確定申告が無事終了した。
大家さんとしての1年の終わりを感じるのが、この確定申告である
。
昨年は退去が4月に出て、繁忙期を外した募集で苦戦したが、
無事年を越さない時期に、次の入居が決まり一安心。という1年だった。
過去には入退去があると、確定申告のときに苦労していたのだが、
さすがに慣れてきたのか、今年は苦労無しに完了。
そのほかの部屋は継続入居いただていており、満室御礼！
今年もよろしくお願いします。
昨年から今年にかけて数室退去があり、今月までにそれらの部屋を満室に戻すことができた。
今回大変だったのが、退去の時期が入居のピーク時期を少し超えていたことだった。
そこで頼りになったのが、新潟の大家さん仲間からの、満室促進のための様々な手法である。
彼らは、どんなに空室率が高いエリアでも満室に持っていくだけのアイディアを持ち、様々な工夫を行っている。
今回は、ヒロキの得意のインターネットを使った情報発信で、埋めることができた部屋もあった。
逆に、部屋探しはインターネットが中心となった時代でも、アナログな手法が功を奏して入居につながった部屋もあった。
お世話になったみなさまには新年会でお会いした時に、情報共有をしたいと思います。
新潟三越の閉店が発表 された。
2020年3月22日に閉店になるとのこと。
三越伊勢丹グループの全体の店舗整理の一環としてとしての発表である。
新潟では万代地区に伊勢丹の店舗を持っており、また近年の古町地区の地盤沈下を考えると
「いつかこの日が来るとは薄々思っていたのだが、ついに...」
というのが率直な印象だ。
ヒロキの大家さん的目線では、万代地区は空室になってもすぐ埋まり、不動産屋さんから
「ヒロキさん、もっと部屋はありませんか」
と催促される一方で、古町地区では空室が出ると次が埋まりにくくなってきているという現状があった。
古町を抜けて、東中通や学校町まで行くと学生さんの需要があるのだが、古町周辺は今となっては10代～30代を引き付ける施設もなく、立地に中途半端感があるのだろう。
また、街がさみしくなりそうだ。
確定申告の季節がやってきた。
2017年1年間の入出金はすべて通帳を通しているので、通帳をベースに軽々ソフトに入力していけば、上手く行くはず。
と思い入力し終えてみると、どうも数字が合わない。
・前受金が、思った値と違っている。
→なんと前回の確定申告で、前々回の確定申告で売上として計上したものを、前回でも重複して計上していた。
結果として、昨年度、多く税金を払いすぎたことになる。
取り戻しても良いし、数年前に実際にやっとこともあるが、少額なので、手間暇の方が高くつくので、どうしたものか。
・収入が思ったより少ない。
→駐車場の売上を入力し忘れていた。入力して解決。
なんとか先が見えてきた。
前回からほぼ1年。
この1年何をしていたのか、近況を書いてみたい。
大家さんとしては、新潟の既存の物件の管理を地道に続けている。
・1月には、お世話になっている管理会社の新年会に参加
・空室が出たので、メンテンナンスや入居促進の営業活動
・新規の物件取得は何件か試みてはいたのだが、価格が折り合わず取得にまでは至らず
この1年間で一番力を入れていたのが株式投資。
手持ちの資産のうち、株式の比率を上げる努力をしていた。
株の値上がりや、空売りなどで、利益を出すスタイルではなく、
配当や株主優待で、利回りの良い銘柄を、少しずつ増やしていくというスタイル。
つまり、現在やっている不動産投資のスタイルと同じく、キャピタルゲインよりインカムゲインを狙ったスタイルだ。
平成28年分の確定申告が終わった。
前回から青色申告としているが、今年も「大家さんのための超簡単!青色申告」と国税庁のWebサイトの申告書作成コーナーを使っての申告書の作成をした。
若干の入力ミスがあり、ちょっと苦労したが、従来と比べればかなり楽。
新規の物件購入も（残念ならがら）なかったので、昨年と同じことをするだけで、特に苦労はなかった。
早速、納付まですませ、ヒロキの平成28年は無事終わった。
先日の住民税の納付に続き、税金の支払いが続く。今回は、所得税の予定納税I期分の納付だ。
もちろんクレジットカードチャージでポイントのたまるnanacoでの納付だ。
クレジットカードチャージで貯まったポイントは、食事やショッピングに使えて、浮いたお金は次なる投資に回せる。
もちろんクレジットカードチャージでポイントのたまるnanacoでの納付だ。
クレジットカードチャージで貯まったポイントは、食事やショッピングに使えて、浮いたお金は次なる投資に回せる。
住民税の納税をした。第1期分だ。
近所のセブンイレブンへ行って、nanacoで支払いだ。もちろん、nanacoはポイントが貯まるクレジットカードでのチャージをしたnanacoだ。
昨年、ふるさと納税分がひかれているので、実際の税額よりも納付しなければならない金額は小さくなっている。
5月の自動車税の納税も、クレジットカードチャージをしたnanacoでの支払いをした。
どうせ支払わなければならい税金であれば、唯一電子マネーで支払いができるnanaco払い に限る!!
クレジットカードの還元率が小さいとはいっても、支払う金額が大きいので馬鹿にならない。
近所のセブンイレブンへ行って、nanacoで支払いだ。もちろん、nanacoはポイントが貯まるクレジットカードでのチャージをしたnanacoだ。
昨年、ふるさと納税分がひかれているので、実際の税額よりも納付しなければならない金額は小さくなっている。
5月の自動車税の納税も、クレジットカードチャージをしたnanacoでの支払いをした。
どうせ支払わなければならい税金であれば、唯一電子マネーで支払いができるnanaco払い に限る!!
クレジットカードの還元率が小さいとはいっても、支払う金額が大きいので馬鹿にならない。
無事、2015年(平成27年)分の確定申告が本日終了となった。
さて、前回に引き続き、今回も確定申告の話題だ。
2015年1年間の入出金はすべて通帳を通しているので、通帳をベースに入力していけば、上手く行くはず。と思い入力し終えてみると、どうも数字が合わない。2015年12月31日、つまり期末の通帳残高と、会計ソフトで計算した通帳の残高が合わないのだ。
頭を絞り、目を凝らし、おかしい点はないかと一生懸命探したところ、やっとのことで誤りを発見！
・家賃収入や税金、管理費などの支出に、複数の銀行口座を使っているが、口座を間違えて入力していた入力箇所が1箇所あった。つまり、入力ミス。
・実費精算としている駐車場代、前年度の前受金を2015年度の収入に計上する処理が間違っていた。
・計算が合わないときに、手計算（電卓＋メモ）でチェックをかけたのだが、このときのメモに転記ミスがあり、間違いの検出に手間取った。
計算結果が合ったところで、今度は国税庁のWebサイトの申告書作成コーナーにて、確定申告のための提出用書類を作成するのだが、これがまた会計ソフトの結果と合わない。
こちらは、家賃と非同期で入居者から入金されるお金について、複式簿記に慣れていなかったため＋会計ソフトの操作に不慣れだったため。
確証を揃えて税務署の確定申告コーナーへ持ち込む。毎回半日はかかっていた確定申告だが、今回は自宅で申告書を作っていったことが功を奏し、1時間程度で終了した。
こうしてサラリーマン大家としての2015年が終了した。
（まだ納付が残っているけど...）
さて、前回に引き続き、今回も確定申告の話題だ。
2015年1年間の入出金はすべて通帳を通しているので、通帳をベースに入力していけば、上手く行くはず。と思い入力し終えてみると、どうも数字が合わない。2015年12月31日、つまり期末の通帳残高と、会計ソフトで計算した通帳の残高が合わないのだ。
頭を絞り、目を凝らし、おかしい点はないかと一生懸命探したところ、やっとのことで誤りを発見！
・家賃収入や税金、管理費などの支出に、複数の銀行口座を使っているが、口座を間違えて入力していた入力箇所が1箇所あった。つまり、入力ミス。
・実費精算としている駐車場代、前年度の前受金を2015年度の収入に計上する処理が間違っていた。
・計算が合わないときに、手計算（電卓＋メモ）でチェックをかけたのだが、このときのメモに転記ミスがあり、間違いの検出に手間取った。
計算結果が合ったところで、今度は国税庁のWebサイトの申告書作成コーナーにて、確定申告のための提出用書類を作成するのだが、これがまた会計ソフトの結果と合わない。
こちらは、家賃と非同期で入居者から入金されるお金について、複式簿記に慣れていなかったため＋会計ソフトの操作に不慣れだったため。
確証を揃えて税務署の確定申告コーナーへ持ち込む。毎回半日はかかっていた確定申告だが、今回は自宅で申告書を作っていったことが功を奏し、1時間程度で終了した。
こうしてサラリーマン大家としての2015年が終了した。
（まだ納付が残っているけど...）
そろそろ確定申告の季節だ。
前回の確定申告で、平成27年度分から青色申告にすることになったことになったが、そのために青色申告ソフトを使っての申告にチャレンジしている。
まずは青色申告ソフトの選択だが、まずは有名どころにあたってみる。
・やよいの青色申告オンライン
・freee
両者ともある程度使い込んだのだが、難しすぎて断念！
「難しすぎて」というのは、「汎用的過ぎて、給与所得＋小規模の不動産所得しかない人には、不要な機能、項目があって、必要な機能、項目にたどり着けない」という意味である。
そこで、最終的にたどり着いたのは
・大家さんのための超簡単!青色申告
Excelのマクロベースで動くソフトで、書籍と、Webサイトでのサポートがセットになっている。
小規模の不動産所得で、自分で(=税理士を使わずに)確定申告をする人にとっては、不動産所得に特化しており、しかも書籍に「これって、実際にはどう処理したらよいんだろう？」といったありがちな例が具体的に記述されており、迷うことが少なく済む。
個人的に参考になったのは、
・経費となるもの、経費ならないもの
・その年の経費としてよいもの
・家賃の計上の仕方（期間損益計算ルールの話）
・個人のサイフから出したお金、個人のサイフに入れたお金の扱い
・様々な決済手段（クレジットカード、電子マネー、現金、銀行振込み）毎の処理の仕方
など。
確定申告の準備は続く。
前回の確定申告で、平成27年度分から青色申告にすることになったことになったが、そのために青色申告ソフトを使っての申告にチャレンジしている。
まずは青色申告ソフトの選択だが、まずは有名どころにあたってみる。
・やよいの青色申告オンライン
・freee
両者ともある程度使い込んだのだが、難しすぎて断念！
「難しすぎて」というのは、「汎用的過ぎて、給与所得＋小規模の不動産所得しかない人には、不要な機能、項目があって、必要な機能、項目にたどり着けない」という意味である。
そこで、最終的にたどり着いたのは
・大家さんのための超簡単!青色申告
Excelのマクロベースで動くソフトで、書籍と、Webサイトでのサポートがセットになっている。
小規模の不動産所得で、自分で(=税理士を使わずに)確定申告をする人にとっては、不動産所得に特化しており、しかも書籍に「これって、実際にはどう処理したらよいんだろう？」といったありがちな例が具体的に記述されており、迷うことが少なく済む。
個人的に参考になったのは、
・経費となるもの、経費ならないもの
・その年の経費としてよいもの
・家賃の計上の仕方（期間損益計算ルールの話）
・個人のサイフから出したお金、個人のサイフに入れたお金の扱い
・様々な決済手段（クレジットカード、電子マネー、現金、銀行振込み）毎の処理の仕方
など。
確定申告の準備は続く。