こんばんは！エンジニア大家です。
ついに会社が設立しました。
まあ、実際には先週の設立の登記は完了しているのですが、
会社の謄本に関しては、登記から１週間後ぐらいにしか取得
できないみたいなので、今日、司法書士の先生から謄本と
法人印鑑を受け取った際に、会社が出来たのだと実感しました。
金消契約と決済がかなり迫ってきたので、建物登記やら
銀行の本審査確定の為に法人の謄本が早急に必要になる為、
本日の朝、出社前に直接受取に行ってきました。
そのまま郵便局に直行して、速達での発送と、いまだに
バタバタしております。
やはり、法人での物件購入には法人設立の事前準備が重要だと
感じました。
融資内諾、契約の日程調整に入った段階で以下を早急に準備して
おくことを備忘録として残しておきます。
・個人の印鑑証明書・住民票
・法人の会社名決定
・法人の定款決定（事業年度、事業内容）
・法人の印鑑作成
・司法書士への連絡、打ち合わせ設定
こんばんは！エンジニア大家です。
今日は今狙っている札幌の築浅のＲＣ物件の融資に
奔走しているので、札幌物件の融資について書いて
みたいと思います。
以下が当たった銀行です。
・第四銀行
・北海道銀行
・北陸銀行
・三井住友銀行
・りそな銀行
いずれも、札幌に支店がある銀行で、属性次第や条件はありますが、
融資地域としては取組が出来るみたいです。
それぞれについて書いていきたいと思います。
■第四銀行
・個人属性を厳しめにみる
－私は夫婦合算の年収でみると1000万を超えられる感じなのですが、
住宅ローンと既存物件の残債が7000万あることから、融資が厳しい
とのことで、今回はＮＧとなりました。
■北海道銀行
・東京支店では取組不可
－基本的に北海道に地縁がある方のみが対象のようです。
■北陸銀行
・融資期間は中古：２０年、新築：３０年（木造：２５年）
－中古物件に関してＲＣでどんなに残存期間があったとしても、
２５年がＭＡＸだそうです。
法人融資だと２０年が限界。
正直、ＲＣで長く融資をひきたい場合は厳しい印象です。
ただ、都内の木造等あれば、使えるかもしれません。
■三井住友銀行
・支店、担当者次第
－最近色々と話を聞いていて、感じるのはＳＭＢＣ内でも
支店によって、全然物件の評価が違ったり、融資の通りやすさ
も違ってくるという話を聞きます。
北海道の物件であっても大阪支店が積極的に融資したりという
話も聞きますし
■りそな銀行
・フルローンは利回りが１０％以上
－完全に収益還元評価の為、積算があっても融資額が伸びない印象
です。１０％、１１％ぐらいあればフルローンはいけるかなと。
あとはサブリースがあれば、融資額が伸びるらしいです。
・３５年もいける
－以下の条件に合致すれば、残存期間のＭＡＸ３５年がいけるみたいです。
※敷地200平米以上、
※１部屋20平米以上、11戸以上
という感じなので、やはりメガバンクでどれだけの金額が引っ張れるか
が勝負の鍵となりそうです。
ではまた！
今日は今狙っている札幌の築浅のＲＣ物件の融資に
奔走しているので、札幌物件の融資について書いて
みたいと思います。
以下が当たった銀行です。
・第四銀行
・北海道銀行
・北陸銀行
・三井住友銀行
・りそな銀行
いずれも、札幌に支店がある銀行で、属性次第や条件はありますが、
融資地域としては取組が出来るみたいです。
それぞれについて書いていきたいと思います。
■第四銀行
・個人属性を厳しめにみる
－私は夫婦合算の年収でみると1000万を超えられる感じなのですが、
住宅ローンと既存物件の残債が7000万あることから、融資が厳しい
とのことで、今回はＮＧとなりました。
■北海道銀行
・東京支店では取組不可
－基本的に北海道に地縁がある方のみが対象のようです。
■北陸銀行
・融資期間は中古：２０年、新築：３０年（木造：２５年）
－中古物件に関してＲＣでどんなに残存期間があったとしても、
２５年がＭＡＸだそうです。
法人融資だと２０年が限界。
正直、ＲＣで長く融資をひきたい場合は厳しい印象です。
ただ、都内の木造等あれば、使えるかもしれません。
■三井住友銀行
・支店、担当者次第
－最近色々と話を聞いていて、感じるのはＳＭＢＣ内でも
支店によって、全然物件の評価が違ったり、融資の通りやすさ
も違ってくるという話を聞きます。
北海道の物件であっても大阪支店が積極的に融資したりという
話も聞きますし
■りそな銀行
・フルローンは利回りが１０％以上
－完全に収益還元評価の為、積算があっても融資額が伸びない印象
です。１０％、１１％ぐらいあればフルローンはいけるかなと。
あとはサブリースがあれば、融資額が伸びるらしいです。
・３５年もいける
－以下の条件に合致すれば、残存期間のＭＡＸ３５年がいけるみたいです。
※敷地200平米以上、
※１部屋20平米以上、11戸以上
という感じなので、やはりメガバンクでどれだけの金額が引っ張れるか
が勝負の鍵となりそうです。
ではまた！
こんばんは！エンジニア大家です。
今日は契約した物件を管理してもらう為の管理会社を
探しに行ってきました。
そこで、とある管理会社さんを訪問した際に驚くべき管理費
を提示されました。
それは、タイトルにも書いたように一戸1,000円というものでした。
今回の物件が全部で８戸なので、月々わずか8,000円です。
家賃がだいたい一戸６万円ぐらいなので、管理手数料の
パーセンテージでいうと約1.7%となり、2%を切ってしまうので
かなり驚きです。
条件としては、マンションやアパート1棟全部の管理が条件になるそうです。
ただ大手の看板や、不動産のフランチャイズは提携していないので、
募集の面でやや劣る部分があるかもしれませんが、浮いた費用を
AD（広告費）やキャンペーン等の営業費に回すことができるので、
一旦埋まってしまえば、キャッシュフローがけっこう延びそうです。
管理費を比較してみました。
月額収入：４８万円（平均家賃６万円 x ８戸）
一般的な管理（4%）・・・月額：19,200円、年額：230,400円
1,000円管理・・・・・・月額：8,000円、年額：96,000円
年に換算すると約１３万程違ってきます。
１０年でみると１３０万にもなるので、バカにはできません。
ただ、空室が埋まらないリスクが大きいく、埋める為の営業費用で
１３万以上掛かってしまうのであれば、意味がないことなので、
かなり迷いますね。
方針が決まったら、また書きます！
ではまた！
今日は契約した物件を管理してもらう為の管理会社を
探しに行ってきました。
そこで、とある管理会社さんを訪問した際に驚くべき管理費
を提示されました。
それは、タイトルにも書いたように一戸1,000円というものでした。
今回の物件が全部で８戸なので、月々わずか8,000円です。
家賃がだいたい一戸６万円ぐらいなので、管理手数料の
パーセンテージでいうと約1.7%となり、2%を切ってしまうので
かなり驚きです。
条件としては、マンションやアパート1棟全部の管理が条件になるそうです。
ただ大手の看板や、不動産のフランチャイズは提携していないので、
募集の面でやや劣る部分があるかもしれませんが、浮いた費用を
AD（広告費）やキャンペーン等の営業費に回すことができるので、
一旦埋まってしまえば、キャッシュフローがけっこう延びそうです。
管理費を比較してみました。
月額収入：４８万円（平均家賃６万円 x ８戸）
一般的な管理（4%）・・・月額：19,200円、年額：230,400円
1,000円管理・・・・・・月額：8,000円、年額：96,000円
年に換算すると約１３万程違ってきます。
１０年でみると１３０万にもなるので、バカにはできません。
ただ、空室が埋まらないリスクが大きいく、埋める為の営業費用で
１３万以上掛かってしまうのであれば、意味がないことなので、
かなり迷いますね。
方針が決まったら、また書きます！
ではまた！