こんばんは！エンジニア大家です。
最近、物件情報を見すぎて寝不足気味です。。
先日のブログ記事にも書いていた西横浜の築古ワンルームマンションの購入の件ですが、残念ですが今回は諦めることにしました。
理由としては以下になります。
・管理費、修繕積立金以外にも月額で電気・水道の定額費用が発生する
・耐震補強工事を巡って、１階のテナントスーパーと折り合いがついていない
・１９７４年築（築４１年）よりも１９９０年築（築２５年）のがお得
後から判明したことなのですが、申込を入れた後に送付されてきた重要事項説明をちゃんと読んでみると、電気料金と水道料金が各約３，０００円づつぐらいをオーナー側で負担する必要があるという記載がありました。
奇数月のみということで大した額ではないと感じられるかもしれませんが、正確に計算してみると実利回りで約１％の違いがでました。
１３．４７％（管理費・修繕積立金のみ）
１２．３６％（管理費・修繕積立金・電気／水道費）
賃料と購入金額が低い分、ちょっとした毎月の固定費がバカになりません。
そして、１９７４年築ということで新耐震基準を満たしていない物件なので、今現在耐震補強の修繕を計画を管理組合で実施しているみたいなのですが、１階のテナントのスーパーと休業に関しての折り合いが合わずといった事柄あるとのこと。
さらには修繕積立金が約８，０００万貯まっているみたいなのですが、そもそもその金額では、その規模のマンションの補強工事は難しいといった問題を抱えているようです。
また他物件と比較して試算してみると分かるのですが、ＲＣの耐用年数で価値が０円とする計算をすると、３５０万という価格は築年数からすると決して安くないというが判明しました。
同じ首都圏でも約８００万で１９９０年築（築２５年）といった物件は存在します。
それと比較してみると、、
・１９７４年築 耐用年数残６年 ３５０万÷６年＝約５９万
・１９９０年築 耐用年数残２２年 ８００万÷２２年＝約３６万
ということになり、年間の家賃から差し引いても１９９０年築の８００万の物件の方がお得なのではないかと考えました。
ただ、実際の物件を売り出す時の価格でみると値下がり率は、１９７４年築の物件の方が低いかもしれませんが。
そんな理由から、今回は諦めることとしました。
築古の区分マンション購入の際には事前に色々と管理状況、修繕状況について確認することをお薦めします！
ではまた！