シリーズものも連続ではなかなか書けない。まぁここのところ管理ネタ
を離れて住まいサーフィン関連が多いからご容赦を。
（あんまり関連なさそうに見えるけど、私の頭の中ではつながっている）
4/10のAERAで、アロラクターズラボの沖さんが、
『大抵の新築マンションは立地や分譲坪単価にかかわらず
毎年坪4万円値下がりするとの法則』を書いています。
主張は、住まいサーフィンの会員の人なら読める
（会員でなくても読めるのかな。。。よーわからん）
こちらのページにでています。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=3&b=40&o=273
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=3&b=40&o=274
一方で、Twitter の @tokyo_kantei の”中の人”の中山さんはこれが
非常にお気にめさないようで、なんどもそんないい加減なことをいわれても
困るとか、呟きにもでてきます。
↓
http://twilog.org/tweets.cgi?id=tokyo_kantei&word=4%E4%B8%87
(Twitter やっている人は twilog にlog 残してくれるとこんな時便利）
さてどっちが正しいかというと、見ているスケールというかざっくり
感の差で、私はどちらも正しいと思ってます。
沖さんのは、”立地によらず”値下がり傾向は年坪４万だということで
disclaimer のセリづで”大抵”のとありますから、主張は全マンションに
例外なくあてはまるというよりは、相関をみてみたらそうだというもの
でしょう。
これを検証するために、中古マンションの”成約価格”の様子を
調べられるサイト”レインズ”の一般向けのページ
http://www.contract.reins.or.jp/
から、坪単価の異なる地区の、築年数別の成約価格を拾ってみましょう。
（このサイトは、”中古マンションの売り方編でもご紹介しました）
（１）坪300万はするでしょって、都心５区
（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）
（２）まぁ坪200万前後中心かなってんで、23区東部
(墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区)
（３）もちょっと安い郊外の坪150万級の例として
千葉県西部北エリア
(松戸市、野田市、柏市、流山市、我孫子市、鎌ケ谷市、印西市、
白井市、印旛郡栄町)
での直近の”成約例”を、築年数別に並べてみたのが以下の３枚。
（１） 都心
（２）２３区東部
（３） 千葉西部北
私の住んでいる（２）のエリアでいうと、足立区も江東区も一緒だし
駅直近のも、バス便も一緒くたですけどもまぁ傾向を見るということには
十分でしょう。もっと選択を厳しくしていくとより狭い範囲にちゃんと
集まります。
ファミリー用の広さに絞ったもので、縦軸は坪単価ではなく１㎡
あたりのレインズ登録の”成約価格”です。 坪単価に直すには、
0.3025で割ることになりますから、沖さんの主張は、ざっと20年
たてば、4*20*0.3025 = 24万/平米 成約価格が下がる線の上に
全部乗っかっていればOKということになりますが、
実際に見てみるとまぁそうなりますね。
都心編は色分けしてありますが、これはこのあと中山さんのほうの
そんないいかげんな。。。という検証のため。
もうそろそろ長いし、明日というかk今日はマンションの理事会オフ
で、お泊りのみなんで（１５マンション６７３０戸の理事１９人で
お勉強会）その（２）に続く。これ４－５回いっちゃいそうだな。
よかったら、ぽちってください。別にやばいことは何もおこらなくって
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