サブプライムローンVS住宅ローン

4月18日（土）

サブプライムローンが諸悪の根源のように報道されています。

低所得者向けの住宅ローンだから？

高金利だから？

証券化したから？

根源は何か？は、

経済学者、経済ジャーナリストの言に任せるにしても

個人的には、

「アメリカの住宅バブルと金融モラルの欠如」と思っております。

それに日本を始め世界が便乗したから、ではないでしょうか。

さて、

サブプライムローンが何故こんなに売れたのか？

ある一面からみれば、

①ノンリコースローン

②アメリカの中古市場が確立している

からでは、ないでしょうか。

上記は日本と違う点です。

日本の住宅ローンは、リコースローンです。

日本の中古市場は、まだまだ未確立です。

　※リコース、ノンリコースローンについては、後日に回し

中古住宅市場が確立していれば、日本の銀行も

ノンリコースで融資してくれるかもしれませんが、

原点は、

「金融機関に、住宅価格を評価するスキームがない」からでは。

だから、購入価格で評価する以外にない。

ほとんど同じ仕様で、同じ建坪・延床面積で

A社の新築価格が1,500万円であれば、評価は1,500万円

B社の新築価格が2,000万円であれば、評価は2,000万円

です。

これっておかしくないですか？

つまり

日本の住宅価格は、業者が決める価格にすぎません。

価格の根拠はどこにあるのでしょう？

これから徐々に、一緒に勉強していきましょう。

では、また…

住宅ローン保証料

4月17日（金）

住宅ローンを比較する際、重要な要素に

保証料があります。

住宅ローンを選ぶ時は、なんといっても適用金利に目が行きます。

それは当然なこと。

でも、ちょっと待ってください。

昨日の新聞にJAさんの住宅ローンの広告がありましたので

それを参考に、地元地銀の山梨中央銀行さんと比較してみましょう。

条件：10年固定、借入額3,000万円、期間35年、優遇金利適用

　　　　ボーナス支払なし、35年間の基準金利変更なし、とします。

　　　　　　　　店頭金利　　　当初10年　　当初固定終了後　　

JAさん　 　　　３．７５％ 　　　　１．９５％　　　 ３．０５％

中銀さん 　　３．７５％　　　 ２．２５％ 　 　２．９５％

差額　　　　　　　　０％　　　　▲０．３％　　 　 ０．１％

当初10年では、JAさんの１．９５％は、相当魅力的です。

月々の返済額は？

　　　　　　　　 当初10年　　　　11年目から　　総返済額

JAさん　　　　 98,611円　　　　111,573円　　　45,305,220円

中銀さん　　　103,271円 　　　111,674円 　　 45,894,720円

差額　　　　　　▲4,660円　　　 　▲101円 ▲589,500円

JAさんの勝ち。

でも、保証料は？

JAさんには、保証料率０．２～０．４％の保証料の負担があります。

中銀さんには、保証料はありません。

上記の条件で、保証料率０．２％の保証料は、639,384円です。

しかも借入時に一括支払です。

単純比較で

（45,305,220円＋639,384円）－45,894,720円＝▲49,884円

中銀さんの勝ち。

とはいえ、優劣はたいしてありません。

では、もう少し突っ込んだ話を。

ファイナンスの分野で「現価」と「終価」があります。

※「原価」でなく「現価」です。

詳細は後日に回し、

上記の例で

JAさんの場合、保証料を借入時に一括で支払ます。

つまり、中銀さんの住宅ローンは3,000万円でなく、▲60万円

2,940万円の借入でOKとした場合、

返済総額は、44,976,720円となり、なんと967,884円返済総額を

減らすことが可能です。

この事例では、単に住宅ローンのレートと保証料を比較してみましたが、

現実には、保証会社の事務取扱手数料・融資手数料、

場合によっては、抵当権設定手数料、繰上返済手数料

更に、提携の火災保険の指定等々・・・

要は、

JAさんVS中銀さん　どちらが良いのか？

住宅ローンの金利を単純に比較して判断できません。

現在、住宅ローンは5,000種類とも8,000種類とも言われています。

目先の利益に惑わされないようにしましょう。

では、また…

あなたの住宅ローン減税は？

4月15日（水）

あなたの住宅ローン減税は？

その前に

今朝の我が家のミツバツツジです。

例年ゴールデンウイーク少し前に満開なるのですが、

やはり今年は1～2週間早いようです。

昨日、富士山には雪も降りました。

本題

日経新聞4月12日（日）の記事より

「住宅ローン減税　本当の恩恵は？」

年収400万円の方は、32万円

1年間ではありません。10年間の減税総額です。

当然、所得税＋住民税の総額です。

たとえ5,000万円借りてもです。

（年返済比率から5,000万円の借入は無理ですが）

※前提条件

　　夫がサラリーマン、妻が専業主婦、子が2人の4人世帯

　　ローンは金利3％、期間35年の元利均等返済

年収500万円の方は、総額99万円

多くの方は、自分が500万円の住宅ローン減税があると

思っていないでしょうが、

3,000万円のローンで年間30万円の減税があるように錯覚してませんか？

政府も自民党も「住宅ローン減税500万円」と言えば聞こえが良いし、

経済効果も期待できると考えるから。

ここは山梨です。

都市部の大手企業のサラリーマンではありません。

年収1,000万円、6,000万円超の住宅ローンは組めません。

年収400万円～500万円の方

10年間の減税総額は、約30万円～100万円程度です。

年間3万円～10万円です。

月額2,500円～8,333円です。

でも、住宅取得者にはメリットであることに変わりありません。

資金計画の際、自分の減税額をしっかり確認しましょう。

安易に業者のチラシ、広告に惑わされないように。

今日は最高の陽気です。

早めに仕事を済ませ、趣味の日帰り温泉に行きます。

“みたまの湯”でノンビリ甲府盆地を眺め、

4月24日・25日のセミナーの段取りを練ります。

セミナーは

http://hausguild.com/seminar.html

では、また…