先日、お付き合いのある不動産会社様の新年会に出席した。
新年会では普段はなかなかお話しをする機会のない社長をはじめ、役員、社員の皆さんと、直接話ができる良い機会ということもあり、参加した。
新潟在住の不動産投資家の皆様とも交流を持つ良い機会でもあった。
投資エリアや融資の状況の話が役に立っただけでなく、この道数十年の先輩投資家から不動産投資に取り組む姿勢や哲学を伺うことができたのも、非常に良い収穫であった。
会場は市内ホテルということもあり、食事もおいしく、大変満足。
やる気とモチベーションで心が満たされる、そんな気持ちの良い新年会だった。
そろそろ年末。今年を振り返ってみたい。
これまで新潟を地盤に区分を買い進めてきたが、今年は1棟物へ手を広げるつもりで、また場所も首都圏へ進出を狙って、動いてきた1年だった。
結果としては目標の達成はならなかった。
この1年、不動産投資をめぐる状況はめまぐるしく変化してきた。
・不動産価格の高騰
中古の1棟物の価格が高止まり傾向となり、そもそも流通する物件自体が少なくなり、売りに出た瞬間に買われていく状況となってきた。相対的に新築物件の割高さが目立たなくなった。
その新築物件も首都圏の地価の上昇と、ひと月ごとに資材費をはじめとする建築費が上昇する状況となり、キャッシュフローが残る投資は、よくよく勉強と、素早い行動力が、より一層必要とされるようになった。
・融資状況の好転
その一方、融資の状況は良くなり、サラリーマン大家さん向けに、より低利で、長期の融資を出してくれる金融機関が広がってきた。金融機関により、サラリーマンとしての年収、貯金、居住地、保証人などの必要とされる条件は異なるものの、融資の幅が広がってきたのは確かだ。
既存の物件もおかげさまで満室継続でき、関係する皆様には感謝！
来年も継続して頑張るぞぉ～。
これまで新潟を地盤に区分を買い進めてきたが、今年は1棟物へ手を広げるつもりで、また場所も首都圏へ進出を狙って、動いてきた1年だった。
結果としては目標の達成はならなかった。
この1年、不動産投資をめぐる状況はめまぐるしく変化してきた。
・不動産価格の高騰
中古の1棟物の価格が高止まり傾向となり、そもそも流通する物件自体が少なくなり、売りに出た瞬間に買われていく状況となってきた。相対的に新築物件の割高さが目立たなくなった。
その新築物件も首都圏の地価の上昇と、ひと月ごとに資材費をはじめとする建築費が上昇する状況となり、キャッシュフローが残る投資は、よくよく勉強と、素早い行動力が、より一層必要とされるようになった。
・融資状況の好転
その一方、融資の状況は良くなり、サラリーマン大家さん向けに、より低利で、長期の融資を出してくれる金融機関が広がってきた。金融機関により、サラリーマンとしての年収、貯金、居住地、保証人などの必要とされる条件は異なるものの、融資の幅が広がってきたのは確かだ。
既存の物件もおかげさまで満室継続でき、関係する皆様には感謝！
来年も継続して頑張るぞぉ～。
久しぶりに新潟の競売物件の状況について。
「「円滑化法」適用企業の不動産がやっぱり出回っている」(2013年1月)でも、触れているがこの10年の競売市場に出てくる物件の流れをざっくり捉えてみると...
バブル時の個人による投資物件
↓
ゆとりローンの10年目の金利上昇時のマイホーム物件
↓
中小零細企業が副業として持っていた物件
↓
中小零細企業が本業として持っていた物件
（円滑化法末期に耐えきれなかった）
↓
個人の自宅物件
といった感じだろうか。
個人の自宅物件は2015年に目立つようになった。目立つというよりそれ以外が減ったというほうが正確だろう。ここ1～2年、競売物件の数が本当に減った。アベノミクス景気で、競売になる前に任意売却できるようになったためだろう。
一方で、中小零細企業による消費税の滞納が増えていて、それが元での差し押さえなども発生しているという動向もある。今後も定期的に動向を押さえておきたい。
「「円滑化法」適用企業の不動産がやっぱり出回っている」(2013年1月)でも、触れているがこの10年の競売市場に出てくる物件の流れをざっくり捉えてみると...
バブル時の個人による投資物件
↓
ゆとりローンの10年目の金利上昇時のマイホーム物件
↓
中小零細企業が副業として持っていた物件
↓
中小零細企業が本業として持っていた物件
（円滑化法末期に耐えきれなかった）
↓
個人の自宅物件
といった感じだろうか。
個人の自宅物件は2015年に目立つようになった。目立つというよりそれ以外が減ったというほうが正確だろう。ここ1～2年、競売物件の数が本当に減った。アベノミクス景気で、競売になる前に任意売却できるようになったためだろう。
一方で、中小零細企業による消費税の滞納が増えていて、それが元での差し押さえなども発生しているという動向もある。今後も定期的に動向を押さえておきたい。
住民税 普通徴収 第2期分の納付期限が8月末に迫ってきた。
昨年までは特別徴収での納付にしていたのだが、昨年は家賃収入のほかに不動産の売却があり、例年に比べ住民税の額が多いため、今年から普通徴収にしている。
第1期は現金納付だったのだが、結構な金額なので、第2期からはクレジットカードチャージ(したnanacoで納付することにして、チャージ時のポイントをGETすることにした。
クレジットカードチャージでポイントが付くクレジットカードは限られているので、まずはクレジットカードの作成から始めなければならない。しかし、1度やっておけば、今後の税金や納付の度に、ポイントがたまっていくだけだ。
クレジットカードの還元率はわずかと思っても、税金や公共料金の金額は大きいので、馬鹿にはならない。
※防犯上の理由で、1支払で30万以上の支払いは扱ってくれません。
※1枚のnanacoでは最大10万円(カード残高5万円+センター預かり5万円)まで。
たとえば、30万をnanacoで払おうとする場合は、複数枚のnanacoが必要です。
昨年までは特別徴収での納付にしていたのだが、昨年は家賃収入のほかに不動産の売却があり、例年に比べ住民税の額が多いため、今年から普通徴収にしている。
第1期は現金納付だったのだが、結構な金額なので、第2期からはクレジットカードチャージ(したnanacoで納付することにして、チャージ時のポイントをGETすることにした。
クレジットカードチャージでポイントが付くクレジットカードは限られているので、まずはクレジットカードの作成から始めなければならない。しかし、1度やっておけば、今後の税金や納付の度に、ポイントがたまっていくだけだ。
クレジットカードの還元率はわずかと思っても、税金や公共料金の金額は大きいので、馬鹿にはならない。
※防犯上の理由で、1支払で30万以上の支払いは扱ってくれません。
※1枚のnanacoでは最大10万円(カード残高5万円+センター預かり5万円)まで。
たとえば、30万をnanacoで払おうとする場合は、複数枚のnanacoが必要です。
2015年 新潟まつりのフィナーレを飾る花火大会
毎年楽しみにしている。
何回見ても、いいものだ。
毎年楽しみにしている。
何回見ても、いいものだ。
平成26年度分の確定申告が終わった。
例年、給与所得＋不動産所得の申告だが、昨年は不動産の売却をしたこともあり一時所得(分離課税)の申告も行った。（もちろんふるさと納税も）
書き方の案内を読み書類を記入し、わからない点は税務署員の皆さん（各課総動員）に相談に乗っていただき、無事終了。
今回も現金主義の白色申告だったが、最後に「次回から青色申告にしませんか？」という勧誘を受けた。
ヒ「今、白色申告で現金主義なんですが、青色申告にするならどうすればよいですか？」
税「青色の現金主義はいろいろ面倒なので、青色の発生主義に次回から変えましょう。」
ヒ「現金主義から、発生主義に切り替えるのは、処理が大変なんじゃないですか？」
税「現金主義から発生主義に切り替えるなら、不動産所得が少ないうちが楽ですよ。切り替えをする次回の申告は、〇〇〇〇で良いですから。」
ヒ「えっ、そんな簡単でよいんですか！？。じゃあ、青色の発生主義にします！！」
というやりとりで、平成27年度分から、発生主義の青色申告でやることになったのであった。
ヒロキの平成26年の大家さん活動は、こうして無事終了した。（あとは納付のみ）
例年、給与所得＋不動産所得の申告だが、昨年は不動産の売却をしたこともあり一時所得(分離課税)の申告も行った。（もちろんふるさと納税も）
書き方の案内を読み書類を記入し、わからない点は税務署員の皆さん（各課総動員）に相談に乗っていただき、無事終了。
今回も現金主義の白色申告だったが、最後に「次回から青色申告にしませんか？」という勧誘を受けた。
ヒ「今、白色申告で現金主義なんですが、青色申告にするならどうすればよいですか？」
税「青色の現金主義はいろいろ面倒なので、青色の発生主義に次回から変えましょう。」
ヒ「現金主義から、発生主義に切り替えるのは、処理が大変なんじゃないですか？」
税「現金主義から発生主義に切り替えるなら、不動産所得が少ないうちが楽ですよ。切り替えをする次回の申告は、〇〇〇〇で良いですから。」
ヒ「えっ、そんな簡単でよいんですか！？。じゃあ、青色の発生主義にします！！」
というやりとりで、平成27年度分から、発生主義の青色申告でやることになったのであった。
ヒロキの平成26年の大家さん活動は、こうして無事終了した。（あとは納付のみ）
サラリーマン大家のヒロキの今年最後のサラリーマンとしての給料が出た。
大家さんとしての2014年の収入はわかっていたので、年末調整まで含めた12月分の給料の額が出れば、2014年の年収も見当がつくというもの。
そこで、さっそくやったのがふるさと納税。
実質2000円の負担（と確定申告）で、全国の特産品が手に入るというもの。どのくらいの額をふるさと納税すれば、実質2000円となるのかは、年収によって変わってくるので、「2014年の年収の見当」を知っておくことが大事である。
ヒロキはふるさと納税で人気のある北海道は上士幌町にふるさと納税をすることにして、特産品をGET!
クレジットカード払いにすれば、そちらのポイントもたまるので二重にお得！
(年末 調整済みで、1箇所からの給与所得のほかに、年間20万以上の所得のある)サラリーマン大家さんは、確定申告は必須なので、ふるさと納税をしても、そう手間が大きく増えるわけでもない。
やらない理由がない。
大家さんとしての2014年の収入はわかっていたので、年末調整まで含めた12月分の給料の額が出れば、2014年の年収も見当がつくというもの。
そこで、さっそくやったのがふるさと納税。
実質2000円の負担（と確定申告）で、全国の特産品が手に入るというもの。どのくらいの額をふるさと納税すれば、実質2000円となるのかは、年収によって変わってくるので、「2014年の年収の見当」を知っておくことが大事である。
ヒロキはふるさと納税で人気のある北海道は上士幌町にふるさと納税をすることにして、特産品をGET!
クレジットカード払いにすれば、そちらのポイントもたまるので二重にお得！
(年末 調整済みで、1箇所からの給与所得のほかに、年間20万以上の所得のある)サラリーマン大家さんは、確定申告は必須なので、ふるさと納税をしても、そう手間が大きく増えるわけでもない。
やらない理由がない。
新潟サラリーマン大家のヒロキが思うサラリーマンならではの特典がいくつかある。
それは福利厚生、年金、医療保険などだ。
ヒロキがサラリーマンしている会社の年金は厚生年金＋確定拠出年金だ。
確定拠出年金は、会社が年金の原資だけ出すから、運用は自分の責任でやってね。というもの。通称で401kと呼ばれることもある。
実際には、会社が提携する金融機関が提示する運用メニューから選ぶようになっており、硬いところでは定期預金、国債、リスクがとれるなら投資信託（株、債券、国内、外国）が、ラインナップに並ぶが、せいぜい10～20程度の選択肢しかないという不便さはある。
一方、
・預金や生保の利息、債券の利払い、投資信託の売却益や収益分配金など、運用で得られた収益のすべてに税金がかからない
・購入時の買付手数料を会社が負担してくる
などのメリット（これはヒロキがサラリーマンサラリーマンをしている会社の例）も多い。
ヒロキは、国内外の株式の投資信託の中から信託報酬手数料が比較的小さいインデックスファンドを複数選んで運用しているのだが、アベノミクス前は年金が拠出金の半分という悲惨な状態だったが、アベノミクス後の現在では、拠出金をかなり上回るといううれしい状況だ。
数年前アメリカのマネー雑誌で「401kでリタイア リッチ」なんて特集を読んだときには、自分には関係ないと思っていたが、そうでもない気がしてきた。
税金メリットと買付手数料メリットのある投資信託売買は、サラリーマンならでは、である。
ペーパーの投資はここに集約してしまおうかな?
それは福利厚生、年金、医療保険などだ。
ヒロキがサラリーマンしている会社の年金は厚生年金＋確定拠出年金だ。
確定拠出年金は、会社が年金の原資だけ出すから、運用は自分の責任でやってね。というもの。通称で401kと呼ばれることもある。
実際には、会社が提携する金融機関が提示する運用メニューから選ぶようになっており、硬いところでは定期預金、国債、リスクがとれるなら投資信託（株、債券、国内、外国）が、ラインナップに並ぶが、せいぜい10～20程度の選択肢しかないという不便さはある。
一方、
・預金や生保の利息、債券の利払い、投資信託の売却益や収益分配金など、運用で得られた収益のすべてに税金がかからない
・購入時の買付手数料を会社が負担してくる
などのメリット（これはヒロキがサラリーマンサラリーマンをしている会社の例）も多い。
ヒロキは、国内外の株式の投資信託の中から信託報酬手数料が比較的小さいインデックスファンドを複数選んで運用しているのだが、アベノミクス前は年金が拠出金の半分という悲惨な状態だったが、アベノミクス後の現在では、拠出金をかなり上回るといううれしい状況だ。
数年前アメリカのマネー雑誌で「401kでリタイア リッチ」なんて特集を読んだときには、自分には関係ないと思っていたが、そうでもない気がしてきた。
税金メリットと買付手数料メリットのある投資信託売買は、サラリーマンならでは、である。
ペーパーの投資はここに集約してしまおうかな?
ウォールストリートジャーナルの記事
東京の商業不動産の取引額が今年1-3月期に前年同期比71％増の101億ドル（約1兆円）に達し、取引額で世界1位となった。
（米不動産サービス大手ジョーンズ・ラング・ラサール（JLL）の世界主要都市調査）
・ニューヨークは69億ドル、ロンドンが63億ドル、
・世界全体で前年同期比26％増の1360億ドル
・中国は、過熱を抑制する政策が投資マインドにマイナス
・アジアで世界ランキングのトップ10に入ったのは東京だけ。
・東京の不動産価格は1990年代のバブル崩壊から20年間ほぼ一貫して下落したが、2013年には上昇に転じた。
・東京の購入金額全体の4分の1が海外資金（欧州やアジアの投資家がその大部分）
東京の上昇要因としては、
・東京が2020年夏季五輪の招致成功
・日銀による積極的な金融緩和
・安倍晋三首相が掲げる成長戦略
などで、東京の不動産に対する楽観的見方が強まったことにより、東京への関心が国内外で急速に高まっていることが背景にある。
今度の動向としては、
・投資家は東京都心以外でも優良物件を物色するようになる
という推測。
■第1四半期の東京の不動産市場を沸かせた大口取引
・アクサ・リアル・エステートによる中野セントラルパークイースト（東棟）購
入
・みずほ銀行による大手町タワー取得
■識者コメント
「国内外の投資家は今、東京に対してこれまでよりはるかに楽観的だ」
（JLLでグローバル・キャピタル・マーケッツ・リサーチの主任を務めるデビッド・グリーン・モルガン氏）
「東京市場に対する投資家の関心が回復しており、最近は不動産価格の上昇が供給サイドにも刺激を与えている。これが市場での取引全体を押し上げている」
「不動産価格が今上がってきているので、売る側からすると従来よりは高い値段で売ることができる。」
「一方、賃貸料の上昇期待が借りている物件の購入意欲を高める面もある」
（都市未来総合研究所の平山重雄執行役員）
「さまざまな広さと用途でオフィス賃貸料が下げ止まり、次第に上昇に向かう」
（米不動産大手クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド）
東京の商業不動産の取引額が今年1-3月期に前年同期比71％増の101億ドル（約1兆円）に達し、取引額で世界1位となった。
（米不動産サービス大手ジョーンズ・ラング・ラサール（JLL）の世界主要都市調査）
・ニューヨークは69億ドル、ロンドンが63億ドル、
・世界全体で前年同期比26％増の1360億ドル
・中国は、過熱を抑制する政策が投資マインドにマイナス
・アジアで世界ランキングのトップ10に入ったのは東京だけ。
・東京の不動産価格は1990年代のバブル崩壊から20年間ほぼ一貫して下落したが、2013年には上昇に転じた。
・東京の購入金額全体の4分の1が海外資金（欧州やアジアの投資家がその大部分）
東京の上昇要因としては、
・東京が2020年夏季五輪の招致成功
・日銀による積極的な金融緩和
・安倍晋三首相が掲げる成長戦略
などで、東京の不動産に対する楽観的見方が強まったことにより、東京への関心が国内外で急速に高まっていることが背景にある。
今度の動向としては、
・投資家は東京都心以外でも優良物件を物色するようになる
という推測。
■第1四半期の東京の不動産市場を沸かせた大口取引
・アクサ・リアル・エステートによる中野セントラルパークイースト（東棟）購
入
・みずほ銀行による大手町タワー取得
■識者コメント
「国内外の投資家は今、東京に対してこれまでよりはるかに楽観的だ」
（JLLでグローバル・キャピタル・マーケッツ・リサーチの主任を務めるデビッド・グリーン・モルガン氏）
「東京市場に対する投資家の関心が回復しており、最近は不動産価格の上昇が供給サイドにも刺激を与えている。これが市場での取引全体を押し上げている」
「不動産価格が今上がってきているので、売る側からすると従来よりは高い値段で売ることができる。」
「一方、賃貸料の上昇期待が借りている物件の購入意欲を高める面もある」
（都市未来総合研究所の平山重雄執行役員）
「さまざまな広さと用途でオフィス賃貸料が下げ止まり、次第に上昇に向かう」
（米不動産大手クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド）
3月18日に、2014年1月1日時点の公示地価が発表されている。
今年は、
・5年ぶりに新潟市の12地点で上昇
・JR新潟駅南地区の住宅地や、駅前、万代地区の商業地で需要回復
と明るい兆しが見えるという内容。
先日、新潟市内の不動産屋さんと話す機会があったのだが、新潟市内では売値通りで売れていく物件が増えてきているとの手ごたえとのことで、今回の公示地価もそれが反映されているのかもしれない。
万代地区では、新潟日報のメディアシップ、ラブラ2のオープン。駅前地区辺では新潟駅の再開発などが続いており、この傾向はもうしばらくは続きそうと思う。
新潟市以外の新潟県内が、まだ公示地価の下落が続いていて、こちらは心配だ。
今年は、
・5年ぶりに新潟市の12地点で上昇
・JR新潟駅南地区の住宅地や、駅前、万代地区の商業地で需要回復
と明るい兆しが見えるという内容。
先日、新潟市内の不動産屋さんと話す機会があったのだが、新潟市内では売値通りで売れていく物件が増えてきているとの手ごたえとのことで、今回の公示地価もそれが反映されているのかもしれない。
万代地区では、新潟日報のメディアシップ、ラブラ2のオープン。駅前地区辺では新潟駅の再開発などが続いており、この傾向はもうしばらくは続きそうと思う。
新潟市以外の新潟県内が、まだ公示地価の下落が続いていて、こちらは心配だ。