ほかで書いたものですが、そのブログが閉鎖になっているので、こっちで上げなおしておきます。 駐輪場編は一回お休みして管理組合ネタ。
20年ちょいたった古いマンション、修繕積立に大きな穴が空いていることが判明しある日突然100万払ってねとか.. まーだ2度目の外壁のメンテやってないのになんで？？とか内訳みてみたら機械式の駐車場の更新に1台あたり160万かかるとか... (◎_◎;)
うち駐車場なんて使ってないのに... マジですかぁ (-_-メ)
これ実際に私が経験した話。税金など各種のランニングコストを引かれれば雀の涙の賃料収入が軽く1年オーバーで飛びかもしれませんね。
駐車場って大抵100%設置ではないですし、100%設置でも使わない人は必ずいるのに、莫大な一時金がそれで発生するのはちょっとね。 駐車場を持っている人・もっていない人に公平に考えるには、受益者負担で、正しく駐車場代として使っている人から徴収されなければならないはずです。
10年使ったところででていく人もいるでしょうし、交換の直前に中古で購入する人もいます。 その分値引きしてくれないと買わないですよねぇ... かくして、修繕積み立ての不足しているマンションはその分ちゃんと安く査定されているような。 修繕積み立て状況は、まぁ中古物件を買おうという人がチェックしないはずはないですから。
マンション住人は入れ替わりが激しいので、足りなきゃ一時金で集めればってのはあんまり正しいやり方ではないですよね。
ずーっと住んで/駐車場使っている人にとってはまぁ同じことになりますけど、皆小さな子供連れとか、新婚とかで購入するわけで、～20年とかだと、子供が2人くらい大学にでも通っているかもしれない。下手すりゃ年間の家計支出は、収入を超えていたりします。そこでいきなり高額の一時金ってのはいかにも”痛い”ですから。
まとめると、築浅のうちに売りぬいて出て行った人だけが得をしたことになりますけど、一方マンションって都心とかの人気物件でもなければ、買った瞬間に10-20%は価値減っていますから、要するに、ちゃんと駐車場代が適正に設定されていない場合に得する人はどこにもいないってことになります。
極めて危ないのが、駐車場100%とかを、再開発とかで300-400%とかの容積率が確保できるマンションで確保したとこ。戸数が増えて一杯台数置かないといけないのに、当然容積率は一杯一杯に使い切っていますから、建物で一杯で場所に空きがない。大抵、機械式でかつ空間利用効率の高いパズル式とかになっているのですが、100%設置しているので、無料とか、殆ど無料とかの無茶をやっているところが実に多い。そういうところを売っているデベロッパーに限ってよーくパンフレットでは、一見戸建てが駐車場付きで得に見えるでしょうけど、駐車場は結構面積食うので、その分の土地買うお金と利息を考えれば得じゃありませんよとか説明していたりします。 はっきりと嘘です。
以下は、『財団法人マンション管理センター』の算出方法で。よーくある、ピット式昇降3段タイプの場合です。一台だけ停まっているように見えるけど地下に2段分めりこんでいる方式ですね。
まぁ頑張って25年とか使ったと思って 全て車1台分あたりのコスト:
[1] 更新費用
撤去 20万 入れ替え 150万
-- 野ざらしの機械式駐車場の税法上の法定耐用年数は15年です。まぁ20年、相当頑張っても25年は持たないでしょう。25年以上とかの長期修繕計画にはこの更新は必ず計上されていなければいけません。"殆ど無料"100%設置マンションでは、よーく "あ～忘れた!" って感じでわざと計上してありません。
これで法律相談にいった人によるとこれでも詐欺罪は成立しないらしいです。
他EVの更新とかもあるので、やっぱり長期修繕計画は30年以上のまともな計画がお奨めですね。
[2] スイッチ・リレー・モーター・チェーンとかの交換費用と、
5年毎ぐらいの塗装の塗り替え費用
年間 5万/台 程度
[3] 3月に一回の保守費用
人件費なので、台数にあんまりよらないけれども、まぁ50台程度と
思って 年 1万/年程度
[4] 電気代 1万/年 (たいしたことない）
[5] 駐車場の土地/施設にも固定資産税がかかっているのですがまぁ
計算も難しいのでとりあえず無視
[2]-[4] が 25年で、175万 これに [1]の更新費用が25年目とかに 170万かかるので、25年間の総費用は 345万とか。 全てのコストを月割すると 1.15万/月程度になります。
受益者負担の原則からみて、これより安い圧倒的に安い機械式駐車場料金の設定は、かならずどこかで破綻を来たすはずです。
月2-3000円なんて費用で貸し出すのは、結局はそのマンションで車をもっていない人が車をもっている人をサポートする形に将来なるのが避けようがない。
かつ [1]はどうみても、修繕積み立て会計に回すのが妥当ですよね。
ちょっと郊外だと、この必須の経費だけで周辺相場を超えたりします。それでは埋まらないわけで、相場以下に値下げするしかなくなりますが...
本当は機械式で無理に台数を確保しているのがよくないんですよね。
じゃあ機械式はやめて、自走式で100%確保しようとすると、これ場所をとるので、"駐車場にマンションがおまけでついている”って感じになって、今度は建物のほうに無理がきます。難しいですね。
無論例えば、つくば市のように極端に車社会になっていると、100%はおろか、130%と確保しないと誰も買ってはくれないわけですが、大抵機械式で料金設定には無理があったような...
都心とか、湾岸タワーとかで、駐車場相場がこれを大きく超えている場合には、
差額を、管理費か、修繕費かのどっちかに回すことができるようになります。
ところで、最近『マンション未来ネット』ホームページで、いろいろなマンションの管理状況とかがでていますね。(公開しているマンションは閲覧可能。結構タワーとか大型の例もちらほらでています。管理に興味のある人はぐぐってみると面白いかも）
10-20ほど実際に当たってみましたが、駐車場代は
1) 全額管理費へ
2) 全額修繕積立へ
3) 両方に振り分け
の3通り考えられるのですが、2:1:1 位の比でしょうか。
このマンション管理センター、マンション管理士に係わる試験の元締めだったりしますし、管理費・修繕費がぼったくり状態でないかを見積もってもらうので利用する管理組合が多いですよね。( 皆さんのマンションは加入されているでしょうか？？ )
管理費って、管理会社にぼったくりで"抜かれ"やすいので、当然 2) が 1) に勝ります。駐車場殆どただだったらどのみちアウトですが、まぁまっとうなデベロッパーだったら、周辺相場よりもちょっとだけ安い価格に設定しているでしょう。
なお、マンションの駐車場の設置率の首都圏平均は確か50%ちょい超えとか。最近のマンションは設置率高めですよね。埋まらないとこれはこれでとってもやばいのですが。
実は、タワーって、共用施設が超豪華だったり、24時間有人管理で、常時2-3人貼り付けているとかで、人件費が凄かったりするので、2) とかにしてしまうと管理費の1㎡単価がかなーり上がってしまってしまいので、 実は 1) のパターンが非常に多い。たまに、この数字だけみて、管理費バカ高いとか言われているタワーが、駐車場会計2)とか3) のパターンで、よくみると”実は極めて”良心的ってのがあったりします。 どことは書きませんが、匿名掲示板でぼこぼこに叩かれていてかわいそうだった。
タワーの駐車場は～60%設置 2-3万/月ってのが多いので、要するに1戸あたりで 1.5万とかの組合収入になっているわけで、2) に回して、管理費は 200円/月/㎡とかのアップになってしまいます。 それで大抵全額管理費充当なんですよね。
しわよせは... 修繕積み立てのほうへ。 21-30年目は、400-500円/㎡/月とかの修繕積みたてはまよくあります。 後 ”正直に” 建物内タワー式駐車場は30年後に更新するけど200万/台の負担は計画には”入っていない”からよろしくとか明示してあることもあるみたいです。
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というころで長くなりましたけど 機械式の場合、
(1) 長期計画に更新が入っているかどうか？
(2) せめて1万/月を超える料金設定になっているかどうか？
(3) その駐車場料金の少なくとも過半は修繕積み立て充当であるか？
をチェックしたいと思っています。 まず3点とも合格ってのはないですけど、
その場合には、例えば、駐車場平均料金×設置率/面積で、何円/㎡/月に相当するか
を見て、この管理費は実は ***円分なんだなとか補正して他と比較するようにすれば、
良心的なのがぼこぼこに言われるとかもなくなるのではないでしょうか。
私は車を使うほう(しかもほぼ毎日）なので、まだそれほど気にしませんが、上に書いたような理由で、車のない人には、100%マンションはオススメしにくいのではないかと思っています。
初期設定での駐車場の料金設定と、その収入のいき場所を見れば、どの程度良心的な
デベロッパー・管理会社の組み合わせ化が判ります。売らんかなで、更新計画は長期修繕計画には計上なし、かつ機械式なのにただ同然で、お得ですよとするマンションが実に多い。 理事会（とくに理事長）が苦労するので、やめてほしいですね。
典型的なダメな設定をする会社で、もっともすごかったのが、今は亡きヒューザー。
なんと、駐車場の権利をデベがもって、その収入は全部デベロッパー行きとかの驚きの設定で、売っている販売の人自ら、マンションつき駐車場ですからとおおっしゃっていた。いくら滅茶苦茶安くでも、鉄筋抜かれていて、駐車場料金設定がこれではねぇ。
そこまで悪質ではないとしても、
非常に駐車場の無料/過度に低額な設定が多いのは、
長谷工が特命受注で土地持ち込み型で施工に入っている物件か、
日本綜合地所でしょうか。良識を疑われるのでやめたほうがいいと思います。
＃とくに日本綜合地所の管理費は平均よりもかなり高い。
駐車場が殆ど無料にしてしまった分そのメンテ分のみを管理費充当するからなんですね。まだ修繕費充当なら理解できなくもないですが。
なお、くだんの会社の、この点に対する姿勢が問題といっているのであって、その会社の手がけた物件の購入者の方に含むところがあるわけではないことをはっきり言っておきます。
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