直前にUPされた回の続きです。
プールだの専用バスだのまで運用しているので、WCTはきっと、駐車場代は、かなりの部分が一般会計行きではないかなぁと推察されます。さすがにそうでないと１㎡200円では無理でしょう。ま一部でも修繕費会計に入れられていれば共用部のレベルからみて立派だと思います。
mixi に「マンション管理組合」というコミュニティがあります。
http://mixi.jp/view_community.pl?id=202640
（mixi に入って、かつコミュに参加しないと見られない）
私も入っているんですが、コメントを付ける人が皆理事長歴長そうな人で、怖いんだけど、なかなか質問には的確な回答があって、よく読んで参考にしていたんだけど、最近mixiそのものが低調で閑古鳥がないていて寂しいな。
そこで、私があげさせてもらった質問が、”駐車場代の行き先はどこへ？”ってもの。
特に、機械式の駐車場は、本体の更新コスト・メンテナンスコストを超長期で月割にすると1万円/月/区画近くに達するので、これより安く駐車場代を設定してしまったら、必ず組合で一悶着起こる。
受益者負担の考えからは無料に近いなど論外であるってのが私の主張。一時期の、長谷工（郊外大規模）管理物件とか、日本総合地所なんかの設定でむちゃくちゃなのが多くて、よく批判していた。まだあんまり改心してない。
１月１万円よりはるかに安い機械式駐車場設定がある人はこちら
⇒ http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11192998922.html
さて...
51人ほどの理事さんに聞いたアンケート結果は以下の通り：
1 全額一般会計（管理費充当） 31人
2 両方にいくけど管理費中心 6人
3 両方にいくけど修繕費中心 3人
4 全額修繕費会計 8人
5 そのほか 3人 /計51人
でした。これに相当する資料は、マンション管理センターのみらいネットの加入マンションの公開資料からも見られてやはり全額一般会計いきが過半で、とくにタワーなど超高層認定の建物では、ずっとその割合が多くなります。
もともと、理事会の掲示板で情報交換しているとか、みらいネット加入とかの理事会は意識が平均より高めというバイアスはありそうで、実際に私とかがやってる理事長のメーリングリストRJC48とかだと、かなりの割合を修繕費回しだとしている（財政改善すみだと普通そうなる）組合が多いから、実際に全マンションで平均をとると7割くらいは一般会計いきなんではないかな。
坪250万なら、まぁ管理費は相場の250円/㎡/月に"合わせる”一方で、別途駐車場代を管理費側の一般会計に回すマンションが非常に多いってのがタワーの特徴です。 ま非常に多くの場合にそうだと思ってよい。
うちの場合でいうと、144円/㎡/月（今回提案の管理費値下げ後）ですけど、これだけで24時間有人管理で、夜中も含めてずーっと24時間警備員を２人貼り付けておけるわけもない。
（年間雇用が、特別清掃などを除いて4万時間を超えてます/500戸ちょい）
うちの駐車場収入は平均では、月1万円程度で、全戸分ある80%ほど埋まっていて年間収入が4800万円程度。これを全額一般会計にぶっこんでいて、一般会計の収入の35%強になります。
（駐車場は全部自走式の駐車場で機械式はない：都内ではかなり珍しいだろう。これは偶然ではなくて、機械式駐車場は嫌いなので私が避けて買っている）
これを、専有面積あたりに割り戻すと、98円/㎡/月になります。もしもうちが、5のようにこの年4800万の収入を全額修繕費に回そうとすると、管理費は、98円/㎡/月値上げしないといけないことになります。
うちの場合で、上の1 で 144円/㎡/月なのと、5で 242円なのは同じってこと。
（修繕費の超長期平均が200円ちょっとですから、5にできるかどうかで、修繕費徴収計画は楽さがまるで違ってくる。5の管理費なら、実は修繕費には値上げはいらなかった）
さて、仲介物件の売買では、管理費と修繕費は、必ず別々に表記しないといけません。うちみたいな近郊の坪200万下のマンションで、管理費240円/㎡とかいったら結構新築時のマンション売上に影響がでるでしょう。
一方で、”駐車場代”は、”空き有り”だけ表記すればいいですから、新築時に売らんかなという目的であれば、1の全額を管理費充当で最初の管理費を安くしたほうが有利ですし、管理会社の取り分が確保できるなら、駐車場代だって安いほうが有利。
全戸分自走式確保で、近隣相場の半値以下なら”売り”にはなるからなぁ。
一方で、管理組合は最終的には赤字を出すことはできない。
管理費もできるだけ安くして、ついでにできるだけ駐車場代も安く設定したつけは、
近隣のどこよりも高い修繕積立金で帳尻を合わせるしかありません。
特に都内では、２－３万/月とか駐車場区画の値段を高く設定できる分、組合の駐車場収入は大きいだけに、駐車場代がどこにいくの？ってのは、できれば購入検討者は全員売主に聞く習慣をつけて欲しいものです
タワーですごく管理費が高いとネット掲示板的に不評だった物件の例を２つほど。
例１： ナビューレ横浜タワーレジデンス
ー ここの管理費は、１㎡400円を超えてます。高い？ 数字は大きいですね。でもここ２－３万はする駐車場代はタワーでは非常に珍しいことに、全額が修繕積立金会計いきだった筈です。 多分修繕費が将来1㎡400-500円とかそういう上がり方はしない筈。
例２： 有明のタワー群
ー 管理費は300円/㎡超とか。２箇所ほど財政状態は見ていますけど、実は豪華なサービスはきっちりそのまま残した上で、収支の改善にはちゃんと取り組んでかなりの支出カットはできていて、駐車場収入から年に何千万も修繕費にまわしている筈です。
管理費の数字だけで高い・安いというのには、
駐車場収入までみないと意味がない
ことがわかるのではないかと
修繕費って、最初だけすごく少なくみせて、あとは激増とか、実は更新するはずのタワー式駐車場の更新コスト（10億超えてかかったりする）を未計上にするとか、あとは野となれ山となれ式で、管理費＋駐車場代の両方をぎりぎり水準に初期設定されると、あとは管理組合が泣く泣く、怒られるよーとかいいながら修繕費激増の総会議案を書くしかありません。まさに今書いているんですが。。。。
愚痴もいいたくなるでしょ。
結論：販売時に売りやすいように設定で無理をすると、
結局修繕費値上げになって組合⇒各戸に戻ってくる。
ぬか喜びさせてもあとで理事会が悪者にされるので
理事やるつもりなら避けたほうが吉
駐車場代を ”安く” しても結局のところ意味はないってこと。
しっかり近隣より微かに安い程度に設定すべき。可能な限り、修繕費に回せるように、管理費と足して一般会計がぎりぎり足りる設定では是正はとっても困難ですね。
もちょっと、購入検討者が、理事会感覚をもっていると違ってくるんでしょうが...
難しいでしょうねぇ。反対する人はとにかく値上げあ不可としか言わないから。
私に言わせれば
悪いのは腐った初期設定にしたデベであって、
今の理事会が怒られるのは割にあわないというかなんというか。。。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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