こんばんは！エンジニア大家です。
新築アパートを探していると、売主直接売買の物件に遭遇することもよくあります。
これは、投資用物件を建設している建設会社がそのまま販売をしているケースと、不動産会社が自ら土地を購入し、アパートを建設して販売しているケースがあるかと思います。
売主直接売買の物件を買うといいこととしては、仲介手数料が掛からないということです。
価格：６，０００万
利回り：８％（家賃収入：４８０万）
の物件があったとします。
※ここでは、仲介手数料以外の諸経費は考えないものとします。
売主直の物件であれば、上記利回りになりますが仲介で他業者からの購入となると、以下になってしまいます。
価格：６，１８６万
利回り：７．７５％（家賃収入：４８０万）
仲介手数料があるのとないのでは、実に約０．３％も利回りに違いがでてきます。
たまに、「楽待」や「健美家」でも同じ物件で、別業者から売主と媒介書かれている場合があるので、その場合は「売主」となっている方に必ず問い合わせをする ようにしましょう。
私も新築物件を発見した場合は何とか売主に直で連絡を取れる方法を探しています。
ではまた！
こんばんは！エンジニア大家です。
色々な物件に問い合わせをして、様々な仲介業者さんにコンタクトをとっていると、必ずプロフィールシートのようなものの記載を求められます。
向こうも、この人が本当に買える人だろうかというの確認したいんだと思います。
まあ、こちらからしてもに自分の身丈に合った物件を紹介してもらったほうがお互いのためにもなります。
内容としてはざっと以下でしょうか。
・氏名、生年月日、住所
・勤務先、勤務年数
・収入（給与・家賃収入）3年分
・家族構成（配偶者、子）
・所有不動産情報（購入額、収入、築年数、後続）
・資産状況（現金、株式、投資信託）
・負債状況
私は、上記を記載したエクセルシートを作成しており、いつでも仲介業者や銀行にメ ールで送れるようにしています。
そして、出掛ける際は上記を印刷したものを２～３部程持ち歩き、仲介業者や銀行の担当者と会う際に渡しています。
そうすれば、各業者で記入してくださいと言われるプロフィースシートを書く手間も省けます。
というわけで、さっきも始めてコンタクトをとった仲介業者の方と電話でお話ししたのですが、色々とヒアリングされるので、プロフィールシートをメールで送りますと伝えました。
ではまた！
色々な物件に問い合わせをして、様々な仲介業者さんにコンタクトをとっていると、必ずプロフィールシートのようなものの記載を求められます。
向こうも、この人が本当に買える人だろうかというの確認したいんだと思います。
まあ、こちらからしてもに自分の身丈に合った物件を紹介してもらったほうがお互いのためにもなります。
内容としてはざっと以下でしょうか。
・氏名、生年月日、住所
・勤務先、勤務年数
・収入（給与・家賃収入）3年分
・家族構成（配偶者、子）
・所有不動産情報（購入額、収入、築年数、後続）
・資産状況（現金、株式、投資信託）
・負債状況
私は、上記を記載したエクセルシートを作成しており、いつでも仲介業者や銀行にメ ールで送れるようにしています。
そして、出掛ける際は上記を印刷したものを２～３部程持ち歩き、仲介業者や銀行の担当者と会う際に渡しています。
そうすれば、各業者で記入してくださいと言われるプロフィースシートを書く手間も省けます。
というわけで、さっきも始めてコンタクトをとった仲介業者の方と電話でお話ししたのですが、色々とヒアリングされるので、プロフィールシートをメールで送りますと伝えました。
ではまた！
こんばんは！エンジニア大家です。
最近、物件情報を見すぎて寝不足気味です。。
先日のブログ記事にも書いていた西横浜の築古ワンルームマンションの購入の件ですが、残念ですが今回は諦めることにしました。
理由としては以下になります。
・管理費、修繕積立金以外にも月額で電気・水道の定額費用が発生する
・耐震補強工事を巡って、１階のテナントスーパーと折り合いがついていない
・１９７４年築（築４１年）よりも１９９０年築（築２５年）のがお得
後から判明したことなのですが、申込を入れた後に送付されてきた重要事項説明をちゃんと読んでみると、電気料金と水道料金が各約３，０００円づつぐらいをオーナー側で負担する必要があるという記載がありました。
奇数月のみということで大した額ではないと感じられるかもしれませんが、正確に計算してみると実利回りで約１％の違いがでました。
１３．４７％（管理費・修繕積立金のみ）
１２．３６％（管理費・修繕積立金・電気／水道費）
賃料と購入金額が低い分、ちょっとした毎月の固定費がバカになりません。
そして、１９７４年築ということで新耐震基準を満たしていない物件なので、今現在耐震補強の修繕を計画を管理組合で実施しているみたいなのですが、１階のテナントのスーパーと休業に関しての折り合いが合わずといった事柄あるとのこと。
さらには修繕積立金が約８，０００万貯まっているみたいなのですが、そもそもその金額では、その規模のマンションの補強工事は難しいといった問題を抱えているようです。
また他物件と比較して試算してみると分かるのですが、ＲＣの耐用年数で価値が０円とする計算をすると、３５０万という価格は築年数からすると決して安くないというが判明しました。
同じ首都圏でも約８００万で１９９０年築（築２５年）といった物件は存在します。
それと比較してみると、、
・１９７４年築 耐用年数残６年 ３５０万÷６年＝約５９万
・１９９０年築 耐用年数残２２年 ８００万÷２２年＝約３６万
ということになり、年間の家賃から差し引いても１９９０年築の８００万の物件の方がお得なのではないかと考えました。
ただ、実際の物件を売り出す時の価格でみると値下がり率は、１９７４年築の物件の方が低いかもしれませんが。
そんな理由から、今回は諦めることとしました。
築古の区分マンション購入の際には事前に色々と管理状況、修繕状況について確認することをお薦めします！
ではまた！
最近、物件情報を見すぎて寝不足気味です。。
先日のブログ記事にも書いていた西横浜の築古ワンルームマンションの購入の件ですが、残念ですが今回は諦めることにしました。
理由としては以下になります。
・管理費、修繕積立金以外にも月額で電気・水道の定額費用が発生する
・耐震補強工事を巡って、１階のテナントスーパーと折り合いがついていない
・１９７４年築（築４１年）よりも１９９０年築（築２５年）のがお得
後から判明したことなのですが、申込を入れた後に送付されてきた重要事項説明をちゃんと読んでみると、電気料金と水道料金が各約３，０００円づつぐらいをオーナー側で負担する必要があるという記載がありました。
奇数月のみということで大した額ではないと感じられるかもしれませんが、正確に計算してみると実利回りで約１％の違いがでました。
１３．４７％（管理費・修繕積立金のみ）
１２．３６％（管理費・修繕積立金・電気／水道費）
賃料と購入金額が低い分、ちょっとした毎月の固定費がバカになりません。
そして、１９７４年築ということで新耐震基準を満たしていない物件なので、今現在耐震補強の修繕を計画を管理組合で実施しているみたいなのですが、１階のテナントのスーパーと休業に関しての折り合いが合わずといった事柄あるとのこと。
さらには修繕積立金が約８，０００万貯まっているみたいなのですが、そもそもその金額では、その規模のマンションの補強工事は難しいといった問題を抱えているようです。
また他物件と比較して試算してみると分かるのですが、ＲＣの耐用年数で価値が０円とする計算をすると、３５０万という価格は築年数からすると決して安くないというが判明しました。
同じ首都圏でも約８００万で１９９０年築（築２５年）といった物件は存在します。
それと比較してみると、、
・１９７４年築 耐用年数残６年 ３５０万÷６年＝約５９万
・１９９０年築 耐用年数残２２年 ８００万÷２２年＝約３６万
ということになり、年間の家賃から差し引いても１９９０年築の８００万の物件の方がお得なのではないかと考えました。
ただ、実際の物件を売り出す時の価格でみると値下がり率は、１９７４年築の物件の方が低いかもしれませんが。
そんな理由から、今回は諦めることとしました。
築古の区分マンション購入の際には事前に色々と管理状況、修繕状況について確認することをお薦めします！
ではまた！