こんばんは！エンジニア大家です。
最近、不動産市場が活発で売り手市場が先行しているのかわかりませんが、強気な不動産業者が多くて買い手側への対応があまりよくないのではないかと感じています。
具体的に私が受けた対応を書いておきます。
・買付けを急がせ、勝手に融資打診を出してしまう
・融資で取引のある銀行を使わせてくれない
・個人資料をちゃんと確認してくれていいない
・物件資料を渡してくれない
・買付けを急がせ、勝手に融資打診を出してしまう
こちらに関しては、自分が買いたいと思った物件であれば、とてもいいコトなのですが、自分が迷っている物件の場合に、色々と下調べ等をしたいにも関わらず、「取り合えず申込を入れましょう、融資打診も平行して出しておきます」という感じで、せかしてくる業者がたくさんいます。
酷い場合は、詳細資料を下さいと連絡を取っただけで、買付け前提で話が進んでしまいます。
いい物件を買う為にはスピードが大事だとは思うのですが、私は買付けを入れてから取り消しをすることは法的拘束力がないとは言え、売主や元付けの不動産業者にとても失礼な行為だと思っているので、買付けに関してはよっぽどいい物件でない限りは慎重に買付けを入れたい性分です。
買付のタイミングは十分に自分が納得してから入れるように心掛けていきたいと思います。
・融資で取引のある銀行を使わせてくれない
これは最近、２社ほどの不動産業者であった話ですが、物件に対する融資を自分の取引がある銀行に打診したいという申し出に対して、業者が断り入れてきた話になります。
私が自分の取引先の銀行で融資打診をしたいと言ったのに対して、「自分達のスキームで商談を持っていきたいから提携の銀行で任してほしい」との回答がありました。
私も納得がいかないので「買うのは自分であって、融資先の銀行を選ぶ権利がある」と対抗すると、逆ギレ気味に「その銀行よりもいい条件なので問題ない」との一点張り。
正直、らちがあかないので黙って融資打診をすることにしました。
書いてて、思い出すとイライラが募るせいか、長くなりそうなので続きはまた明日にします。
不動産業者、営業マンとは人それぞれに相性があると思うので一概に良い悪いもないと思いますので、私が書いたことは参考までにしていただけると助かります。
ただ上記のような不動産業者もいるので、自分の意思をはっきりもって流されないように注意したいものです。
ではまた！
こんばんは！エンジニア大家です。
先日の静岡の物件ですが、５階建てでエレベーターがついている物件となります。
エレベーターがついていると、修繕費用が増える印象で敬遠されがちです。
私もそう思っていました。
なので、今回色々とエレベーターの修繕について調べてみることにしました。
まずエレベーターの定期的な保守点検費用に関してですが、今回でいうと
月額：27,000円
年額：324,000円
１億円の物件だとした場合は、約0.3％の利回りダウンとなります。
ただし、上記の金額には万が一エレベーターに不具合が生じて修理する場合にかかる費用というのは含まれていません。
なので軽微なものから、大規模修理となると、10万～100万ぐらいかかったりするのではないでしょうか。
調べていると、以下のようなサイトがありました。
http://www.elevator-otasuke.com/maintenance.html
エレベーターの保守契約には２つ種別があるようです。
フルメンテナンス契約かＰＯＧ契約の２つがあって、
簡単に言うと、基本的な点検に関しては両者とも同じですが、
前者のフルメンテナンス契約は、通常発生しうる部品費用と交換費用が含まれていて、
後者のＰＯＧ契約の場合だと部品と交換作業の必要が別途費用として発生するといったものになります。
あと上記のサイトには、こんなことも書かれていました。
「理想的な保守契約の運用方法としては、エレベーター新設から7年～10年はＰＯＧ契約、10年目以降はフルメンテナンス契約で運用するのが理想的といえます。」
今回の物件は９年目なので、そろそろフルメンテナンス契約に切り替えた方がいいのかなとも考えてしまいます。
エレベーター付き物件も色々と考えることがありそうですね、、
ではまた！
先日の静岡の物件ですが、５階建てでエレベーターがついている物件となります。
エレベーターがついていると、修繕費用が増える印象で敬遠されがちです。
私もそう思っていました。
なので、今回色々とエレベーターの修繕について調べてみることにしました。
まずエレベーターの定期的な保守点検費用に関してですが、今回でいうと
月額：27,000円
年額：324,000円
１億円の物件だとした場合は、約0.3％の利回りダウンとなります。
ただし、上記の金額には万が一エレベーターに不具合が生じて修理する場合にかかる費用というのは含まれていません。
なので軽微なものから、大規模修理となると、10万～100万ぐらいかかったりするのではないでしょうか。
調べていると、以下のようなサイトがありました。
http://www.elevator-otasuke.com/maintenance.html
エレベーターの保守契約には２つ種別があるようです。
フルメンテナンス契約かＰＯＧ契約の２つがあって、
簡単に言うと、基本的な点検に関しては両者とも同じですが、
前者のフルメンテナンス契約は、通常発生しうる部品費用と交換費用が含まれていて、
後者のＰＯＧ契約の場合だと部品と交換作業の必要が別途費用として発生するといったものになります。
あと上記のサイトには、こんなことも書かれていました。
「理想的な保守契約の運用方法としては、エレベーター新設から7年～10年はＰＯＧ契約、10年目以降はフルメンテナンス契約で運用するのが理想的といえます。」
今回の物件は９年目なので、そろそろフルメンテナンス契約に切り替えた方がいいのかなとも考えてしまいます。
エレベーター付き物件も色々と考えることがありそうですね、、
ではまた！
こんばんは！エンジニア大家です。
先日、静岡の物件のお話はしましたが、今その物件を担当している業者の方から、
「２棟目の物件は考えていないですか？」
との連絡が入りました。
どうやら、同時に２棟を購入することで、現況の借入額の状況のまま２棟のローン審査ができてローンが通過して、２棟の物件が購入できてしまうカラクリのようです。
なので、銀行に関してはもちろんだが、同じ銀行は使うことが出来ず、それぞれの物件で別々の銀行を使うことになります。
もちろん、銀行には２棟同時購入の話はしないで、１つの物件のみを購入するスタンスで各銀行と対応することになります。
はじめは、こんな方法があるのだと関心したのですが、もしこれがその後各銀行にバレたらどうなるのでしょうか。。。
もしかすると、虚偽の告知といった契約違反にも繋がるのでしょうか。
そこまでにいかないにしても、銀行のブラックリスト入りしてしまい、次の融資が難しくなるといったこともあるのかなと思うとちょっと怖いです。
なので、この辺りの話は、不動産会社勤めの友人、銀行勤めの友人あたりに聞いて、問題がないかどうか調査をしてみたいと思います。
また、状況が分かり次第、こちらに書いていきます。
ではまた！
先日、静岡の物件のお話はしましたが、今その物件を担当している業者の方から、
「２棟目の物件は考えていないですか？」
との連絡が入りました。
どうやら、同時に２棟を購入することで、現況の借入額の状況のまま２棟のローン審査ができてローンが通過して、２棟の物件が購入できてしまうカラクリのようです。
なので、銀行に関してはもちろんだが、同じ銀行は使うことが出来ず、それぞれの物件で別々の銀行を使うことになります。
もちろん、銀行には２棟同時購入の話はしないで、１つの物件のみを購入するスタンスで各銀行と対応することになります。
はじめは、こんな方法があるのだと関心したのですが、もしこれがその後各銀行にバレたらどうなるのでしょうか。。。
もしかすると、虚偽の告知といった契約違反にも繋がるのでしょうか。
そこまでにいかないにしても、銀行のブラックリスト入りしてしまい、次の融資が難しくなるといったこともあるのかなと思うとちょっと怖いです。
なので、この辺りの話は、不動産会社勤めの友人、銀行勤めの友人あたりに聞いて、問題がないかどうか調査をしてみたいと思います。
また、状況が分かり次第、こちらに書いていきます。
ではまた！