建築業者選びを間違えると30万円貰い損ねる。

2014・12・1

　今日、インターネットのニュースサイトでこんな記事を見つけました。

売れぬ注文住宅…「給付金３０万円」に見向きもしない消費者、失政の感強く

　要約すると

①  消費増税の駆け込み需要の反動減による受注低迷が長引いている。

②  住まい給付金などの利用が低調。

③  消費税の再増税が先送りになり、住宅業界は安堵している。

興味深かったのは住まい給付金の利用状況で、予算1600億に対して、9月末時点で僅か1.2％しか消化していないとのこと。

詳細はこちら

　ただし国交省の発表にもあるように、住まい給付金は申告のし忘れも相当数あるのではないかと思われます。

住まい給付金の申告は、添付書類に役所で取得しなければいけないものがあるものの、それほど難しいものではありません。しかも申請者は本人でも業者が代行してもどちらでもよいので、“その気”にさえなれば容易いです。ひょっとするとその容易さがあって「そのうちやればいいさ。」ということになっているかもしれません。

ただし怖いのは、申告が業者任せになっており、入居後に本人も失念していることです。先日も某ハウスメーカーの新人営業マンと雑談をした時、住まい給付金の話題になると表情が？？？になっていました、このような担当者だと申告忘れもありうるでしょう。そんな担当者に当たらないように、業者選びは慎重に検討しましょう。

ちょっとした不注意で、30万円も貰い損ねることのないようにしていただきたいです。冒頭の記事にもありましたが、住宅ローンの金利の状況などを捉えても、現在は住宅購入の好機ではあります。せっかくですから貰えるものは貰いチャンスはうまく生かしましょう。

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株式会社ハウジングコンサルティングファーム

http://hocs.jp

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

GoonFactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

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空き家法の適切な運用に期待します。

2014・11・25

 「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。法律ですので抜け穴はまだまだありそうですが、空き家問題に風穴が開けられそうです。

　以前から空き家については問題視をされてきました、全国で820万戸も空き家があるそうです、そのなかでも“危険・有害・景観を損なう・周辺にとって不適切”な類の空き家は「特定空家」と名付けられました。

　これまでと違い、空き家への立ち入りや、所有者の特定のために固定資産情報の内部利用をできるようになったのでそれだけでも行政は動きやすくなったでしょう。空き家を放置していた人は“知らん顔”では済まなくなりそうです。

　この法律、悪用や乱用は困りますが、私は基本的に賛成です。ご承知のとおり、居住用の土地は固定資産税が最大で6分の1まで軽減されるのですが、これまではこのような人が住んでいない（または、人が住むことができないくらい荒れ果てた）住居でも同じように軽減優遇を受けてきました、本来の軽減の趣旨からは反しているわけですから“脱税”扱いしてもよさそうなものです。

　新法に期待されるのは、厳格な適用による増収(仮に一戸当たり5万円増収すると4100億円の増収)。また、更地化されれば、新たな活用や売買の活性化なども期待できます。反面、所有者に責を問うのが気の毒な理由で空き家にしている家屋や、僻地での厳格すぎる法律の運用は新たな社会問題を生むことにもなりかねません。心の通った運用を期待します。

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消費増税の先送りで住宅は買い時になるのか？

2014/11/20

今日の岡崎市の空は重苦しいグレー、このところ朝の日課となった落葉拾いとあわせ、本格的な冬の到来を感じさせます。

先日のセミナーでお客様からいただいたご質問、「建築業者さんから「今が買い時ですよ。」と言われたけど本当ですか？」

答えは、○でもなく×でもない、△です。

先日のGDPショックでも露見したように、今の住宅業界は受注減で苦しんでいます。消費増税の駆け込み反動なのか、そもそも景気が伸びずに需要が増えないのか、もしくは両方なのか、理由はいろいろありますがとにかく家が売れません。

このような状況ですから、利益率が多少下がろうが受注が欲しい業者は少なくないでしょう、ストレートにいえば、大幅な値引きに応じることもあり得るということです。そういう意味では「○」です。

ただし、個人の家は売れずとも、賃貸住宅の受注は相続税の改正もあり、順調に受注を伸ばしております。さらに震災復興の影響で、人件費と材料費は高止まりしたままなので、建築費においては「×」です。

住宅ローンについては金利が史上最低を更新し、政府がさらに今年度中に追加予算を組み、優遇策を実施する様子ですので「○」です。

つまり見方によって判断が分かれるので、全体的には「△」です。

建築業者さんがどのような理由で「今が買い時ですよ。」と言うのかによって、その業者さんに注文しても良いのか判断するのも良いかもしれません。注文を取れてないのを理由にして買い時と言うのであれば、言葉を裏返すと「当社の商品は売れてないので買ってください。」と言っているのと同じです、売れないことが悪いことだとは言いませんが、売れないのはそれなりの理由があるでしょう。

弊社がお付き合いしている業者さんの中には、こんな時勢でも注文が多くて困っている会社があるのも事実です。それにしても消費税増税の先送りによって、さらに混乱に拍車がかかることでしょう、自分にとってベストな選択を判断するのが、ますます難しい時代が来ています。

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施主は建築現場に自由に出入りできる？

2014/11/18

先日の東三河住宅フェア2014にて、よく似たご相談を続けていただいたのでご紹介、

「私の家なのに建築業者さんが入らさせてくれないんです。」

どうやらご自宅を建築中との事ですが、その現場を見に行くのに、毎回業者に連絡しないと入れさせてもらえないようです。自分の家なのだから自由に入って何の文句があるのとおっしゃりたいようですが、はたしてそうでしょうか？

注文者として自由に見てみたい気持ちは分かりますが、建築途中の現場には、高価な道具や未使用の材料などが置いてあり、それが盗難にあったり、不慣れな人が立ち入る事により、怪我をしたりすることは充分考えられます。そのような自体が発生すると、大抵の場合、責任は元請業者が負うことになります。

いくら施主がお金を払う立場とはいえ、最終金の全てを払い終え、鍵の引渡しを受けなければ家は施主のものにはなりません。それまでの間は建築業者の所有物です、他人の物に入らさせてもらうのですから了解をもらうのは当然でしょう。

とはいえ、常の関係を密に保つことができれば、そのような堅苦しいやり取りをせずとも、自由に見学するぐらいの事はできるでしょう。「昔はそんなこと無かったじゃないの。」とご相談者に言われましたが、以前のように、毎日の休憩時間に大工さんへお茶とお菓子を届けていた時代とは違うと言うことです。

また、分業が進み、ひとりの職人さんが常時現場にいることもなくなってしまいました。よって施主がだれなのか、職人さんも認知していないことが多いです。このような状態では施主・建築会社それぞれの身を守るために、少々面倒ではありますが、いつ・だれが・何の為に現場見学することを建築業者に伝えるぐらいの労力を惜しむべきではありません。

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東三河住宅フェア2014 セミナーにご来場ありがとうございました。

2014・11・17

　昨日の【東三河住宅フェア2014】にてセミナーを開催させていただきました。ご清聴いただいた皆様ありがとうございました。いつもと勝手が違う方法でしたので、聞き辛い点もあったと思いますが最後までお付き合いいただき感謝申し上げます。

　今回のフェアでは、「家づくり相談」ブース担当のご依頼もいただき、ブースでは多種多彩なご相談を頂戴し、家づくりの難しさ、楽しさ、また弊社の存在意義もあらためて感じさせていただきました、これからもさらにお役にたてるように研鑽に努めてまいります。

　ところで世の中、何が起こるか本当にわかりませんね、本日は“ＧＤＰショック”で株価が暴落。さらに、突然の選挙の知らせに戸惑っている方も多いかと思います。政治家の皆さんには庶民の生活は関係ないのでしょうか？ふりまわされて迷惑を受けるのは有権者のはずなのですが、念のため解散って、なんじゃそりゃ・・・。こんな状況では「住まいを購入してください。」とお願いすることに無理があるかもしれません、消費者が安心して住まいを買えるようにすることが消費拡大の第一優先なのではないでしょうか。

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東三河住宅フェア2014にてセミナーを開催します。

東三河住宅フェア2014にて家づくり初心者向けセミナーを開催。

日　時／2014年11月16日　午後1時より
場　所／豊橋市神野新田町　ホテルシーパレスリゾート特設会場
参加費／無料
予　約／不要（席数に限りがあります）
主　催／中日新聞社

家づくりセミナー「はじめての家づくり　失敗しない人の6つのヒミツ」を開催します。初めて住まいを購入される方向けに、住宅会社や金融機関が教えてくれないことを中心にした内容をお伝えします。是非ご参加ください。

お問い合わせ／東三河住宅フェア2014事務局　TEL 0532-57-2666
詳細案内ＨＰはこちらhttp://www.chunichi-adnet.co.jp/higajyuutaku/

太陽光発電、付ける？付けない？

2014/11/8

先月、九州電力が大規模太陽光発電の新規接続契約を受け付けないと発表した“九電ショック”により、住宅の屋根に太陽光発電をつけるブームが下火になるのかもと思っていましたが、現状はそうでもないようです。

ハウスメーカーは九電ショックを好機と捉え、「早くやらないと、買取りしてもらえなくなりますよ。」というセールストークを手に入れたようです。人の不安につけ込むようなやりかたですが、グサリと刺さる言葉でしょう。

中部地域では買取制度は当分見直しされる様子はないそうですが、太陽光発電の設置を将来検討していた方は、いつかはこの地域も買取されなくなるのではないかと不安に思うことでしょう。国が簡単に約束を反故にすることはないはずですが、お役人の言うことは信用できないと多くの方が思っている(私もそうです)ので、「早くしないといけないのかも。」と煽られます。

　太陽光発電を住宅につけることを否定するつもりは毛頭ありませんし、資金的に無理がなければ行うべきだと思います。ただし、知り合いのハウスメーカーの営業マンが「今は太陽光発電をセットに話をしないと家が売れない、だから借り入れを増やしてでも太陽光発電を勧める。」と言っていたのは気にかかります。

　太陽光発電をつけるためだけに家を買う人はいないでしょうが、家を買わせるために太陽光発電を売る人はいます。家を建てる話を始めたのにもかかわらず、何故か太陽光発電ばかり強く勧められているとそればかりが気になり、そのうちに全てが太陽光発電を中心にして回り始め、契約時期や工期、契約金額までが決められてしまいます。どう考えても本末転倒です。

　一部の太陽光パネルには、猛毒と呼ばれる物質も含まれているそうです。将来、パネルを撤去するときに撤去費用が莫大にならなければ良いのですが、もしかすると子供たちの世代に大きな負担をかけることになるのかもしれません・・・。

　

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史上最低金利の甘い罠？

2014/11/4

　このところ住宅ローンの金利が連続して史上最低金利を更新していましたので、なんだか話題にするのも抵抗があったのですが、それにしても異常なのではないでしょうか？

　金利が下がることは近い将来住宅ローンを組む人や、既に借り入れをしている人には朗報なので決して悪いことではないですが、私には条件が良すぎて「この甘いニンジンを食べると後でお腹を壊して死んじゃう人も出るよ。」と言われているような気がしてなりません。

　金融機関も商売ですから、住宅ローンを貸し付けて利益を出さなければいけません。ところが現状の金利条件ではそれほど儲かるとは思えません、飾りをいっぱい付け、それで儲けている金融機関もありますが、ぼろ儲けしているわけでもありません。そんなに儲からない商売なのにどうして金融機関は住宅ローンの貸付に一生懸命なのでしょう。

　金融機関は金融庁からの評価にもかかわるので、住宅ローンに力を入れる面もあるでしょうが、本音のところは他に有力な貸付先がないのでしょうか？そうだとすると、企業がお金を使わないのですから、サラリーマンの給料も上がる様子が感じられません。であれば将来に不安を感じ住宅を購入しないという選択肢をとると言うこともあるでしょう。

　水を差すなと叱られそうですが、異常事態の時に計画性も無く進んでしまうと、失敗するのは明らかです。金利が低いことを理由にして「今なら買えますよ。」と進めてくる営業マンがいますが、そんな営業マンには、金利が上がった時のデメリットをきちんと説明してもらいましょう、それがまともに説明できない営業マンでしたら相手にする必要はありません。

先日、熊本県に家族旅行で出かけました。不勉強な私は、これまでは熊本では空港を利用したぐらいの事しかなく、ほとんど興味がありませんでしたが、あらためて県民の方とふれあってみると、皆さんが“熊本愛”にあふれ熊本大好きオーラ全開に少々驚きました。対して私は、観光客に対して地元のことを誇りを持って語ることができません。これからは地元をもっと勉強し、胸を張って“愛知愛”を語れるようにならなければいけないなぁと反省です。

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今なら家賃はタダで住めます！？

2014・10・30

　弊社では賃貸住宅のコンサルティングも行っています。その関係で、この地域の空室の状況にも気を配るようにしているのですが、最近なんだか様子が変です。

　消費税増税の駆け込み需要の恩恵にあずかったのは戸建て住宅だけではありません、実は賃貸住宅も戸建て住宅以上に恩恵にあずかり、各社が大量の受注を獲得しました。とはいえ駆け込みでの契約は昨年の9月末までですから、いくらなんでも工事は終わってどの物件も既に入居済みだろうと思っていました。

　ところが、一部の賃貸住宅供給業者は「消費税が5％扱いのうちに契約だけしてください。」と大家に契約を迫り、その後の調整がうまくいかず、未だに着工できなかったり、やっと工事が始まるような物件が数多くあるそうです。

そもそも供給過多の状態だったのに、さらに継続して供給されるわけですから空室は増える一方です。そうなると賃貸住宅の借り上げ保証をしている会社は大変です、新築物件は人気があるので勝手に入居が決まるのですが、中途半端な築古物件はなかなか借り手が決まりません。そこで不動産業者により打ち出された方法がフリーレントです。

フリーレントとは例えば「この物件は、今なら1か月間は家賃が無料になりますよ。」と一定の期間、無料で部屋を貸し出すオマケを付けて入居を誘う方法なのですが、その無料期間が3か月、物件によっては半年（噂では1年という物件もあるとか）と長期にわたる物件が続出しているそうです。

無料で借りられる期間が、それほど長期にできるカラクリは会社によって異なるのでしょうが、「とにかく空室を埋めなければメンツが立たん！営業部隊もやりにくくて仕方がない！」というのが本音のところでしょう。

　このような状態ではこれから正常な家賃相場を維持することは難しいでしょう。賃貸住宅業者は自分で自分の首を絞めているような状態です。さらに相続税の増税が決まったことにより、賃貸住宅の受注は好調のようです、そのうち「お金をあげるから住んでください。」などという物件が現れるかもしれません。

　住宅購入はまだ何年も先と思っていらっしゃる方は、うまくすればそれまでの間は家賃をタダにすることも夢じゃないかも？

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電気料金の上昇、これからの家づくり。

2014・10・27

　御嶽山の災害から1か月です。未だ行方不明とみられる方々の早期発見と負傷された方々のご回復をお祈りします。

　東日本大震災以来、電気料金の値上げが各地で相次いでいます。当地(三河地域)は中部電力の管内なので、他地域に比べればまだ負担が少ないようですが、北海道電力のように深夜料金が4割もアップするような地域では「節約のためにオール電化にしたのに、これでは話が違う！」とお怒りの方もいらっしゃるようです。

　しかし、一度上がってしまった電気料金は、原発が再稼働しようと簡単には値下げすることはないでしょう。それではこれからはオール電化の住宅はやめたほうがよいのでしょうか？電力会社も以前のようにオール電化を推進する広告を積極的に行っていませんし、ハウスメーカーも太陽光発電とセットの場合に限りオール電化を薦めているように思えます。

　弊社ではこのところ、エネルギー使用量の多い二世帯住宅の相談が続いているので、オール電化住宅のお話は避けては通れません。家庭のエネルギー源を電力だけにするのがオール電化ですから、もともとリスクのある話なのですが、これまではランニングコストにおいて、それなりのメリットがあったのでオール電化を薦めることができましたが、それも期待できないとなると、今まで以上に慎重に検討しなければいけません。

　将来のエネルギー費が予測できない今、これから住宅を建てる方はどうすればよいでしょう。一番確実な方法はエネルギーを使わないことですから、基本に立ち返りエネルギーの消費量を抑えられる建物を建てることに尽きるでしょう。

　国交省は2020年までにすべての新築建物に次世代省エネルギー基準への適合を義務付ける方針を決めています、しかし現状では任意なので全ての新築住宅が高性能の省エネ基準に達しているわけではありません。そこで2020年といわず、早急に義務化をすれば、省エネ住宅が増えエネルギーの安定需要に貢献できますし、消費者の住宅購入意欲も上がるのではないでしょうか。

　近年中に住宅を建てる方は、先駆けて2020年仕様にしておかないと、近い将来には「旧世代の燃費の悪い家」とレッテルを貼られてしまうことは確定しています。それが分かっているのですから、どのような家を建てなければいけないかは自ずとわかるはずです。

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マイベストプロ愛知

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