こんばんは！エンジニア大家です。
私は、競売の初心者ですが、競売に参加して物件を落札して
転売することに成功しました。
今回は初心者にでもできる競売投資法をご紹介します。
私も、ゆくゆくはボロボロな物件を落札して、再生して賃貸にだしたり、
売却したりといったことをしたいと思っています。
しかし、今はサラリーマンなので、そんなことをしている時間はありません。
そういった方でも、競売に参加して投資を行うことができる競売物件は
ズバリ、マンション区分のワンルームではないでしょうか。
競売に出てくるワンルームはだいたいが、所有者が入居目的ではなく
不動産投資用として第３者に対して賃貸に出ている物件になります。
賃借人が物件を占有しているということは、所有者を追い出すことも
しなくてよく、所有権移転後は賃借人と新たに賃貸借契約を結ぶだけで、
ことが済みます。
普通の中古で投資用ワンルームマンションを買うのとさほど変わりありません。
現状の賃貸借契約書も裁判所の執行官が入居者に聴取している際に、
コピーをとっている為、裁判所の物件資料の閲覧室で確認することが可能です。
、
それをもとに、賃貸の仲介を行った不動産業者にコンタクトをとって、
オーナーチェンジの手続きを取ってもらうことも可能かと思います。
登記に関しても、司法書士なしで裁判所の嘱託権をもって完了してくれますので、
掛かる費用としては郵送費用だけで済みます。
実は、ワンルームの競売というのは、通常の売買で取得するよりも
物件価格も抑えられて、諸費用もなく、そして競売という面倒くさそう・
トラブルがありそうといったマイナス面もほとんどない、良いことづくめの
不動産投資なのかもしれません。
今日はこの辺で、、
ではまた！
こんばんわ！エンジニア大家です。
今回は入札編に続き、入札後に落札した場合の話をします。
私もそうだったのですが、皆さん、だいたい入札しても
落札なんて早々できないだろうと思っていて、
いざ落札となった場合には、これからどうすればいいのだろうと
焦るものだと思います。
私なんかは、はじめての競売入札で落札までいってしまったわけで、
後日、自分の入札した物件の落札価格をみた瞬間、内心に焦りと
冷汗をかきました。
落札後に関しては、必要な書類やら準備等はありますので、
ある程度は流れを把握しておいたほうが、よいかと思います。
すぐに転売のお考えの方は、落札後にすぐに所有権が変更になる
わけではありませんので、売却活動の際には注意しておいた方がいいかと
思います。
今回、私が落札した物件のスケジュールに合わせて書かせてもらいます。
２．開札期日 2/9（火）
（入札数、落札価格、最高落札者といった物件の入札情報が公開されます。）
－中３営業日
３．売却許可決定 2/16(火)
（最高落札者の方に売却することが決定します。）
手続き等は不要で、勝手にことが進みます。
－中５営業日
４．売却許可決定確定 2/24(水)
（異議申立もなく、落札者が購入することが最終決定したことになります。）
（通常の売買でいうと契約成立みたいな感じでしょうか。残金を払えば、物件は
自分のものになります。）
－１週間程度
５．代金納付期限通知を送付 2/27(土)到着
（代金納付に必要な手続きの案内が届きます。）
納付期限：3/28(月)
と書かれていた（約１ヶ月後までに残金を納付）
６．書類収集・残金振込 3/3(木)
■必要書類と作業について
①固定資産評価証明書を取得しにいく
⇒通常は現物件の所有者しか取得できないですが、裁判所から送られてきた
代金納付期限通知書を持参することで取得が可能です。
②登録免許税の計算、計算結果のＦＡＸ
⇒①で取得した固定資産評価証明書をもとに所有権移転に必要な登録免許税を
計算します。手続きの案内に計算方法が書かれているので、頑張って計算
しましょう。
その結果をＦＡＸ送付用の用紙に記載して、固定資産評価証明書とともに、
裁判所にＦＡＸを送って、回答を待ちます。
③残金の振込・登録免許税の払込
⇒②の回答がＦＡＸで返信があったら（送ってから1時間以内で返信がありました。）
登録免許税の金額を登録免許税納付書に金額を記載して、残金の振込用紙と
一緒に銀行へ行って、2つの振込を完了させます。
（東京地方裁判所への振込は三井住友銀行なので、手数料を抑えたければ、
三井住友銀行へ行くことをお薦めします。
※登録免許税は税金なので、手数料は発生しません。）
④来庁日の調整（代金納付手続き日）
代金納付期限通知書には、来庁日が記載されていますが、記載された日以外の
日でも電話して調整すれば変更は可能です。
振込確認があるので、③の振込をした日の翌日以降で調整しましょう。
※私は、明日行かせてくださいと言って調整が可能でしたので、希望はある程度
通るかと思います。
⑤郵便切手の購入
諸々の登記手続きに必要な郵便代となります。
金額が細かいので、案内書を持って郵便局へいきましょう。
2016年2月の案内では以下の３種類となっていました。
－570円 嘱託書送付
－522円 登記完了書等返送料
－1082円 買受人への送付料
⑥資格証明書の取得
法人・・・登記事項証明書
個人・・・住民票
※当日はコピーだけとられて原本は返ってきます。
⑦最新の落札物件の登記事項証明書
（来庁日から一週間以内のものと記載がありましたが、書いてある内容に更新が
なければ、少し古くても問題ないようです。
念のため、インターネットの謄本照会で変更がないか確認しておくいいかも
しれません。）
７．来庁（納付手続き）
今回は入札編に続き、入札後に落札した場合の話をします。
私もそうだったのですが、皆さん、だいたい入札しても
落札なんて早々できないだろうと思っていて、
いざ落札となった場合には、これからどうすればいいのだろうと
焦るものだと思います。
私なんかは、はじめての競売入札で落札までいってしまったわけで、
後日、自分の入札した物件の落札価格をみた瞬間、内心に焦りと
冷汗をかきました。
落札後に関しては、必要な書類やら準備等はありますので、
ある程度は流れを把握しておいたほうが、よいかと思います。
すぐに転売のお考えの方は、落札後にすぐに所有権が変更になる
わけではありませんので、売却活動の際には注意しておいた方がいいかと
思います。
今回、私が落札した物件のスケジュールに合わせて書かせてもらいます。
２．開札期日 2/9（火）
（入札数、落札価格、最高落札者といった物件の入札情報が公開されます。）
－中３営業日
３．売却許可決定 2/16(火)
（最高落札者の方に売却することが決定します。）
手続き等は不要で、勝手にことが進みます。
－中５営業日
４．売却許可決定確定 2/24(水)
（異議申立もなく、落札者が購入することが最終決定したことになります。）
（通常の売買でいうと契約成立みたいな感じでしょうか。残金を払えば、物件は
自分のものになります。）
－１週間程度
５．代金納付期限通知を送付 2/27(土)到着
（代金納付に必要な手続きの案内が届きます。）
納付期限：3/28(月)
と書かれていた（約１ヶ月後までに残金を納付）
６．書類収集・残金振込 3/3(木)
■必要書類と作業について
①固定資産評価証明書を取得しにいく
⇒通常は現物件の所有者しか取得できないですが、裁判所から送られてきた
代金納付期限通知書を持参することで取得が可能です。
②登録免許税の計算、計算結果のＦＡＸ
⇒①で取得した固定資産評価証明書をもとに所有権移転に必要な登録免許税を
計算します。手続きの案内に計算方法が書かれているので、頑張って計算
しましょう。
その結果をＦＡＸ送付用の用紙に記載して、固定資産評価証明書とともに、
裁判所にＦＡＸを送って、回答を待ちます。
③残金の振込・登録免許税の払込
⇒②の回答がＦＡＸで返信があったら（送ってから1時間以内で返信がありました。）
登録免許税の金額を登録免許税納付書に金額を記載して、残金の振込用紙と
一緒に銀行へ行って、2つの振込を完了させます。
（東京地方裁判所への振込は三井住友銀行なので、手数料を抑えたければ、
三井住友銀行へ行くことをお薦めします。
※登録免許税は税金なので、手数料は発生しません。）
④来庁日の調整（代金納付手続き日）
代金納付期限通知書には、来庁日が記載されていますが、記載された日以外の
日でも電話して調整すれば変更は可能です。
振込確認があるので、③の振込をした日の翌日以降で調整しましょう。
※私は、明日行かせてくださいと言って調整が可能でしたので、希望はある程度
通るかと思います。
⑤郵便切手の購入
諸々の登記手続きに必要な郵便代となります。
金額が細かいので、案内書を持って郵便局へいきましょう。
2016年2月の案内では以下の３種類となっていました。
－570円 嘱託書送付
－522円 登記完了書等返送料
－1082円 買受人への送付料
⑥資格証明書の取得
法人・・・登記事項証明書
個人・・・住民票
※当日はコピーだけとられて原本は返ってきます。
⑦最新の落札物件の登記事項証明書
（来庁日から一週間以内のものと記載がありましたが、書いてある内容に更新が
なければ、少し古くても問題ないようです。
念のため、インターネットの謄本照会で変更がないか確認しておくいいかも
しれません。）
７．来庁（納付手続き）
こんばんわ！エンジニア大家です。
今回は、競売の入札の件について書きたいと思います。
まず、入札の準備として、入札票を裁判所から入手する必要があります。
これは１物件の入札の度に必要になってくる書類なので、あらかじめ複数枚
もらっておくことをお勧めします。
裁判所にて５部とか１０部ぐらいを目途にもらうことが可能です。
お役所なので、基本的に平日９時～１７時でしか受付けはしてくれません。
私みたいに、サラリーマンで平日の日中帯に身動きが取れないとなかなか
厳しいものがありますが、一応聞いたところによると郵送での対応もできるっぽい
ので、管轄の裁判所に聞いてみると対応してくれるかと思います。
私は幸い、東京地方裁判所民事執行センターが会社から２駅だったので、昼休みに
行って取ってくることができました。ただ、学芸大学の駅からは歩くのが、
微妙なとこですが。
入札書を入手できた後は、期間内に入札保証金の振込と入札金額を記入した
入札書の提出が必要です。
入札保証金は通常の売買でいうとこの、手付金のようなものです。
しかし、基準価格の約２０％なので、普通の手付金よりは高いです。
また、落札してしまった場合は、残金を入金せずに落札を放棄する
場合には保証金は返ってはきません。
落札出来なかった場合は、もちろん返ってきますが、結構時間がかかるようです。
（入札書に返金先の口座情報を書く欄があります。）
入札書は直接持参しても問題ないですし、郵送でも受け付けてくれるので、
提出だけであれば、郵送の方が楽だと思います。
ただ、専用の封筒等はないので、自分で宛名等は書いてて出す必要があります。
信書なので、宅配便等は不可になりますので、郵便局から郵便で送りましょう。
念のため、配達記録、書留等の届いたことがわかるもので送った方がいいかもしれません。
入札締切日の１７時までに届く必要がありますので、速達であっても前日までには発送して
おいた方が無難でしょう。
あとは、一週間後の開札日を待ちましょう。
落札できた場合は次のステップに進みます。
ではまた！
今回は、競売の入札の件について書きたいと思います。
まず、入札の準備として、入札票を裁判所から入手する必要があります。
これは１物件の入札の度に必要になってくる書類なので、あらかじめ複数枚
もらっておくことをお勧めします。
裁判所にて５部とか１０部ぐらいを目途にもらうことが可能です。
お役所なので、基本的に平日９時～１７時でしか受付けはしてくれません。
私みたいに、サラリーマンで平日の日中帯に身動きが取れないとなかなか
厳しいものがありますが、一応聞いたところによると郵送での対応もできるっぽい
ので、管轄の裁判所に聞いてみると対応してくれるかと思います。
私は幸い、東京地方裁判所民事執行センターが会社から２駅だったので、昼休みに
行って取ってくることができました。ただ、学芸大学の駅からは歩くのが、
微妙なとこですが。
入札書を入手できた後は、期間内に入札保証金の振込と入札金額を記入した
入札書の提出が必要です。
入札保証金は通常の売買でいうとこの、手付金のようなものです。
しかし、基準価格の約２０％なので、普通の手付金よりは高いです。
また、落札してしまった場合は、残金を入金せずに落札を放棄する
場合には保証金は返ってはきません。
落札出来なかった場合は、もちろん返ってきますが、結構時間がかかるようです。
（入札書に返金先の口座情報を書く欄があります。）
入札書は直接持参しても問題ないですし、郵送でも受け付けてくれるので、
提出だけであれば、郵送の方が楽だと思います。
ただ、専用の封筒等はないので、自分で宛名等は書いてて出す必要があります。
信書なので、宅配便等は不可になりますので、郵便局から郵便で送りましょう。
念のため、配達記録、書留等の届いたことがわかるもので送った方がいいかもしれません。
入札締切日の１７時までに届く必要がありますので、速達であっても前日までには発送して
おいた方が無難でしょう。
あとは、一週間後の開札日を待ちましょう。
落札できた場合は次のステップに進みます。
ではまた！