このシリーズ（テーマ；マンション探訪）はあんまり読者は
つかないのですが、懲りずにその（２）の続き (^^;
私自身は、まぁあんまり場所によらずに『平均的には』坪４万程度の減価率
だというのはそんなものかなと思いました。
ざっくり感覚の話同士であれば、新築のマンション価格がどのようにして
決まっていくかという、私のもとの話と比較して、荒っぽさは同じ程度でしょう。
6/29のブログの 『マンション坪単価”下限”の計算式 』では、
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11289588698.html
コスト積み上げによるマンション価格（販売坪単価の下限）の計算式として、
（土地仕入れ坪単価/容積率 + 60-70万 ) * 1.4 ーー※
を示しています。
掛け算される１項目は、土地の容積率に応じて按分されつ
自分の持ち分の利用価値で、これは例えば立て替えする場合にも消えません。
一方で、２項目は、マンションそのものの建築価格ですから築年数とともに
いつかは建て替えないといけないってんで減価償却されるはずです。
坪400万のマンションは、3/4の300*0.7万円分まで土地代ですから、
その部分はあまり消えません。はいっと建て替えるとしても、何年たっても
半分以下には下がらない理屈になります。
一方坪150万のマンションは、土地分は50万/1.4 で坪当たり35万にしか
なりませんから、もうここまで古いんでは建て替えるしかないねとなれば
1平米 10万円（もしくは立て替えのための建物の除却コストでそれ未満）
の価値しかないですから、減価率が大きいのは当たりまえにも思えるわけです。
建物の分は、1.4倍こみで、坪90-100万円程度。
（まぁもちろん都心のマンションはあちこち石張りだったり、最近では必ず
二重床だったりで、ちょこっと奢っている部分がありますから建築単価だって
同じではないですが、土地価格の差にくらべれば小さいものだと無視します）
これが25年くらいで消えていくのだ
と思えば、
場所によらずに、坪４万円毎年値段が下がると大まかにはまずは覚悟して
おきなさいというのはまぁ妥当なとこかなとも思えるわけです。
無論山のように例外はあるんでしょうけれども、こういうざっくり感の
ある概算を知った上で、そこからのズレとして見ていきましょうという
考え方が私は好みです。
－－－－－－－－－
消費税は、マンションの場合には”内税”で土地にはかかりませんが、
建物にはかかります。マンションの”定価”になるように、それを
切り分けないといけないですが、まぁ坪200万程度のマンションで、
契約書類を見てみると、土地分：建物分で１：１程度になってますから
（まぶっちゃけうちがそう）
やっぱり建物分は坪100万程度での計算になります。
すると、非常にざっくり感のある言い方をすれば、
消費税率のアップによる新築マンションの値上がりは、あんまり場所
（坪単価）にはよらないで、5%→10% に上がったときで、
坪単価で５万円程度のアップかなぁと概算できることにもなります。
１戸あたり100万円強程度のアップになるでしょう。
都心部だったら、不動産相場の上下や、物件ごとのお得感の差などで
吸収されてしまう程度の差（バブル・プチバブルではこの程度は
半年とかからずに上昇していたでしょう）かなぁとも思えます。
デベロッパーは、上げ相場の時には相当にチャレンジングな値段つけを
しますから、この救済策が必要とか、購入者側がいうならともかく、
デベロッパー側からいってもあんまり説得力ないかなぁとか思わない
でもない。
（自転車操業で建て続けないと飛んでしまうという業界の構造上、
値段が上がって購入者がついてこられるかなぁとか思っても、
消費者側みたいに、市況がよろしくないので”今は待ち”ってわけには
いかず、そんなにでてこないマンション用地をかなり無理して落札して
仕入れないといけない）
一方で、坪100-150万級とかのマンションはたいていは地方にあって、
パワービルダーなんかの建てる”建売り戸建て”なんかと比較すると、
容積率は最大限効率利用できる代わりに、建築坪単価はマンションの
ほうがかえって高いという特徴があるだけに、
総価格に対する建物割合が高い分、戸建てとの競合にはやや不利に
なるんではないかなぁなんて思っています。
その（４）に続く
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