。

　現在は、消費増税の影響で正常な市場状態ではないのかもしれません。そのような状況下で住まいを購入する人はさらに慎重な態度で臨まないと、せっかくの好機を無駄にするかもしれません。

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失敗しない、二世帯住宅。

失敗しない、二世帯住宅。

2014・10・6

　「二世帯住宅を考えていますが、考えがまとまりません。」同じような経験をされている方も多いでしょう。混乱する理由はいくつかありますが、共通する解決方法もあります。

　同じ二世帯住宅といっても、家族構成や年齢の違い、予算や時期など個別に課題は異なります。ネットやハウスメーカーのカタログなどでは“こうすれば二世帯住宅は失敗しない”という類の解説が溢れていますが、どれを見てもしっくりこないのではないでしょうか。

　二世帯住宅を販売する立場(過去、私もそうでした。)から考えると、二世帯住宅はプランニングで解決できるようなアドバイスをすることがほとんどかもしれません。家という物を売る立場ですから、それ以上のことを求めるのがそもそも無理なことなのです。

　もちろん間取りや設備などのプランニングで解決できることもあるので、全く役に立たないわけではありません、それらは予算の許す限り取り入れればよいことです。ただし、そういったアドバイスをする立場の人(ハウスメーカーや工務店のスタッフ)が二世帯住宅の経験のない方でしたら期待に応える提案ができるでしょうか？

　二世帯住宅の特徴は、出来上がった建物に、全ての住人が合わせなければいけないことです。1世帯の住宅であれば、その住人の好みに合わせて住まいを建てれば良いのですが、生活の違う二つの世帯がひとつの建物に住むのですから、完全に満足することは奇跡といってもよいでしょう。

　夫婦であれば我慢できることも、義理の親子間で我慢できるとは限りませんし、世帯主どうしの意見の相違だって必ず起きます。それが分かっているから二世帯住宅の建築に対して不安やアレルギーがおきるのです。

　では、どうやったら失敗しない二世帯住宅を建てることができるのか、ハード面(建物)の答えは、先に挙げたように経験豊富な者にプランニングを手伝ってもらうこと、そして全員参加で時間をかけて検討すること。特にハウスメーカーは早期の契約を迫る傾向にありますが、自分の生涯をかける事業です、家族全員が納得いくまで検討しましょう。

　二世帯住宅の失敗事例の多くは、ハード面では解決できない問題が挙げられます。音、匂い、気配、振動、温感、プライバシーなどは、どんなにお金や時間をかけても完全に解決できる問題ではなく、ソフト面でしか解決できません。つまりは、二世帯住宅の場合は住人でなければ解決できない問題があることを、始めから許容できる人でなければ幸せな新生活を期待することはできないでしょう。尊重と尊敬の念が唯一の解決策かもしれません。

　筆者も実は二世帯住宅の住人です。義母との同居ですが、私は何も不満はありません。でも、恐らく義母にはソフト面では相当なストレスをかけてしまっているのではないかと思います。ひょっとすると二世帯住宅の極意は私の義母に聞くのが一番かもしれません(答えを聞くのが怖いので、私は無理です)。

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災害に備える住まいづくり。

2014・9・30

　このたびの御嶽山の噴火により、お亡くなりになられた方に対し謹んで哀悼の意を表します。また、被害を受けられました方々には心からお見舞い申し上げます。

　筆者は年に一度限りですが登山を趣味の一つとしていますので、大勢の方が被害にあわれた今回の惨事を他人事とは思えません。被害にあわれた方、ご家族の方の一日も早いご回復をお祈り申し上げます。

今回の惨事で地域の選択はともかくとして、噴火の災害まで考慮し、住まいの計画をする人はほとんどいないと思います。この地域（愛知県）に限っていえば、一番近い火山が今回の御嶽山ですから、物理的な影響はほとんどないと言ってもよいかもしれません。

以前、観光で鹿児島県の桜島に出かけた事があります。彼の地では、噴火の影響を受ける地域では屋根に雨樋を設けないと聞きました。理由は火山灰によって雨樋はすぐに詰まってしまい、用を成さないばかりか、重さで壊れてしまうとのこと。普段の降雨は、軒先から垂れ流しにされているそうです。

住まいづくりにおいて、様々なリスク回避のために仕様を検討することは良いことだとは思いますが、全ての心配ごとに対応するのは経済的に合理的ではありません。ピンポイントで自分の地域にとって必要な対策を講じることが肝要でしょう。

その為にはどのようなリスクが自分の地域に存在するのか、多方面から情報収集をすることをおススメいたします。

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疾病保障付き住宅ローンは、オマケのついたキャラメルのようなもの？

2014・9・26

愛用のパソコンがまさかの急病に罹り、しばらくブログの更新が滞ってしまいました。幸いにハードはまだ使えそうですが、初期化してしまったので自分仕様が全て消え、「はじめまして、こんにちは。」状態です。また自分好みに育てなければなりません。

まさかの時に役に立つのが保険ですが、このところ住宅ローンの低金利競争の限界が来たのか、各金融機関が金利以外の条件で差別化をしてきました。目立つのが“○大疾病保障付”などの保険付加型です。

　住宅ローンを選ぶときに各社の商品の特徴を説明すると、「多くの銀行が、団信以外に○大疾病保障付を出しているということは、みんながこれを選ぶということですか？」と質問を受けます。また、「銀行に聞いてみたら、皆さん保障付にしますよと言われたけど本当？」と聞かれたこともあります。

　保障付と聞くと、「住宅ローンを返済中に癌などに罹ればその後は返済しなくてもよくなる。」と考えるかもしれませんが、病気が理由で“まったく”働けなくならないと返済免除にはなりませんし、そもそも癌などの病気に罹患する確率は、

http://ganjoho.jp/public/statistics/pub/statistics01.html

でご確認できます。本当に自分にとって必要なサービスなのかは、しっかりと確認する必要があります。

　因みに、多くの市販されている癌保険は治療をすることが目的で、云わば“生きるための保険”ですが、住宅ローンに付帯される多くの疾病特約は“死亡したり寝たきりになって返済できなくなったら支払う保険”です。本来の保険の意味が全く違いますので、やはり単なるオマケ程度と思っておいたほうが良いのかもしれません。さらに見落としがちなのが保険期間です。住宅ローンに付帯する保険は住宅ローンの返済が終われば同時に保険もなくなります、その時になって同じような保険に加入しようとすると、大抵は高齢者といわれる年齢に近づいているので保険料が高額になっています。

　オマケに釣られて住宅ローンを選ぶと、結局は高い買い物になるかもしれませんよ。

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注文住宅の絶好のタイミング？

2014･09･16

　このところめっきり秋らしさが増し、朝晩は涼しさを感じる様になりました。そのせいか私のまわりでは風邪をひいている人が続出です、皆さんもお気を付け下さい。

　ハウスメーカーやマンションデベロッパーの不調が続いているようです。私の知り合いの住宅営業マンも、相当に厳しい営業状態が続いているようで、毎日走り回っているです。今日のネットのニュースでも、8月の首都圏のマンションの販売はリーマンショック以来の下げ幅だということで明るい話題はありません。

　ただしこれから住まいの購入を考えている人にとっては裏返して考えると、明るいニュースになるのかもしれません。建築の現場は、いまだに消費税増税の駆け込み受注の名残りで忙しそうですが、その忙しさも反動で閑散期がやってきそうです。現場が暇になれば、高止まりしている資材や設備も価格低下の圧力がかかるでしょうから、やっと正常値に戻るかもしれません。

　もっとも賃貸住宅は消費増税後も相続税の増税などで、送り風がまだ吹いていますので順調のようですし、マンションは売り易いタイミングを見計らって発売してくるでしょうから様子見の状態かもしれません。8％から10％に上げられる、次の消費税増税までの間は“建築時期”が値交渉のポイント(建築会社が建てて欲しい時期に合わせてあげるなど)になることでしょう。

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地震保険は必要？

2014･09･07

　「地震保険には入るべきですか？」新居の完成が近づくと火災保険を決めなければいけませんが、同時に地震保険への加入を決めなければいけません、ご相談者様から必ず聞かれる言葉です。

　私は基本的には地震保険への加入を勧めます。地震保険への加入の決断は、建物の仕様を決める前に検討しておくべきなのですが、ハウスメーカーや工務店は自社以外でお金のかかる話は後回しにしがちです。加入の場合は多いときには数十万円追加で保険料を支払う事もあります、だからこそ初めから予算化しておかないと入りたくても入れない事になるかもしれません、それでは不安ですよね。

　原則的には加入する、ただし建物性能や地盤・環境が地震保険を必要としないと判断できるのであればやめれば良いだけです。もともと地震保険の目的は“生活再建”です、過度に保険に期待することなく、いざというときに保険金で早期の自立を目指すための制度だということを忘れないようにしましょう。

　地震保険は火災保険に付帯しないと加入できませんが、火災保険への加入方法は利用する住宅ローンによっても変わってきますので、できる早い段階で保険料の正確な見積もりを取ることが賢明です。保険商品は星の数ほどありますが、有名ブランドの保険商品だけでなく、ややマニアックな保険会社でも見積もりをとって比較してみると発見があるでしょう、それから契約しても遅くはありません。

　マンションの場合は自分が購入した専有部分に加入することは当然ですが、共有部分は管理組合が地震保険に加入します。もし災害の時に管理組合が地震保険に加入していないとエレベーターや階段、ライフラインなどの復旧に時間と資金が必要になります。東日本大震災の後も地震保険の加入の有無で大きな差が出てしまったようです。マンションの管理組合の地震保険の加入率は三分の一程度だそうです、マンションの購入を考える方

の加入の有無は要確認です、自分の部屋が大丈夫でも共用部分がダメージを受けていれば結局は住むことができなくなってしまいますからね。

　昨日、二年ぶりに富士登山をしてきました。今朝から膝の傷みで動くのもままなりません、普段の運動不足のせいでしょう、やはり何事も準備は大切ですね。

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愛知県、マンション購入価格は年収の6.88倍

2014･09･05

　「年収の何倍ぐらいまでが購入の目安ですか？」

ご相談者様に聞かれることがあります。本来は年収よりも収入と支出のバランスを基にして購入額を決定しなければなりませんが、つい参考までにという考えで聞かれるのでしょう。

　実際にはなんの参考にもならないと筆者は考えますが、調査会社や公の機関が数字を公表したりするので、それが独り歩きしている感があります。先日も某調査会社が“新築マンションの年収倍率”を公開しました、それによると愛知県の場合、年収456万円で3,139万円の新築マンションを購入(倍率に換算すると6.88倍)というのが平均像だそうです。

　この数字だけでは住宅ローンをいくら借りているのか？返済負担率はどの程度なのか？それらの重要な値がまったくわかりません。この数字を都合よく使えるのはマンション販売の営業マンぐらいでしょう、お客様の年収を聞き出せば、「愛知県の平均は6.88倍です、お客様の場合は〇倍にしかなりませんから大丈夫ですよ。」という営業トークを得意げに使う姿が目に浮かびます。

　住宅購入は大変不安な作業の繰り返しです。いろいろな場面で決断する時、その不安を解消するために、「他の人はどうなのだろう？」と参考にするのはかまいませんが、単純にそれだけを基準にしてしまうと後々後悔してしまう原因になることでしょう。

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工事のクレームの責任は施主にもあります。

2014･08･30

　注文住宅を建てる方は、建物の仕様や構造だけに興味を持つのではなく、その建築会社が施工中に現場周囲の住人にどれぐらい気を配れるかもよく調べないと、せっかく建てた我家が周囲から見れば増悪の対象になってしまうこともあります。

　建築工事では様々なクレームが発生します、騒音、振動、粉塵、臭気等々まったく他人様に迷惑を掛けずに建築工事を行う事は不可能と言ってもいいかもしれません。少し前までは「こういう事はお互い様だから。」という感じで許容されていたことが、近年は些細なことでも大問題に発展することもあります。

　どこまでが受忍限度なのか人によって物差しが違うので、工事担当者は細心の注意をはらって現場を差配しなければならないのですが、気を配ることのできない工事担当者は常にクレームを発生させます。さらには怒りの矛先は施主にも向かいます、「あんな会社に建てさせた施主も悪い！」ということで、新居に住んでニコニコしている方を苦々しく思うわけです。

　では、どうすればクレームが起きないようになるのかと言えば、ほとんどのクレームは“始めの挨拶”で封印することができます。まったく迷惑を掛けずに工事をする事は絶対にありません、工事が始まる前に必ず世帯主が工事会社に同行し、しっかりと頭を下げ、迷惑の原因は施主の私にもありますと挨拶をしてください。それだけでほとんどのクレームは無くなりますし、「あの人はきちんと挨拶のできる人だ。」と近所の評判も良くなります。

最近では工事会社が「近所挨拶は私たちで済ましておきます。」と言い、施主が近所挨拶に同行しない事もあるそうですが、そのようなやりかたは間違いのもとですし、その会社は工事途中に起きたクレームを施主に報告することも無いでしょう。つまり、工事中は施主の機嫌だけを気にし、完成後に施主が周囲に悪く思われようが関係ないのです。

そういう筆者も現場監督をしていた時、自分の現場で相当ご近所の方にご迷惑をおかけしました。理不尽なクレームをもらうことも少なくはありませんでしたが、やはりご迷惑をおかけするのは工事業者側であることは間違いないので、ご理解いただけるように努めるしかありませんでした。ただ一度だけ、現場前の道路を清掃する私の背中に「あんたのところが他のところよりきちんとしているね、自分が家を建てる時はあんたに頼むよ。」と近所の方に言っていただいたのは嬉しくて今でも記憶に残っています。

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自然素材の家に住めば健康になれる？

　最近ますます“自然素材の家”が注目されているような気がします、「なんとなく身体に良さそうな気がする。」「素材感が好き。」「アトピー持ちだから・・・。」理由は様々ですが大雑把な言い方をすると“流行っている”ということでしょう。

健康的なイメージの自然素材の家ですが、無垢材や湿式の壁(珪藻土や漆喰など)を使って家を建てれば健康的な家になるわけではありません。自然素材を名乗るわりには防腐剤漬けになっていたり、見た目だけのなんちゃって自然素材だったり、消費者の健康志向につけ込みネーミングだけの自然素材もありますし、建築会社がせっかくの自然素材の使い方を間違えていたりすることもあります。

　特定の素材にこだわりや憧れを持つことを否定はしませんが、それを使えば問題が解決するとは限りませんし、場合によっては問題をさらに深刻化させることもあります。少し前まで住宅は自然素材の塊のようなものだったのに、新建材と呼ばれるベニヤ・プリント合板・ビニールクロスなどの出現で化学製品の塊へと変化してしまいました。だからこそ原点回帰ということで自然素材が流行っているのかも知れませんが、もしあなたが適切な自然素材を選択し、適切な施工を求めるのであれば、宣伝に踊らされずに専門家の指導の下でお使いになられることをおすすめします。

　また、「掃除が大好きです。」というような方は自然素材の家には向いていないかもしれません。自然素材との付き合いはそれなりに面倒です、床材は一般的なフローリングと比べて概してやわらかいです、汚れは染み込みますし凹み易いです。ビニールクロスは拭き掃除ができますが、湿式の壁は雑巾がけをすると剥がれてしまいます。汚れや傷みも味わいだと割り切れる方でないと心が病気になってしまうかもしれません。

　どんな建築会社を選ぶとか、どんな素材を使うかは、相手を良く理解してからでないと後になって「思っていたものと違う」と後悔することになります。



　

注文住宅の自由ではない自由設計。

2014･08･24

 「○○ホームは自由設計って聞いたのに、ちっとも自由じゃなかった。」これは建築会社の“売り言葉”と、お客様の“思い込み”による行き違いです。

　このお客様は注文住宅を建てたいと考えていたそうですが、仮契約後に営業マンから「そのキッチンは取り扱っていません。」「その仕様にすると保証が付けられません。」「壁紙と床材はココから選んでください、それ以外は割り増し料金です。」「間取りを変更すると追加で○百万円です。」「コンセントは各部屋に〇個までです、場所も変えられません。」「〇☆∥ДшИ¨△ф～(馬鹿らしくて書けません)」等々、お客様からすれば「そんなの聞いてないよ～。」といったところでしょう。

　注文住宅というと既に完成している建売住宅と違い、間取りや仕様を注文主が自由に決められ、注文主の希望を満たしてくれるものと思っていられる方もみえるかもしれませんが、実際には“自由”の程度は建築会社が自社の基準で決め、注文主の裁量で決められることではありません。

　建築会社のなかには構造・工法・資材・仕様・設備機器など全てを自由に選べる会社もあれば、「このなか(自社が用意するカタログ)から自由に選んでください。」という仕組みで“自由設計”と主張する会社まで様々です。

　冒頭のお客様は以前、地元の工務店で自宅を建築した経験があり、○○ホームさんも自由設計というので工務店と同じようにできると思い込んでいたそうです。さらに「今月契約してくれたら特別価格にします。」という甘言に弄されてつい仮契約までしてしまったとのこと。ハウスメーカにも問題はありますがお客様も脇が甘かったと言わざるを得ません。

専門家の領域にまで入り込む必要はありませんが、契約する前に、この契約の内容には何が含まれ、何が含まれていないかはしっかり確認する必要があります。少なくとも仮契約などという曖昧な約束事は、お客様にとってはほとんど利益があることではありません。

　この手の話は実は珍しいことではありません、特にハウスメーカーと自称する建築会社では、時間とコストを節約するため、また自社の独自技術や保証に抵触するなどの理由で様々な制約を設けています。制約は悪い事ばかりでもありませんので、それらを許容できる方が制約をうけた“注文住宅”をお願いすればよいでしょう(皮肉ではありません)。

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