管理人さんブログでおなじみトホホさんが、よく「コストカット命系」の管理士さんや、コンサル会社のホームページに文句をつけているのは、管理士さんが削減できるのは管理費じゃないよという点。
私も全く同感で、ホームページに 『管理費削減！』とかでてくる管理士さん、よっぽど素人っぽい組合を相手の商売なんだろうな・・・で、その台詞を見かけるたびにその人の価値を１割引きに評価する程度に考えています。理事会からみたら、この混同はちょっと許せないから。
管理組合から見て、通常お財布は２つ。計画修繕に備えるための”貯金”にあたる口座である修繕積立金会計と、日々の管理に使う”生活費”にあたる一般会計の２つ。
通常規約に規定があって、貯金にあたる積立金は、勝手に引き落として一般会計の不足に充当することは禁止されてますから（逆に”生活費”が余ったら”貯金”しましょうはＯＫ）、一般会計は、収入＞支出でないと、いつか組合が破綻してしまいます。
図にすると超概略ではこんな感じ 【もっと詳しいうちの５年くらい前の円グラフを次回のっけます】
マンションの全戸のオーナーさんが支払う管理費は全部管理組合からみると”収入”ですから、管理士さんに勝手に「管理費削減」なんてされてしまうと、支出は変わらず、収入だけ減るわけですから、組合は破綻しかねません。
＜ 組合から見ると”管理費”は収入、管理会社に払うのは”委託業務費” ＞
組合の収入は、管理費だけではありません。
ほとんど（ざっと８割くらいかな）のマンションで、駐車場利用料収入のほとんど全てを充当しているのが普通です。うちも自走式の駐車場収入の全額が一般会計いきです。
組合の一般会計の収入の多寡をみるには、管理費＋駐車場用料収入をどのくらい一般会計に回しているかも足し算した「財政健全度指数」を見るべきと提唱したことがありました。
⇒ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11605922812.html
一方、組合の支払は全部管理会社にいくように錯覚している人も多いですが、共用部の電気ガス水道代や、組合が管理会社を経由しないで直接相手と契約している管理関連の費用は、管理会社に支払われるわけではありません。うちの場合で、管理組合の支出で管理会社に定額で支払われる金額が全体の６割ちょっとですね。
そのうち実際に管理人さんに人件費に化けている割合は。。。。次回以降。意外なほど、管理人さんの雇用費用の割合は低いんですが、おいおい。
管理士さんがよくホームページで言っているように、管理会社との交渉などで削減可能なのは、この図でいうと”業務委託費” あるいは、組合からの支出全般である”管理コスト”だけですね。
サービスが同じに保たれるのであれば、支出は確かにもし削減可能であれば少ないほうがベターです。
さて支出を減らせたら、その分だけ「管理費も削減」するかどうかはその組合の方針次第です。管理費の単価（平米あたりいくらで専有面積に比例するのが普通）の改定は、通常管理組合の総会の決議事項ですから、”生活費支出”の削減が進んでくれば、”収入”ももっと少なくてやっていけますで、管理費を減額する組合もありますが、決して多数派とはいえません。修繕積立金がまるで足りていないのを一部でも穴埋めする目的で、毎年余った一般会計の黒字を、修繕積立金に積み替える組合が実際には多数派です。
うちの組合は逆に修繕積立金は長期計画で必要な金額を均等割りにして集めるのを先にすませています。うちのマンションは、臨時の支出や一般会計には一定の黒字幅があって、臨時の支出に耐える予備費や、マンションのグレードアップに使える「理事会の裁量的な経費」として確保すべきだと考えていて、ざっと収入の9割未満に支出を抑制できて、それが定常的に維持できるまでは、「管理コスト」を削減できても、「管理費」は改定しないという方針を議案書などで示していて、例えば来年度に見込まれる年500万円強の高圧一括受電移行による収支の改善を、管理費を改定して還元することは考えていません。
組合の一般会計に黒字ができたらどうするかは、理事会が総会などの場でオーナー全員に提案していくものでって、わざわざお金出して管理士さんを雇って、勝手に「管理費」削減をされちゃかなわないな。。。とか思うわけです。
＃うち実は”管理費総額”より ”管理会社への委託経費”の方が高いとか、なかなか凄い初期設定だったのですが、その実際のグラフなどは次回に続く。
ちょっと夏休みに今日から入っているので、ブログの更新頻度はしばらく下がります
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