思いつくままにメモ風に。 （というか、何書こうかなってメモ書いていたら１回分になったんですが）
まぁそのうち個別にじっくり一回づつ確保してやっていきましょう。
デベ・ゼネコン編ってことだと、会社の社風がはっきりでていないと、”この会社だから”ってんで取り上げにくい。三井・長谷工と来ましたけど、ここから野村⇒鹿島⇒住友かなぁとか思ってます。あまりにも遠いな・・・
さて野村といえば：
● ブランドを”プラウド”基本一本に絞ってきた
プラウドはほかよりちょっといいってんで、1割高くても売れるところまでブランドイメージを育ててきたのは立派です。もともとコーポ野村なんて名前で売っていた頃に比べれば10年程度とか短期でイメージを築いたのは立派でしょう。 住友なんかは ”会社名”を押してますよね。”三井に住んでいます”も同じ。
● 広告費の大量投入
会社の規模の割には、大量の広告費を投入しています。売上・あるいは粗利益に対する広告費の投入額は、三井の２倍。同じくらいの比率でCMなどをぶっこんでいる会社は、ゴールドクレストくらいしか思いつきません。かつ個別物件ではなくて ”プラウド”って名前のマンションを買えば、とりあえず幸せになえるぞ的なブランドイメージの向上のために主にながしていますね。（プラウドのCMどう思うってアンケートには何度も答えたことがある...)
＃ゴクレのタワーは、何故かJVを組まずにひとりで勝負～とかやって、かつ”必ず”豪快に売れ残る印象があるんですが、ゴクレ毎期黒字です（でも社員はIR情報だとだんだん減っていっているよーな...) その謎の体力についてはいつか実証的にとりあげてみたい。刺されるかもしれんが...
● 製販一体
売っている人と、作っている人が近いかどうかは、これはどっちがいいかは一概には言えない。ただ最終的に客の意見を毎日聞く人が、企画する人と近い（できれば同じ会社）ってのは、ユーザーの好みなどが反映されやすいので、うまくいっている例が野村でしょう。
とにかく、容積率200%を何戸分いれて消化して。。から発想が始まる長谷工なんかとは対照的な気がします。といいながら、野村＋長谷工の組み合わせは結構多いんですが、（最近のOHANAなんかは皆そう？って程度に多い）
二重床なのに、壁も二重とかなんか折衷案になってたりして、そのパターンは、どっちが主導ってせめぎ合いでいろいろ楽しめるんですが、まぁそのうち。
● 高い”最低仕様レベル”は設定しないで、”近隣よりちょっといい”が基本
旧財閥系のデベの設計基準書って、結構細かい注文がついている場合が多い。
例えば、一番広い寝室には必ずWICをつけろとか、
床は必ず二重床にしてねとか、
リビングルームには収納をつけてはいけないとかね。
（これ案外気がついてない人も多い）
こういう必ず守っている”縛り”が、”プラウド”には少ないのが特徴でしょう。
ーー 地方の田舎のほうでも、都心でもどこでも”プラウド”ですから、首都圏でもちょっと郊外にでると存在しなくなる”パークハウス”なんかと同じにはしにくい。
＃パークハウスは、【ザ】パークハウスになってからは、旧藤和のベリスタのまんまの仕様もあって、パークハウスじゃやらなかったことをやっちゃったのはどうかなぁ。。。
悪貨は良貨を駆逐する。ブランドイメージつくるのに１０年かかってますが、落とすのは瞬間でしょう。”パークハウス”って名前がついているだけで年収７桁はお呼びじゃない感があったんですが...
首都圏でも、床は必ず二重だとかそういうこだわりでつくるわけではないので”プラウド”なら必ずこうってのが決してハイレベルなわけじゃない。その変わり、近隣のライバル物価や、築浅の中古よりも必ず”ちょっとだけ”仕様は上です。よーく研究してますねぇ。。。
● 低価格帯ブランド ”OHANA（オハナ）”の立ち上げ
三井ならパークほげほげで後にくるシリーズ名でグレードを分けますが、ブランド名から変えてしまうというのはあんまり聞いたことがない。
マンションで後から決して変えられないものは、”立地”と”売主”。坪100万程度で大手売主の安心が買えるって今まであんまりなかったですよね。
逆に近隣相場よりも安いラインを立ち上げるのに全く別名を使うってのは、手馴れているというか、三菱よりも上手な気がするわけです。修繕積立金の初期設定なども、三井なんかよりはまともだと思うので、これはおいおい。
● いつも相場より１割高いのに、滅多にどかっと売れ残るのを見ない
野村って名前がよかったんでしょうか。野村マジックですな。 ぼやいてみる。
CMで”イメージ”で１割くらいは高くてもしょーがないと思わせるのは凄いです。まぁ実際ちょっとだけはいいんですが... 他社より”高く売れる”ので、上げ相場の時には値上げの牽引車的役割を担うことも多い。2007年ブチバブルの主犯格ですかね。代表例が、プラウド新浦安でしょう。
ちょっとだけいいものを、うーんと高い値段の価値があると信じこませて売りつけるのが、新築不動産販売の基本ですから、基本にのっとっているといえばそれまでですが、理系的スペックオタク的にはあれーってのが多いのも事実です。立地面では、線路脇かつ音の大きな鉄橋脇とかそういうとこでもマンション建てちゃう。無論いいとこも抑えるけど、えーここ？って土地も仕入れます。
● 極端に竣工売りを嫌ってて、大幅値引きしても竣工在庫は持たない
うだうだーっといつまでも売っていて、間違えて竣工までに完売してしまったら、なんでこんなに安い値段をつかたんだと叱責されるという噂の住友なんかとは正反対に近いでしょう。実際、IR情報にでてくる竣工在庫の戸数も住友とは桁違いに少ないです。
なので、野村の”売れ残り”ってのは探してもなかなかない。１ー２戸とか微妙に残ってしまったパターンだと、豪快に値引きを出しますので、私の狭い経験でも1000万を超える値引きの提示は野村からは2-3回受けてます。
＃住友からはなし...私が住友には冷ためなのは、これが理由ってわけではなくて、全戸の間取りとか、全戸価格表をくれないからですが。住友単独物件大規模の全戸埋まっている価格表ってみた記憶がないな。某やんごとなき人が住んでいる目白の物件で、住友にはちょっとって扱いを受けた探訪系のマンションヲタクは多くて、ま回遊族とは相性が悪い
● モデルルームで特に週末限定で起用している案内役のおねーさんが綺麗
三井みたいにおばちゃんが対応とかはないです。 まぁ私もおじちゃんですが。
派遣で、顔のいけてるの何人でおとりよせでにっこり笑わせておくのでしょうが、この割り切りが凄いなといつも思ってます。当然週末限定の人には宅建資格とか、商品不動産知識に詳しいとかはあんまり期待してはいけません。なので、私は見物モードのときは週末に、本気モードの時は平日を選んでMRを訪問します。
まぁ...本気の検討者でしたら、顔なんかどうでもいいと思うかもしれないけど、なにせ私はマンションヲタクってことでモデルルームにいったら綺麗なおねーさんはいて欲しいかなぁ。
さて、どれから書いていきますかね...
重要！！
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Disclaimer: このシリーズ私の狭い経験範囲で決め付けてます。
苦情のあるかたはまずこちらをお読みください
→ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11419746990.html
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