住まい探しの失敗の原因は人災から。

2015・2・26

このところ仕事に忙殺され、ブログの更新がままなりません。そもそも寒いのが苦手で、小さく固まっているのがいけないのかもしれませんが、そろそろ春の気配を感じるようになりましたので、心を入れ替えようと思います。

弊社では賃貸住宅の企画プロデュース・コンサルティングも行っております。3月の入居シーズンに向け、完成物件の竣工立会いも佳境に入りつつあります、一般の方から見ると、賃貸住宅は画一的なものなので、建築時にそれほど問題はおこらないと思われるかもしれませんが、実は戸建て住宅と変わらないほどトラブルがおきます。

むしろ賃貸住宅のほうが、問題が多いと言ってもいいかもしれません。戸建て住宅は施主もそれなりに真剣になって考えますが、賃貸住宅は「プロにお任せ。」という感覚に陥りがちです。そこで担当者がしっかりしていれば良いのですが、ハズレを掴むと後々の経営にまで影響する大問題に発展します。

自らの受注成績のみに興味がある担当者にあたってしまうと、契約後は「すべて、現場にお任せ。」になります。たとえ、室内の仕様は全て規格通りであっても、建物のレイアウトや駐車場・駐輪場の配置など、真剣に検討しなければいけないことは山ほどあります。仮に失敗したとしても、戸建て住宅は諦めれば済むかもしれませんが、賃貸住宅経営は金銭的な大損害につながることになりかねません。

「建築会社が借り上げてくれるから。」とか「自分たちはみても判らないから。」では単なる現実逃避です。莫大な借金を背負うのは大家さんであり、建築会社は誰も責任を取ってはくれません。そういった自覚を持たれないようにセールスをするほうにも問題がありますが、大家さんにだって問題はあるのです。

これまでたくさんの失敗事例の相談を受けてきましたが、失敗の原因のほとんどが“人災”です。住まいの購入にも共通することですが、「あの営業マンはとても熱心だったから・・・。」が間違いの始まりということもあるのです（もちろん熱心な姿勢は大切ですけどね）。

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株式会社ハウジングコンサルティングファーム

http://hocs.jp

〒444-0059　愛知県岡崎市洞町字西五位原１－１

GoonFactory 102

ＴＥＬ（0564）26－0222　ＦＡＸ（0564）26－0220

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不都合なことは後で教える不動産業者。

2015・2・2

多くの被害と犠牲者を出した、昨夏の広島の土砂災害、今となると、この地域(三河地方)ではほとんど語られることはありません。それでもこれから住まい探しをする方には、他人事ですまされる事ではありません。

広島の悲劇をうけて「土砂災害防止法」が改正され、都道府県に基礎調査の結果の公表が義務付けされました。法律が改正されたからと言って、直ちに被害が軽減されるものではありませんが、それらの危険を事前に察知することが容易になれば、住まい選びにとっては有益です。不動産は一旦購入すると、簡単には買い替えのできない買い物です、購入してから自分の家が危険な場所だと知っても手遅れです。

不動産を購入するときは、契約の前に、購入物件が土砂災害の危険がある地域に存するのかは「重要事項説明書」にて案内があります。ただし、この重要事項説明書は、通常は契約の直前に説明を受けることが多く、ひどい業者になると、契約書を交わす日に同時に行われることもあります(それでも法律違反ではありません)。そのようなタイミングで説明を受けても、熟考する時間すら与えられませんし、気持ちは購入することしか考えていませんので冷静な判断ができるわけもありません。

愛知県の場合は　http://maps.pref.aichi.jp/　にて土砂災害情報が公表されています。ご覧いただければ一目瞭然ですが、街中の意外な場所や人気の住宅街が指定されていたりします、このような地域に住みたくない人は、物件探しをする前に事前に把握しておけば無駄足を踏まなくて済みます。

残念なことですが、一般客向けの不動さんのチラシなどには、これらのネガティブな情報はまず載せられていません。一部の不動産業にとっては、不都合な真実は直前まで知らせないのが常識になっています。

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24時間換気のスイッチを切る工務店。

2015・2・2

　この季節に間取りの打ち合わせをしていると、必ず暖房の効率の話になり、そして建物の気密性・断熱性の話題になります。

　気密性・断熱性の性能を高める方法については、基本的な構造によって対処が異なるので一概にどれが良いとは言えません。但し、共通して言えるのは気密性を高めるのならば、きちんとした換気性能も同時に考えておかなければいけないということです。

　とはいえ現在では、よほどいい加減な建設会社でない限り、法律の基準を満たす換気性能を持つ住宅を建てることはできます。問題なのは、完成してから入居者が換気機能を上手に使いこなすことができるかどうかです。

　先日も弊社のお客様と工務店との打ち合わせに立ち会っていると、こんな会話が交わされました。

工務店「今は24時間換気が義務ですので、必ず設置しなければいけません。それでもスイッチがあるのでいつでも切れますけどね。」

お客様「それなら安心、電気の無駄使いをしなくて済むね。」

本末転倒とはこういうことを言います。

　本来ならば、工務店やハウスメーカーから積極的に24時間換気の使用を薦めなければいけないのに、一緒になってせっかく付ける設備を使わないようにしています。この場合はむしろ24時間換気を使わないことの危険性を説明しなければいけないのに、そのあたりの理解がどちらがわにも足りないようです。

　VOCの問題はかなり改善されているので、24時間換気は必要ないという人もいますが、家具などから発せられる有害物質や、新築なのに捨てるのがもったいなくて使われ続ける灯油のファンヒーターなど、室内の空気を汚す原因はいまだに身近にたくさんあります。利用する人がデメリットを十分承知し、スイッチを切るのであれば仕方がないでしょうが、工務店やハウスメーカーの人間がスイッチを切ることを薦めるのは後々に問題になります。

　24時間換気に限らず、売り手の立場とすれば、つい買い手の意見に迎合してしまうのは、気持ちとしてはわからないわけではありませんが、本当に顧客のことを考えてあげるのであれば、マイナスの情報もきちんと伝えてあげることも大切です。お客様にときには苦言を言えるぐらいのが本当の顧客第一主義なのかもしれません。

亡くなられたジャーナリストの後藤さんのご遺族が、現在の心境を「塗炭の苦しみ」と表現されていました。私には、理不尽な行為で家族を奪われることは想像することもできません、様々な意見があるかと思いますが、まずは同胞として心よりお悔やみ申し上げます。

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省エネ住宅ポイント制度の正しい使い方。

2015・1・25

この春、平成２６年１２月２７日に閣議決定された「地方への好循環拡大に向けた緊急経済対策」により【省エネ住宅ポイント制度】が導入されるようです。この制度の導入目的は、国交省のコメントにもあるように、省エネ住宅の新築やエコリフォームの普及を図るとともに、消費者の需要を喚起し、住宅投資の拡大を図る事を目的としています。

へその曲がった言い方をすれば、「今、家を買ったり建てたりすれば、少々施してあげるよ。」と国が言っているわけです。筆者はこの制度について、基本的には賛成ですし、文句をつけるつもりは毛頭ありません、できればさらに拡充してもらいたいくらいです。でも少しばかり気になる点もあります。

住宅の性能が向上し、エネルギーの無駄使いが減るのは良いことでしょう。但し、それが住まいの建て替えサイクルの長期化に繋がらなければ意味がありません。いくら省エネの住まいを建てたとしても、建てる際にこれまで以上のエネルギーを使ったり、建築コストが余計にかかるようでは、長い目で見ると無駄になることもあるでしょう。いくら高機能の建物でも、今までのように短期間でスクラップにしてしまっては資源の浪費に他なりません。

国交省や研究機関によると住宅の省エネ化は、建物の長寿命化にも寄与するだろうということですが、果たして本当にそうなるのか、建物の維持更新(リフォームやリニュアル)を、建物所有者が国の期待するように行うのか。これから建てられる住まいを、本当に百年使える住まいにするには、建築主に高コストを負担させる建物の性能の向上だけではなく、建築主が安心して注文することができる建築業者・コーディネーター・金融アドバイザーを育成し、建築主の不安を解消させることが、住宅投資への意欲につながるのではないでしょうか。

貴重な税金を使い、消費者の需要を喚起するのであれば、その場しのぎでなく、安心して維持ができ、将来の子供たちに残しても恥ずかしくない建物を建ててこそ、補助金が生かされると思います。

省エネ住宅ポイント制度の概要は、以下のリクシルさんの説明が流石です。

http://www.lixil.co.jp/shouene-point/pdf/150122_XU1600_S.pdf

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不動産の仲介手数料はいつ支払う？

2015・1・18

一般的に、不動産業者を介して住宅用地や新築住宅・中古住宅等を購入すると、不動産業者に「仲介手数料」を支払います。仲介手数料の金額は、宅建業法で上限が決められており、媒介契約を交わしたうえで、物件金額の３％＋6万円に消費税を上乗せされます。

不動産業者も商売として仲介をしているので、必要な手続きをもって契約を成立し、取引を完了させれば報酬(仲介手数料)を当事者から頂戴するのは当然の権利といえます。

先日、弊社のお客間が買われる土地取引のための媒介契約に立ち会いました。売主との間に入っていただいた不動産業者は、知らない人はいないぐらいのトップクラスの旧財閥系の不動産会社でした。大手の不動産会社ですから、当然何も問題の無い媒介契約書を出してくるかと思ったらこれが大間違い、目が点になって開いた口が塞がりませんでした。

媒介契約には国交省が作った標準書式があり、媒介契約を交わすときにはその様式を用いているかどうかをひと目でわかるように、決められた場所にその旨を表示することになっています。今回の媒介契約書はFRKという団体が用いている媒介契約書でしたが、仲介手数料の支払い時期の記載に、不動産業界のリーダーらしからぬことが書いてありました。それは「売買契約時に全額の100％を支払う。」という記載です。

複写式の用紙で作られた媒介契約書でしたので、予め印刷された部分には“契約時に○○％　受渡し時に○○％”とされているのですが、わざわざ受渡し時のところをに印を付け、契約時を100％としていました。不動産の取引など一般の方は生涯で何度もすることではないでしょう。そのように経験の少ない方であれば大手の不動産業者が作ってきた書類に疑問を持つ人は、ほとんどいないのではないでしょうか？相手の無知と良心につけ込み、自分が良ければそれでよしという姿勢にしか見えません。

不動産業を指導する立場の国土交通省は、仲介手数料の収受について次のように指導しています。

不動産等の売買等に係る仲介の役務は、単に当事者間の契約成立のみを持って終わるのではなく、仲介業者としては取引完了まで責任を負うべきものとし、その報酬については、契約時点では２分の１以下の収受にとどめ、残額は取引完了まで収受しないこと。

　上記の弊社のお客様の取引については、先方の不動産会社に支払い条件を変更するように要求し、一般的な条件に変えてもらうことで事なきを得ました。情けないのは、相手の不動産会社も変更の要求をされるとそれほどの抵抗もなく、言われたように変えてくる態度です。自分のお客様に都合が悪いことがわかっていながらの“故意”なのですから、会社事態にも大きな問題があるでしょう。

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不動産会社がおこす測量トラブル。

2015・1・15

中東やヨーロッパがキナ臭いですね、いつかはこの国にも降りかかる火の粉なのかもしれません、無用な争いごとを防ぐ手立ては無いものでしょうか？

不動産の取引をするときも、種々雑多な諍いが発生することがあります。例えば土地の売買をする場合、測量がされていない土地では、売主が測量をして引き渡すのが現在では一般的と言って良いと思いますが、法律で明確化されていないので齟齬が生じることがあります。

最近の弊社への相談事例では、某大手不動産仲介会社が媒介をした物件で、「売主が測量をするが、隣地からの越境物があったとしても買主は引き渡しを受けるものとする。」と契約書案に記載がされていました。一見何の問題もないように見えますが、これではせっかく測量をしても、隣地からの越境物の存在を認めたうえで、苦情も言えなければ、相手側が自主的に改善してくれるのをただ待つことしかできないことになってしまいますので“所有者が独占的に利用できる土地を特定する”測量の意味が無くなってしまいます。

日本を代表する不動産仲介会社なのですから、このように買主に一方的に不利な条項を、恥じらいも無く平然と記載することに疑問を感じます。売主側だけに媚び諂い、不都合な事だけを買主に押し付け、そのくせ仲介手数料は法で定めた上限の満額を頂戴することに心が痛まないのでしょうか？それが当たり前になっている会社ですから、担当者個人も感覚が麻痺しているのかもしれませんが、お客様の為に安全で公平な取引を提供し、初めて報酬をいただけるのが、世の中の仕事の共通項だと思います。

　この件は、契約締結前でしたので不動産仲介会社に契約条項を修正させ、事なきを得ましたが、一般の方であれば誰でも知っている大手不動産会社が作成した契約書ですので、おそらく盲信してそのまま契約してしまったことでしょう。

残念なことですが、買い手の無知につけ込み、事なかれ主義で済まそうとする、卑劣な不動産会社がまだまだ多く存在するのが不動産業界の実情です。

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新年ご挨拶

2015・1・5

新年あけましておめでとうございます。

皆様のおかげで今年も無事に新しい年を迎えることができました。

昨年は新築住宅業界にとって、忘れられないくらい酷い年だったでしょう。建築コストの高止まり、予想以上に続く消費税増税ダメージなど、零細工務店から巨大ハウスメーカーまで、ひたすら耐え忍ぶことしかできなかったかもしれません。

今年の新築住宅業界は、まだ曇り空といったところでしょうが、このような時代だからこそ、これから住宅を取得されようと考える方にとって、絶好のチャンス到来といってもよいでしょう。供給側(建築・不動産業者)にとっては辛い時代でも、受給者(住宅の買い手)側にとっては良いものを選び、比較し、主導権を得ることのできるまたとない機会になることでしょう。そのような時こそ弊社がお客様のお役に立つ事が私たちの使命だと思っております。

住宅取得は年々複雑化し、ほんの少しの判断ミスが後々大きな後悔になるかもしれない、人生最大の買い物です。弊社は個人向け不動産コンサルタントとして、お客様が後悔のない住宅取得ができるように、今後も技術の研鑽と情報収集に取り組んで参りたいと存じます。

　新しい年が皆様にとって更に良い年になることを祈念いたしまして、新年のご挨拶とさせていただきます。

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建築会社を探す、価格や性能よりも大切なこと。

2014・12・28

　今年も大きな自然災害が続く年でした、されどそれらのなかのいくつかは、行政や担当会社が注意力を欠いたため人命が失われる結果につながりました。来年は理不尽な事で人が傷つくことのない年になってくれればと願います。

　住宅業界の多くの会社にとって、今年はさっぱりな年だったことでしょう。消費増税の駆け込み需要の反動とは言われてきましたが、結局は秋になっても盛り返すことができず、青息吐息なハウスメーカーは年明けからの起死回生にむけてどんな手を打ってくるのでしょうか？

　ハウスメーカーの営業マンは、今年も年末ギリギリまで仕事をし、住宅展示場は早いところで１月２日から営業開始するそうです。ブラック企業が話題になるようになって久しいですが、私がハウスメーカーに勤めていた頃(今から15年ほど前)でも、今と負けじ劣らずのような勤怠管理でしたから、業界の体質は全く進歩をしていないのかもしれません。

　そんななか、弊社がお付き合いをさせていただいている住宅会社の中には、一般的な企業と変わらない休暇を取っている会社もあります。この厳しい競争の中、その会社の業績は逆風に負けることなく、順調な様子です。肉食系ばかりの住宅会社ですが、草食系の会社でも好調な業績を残せる好例でしょう。

　弊社のお客様からも「どの建築会社が良いですか？」と質問をいただくことが多いですが、やはり価格や技術面はさておき「社風や担当者が明るいところはおススメです。」とお答えしています。担当者に余裕があると、無理な営業活動をかけられることがありませんし、じっくりと相談できる時間もかけてもらえるので、納得して商談を進めることができる傾向にあります。

　会社から理不尽な勤務を要求されていないので、そのゆとりから軽率なミスも犯しにくくなるなど、商談自体が安心して進められます。また会社の雰囲気が良いと、でき上がる建物も出来栄えの良くなることでしょう。

　このブログでも過去に何度か同じことをお伝えしましたが、来年、家づくり･住宅購入を考える方は、自分の会社の事を、心から好きだと言える担当者を探すことからはじめるのも家づくり成功の第一歩になることでしょう。

　弊社の本年の営業は本日までです。無事一年を過ごせましたのも、みなさまの多大なご支援のおかげでございます。大変感謝しております。来年もご指導ご鞭撻のほど、どうぞ宜しくお願い致します。

　新年には、また元気な姿でみなさまとお会いできますことを楽しみにしております。

よいお年をお過ごしください。

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注文住宅で耐震性の高い建物を建てる方法。

2014・12・24

「住まいに対してどのような性能を重要視しますか？」という問いのアンケートをたくさんの建築業者や関係団体がアンケート調査を行っていますが、必ずと言っていいほど常に上位に上がるのが耐震性です。

つまり誰でもが、これから家を建てるときは耐震性に優れた建物が欲しいと願っているわけです。ところが実際に建てた方に「住まいづくりで拘った点は？」というアンケート調査結果では、間取り、快適性、デザインなどが上位にきます。

このところ、デザイナーズハウスなど、見た目の個性にこだわった建物の流行という側面があるでしょうが、耐震性についてどれだけ検討されているか、疑問を抱かざるを得ない注文住宅が目につきます。

　弊社のお客様の中にも、打ち合わせを重ねていくうちに、耐震性を犠牲にしてデザインを優先するのかどうか判断を迫られることがあります。その段階ではまだ冷静な判断ができるので再考して耐震性を優先することができるのですが、デザインをのみを優先して考えていくと、「それでも最低限の耐震性は確保されます。」というハウスメーカーの言葉で自分を納得させるしかない状況になることがあります。

　耐震性に比べ、デザインは専門知識がなくても専門家（設計士やハウスメーカーの担当者）と会話を交わすことができるし、自分の主張を反映しやすいので、後になって自分が決めたデザインでは、高度な耐震性を確保できないとしても変更の申し出が言いだし難くなります。

　そのような状態を防ぐには、専門家とデザインの話をするときは予め耐震性の要望を明確にしておくことです。例えば、「必ず長期優良住宅の基準を満たすようにデザインしてください。（長期優良住宅では耐震性能２は必ずクリアしなければいけません）」とか「どんなデザインでも耐震性能は2以上になるようにしてください」など、具体的にお願いしておけばハウスメーカーも後になって言い訳できないので、打合せの段階から慎重に対応していただけると思います。

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高齢者との同居住宅は誰に相談する？

2014・12・12

　このところ、高齢者と同居する前提の住宅の相談が続きます。やはりこれからの家づくりはソフト面・ハード面を問わず、高齢者というキーワードなしでは考えられなくなっています。

　高齢者を考えた家づくりといっても身体機能の状態によって対応は様々になりますし、刻々と変化していくので、「これをやっておけば絶対に大丈夫。」ということにはなりません。

 現在すでにお困りのことがある場合、つい目先がそこに行ってしまい、そのことだけを解決させようとしてしまいがちですが、その結果、かえって状況の変化に対応し辛くなってしまう状態に陥ります。つまり良かれと思って準備したことが裏目に出てしまうこともあるのです。

　購入や建て替えを検討する人は、今の住まいに不満があっての行動ですから、それらの問題を改善することに気持ちがよっていってしまうのは仕方のないことだと思いますが、近視眼的な住まいのプランを考えていると取り返しのつかない事態にもなりかねません。

　認知度は低いですが「福祉住環境コーディネーター」という資格があります。建築業者や設計士に相談すると、「ここに手摺をつけましょう。」とか「段差をなくしましょう。」などの設備に頼る回答しか得られないことがありますが、福祉住環境コーディネーターは名前の通り“調整役”ですので、建築・医療・介護福祉・行政などの立場を理解し、その仲立ちをする事により、より利用者並びに利用者のご家族の立場にたった住環境整備の提案をすることができます。

　未来の家づくりは、まず建築会社や設計士に相談に行くのではなく、そういった専門家に相談することから始まるのかもしれません。そうすれば業者主導ではなく自分が主導権を持って考えることができるようになります。

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