新築物件の落とし穴！？

こんばんは！エンジニア大家です。

タイトルはかなり大げさに書いてしまいました（笑）

今日は新築物件を取得したときに掛かる費用に

関して書きたいと思います。

新築物件の取得時に掛かる費用は中古物件と

ほぼ同様なのですが、一つ違う点として、

全室が空室スタートという点です。

もちろん新築であっても、物件が建ったあとに

入居者がはいった状態で売却されるケースもありますが、

最近は新築物件が大変人気なので、企画や建築段階で

売れてしまうケースがほとんどのなので、一からの

募集が必要になるということです。

全室空室ということは全室を埋める必要がある

ということであり、１室あたり、広告費１ヶ月と

事務手数料１ヶ月分がかかることになります。

なので、いきなりマイナス２ヶ月分の家賃からの

スタートとなるのです。

金額でいうと、

例えば、１億の物件で利回り８％だと収入８００万

その２ヶ月分の家賃となると、約１３３万

となります。

物件価格の１．３％となるので、バカにならない金額

かと思います。

新築の場合はこのあたりも、諸費用として見込んで

おいたほうがいいかと思います。

新築の中には３ヶ月とか半年とかの一定期間の家賃保証

がついてる場合もありますが、その時も募集に掛かる費用

はどっち持ちなのかを確認しておいたほうがいいかと

思います。

愛媛県の物件融資について

こんばんは！エンジニア大家です。

あけましておめでとうございます。

2棟目に向けて、新年早々から物件探しを開始しております。

そんな中、愛媛県で築18年のRC物件が利回り１３％の

物件が売られているので、早速買付を入れて融資先探しに

奔走を開始しています。

ただ今のところ状況は厳しいです。

銀行への融資打診結果を書いておきます。

・りそな銀行
　→物件価格約1億円の物件に対して、ざっくりですが5,000万円の評価
　　理由としては、建物面積に対しての収益性が低い為とのこと
　　（たしかに建物面積が広いので積算を計算すると建物価格が2億弱になります。）

・伊予銀行
　→地縁等がないと融資は厳しい

・愛媛銀行
　→地縁等がないと融資は厳しい

・百十四銀行（香川の地銀）
　→香川の物件であれば融資の検討もできるが、愛媛の物件だと厳しいとのこと
　　（かつ物件が松山市ではないので、周辺に支店がないのもネックに）

四国の物件融資は厳しい感じですね、、、

ではまた！

ばかにならない印紙代

こんばんは！エンジニア大家です。

契約書や領収書に貼る印紙代ってありますよね。

あの金額って、不動産全体の価格からすると大した額では

ないのですが、個別でみると以外とかかりますよね。

今回、私が購入した物件でいうと7,620万円になりますので、

以下の印紙代が発生することになります。

不動産売買契約書：30,000円（5千万円を超え1億円以下、軽減税率）
領収書：20,000円（5千万円を超え1億円以下）
金銭消費貸借契約書：60,000円（5千万円を超え1億円以下）

不動産売買契約書の印紙代については、売主と買主とで折半になるケースや

全額買主負担となるケースがあるので、事前に確認しておいたほうが

いいかと思います。場合によっては、全額買主負担を折半に

できるかもしれません。


領収書については、基本的に売主側としては売買契約書の特約事項として、

残金の振込明細書を領収書とすると記載しているケースが多く、

だいたいのの場合は、融資をする銀行側もそれをコピーとして保管する

形で問題ないのですが、銀行によっては売主側からの領収書を求めるケース

もあるそうで、その場合は買主が印紙代を負担しないといけなくなりますので

その辺りも事前に銀行側に確認しておくとよいでしょう。

銀行内できちんととした決まりがある場合は別ですが、振込明細書を

領収書としてみてくれるケースが大半だと思います。


金銭消費貸借契約書の印紙代については、銀行からの融資実行時に

そのまま差し引かれます。

売主への送金が、差し引き後の金額で足りない場合は事前に口座に

入金しておく必要があります。


こうしてみると印時代は合計すると10万円ぐらいかかることが

わかりますので、全額買主負担となってしまうのか、そうでないのか

を事前に確認しておくとよいかと思います。