検証まで
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11290294595.html
これ、東京カンテイの中山さん（WBSに今晩でてたなぁ、路線価発表で
想定の範囲内だったんでWBSは録画予約しておいた）は気に入らないとかで
その呟きには何回もおおざっぱすぎて...とかでてくる。
http://twilog.org/tweets.cgi?id=tokyo_kantei&word=4%E4%B8%87
↑
まんま引用もなんなので、上をクリックしてみてみてください。
もともと、カンテイのマクロ分析は、新線効果とか個別の立地面の違いを
強調するものも多い。（PERだのPBRだのの概念をマンションに持ち込んだ
功績は大きいでしょう）
確かに”物件による違い”のほうが、”全体的傾向”よりもずっと差が大きかった
りするから、”どの駅か”とか”駅距離などの環境面”などの影響のほうが大きい
ので、アバウトすぎるという主張は確かに正しい。
ただ反例として、広尾ガーデンヒルズの、築２７年で坪544万、21000万での
成約例はどー説明するんじゃとか言われてもなぁ...
わざわざ銀行からこれ融資しても大丈夫なの？って問い合わせがあったとか本人も
いっているくらいだから例外中の例外に近い物件だと思うんだけどな。
都心の築年数と、レインズの中古成約価格の図を再掲。
この図では、”渋谷区”の成約例には緑で示していて、そのうち平米100万円を
超えている物件には、赤い三角でマークつけておきましたけど、1980年台前半
の物件で、超えているのは個別に見てみればわかるけどほぼ広尾GHだけ。
（バブル前で、もう上がり始めていたけど、超一等地で買えないこともない値段で
売られたので、めちゃくちゃな抽選倍率をつけた物件だからなぁ）
１年程度で２０００箇所以上成約しているなけではほかにそんな成約例もない
わけで、数学でいうみたいに例外を一つでもみつければ法則としてはアウトと
するのもちょっと。
もともと沖さんのコラムはざっくりと言い切り口調が基本。あんまり例外に
拘ることなく、過半の人にとって正しいことをいうのには一定の意味はあるかな
とは思わないでもないわけです。
＃ グラフで殆ど物件がない1985-1995のあたりはバブルのせいで都心価格が高騰
して殆ど供給のなかった時期、その時期のマンションはまぁ莫迦高いせいで、
エントランスとか、エレベーターまわりとかに無駄に大理石をおごったりとか
贅沢している物件も多いんですが、あんまり中古価格には反映されてないなぁ
（2006-2008年初頭にかけてのプチバブルも、そこでの高騰は中古価格には
反映されていない）。 やっぱり一時的な急激な価格変動は（値上げ方向でしかないけど）
後で中古価格に反映されることはないんだなぁとか。。。
無論同じように都心の区でも立地などの差で２倍程度には差があるわけですが
ざっと坪４万下がっていくというのが当てはまる人がかなりの割合でいると
なれば、
『マンションのグロス価格では、年100万弱程度のコンスタントな減価は
覚悟して資金計画をたてなさい』
というのは、7-8割の人に対してはあてはまることになります。
郊外のマンションを、頭金比率低めでフルローンに近く借りて、
しかも長期のローンで利率２％超とか高めで返済している人は、
望ましい 売却価格 > 残債＋頭金 どころではなくて、
売却価格 < 残債 となっている可能性も高くて、この場合、まぁ離婚でも
しましたで家うっぱらっても、借金だけが残ることになりますから、
『年に１００万は”元本”を返せない場合には、債務超過に陥る可能性が
高くて、もう買い換えはかなり無理っぽいね』というのが当てはまる人は
かなり多いはずで（他人事みたいに書いてますけど私もまぁそうです。
もういい歳だからいいけど）
まぁこれは避けたほうが吉というのが、沖さんの主張。
（買い替えで資産形成が沖さんの説くテーマだから、売却価格 > 残債＋頭金
でないと”教え”には従えない）
実際に沖さんの住まいサーフィンコラム（いろいろサイトにはケチつけて
いるけど、あのざっくり言い切り口調で短いのは嫌いではない。私は例外が
気になるほうでああは書けないから）でも、この方向の主張で締めているわけで
これはこれで外してもいないんではないかなぁとは思うんですよね。
沖さんのは割と素人向け、そんなアバウトな。。。って中山さんのは
ヲタク向けあるいはプロ向けのコメントであって、まぁどっちも間違っている
というのは言い過ぎな気もするわけです。
その（３）に続く
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