確定申告の続きの話だ。
毎回、確定申告の初めは、税務署の職員をつかまえての、質問攻めをしている。
税務署の方は、ヒロキの面倒くさそうな質問に、本当に親切に答えてくれるので、毎回感謝だ。
今回の質問内容は、1月に税務署から送付されてきた「平成25年度所得税の確定申告について」という文書についてだ。
この文書は平成24年度分について不動産所得の確定申告をしている人に対して送付しているよう。裏面にチェックリストがついていて、「既に提出した所得税の確定申告書に誤りがあったら、自主的に修正申告書を（最大3年分）提出するように！」という内容のもの。
チェックリストを見ていくと、どうも該当してそうなところが数か所見つかる。
平成24年に火災保険を5年分一括で支払いをしたのだが、それを平成24年分の申告では一括して費用として申告していたというもの。
そもそも、家賃の振込がよく月にずれ込むこともあるし、固定資産税・都市計画税を分割払にしているので、分割分で翌年に支払いがずれ込んでいるものは、翌年の経費として申告していた。（こういうのを業界用語で「現金主義」と呼ぶらしい）
ネットで簡単に検索して出てくるのは、
「青色申告で現金主義の申請を事前にした時だけ」
という類の話しか出てこないので、修正申告しなきゃいけないのかなぁと気分的にはかなり億劫になってしまっていた。
で、税務署の職員をつかまえての、質問攻めの結果は...
・5年分一括で平成24年に経費として申告した火災保険は、
金額が大きくないので、次年度以降経費として申告しなければOK。
・白色申告でも、現金主義はOK。
ただし、現金主義なら現金主義で貫き通すこと。
年によって、発生主義に変えたり、現金主義に戻したりはしないこと。
費目によって、発生主義だったり、現金主義だったりと、混在しないこと。
藤山勇司さんの過去の著作で、預金通帳を物件ごとにわけておき、その通帳をそのまま確定申告に使う。というのは、可能ということだ。
つまり、白色申告の現金主義はアリという結論。
後で冷静になって考えてみれば、
「発生主義から現金主義に移行する人は、あまりないだろう」
「青色申告で現金主義は人は、その前の白色申告時代から現金主義だからそういう「青色申告で現金主義」の規定がある」と、頭を少し働かせれば、わかることだった。
「書いていないから、ダメなんです！」と、規定を机上で杓子定規に解釈していてはいけなくて、やはり税務署に足を運んで相談するのが、一番話が早い。といったところか。
以前も入手した区分所有の減価償却について相談に行ったところ、「不動産の価値に比べて買った金額が安いので、結論として全額償却すればよい。（土地分の考慮は不要）」
ここで大切なのは、一般論でどうですか？（白色申告の現金主義はありますか？）と聞くのでなく、自分の具体的な例を確証と一緒に持って行って相談する、ということかもしれない。
もちろん65万円の青色申告控除がほしい人や、銀行から融資を継続して受けたい人は、発生主義で帳簿をつけて、青色申告した方が良いが、そこまでは大規模にはやらないし、65万円の青色申告控除はいらない、という人はこれでもイケる
平成25年分の確定申告に行ってきた。
ヒロキは、平日はサラリーマンのお仕事があるので、2月23日の日曜日に行ってきた。
昨年までは、収支報告書から申告書まで、すべてを手書きでやっていたのだが、申告書の書き方の手順もだいたいわかってきた（つもりになった）ので、今年は、確定申告会場に設置されているＰＣを使って申告書の作成に初挑戦してみた。
電卓をたたいたり、確定申告の手引きとにらめっこすることもなく、必要な数字を入れていくだけで、数字をはじき出してくれ、申告書もきれいに出来上がり、しかも申告書の作成にかかる時間も大幅に短縮できた。
とても楽ちん!!
申告会場を出て、家路へ向かう途中で、ハタと気づく。
「あっ、予定納税分の申告を忘れた！！」
夕方5時を過ぎた確定申告会場に飛び込み、会場の片づけを始めている税務署員さんを何人かつかまえて、再び確定申告会場のＰＣとにらめっこ。
20分ほどで、 修正は終わった。
お騒がせしてすみません、ってところだが、「納付後で気づくより、その日のうちに気づいてもらったほうがこちらも楽なので、良かったです」と笑顔で対応いただきました。
翌日郵便局の窓口で、税金を納付して、無事確定申告終了した。
これで、ヒロキ的には平成25年がやっと終わった。そんな気分だ。
ホッ！
ヒロキは、平日はサラリーマンのお仕事があるので、2月23日の日曜日に行ってきた。
昨年までは、収支報告書から申告書まで、すべてを手書きでやっていたのだが、申告書の書き方の手順もだいたいわかってきた（つもりになった）ので、今年は、確定申告会場に設置されているＰＣを使って申告書の作成に初挑戦してみた。
電卓をたたいたり、確定申告の手引きとにらめっこすることもなく、必要な数字を入れていくだけで、数字をはじき出してくれ、申告書もきれいに出来上がり、しかも申告書の作成にかかる時間も大幅に短縮できた。
とても楽ちん!!
申告会場を出て、家路へ向かう途中で、ハタと気づく。
「あっ、予定納税分の申告を忘れた！！」
夕方5時を過ぎた確定申告会場に飛び込み、会場の片づけを始めている税務署員さんを何人かつかまえて、再び確定申告会場のＰＣとにらめっこ。
20分ほどで、 修正は終わった。
お騒がせしてすみません、ってところだが、「納付後で気づくより、その日のうちに気づいてもらったほうがこちらも楽なので、良かったです」と笑顔で対応いただきました。
翌日郵便局の窓口で、税金を納付して、無事確定申告終了した。
これで、ヒロキ的には平成25年がやっと終わった。そんな気分だ。
ホッ！
東京商工リサーチ（2013年11月1日）
2013年3月末の円滑化法(中小企業金融円滑化法)の期限切れ後も、同法に基づく貸し付け条件変更を利用した企業の倒産が10月に前年同月比40.5%増の45件
・前年実績を上回るのは13カ月連続。
1～10月期累計は前年同期比95.6%増の397件。高水準で推移。
・10月の負債総額は前年同月比28.5%増の187億2800万円。
・負債10億円以上の大型倒産は同横ばいの4件だったが、
負債1億円以上5億円未満が同50.0%増の21件発生
経営状況が維持されていたり、債務が増えなかったりすれば、「円滑化」も企業は維持されるはず（だから大丈夫、と主張する人がいた。）
しかし実際には、経営が更に悪化したり、債務が増加しており、「不良債権」となり、融資は打ち切られたということだ。
昨年までの景気下向きの状況であれば更に維持を!となるのだろうが、アベノミクス景気に沸く今なら、倒産＆再スタートが切りやすいのかもしれないと解釈している。
2013年3月末の円滑化法(中小企業金融円滑化法)の期限切れ後も、同法に基づく貸し付け条件変更を利用した企業の倒産が10月に前年同月比40.5%増の45件
・前年実績を上回るのは13カ月連続。
1～10月期累計は前年同期比95.6%増の397件。高水準で推移。
・10月の負債総額は前年同月比28.5%増の187億2800万円。
・負債10億円以上の大型倒産は同横ばいの4件だったが、
負債1億円以上5億円未満が同50.0%増の21件発生
経営状況が維持されていたり、債務が増えなかったりすれば、「円滑化」も企業は維持されるはず（だから大丈夫、と主張する人がいた。）
しかし実際には、経営が更に悪化したり、債務が増加しており、「不良債権」となり、融資は打ち切られたということだ。
昨年までの景気下向きの状況であれば更に維持を!となるのだろうが、アベノミクス景気に沸く今なら、倒産＆再スタートが切りやすいのかもしれないと解釈している。
今日もお盆休みの読書の話だ。
読んだのは、サラリーマン大家の先駆けの藤山勇司さんの『マイホームは買うな! ～買うなら「お金を稼いでくれる物件」を選びなさい!』だ。
本自体は、マイホームをこれから取得する人へのアドバイスだ。
新築住宅を長期の住宅ローンで勝ってはいけない。
ではマイホームを入手したい人はどうしたら良いかを、現在の経済情勢に合わせた選択肢を具体的に提示してくれている。
その中で、藤山勇司さんの得意分野である不動産を安く入手する方法、そして兼業大家さんへの道にも触れている。
不動産投資の具体的な方法を紹介するにとどまらず、そもそもなぜ不動産投資をするのか、その心構えも教えてくれるのが藤山勇司さんだ。
Good!
よく、「持ち家か賃貸か？」といった比較があるが、あれは正しくないと感じている。
「住宅ローンか家賃か？」で比較すべきであり、そこで、住宅ローンを選ぶなら、以下のリスクを乗り越えらることが求められる。
1.健康で住宅ローンの返済終了時まで死なない。
2.会社は35年後も存在する。
3.リストラされることなく給与は予想通りに上がる。
4.家族に不幸は起こらず、大きな出費はない。
5.離婚はせず、財産分与などの問題は起こらない。
先日、住宅ローンの話を伺った金融機関の方に、「夫婦共有で住宅ローンを組んだ場合、離婚したらどうなりますか？」と聞いたら、「そういうケースは少なからずありますが、大概売却になります。残債が残ることもあります。」ということ。一緒に住まないのにローンは払いたくはないのは、至極当然だろう。
「持ち家か賃貸か？」の比較ではなく、「住宅ローンか家賃か？」で考えてみよう。
読んだのは、サラリーマン大家の先駆けの藤山勇司さんの『マイホームは買うな! ～買うなら「お金を稼いでくれる物件」を選びなさい!』だ。
本自体は、マイホームをこれから取得する人へのアドバイスだ。
新築住宅を長期の住宅ローンで勝ってはいけない。
ではマイホームを入手したい人はどうしたら良いかを、現在の経済情勢に合わせた選択肢を具体的に提示してくれている。
その中で、藤山勇司さんの得意分野である不動産を安く入手する方法、そして兼業大家さんへの道にも触れている。
不動産投資の具体的な方法を紹介するにとどまらず、そもそもなぜ不動産投資をするのか、その心構えも教えてくれるのが藤山勇司さんだ。
Good!
よく、「持ち家か賃貸か？」といった比較があるが、あれは正しくないと感じている。
「住宅ローンか家賃か？」で比較すべきであり、そこで、住宅ローンを選ぶなら、以下のリスクを乗り越えらることが求められる。
1.健康で住宅ローンの返済終了時まで死なない。
2.会社は35年後も存在する。
3.リストラされることなく給与は予想通りに上がる。
4.家族に不幸は起こらず、大きな出費はない。
5.離婚はせず、財産分与などの問題は起こらない。
先日、住宅ローンの話を伺った金融機関の方に、「夫婦共有で住宅ローンを組んだ場合、離婚したらどうなりますか？」と聞いたら、「そういうケースは少なからずありますが、大概売却になります。残債が残ることもあります。」ということ。一緒に住まないのにローンは払いたくはないのは、至極当然だろう。
「持ち家か賃貸か？」の比較ではなく、「住宅ローンか家賃か？」で考えてみよう。
今日もお盆休みの読書の話だ。
前回紹介した高野智弘さんの「年収400万円からの区分不動産投資で億万長者にあなたもなれる!」の中で税金面の名著として紹介されていた、夫馬竜司さんの「ちょっと待った!! 大家さん! 不動産投資では賢い節税がたんまりお金を残す秘訣です!! ~今すぐ知っておきたい《アパマン経営の税金》のツボ59~」を読んだ。
ヒロキは不動産投資の規模がまだそれほと大きくないので、確定申告は税理士を使わずに自らやっている。
その際に、わからないことは税務署へ足を運んで質問している。
（非常に親切に教えてくれる）
夫馬竜司さんのこの著書を読めば、いままで質問した内容はもちろん、それ以外にも「こういうケースだったらこう判断する」といった明快な答えが書かれている。
確定申告時期に読むのではなく、確証の保存をどうしたらよいかなどの話も大切であり、今すぐ読むべき本だ。
いつも手の届くところにおいてきたい。
前回紹介した高野智弘さんの「年収400万円からの区分不動産投資で億万長者にあなたもなれる!」の中で税金面の名著として紹介されていた、夫馬竜司さんの「ちょっと待った!! 大家さん! 不動産投資では賢い節税がたんまりお金を残す秘訣です!! ~今すぐ知っておきたい《アパマン経営の税金》のツボ59~」を読んだ。
ヒロキは不動産投資の規模がまだそれほと大きくないので、確定申告は税理士を使わずに自らやっている。
その際に、わからないことは税務署へ足を運んで質問している。
（非常に親切に教えてくれる）
夫馬竜司さんのこの著書を読めば、いままで質問した内容はもちろん、それ以外にも「こういうケースだったらこう判断する」といった明快な答えが書かれている。
確定申告時期に読むのではなく、確証の保存をどうしたらよいかなどの話も大切であり、今すぐ読むべき本だ。
いつも手の届くところにおいてきたい。
お盆休みを利用して、読書三昧で暮らしている。
お盆休みに入ってまず読んだのが「年収400万円からの区分不動産投資で億万長者にあなたもなれる! 」だ。
本多優さんのブログでオススメ本として紹介されていた本だ。
この本の著者である高野智弘さんは、サラリーマン稼業の傍ら、区分所有から不動産投資を始め、その後一棟ものへシフトした方。
ヒロキもこれまで区分所有を現金で買い進めてきて、一棟ものへのシフトへ考えているタイミングだったので、高野さんの投資スタイルには共感できる部分が多い。
特に、第2章の「区分所有のメリット・デメリット」は全項目について、大きくうなずいてしまった。
ヒロキが区分所有のメリットと感じているのは、管理組合を通じて、大規模修繕や
日常の管理で
・何をどのくらいの頻度でやらなければいけないのか
・それらは、誰に任せて、いくらくらいかかるのか
など、将来一棟ものへシフトした際に必要となることを、学ぶことができること。
さらに、区分所有を同一地域で複数所有していることで、
・管理組合の運営の良いところ、悪いところ
・管理会社の良し悪し、工事・修繕業者の良し悪し、値段の相場観
などが見えてくる点だ。
この本を読んで、不動産投資に対するモチベーションが、更に上がった。
Good!
お盆休みに入ってまず読んだのが「年収400万円からの区分不動産投資で億万長者にあなたもなれる! 」だ。
本多優さんのブログでオススメ本として紹介されていた本だ。
この本の著者である高野智弘さんは、サラリーマン稼業の傍ら、区分所有から不動産投資を始め、その後一棟ものへシフトした方。
ヒロキもこれまで区分所有を現金で買い進めてきて、一棟ものへのシフトへ考えているタイミングだったので、高野さんの投資スタイルには共感できる部分が多い。
特に、第2章の「区分所有のメリット・デメリット」は全項目について、大きくうなずいてしまった。
ヒロキが区分所有のメリットと感じているのは、管理組合を通じて、大規模修繕や
日常の管理で
・何をどのくらいの頻度でやらなければいけないのか
・それらは、誰に任せて、いくらくらいかかるのか
など、将来一棟ものへシフトした際に必要となることを、学ぶことができること。
さらに、区分所有を同一地域で複数所有していることで、
・管理組合の運営の良いところ、悪いところ
・管理会社の良し悪し、工事・修繕業者の良し悪し、値段の相場観
などが見えてくる点だ。
この本を読んで、不動産投資に対するモチベーションが、更に上がった。
Good!
お盆休みに入り、久々のまとまった休みがとれた。
この機会に日頃なかなか出来ていなかった新規購入候補の現地調査のため新潟市内各所を回った。
市内を回って感じるのは、この街が成長に向けて変わろうとしているということ。
この１年の変化を見ても、街の成長に向けた投資が行われており、この街の将来に期待がもてる。
・新潟駅駅周辺
新潟駅の高架化工事
CoCoLo新潟の西館、ホテルメッツ、越後のお酒ミュージアム「ぽんしゅ館」開業
・万代周辺
ラブラ2(ラブラツー)を建設中。完成間近。
メディアシップ新潟日報本社ビルがオープン。
・青山周辺
ジャスコがイオン新潟青山店にリニューアルオープン
古町・本町周辺は、NEXT21にコメリ書房のオープン、北光社跡に「古町旬食品館」オープンといった話題はあるものの、活気がもどってきたとはまだ言い難い。
単発の小規模の税金・補助金を投入した「実験」「チャレンジ」だけで古町・本町地域の活気を取り戻すのは難しいだろう。（大変だけど）地権を整理し、必要なら用途地域や容積率を見直し、マンションとオフィス・商店を組み合わせた複合施設を大規模に作っていかないと、このままでは三越撤退または移転という話でこの街はとどめを刺されてしまうだろう。
この機会に日頃なかなか出来ていなかった新規購入候補の現地調査のため新潟市内各所を回った。
市内を回って感じるのは、この街が成長に向けて変わろうとしているということ。
この１年の変化を見ても、街の成長に向けた投資が行われており、この街の将来に期待がもてる。
・新潟駅駅周辺
新潟駅の高架化工事
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メディアシップ新潟日報本社ビルがオープン。
・青山周辺
ジャスコがイオン新潟青山店にリニューアルオープン
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単発の小規模の税金・補助金を投入した「実験」「チャレンジ」だけで古町・本町地域の活気を取り戻すのは難しいだろう。（大変だけど）地権を整理し、必要なら用途地域や容積率を見直し、マンションとオフィス・商店を組み合わせた複合施設を大規模に作っていかないと、このままでは三越撤退または移転という話でこの街はとどめを刺されてしまうだろう。
ほうせいさんこと伊藤邦生さんの集中連載「年収1000万円の貧乏人 年収300万円のお金持ち」が、ビジネスメディア誠で始まっている。
その第一弾は、あなたが定年まで働き続けなければならない本当の理由
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1308/07/news015.html
ほうせいさんの不動産投資教材である「プレミアム地方投資術」は、不動産投資の初中級者向けに「地方」「RC一棟」「光速」不動産投資を、網羅的かつ具体的な指南をする良い教材であった。
この連載は、ほうせいさんの著書「年収1000万円の貧乏人 年収300万円のお金持ち」からの抜粋・要約となる。
本を読んでから連載を読むのも良し。連載を読んでから本を読むのも良し。
その第一弾は、あなたが定年まで働き続けなければならない本当の理由
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1308/07/news015.html
ほうせいさんの不動産投資教材である「プレミアム地方投資術」は、不動産投資の初中級者向けに「地方」「RC一棟」「光速」不動産投資を、網羅的かつ具体的な指南をする良い教材であった。
この連載は、ほうせいさんの著書「年収1000万円の貧乏人 年収300万円のお金持ち」からの抜粋・要約となる。
本を読んでから連載を読むのも良し。連載を読んでから本を読むのも良し。
健美家のコラムがとてもおもしろかったまりおさんを、7月1日のNHK午後7時のニュースで見てしまった。
ニュースの内容としては、不動産関係の動向を伝える内容で、
・路線価が発表された。
下げ止まり（＝まだ下落傾向は止まっていない）
一部の都市部では値上がり（＝二極化傾向）
・高まる不動産投資。一棟買いも人気。
投資セミナーには年収700万以上の人が集まっている。
・不動産投資は、必ずしもうまくいくわけではない
の最後の部分の例として、年収の10倍の融資を受けて一棟買いをした長野県の男性として、まりおさんが登場したのだ。
「年間100万のキャッシュフローを見込んだが、空室やリフォームに予想外の経費が出たりして、結局手放すことに。」
銀行の融資が活発になっている今だからこそ、あえて注意が必要だ。
気をつけながらも、前へ進もう。
ニュースの内容としては、不動産関係の動向を伝える内容で、
・路線価が発表された。
下げ止まり（＝まだ下落傾向は止まっていない）
一部の都市部では値上がり（＝二極化傾向）
・高まる不動産投資。一棟買いも人気。
投資セミナーには年収700万以上の人が集まっている。
・不動産投資は、必ずしもうまくいくわけではない
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「年間100万のキャッシュフローを見込んだが、空室やリフォームに予想外の経費が出たりして、結局手放すことに。」
銀行の融資が活発になっている今だからこそ、あえて注意が必要だ。
気をつけながらも、前へ進もう。
一通の郵便物が届いた。
「平成25年分所得税及び復興特別所得税の予定納税額の通知書」だ。
前年分の所得税の確定申告に基づいて算出した予定納税基準額が15万円以上となる場合に、この予定納税をしないといけないというものだ。
これまでは、毎年物件を購入していて黒字ぎりぎりだったので予定納税がなかったのだが、昨年は物件の購入が無く、結果的に予定納税の対象となったわけだ。
週明けに支払いに行ってこよう。
「平成25年分所得税及び復興特別所得税の予定納税額の通知書」だ。
前年分の所得税の確定申告に基づいて算出した予定納税基準額が15万円以上となる場合に、この予定納税をしないといけないというものだ。
これまでは、毎年物件を購入していて黒字ぎりぎりだったので予定納税がなかったのだが、昨年は物件の購入が無く、結果的に予定納税の対象となったわけだ。
週明けに支払いに行ってこよう。