こんばんは！エンジニア大家です。
タイトルに「１．５億円以上の物件がお得」なんて書いてしまいましたが、
金額だけ聞くと全然安くもないし、普通の人からすると果てしない金額です。
私のサラリーマン年収の２０年～３０年分ぐらいでしょうか。。（笑）
そう考えると何だか自分のサラリーマン人生が切なくなってきますね・・（泣）
でもそんな金額を一気に銀行から借りて、自分の資産として運用することができてしまうのでが不動産なのです。
話は本題に入りますが、
最近、１億前後の物件の買付で手こずっている為、ダメもとですが、視点を変えて２億円前後の物件を見るようにしています。
するとそこから分かってきたのが以下の特徴です。
・物件価格が高いほど、積算価格＞物件価格となるケースが多い
・物件価格が高い方が指値も効きやすい
・利回りも高い傾向
一つ一つみていきます。
・物件価格が高いほど、積算価格＞物件価格となるケースが多い
これは地方物件に関して、多い傾向なのですが、最近見ている２億円近い物件だと、物件価格に対して積算価格は＋２０％～３０％が当たり前になってきます。
２億の物件価格だと積算は２.４～２.６億円になるといった感じです。
物件価格も高いと、物件の規模も大きくなり必然的に土地が広く、建物も２０部屋以上があり、延床面積も大きくなるので、積算価格が高くなる傾向にあります。
・物件価格が高い方が指値も効きやすい
最近、買付を入れている１億近くの物件だと、買付も多くて指値を出しても他の買付で満額となってしまい、取り合ってもらえない状況になります。
しかし、２億円近い物件に問い合わせをした際には、最初の段階で、
「金額は○○円までであれば、相談可能です」
といった返事があるケースも多くあります。
物件価格が高いので、買い手やローンが下りる人も限られてくるので売り側も、何とか売りたいと弱気になりがちなので、値段交渉も融通が効くのです。
・利回りも高い傾向
上記と関連しますが、売価が高いと買い手も少ないので、利回りが高くみせて魅力ある感じにしないと売れないの実情のなのかもしれません。
こうやってみると、競争率が高くないレンジで勝負する方が買付の勝算も高く、利回り、積算も高いのでいい物件になる可能性は高いかと思います。
しかし、金額も高いので融資のハードルは上がりますし、出口戦略を見据えた時に上記の売り側になりますので、売却に苦労することにもなりかねません。
やはり、不動産は色んな面において一長一短がありますね。
ではまた！
こんばんは！エンジニア大家です。
今日は不動産投資の出口戦略についてお話したいと思います。
基本的に収益不動産の出口として考えられるのは、現況の建物のままで賃貸借契約を引き継いで売却するのが基本かと思います。
私もそれが普通だと思っていました。
しかし先日、不動産会社に勤めている友達から、こんな物件はどう？と紹介を受けました。
みると、
場所：東京都江戸川区
価格：１億円
建物：木造、築２７年
利回り：７％
土地：約１２０坪弱
といった感じで一見すると、利回りは低いし、築年数は古いしといった状況で、
何も魅力を感じませんが、友達が言うにはこの物件は出口を見据えた物件だそうです。
この物件の土地は、道路に面して横長の形をしています。
そして、将来的には新築一戸建の業者に売れるそうです。
接道がいい土地に関しては、相場よりも高く売れるケースが多いようで、
この土地の場合も、４分割して１つあたり約３０坪で売ることが可能とのことです。
土地３０００万、建物１９８０万、総額４９８０万
たしかに、よくみる新築一戸建てのパターンかとおもいます。
中には、それを見越して築古のアパートを購入する業者もいるそうです。
とはいっても、賃借人を退去させるのは時間が掛かるし、大変なことだと思っていたのですが、
それも意外と大変ではなく、徐々に定期借家契約に切り替えていったり、
最後は、家賃１年分を支払う条件に退去してもらう等すれば、
大丈夫とのことです。
ただこれれには、土地の形がよい、角地だったり、接道がよい物件に限られてくるかと思います。
新たな物件の見方ではないでしょうか。
そういった見方をすると、全然魅力を感じない物件であっても、お宝物件になるかもしれませんね。
ではまた！
今日は不動産投資の出口戦略についてお話したいと思います。
基本的に収益不動産の出口として考えられるのは、現況の建物のままで賃貸借契約を引き継いで売却するのが基本かと思います。
私もそれが普通だと思っていました。
しかし先日、不動産会社に勤めている友達から、こんな物件はどう？と紹介を受けました。
みると、
場所：東京都江戸川区
価格：１億円
建物：木造、築２７年
利回り：７％
土地：約１２０坪弱
といった感じで一見すると、利回りは低いし、築年数は古いしといった状況で、
何も魅力を感じませんが、友達が言うにはこの物件は出口を見据えた物件だそうです。
この物件の土地は、道路に面して横長の形をしています。
そして、将来的には新築一戸建の業者に売れるそうです。
接道がいい土地に関しては、相場よりも高く売れるケースが多いようで、
この土地の場合も、４分割して１つあたり約３０坪で売ることが可能とのことです。
土地３０００万、建物１９８０万、総額４９８０万
たしかに、よくみる新築一戸建てのパターンかとおもいます。
中には、それを見越して築古のアパートを購入する業者もいるそうです。
とはいっても、賃借人を退去させるのは時間が掛かるし、大変なことだと思っていたのですが、
それも意外と大変ではなく、徐々に定期借家契約に切り替えていったり、
最後は、家賃１年分を支払う条件に退去してもらう等すれば、
大丈夫とのことです。
ただこれれには、土地の形がよい、角地だったり、接道がよい物件に限られてくるかと思います。
新たな物件の見方ではないでしょうか。
そういった見方をすると、全然魅力を感じない物件であっても、お宝物件になるかもしれませんね。
ではまた！
こんばんは！エンジニア大家です。
今日は先日の三井住友銀行の面談の続きを書きたいと思います。
・不動産の評価は積算か収益還元か
これは担当者に聞いたのですが、両方での評価方法があるみたいで、地方だと積算メインで、首都圏の場合だと収益還元がメインになるようです。
物件を買い進めて行く上では、積算は重要になってくるのではないかと思います。
負債＜物件の積算評価になるようにしないとダメですね。
・金融資産のエビデンス
金融資産のエビデンスはとても厳しくみているなと感じました。
通帳のコピーはもちろんのこと、ネットの銀行口座やネット証券のエビデンスに関しては、スクリーンショットと合わせて、後日打ち合わせ時にパソコンで口座にログインして残高を確認するとこのことでした。
・頭金何割は特にない
私が昔聞いた噂ではメガバンクは頭金は物件価格の３割といった感じで金持ち 相手の銀行という印象でした。
しかし、実際はそうではなく、あくまで物件に対する評価に応じて融資金額が決まるようなことを言っていたので、評価額が物件価格を上回ることがあればフルローンでもいけちゃうっぽいのです。
というような感じでした。
金利もキャンペーンで固定金利特約０.６％とかいうキャンペーンをみたので、もしもその金利で借りられるのであれば万々歳です。
また進展がありましたら、ご報告させていただきます。
ではまた！
今日は先日の三井住友銀行の面談の続きを書きたいと思います。
・不動産の評価は積算か収益還元か
これは担当者に聞いたのですが、両方での評価方法があるみたいで、地方だと積算メインで、首都圏の場合だと収益還元がメインになるようです。
物件を買い進めて行く上では、積算は重要になってくるのではないかと思います。
負債＜物件の積算評価になるようにしないとダメですね。
・金融資産のエビデンス
金融資産のエビデンスはとても厳しくみているなと感じました。
通帳のコピーはもちろんのこと、ネットの銀行口座やネット証券のエビデンスに関しては、スクリーンショットと合わせて、後日打ち合わせ時にパソコンで口座にログインして残高を確認するとこのことでした。
・頭金何割は特にない
私が昔聞いた噂ではメガバンクは頭金は物件価格の３割といった感じで金持ち 相手の銀行という印象でした。
しかし、実際はそうではなく、あくまで物件に対する評価に応じて融資金額が決まるようなことを言っていたので、評価額が物件価格を上回ることがあればフルローンでもいけちゃうっぽいのです。
というような感じでした。
金利もキャンペーンで固定金利特約０.６％とかいうキャンペーンをみたので、もしもその金利で借りられるのであれば万々歳です。
また進展がありましたら、ご報告させていただきます。
ではまた！