7月7日の七夕さまへ向けて、人気のタワマン群が、東京タワー
からもはっきり見える武蔵小杉から。東急を田園調布、自由が丘
まで歩いてきました！
これが、去年、東京タワーを歩いたときの展望台からの武蔵小杉のタワマン群。
守衛さんに聞いて、生まれて初めて、「武蔵小杉」の急激な発展に驚いたのでした。
タワーマンションとは、高さ60m以上、階数で20階建て以上の住居用建築物のことです。
高さ60m以上の超高層建築物には、建物の耐久性により厳しい基準が設定されています。
下調べに歩いたのが、6月25日(日)。最低21.4℃、最高30.6℃。の真夏日でした。
この時点で、2週間先は、全国的に雨模様でした。30℃を超えた
蒸し蒸しする日が続いてきました。（沖縄は、平年より4日遅く６月25日に梅雨明け）
6日は、梅雨前線が途切れ、全国的に猛暑でしたが、土日の週末は西日本から
北陸にかけて、大雨や急な雷雨の恐れもあります。七夕様は見られないようです。
7月に入ってからも、基本、雨の日が多く、梅雨明けは7月中旬、を裏付けています。
東京も、7月6日(木)は、最低22.1℃、最高32.8℃、蒸す真夏日11日目でした。
7日(金)は36℃予想で初猛暑日？いつもはずれ。降っても、お願いはかけようね。
九州、四国は来週、梅雨明けするかも。
武蔵小杉は、東京都と多摩川をはさんだ、すぐ向かい側の神奈川県中原区です。
上の地図は赤い粒の都庁から、緑の粒の武蔵小杉まで17.9㎞なのを、示しています。
沖合の羽田空港からは10㎞です。
ちゃちょの西武池袋線石神井公園駅からは、先週まで渋谷のグルメで紹介して
いたように、同じメトロ副都心線、東急東横線との相互乗り入れを利用した
Fライナー(特別急行)で、直通1本39分で着きます。
茶の副都心線はもともと、JR山手線の池袋ー渋谷の混雑緩和のために、2008年開業
した路線です。それが、2013年、北は西武池袋線・東武東上線、南は東急東横線・
みなとみらい線と、5路線相互乗り入れして、首都圏の交通緩和を狙いました。
武蔵小杉が人気急上昇で発展したのは、6路線相互乗り入れ、全13路線使えて、
都心にも神奈川方面にもアクセスがいいことです。2008年には4000万円
(70㎡として)前後だったタワーマンションが、8000万円を下らない価格の急上昇です。
今では約6000世帯、1万5千人が住んでいます。もちろん、広くて高い階は、
都心より高い億ションもあります。
この図は「武蔵小杉住んでみた。」HPの「武蔵小杉から乗り換えなしで繋がった主要駅
と所要時間」で、大きくくっきりした図を見られます。青線リンクも成功しています。
東急線だけで見ても、10路線110.7kmが交錯しています。東横線と田園都市線が
基幹路線です。1月27日二子玉川～自由が丘、2022年7月22日三軒茶屋、2022年
9月2日代官山～中目黒～恵比寿は、ブログで歩きました。渋谷ー自由が丘ー二子
玉川は、人気の東急トライアングル(1日乗車券640円)。
賃貸不動産会社「スーモ」によれば、関東住みたい街ランキングで2018年は6位。
8年前の2010年の16位から大幅ランクアップしていて街の注目度が上昇しています。
しかし、後述するように、2019年9月の台風19号による浸水、タワマン間の暴風
被害で、2020年には20位へ転落しました。最新2023年ランキング14位のように、
2021年から3年連続で14位安定状態です。
今回歩いたコースは、ちゃちょオリジナルで、探訪したかった武蔵小杉駅から
新丸子駅、多摩川を渡って、多摩川駅、田園調布駅、自由が丘駅へと東急東横線
を渋谷へ北上する形で人気の街を、道沿い直線で4.3㎞歩きました。駅間は3.9km。
わずか4㎞＋寄り道分、2時間ちょいの炎天下歩きでしたが、13,966歩でした。
実際は、寄り道で道に迷ったりで、予想の2倍、9㎞近く、歩きました。かなり明るい
うちに久しぶりに帰れて、ホッとしています。21日が夏至で、日没まだ19：01です。
たいていのお店は11時以降開店なので、地元・練馬区石神井公園駅は、
10：13発の「Fライナー」(特別急行)元町・中華街行きに乗ります。まだ8分
あるね。1列目に並んでいたら、乗る直前は後ろびっしりでした。
途中止まる駅は、練馬、小竹向原、池袋、新宿三丁目、明治神宮前、渋谷、
自由が丘のみ。副都心線内は急行、東急東横線内は特急扱いでした。
さあ、武蔵小杉10:52着。所要39分。乗換ゼロ。武蔵小杉駅中央口２を降りました。
ここは東急の東横線と目黒線が並行して走っています。
2019年2月9日に「ブラタモリ」#125でもやっていたので、お借りすると、
80年前は一面の田んぼでした。終戦間際です。その上に、今の線路。
1939年、前身の「工業都市駅」がやや西寄りにできました。
後述する徳川家康の鷹狩りの立ち寄り「小杉御殿」から、やや離れた工業地跡に
「武蔵小杉」と言う地名・駅ができたのは、小杉から来ています。
戦後は、川崎を代表する精密機械を中心とする工業地帯でした。全部、
びっしり工場が並んでいます。それが、1990年代からバブルがはじけ、
工場が次々移転し、広大な更地が残りました。
川崎市はいち早く再開発に着手、公共機関や商用施設を集めて、利便性を
高めました。10年経って、タワーマンションが立ち並ぶ人気エリアになりました。
東急武蔵小杉駅改札を出ると、駅西側と一体となった、明るいショッピング
モール、「武蔵小杉東急スクエア」が、あります。中原区小杉町3-472。
2013年オープン、10:00-21:00(レストラン11:00-23:00)。98店舗。5階。
駅南東方向の「グランツリー武蔵小杉」です。2014年開業です。川崎市中原区
新丸子東3-1135-1。10:00-21:00。年中無休(一部店舗は別)。
イトーヨーカドーが経営、西武なども入っています。
2021年リニューアルオープンです。約160店舗入っています。
主なタワーマンションが黄色だけど、駅前の東急不動産でもらった地図では
28棟ありました。
「シティタワー武蔵小杉」です。中原区市ノ坪449-3。武蔵小杉駅からグランツリー
武蔵小杉を通り越して南側歩4分です。ここが、武蔵小杉タワマンでは、一番高価です。
2016年築。53F。800戸。相場8707万(70㎡当たりの物件価格)。185m。住友不動産。
2016年の「シン・ゴジラ」が行きついたのが、武蔵小杉のタワマンでした。
ゴジラは118mですから、ここの34Fぐらいの高さでしょうか？
東急西側の「パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズ」東西のうちウエスト
を見て見ましょう。川崎市中原区小杉町2-276-1。歩6分。2018年築。53F。
623戸。相場7746万円(70㎡当たりの物件価格)。179m。武蔵小杉タワマンで、
3番目に高い価格です。三井不動産レジデンシャルが開発分譲。
2LDK、24F、58.85㎡、北向き、月家賃22万,管理1.5万。
北向きは、さえぎるもののない多摩川方面です。
この東西棟の間2F,202-2にKOSUGI-CAFE nappa69があります。
11:00-23:00。無休。駅から92m,歩2分。
カプチーノ660円、なっぱのレトロプリン550円。
東急とJR南武線の間に「コスギサードアヴェニューザレジデンス」があります。
中原区小杉町3-600。歩2分。2020年築。39F。519戸。149m。
相場8647万(70㎡当たりの物件価格)。武蔵小杉タワマンでは二番目の高値。
ここも三井不動産レジデンシャルが開発分譲。開発不動産で三井が断トツなのも納得。
武蔵小杉では、4年ぶりに、夏まつりがあり、2万5千人の大盛況でした。
タワーマンション住民1.5万人を、旧来の年寄りの町会ではフォローできません。
2007年川崎市主導で、「小杉駅周辺エリアマネジメント」が立ち上がり、公益・共益
事業を幅広くボランティアで行っています。清掃、読書、フェスタ、防災防犯、交流など、
多様多彩です。情報交換してマンションの管理費削減にも成果を出し、上の夏祭りの
ように新旧住民が自然に交流してきています。
タワーマンションだけでなく、周辺の一人者の賃貸1Kを、他の川崎市中原区と
比較すると、武蔵小杉は、歩10分内も、11分以上も家賃高めです。
家賃を、税を引いた手取りの3分の1以内とすると、都内20代6.9万、神奈川20代6.7万、
30代都内8.5万、30代神奈川7.6万となり、30代なら可です。
ただ休日の商業施設は子供連れで混雑しており、心静かに暮らしたいなら、
1駅ずらして住んだ方が、賢明と言えます。後述する400m先の新丸子駅お勧め.
ビルの隙間の風(タワマン風)が、すごいです。台風の時は、ことさらです。
ここで、2019年10月の台風19号直撃の武蔵小杉の様子を見てみましょう。
多摩川氾濫で水位上昇し、○○○まで逆流しています。死者34人行方不明18人。
川崎市と出ていますが、強風の中、武蔵小杉を取材しています。
これは、雨水管が逆流し、マンホールを突き上げ、タワーマンションの1階まで
汚水を含む茶色い水が流れ込み、エレベーターが停まりました。インフラの脆弱性が
露呈した形です。これを機に、2020年は人気が急降下しました。
武蔵小杉のタワマンは、通勤・帰宅者でエレベーターの前に行列ができます。
10秒待ってイライラ度100とすると、60秒待ってイライラ度3600と言われます。
JR武蔵小杉駅改札前は、毎朝、通勤客で60mは列ができます。
「駅から歩2分」表示でも、混雑のない架空の時間なのです。
タワーマンションは、長い周期の地震に、上を共振し揺れを逃がす設計です。
これは、あくまで5倍に強調したCGです。地震のとき、高い階にいる者は
これに近い感じが、あるそうです。エレベーターは自動停止のままになります。
高い階ほど、最後まで強い西日が当たり、強烈な直の日差しには、遮光フィルムの
自前工事が欠かせません。
タワーマンションのような高い構造物は、上階の重さをクリアする必要があります。
そのために、コンクリートではない、軽い、特殊な充填剤を使っています。
普通なら響かない人の声や、ペットの声、椅子を引きずる音、テレビ・洗濯機・
掃除機。目覚ましの音も響きます。
天井も、クッション性の二重床の釣り下げでも、直貼りでも、遮音性は変わりません。
タワーマンションでは、共用施設の充実度がステイタスの決め手になりますが、
ずうと先まで予約で使えないスポーツ施設も、高い維持管理料には含まれます。
スカイラウンジも、スポーツ施設の4位に次き、3位のいらなかった共用部分です。
いらなかった共用施設の2位は、シアタールームで、1位は大して蔵書もない
ライブラリーでした。武蔵小杉駅に隣接した中原区立図書館には、毎月300冊
以上の新規購入本があります。紹介のパンフレットが分厚くて、びっくりしました。
武蔵小杉のタワマンも修繕積立金の相場は月1万5千円でずっと来ましたが、
まだタワーマンションには、実際、いくらかかるのかの経験値がなく、そろそろ
建てて20年が経つ物件も出始めています。
実際に見積もりを取って総額がわかると、急な値上げになる可能性が高いです。
修繕費の高騰で、ローン破産者も出てくるかも知れません。
今、政府税調では、今までの固定資産税の負担をより公平にするため、
高層階に重くする案が上図のように出ています。
また、2023年6月末の案では、相続税も、評価額と実勢値の乖離が67％以上なら
実勢値に近くする、一軒家並みと同等の課税措置に改正されていきます。
いままで、タワマンは、より高額な資産家にとって、相続の抜け道だったのです。
子育てにとって、タワマンは、最初、マンション内の交流が深まるイメージでした。
共働きで子供を預ける施設が不足しており、放課後の学童も定員２倍の悲鳴です。
法律では、１人1.65㎡の確保が推奨ですが、廊下にまで、わめき声が溢れています。
実際の学校の教師の声では、タワマンの子は、「自然と触れ合わない、五感や身体
感覚が磨かれていない、高所の危険認識がなく良く転落する、タワマン高層階の子や
普通の家の子からイジメを受ける」などの報告が上がっています。
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さて、タワマンのメリットとデメリットの話はここまで。武蔵小杉駅を降りて、
スイーツの店を探しに行きます。アップ容量助上限なので、かなり割愛。
3-STARS PANCAKE。中原区市ノ坪128-1 Prima SK武蔵小杉 2F。
東急武蔵小杉駅から南東方向歩5分。黄色の綱島街道とオレンジの府中街道が
交わる手前。10:00-18:00。月休。
ココナッツハニー1250円。livedoorBlog 公式ブロガー「パンケーキ部」が
4月21日に食べた内容と店の雰囲気が記事でよくわかります。沖縄まで全国の
有名パンケーキ屋さんを食べ歩いて記事にしてます。完全な女子のプロ集団。
月間140万PV達成の人達。ここで、全国のおいしいパンケーキ屋を検索できます。
東急東横線をまたいでいる、JR南武線の上を北側にまたぎます。
北側に出ました。川崎市中原区の地図が掲示されています。
武蔵小杉駅から北へ400mしか離れていない「新丸子駅」。武蔵小杉駅が乗降客数で
0.9%増なのに対して、1.9%増です。ここも、東横線と目黒線が並行して走る各停駅。
乗降客数で見ると、新丸子は1日2万626人で、武蔵小杉17万6606人の1/9程度です。
武蔵小杉の人気過熱で、通勤ラッシュが凄いですが、新丸子は、ほどほどで穴場です。
改札正面に、24時間営業の東急ストアがあります。駅構内にはタリーズコーヒー
(7:30-20:00)があります。東急高架下も多彩な就業施設になっています。
出口西口、東口２つありますが、1957年からの西口・東栄会が充実しています。
カルディやセブンイレブンもあり、東急ストアと組み合わせれば日常食品はOKです。
らーめん房とりめんのつけ麺(麺2個)900円が好評です。新丸子駅から40m。月水木
11:00-15:00,17:45-23:45。金祝前-24:45。土日祝11:00-22:00。火休。
県道から路地に入ると、静かな住宅街で、車の通行量も多くありません。
通学や通勤がしやすいでしょう。中古マンションの売買中央値では、
武蔵小杉6280万円に対して、新丸子4480万円(将来↑)です。
丸子交番前から、東急線と分かれ、「中原街道」で、多摩川を渡ります。
中原街道は、古くから家康が江戸へ入府時したときも、使用しました。
後に東海道ができ、脇往還として、平塚の中原と、江戸・虎の門を結んでいます。
中原街道は東急をくぐって、東西に1本です。西へは、「小杉陣屋町」の先を、
カギ型に曲がって、ずっと続いています。
そのカギ型の角に、「徳川将軍小杉御殿跡」という石碑があります。
江戸時代に家康と息子秀忠が鷹狩りに立ち寄った、小杉御殿があったからです。
いまも、中原区小杉陣屋町1丁目・2丁目という500m四方の町が残っています。
東急線と分かれて丸子橋です。1934年竣工、2000年新設。河口から13㎞、下流です。
神奈川県川崎市中原区と、東京都大田区田園調布本町の境。下流に、東海道新幹線。
河口の水害訴えで1918年から1934年にかけて、ここまで護岸工事をしました。
東急東横線＆目黒線の鉄橋を横目に見ます。右奥の森が目指す神社です。
2代目の橋は、延長405.6m、車道幅17m、歩道幅4mです。
2002年にアザラシのタマちゃんが出現し、初代(アーチ2連式で
かながわの橋100選)完成の1934年に、丸子の渡し船は廃止。
中原街道旧道の坂道は桜坂と名付けられ、2000年、福山雅治の
「桜坂」は200万枚を超える大ヒットになりました。
今年は、第45回の「世田谷区たまがわ花火大会」が、４年ぶりで10月21日
18時から行われ、1時間に6000発の予定。打ち上げは、5kmほど上流の
二子玉川駅近く二子橋下の河川敷です。神奈川側の河川敷は、ランニングコース。
多摩川全長138kmのうち、大田区羽田から羽村村まで都県境50kmが、
ランニングコースとして整備されています。「たまリバー50」と言います。
ロケ地にもなっています。土日は、シャワー700円、ロッカー300円の店も。
中でも丸子橋から下流の古市場コースが、1km毎に道標があり、
トイレも整い、平坦な3.7kmでお勧めです。「月例川崎マラソン大会」の場所。
花と緑豊かな散策コースにも、なっています。「なかはら歴史と緑の散策マップ」④です。
おみくじに手を突っ込んだら、手の感触から全然ほぐしてないことに気づき、
全部、払って引き揚げたら、6連発の大吉。１つだけ吉が交じってました。
家で開いたときは、新太郎君もなぜか大喜びで、大嫌いなカメラに納まりました！
多摩川浅間神社は、サービスが良くて展望台まであります。丸子橋のアーチと
武蔵小杉のタワマン群が、一望です。東急も川の右側をタワマン群へ向かっています。
多摩川沿いに1分歩くと、「多摩川台公園」です。大田区田園調布1-63-1。
9:00-16:30。ここは武蔵野台地南端で、「荏原台古墳群」があり、最大
規模の4世紀造107mの前方古円墳・亀甲山(かめのこやま)古墳は国指定
史跡です。見学無料。
アジサイ3000本が旬できれいでした。
ここは、多摩川八景のひとつです。
国指定史跡、亀甲山古墳は、奥のうっそうとした森の中でした。
推定4世紀後半、南武蔵を代表する多摩川流域最大の前方後円墳で107m。
古墳のすぐ南隣に、「古墳展示室」があり、無料です。大田区田園調布1-63-1。
9:00-16:30。月休。多摩川駅歩5分。亀甲山古墳を実物大で再現、横穴式
石室を持つ後円部の一部を切り取った状態を復元しています。
外に出ると、都の「武蔵野の路」の案内プレートがありました。
ここは、全21コース、277,7kmのうち②丸子・二子コース6.4km。
多摩川は羽田から、奥多摩まで通じているのが、よくわかります。
600m舌状に伸びている多摩川台公園を北へ越えると、東急・多摩川駅。
多摩川駅から田園調布まで、北へ2.0kmの1本道です。
田園調布駅は今、地下です。手前西側の扇状に開発された田園調布3丁目より、
旧駅舎真ん中から見える、裏の東側の2丁目が、3m低くなっていく坂道です。
渋沢栄一が晩年、1918年に田園都市株式会社を設立、駅を基点に道路が
放射線状に伸び、同心円状に環状道路が交差、50坪以上(100~200坪)を
上下水道完備で売り出しました。3丁目の航空写真です。
(社)田園調布会が、自治組織として規定を引き継ぎ、実勢242.6万/坪×50坪＝
1億2130万円以上でやっと所有、日常の買い物や飲食店の少ない豪邸ばかり。
実勢価格(坪)は、自由が丘298万、武蔵小杉250万、新丸子240万円です。
プレッセ。田園調布2-62-4。「東急スクエアガーデン」の1つで1F。
9:00-22:00(土日祝~21:00)。東急系です。地上軌道跡の商業施設の１つ。
東急スクエアガーデン北館1F、Deco's Dog Café田園茶房は、
2004年オープン、食事やカフェ、のんびりワイン、愛犬誕生会。
心地よい素敵な時間が過ごせるドッグカフェ。駅脇。
若鶏の唐揚げプレート1300円、コーヒー500円。雨の日ワンチャンクッキープレゼント。
ほぼ満席で、どの席にも、おとなしく、かわいらしいワンちゃんです。
LepiDor田園調布、大田区田園調布3-24-14。1階売店9:00-17:30,
2階喫茶9:30-17:00。水休。素材にこだわったケーキ屋焼き菓子。
2階の喫茶は、桜材を使った、温もりのあるゆったり、落ち着いた雰囲気。
田園調布駅から、3丁目の放射線状すぐ。
ガトーザッハ(あんずジャムを塗ったチョコケーキ)450円。他に
デコレーションケーキ、焼き菓子、カフェなど。
田園調布プチカヌレ専門店、COMME PARIS。田園調布1-24-19。歩15分。
多摩川駅からなら東へ歩10分。11:00-16:00、火休。2023年1月より休業中。
オンラインは販売中。
プチカヌレ12個入り3650円。右からプレーン、いちご、ショコラ、抹茶、
アールグレイ各3cm大。HPからオンライン可。渋谷スクランブルスクエア・
エシレが2週間先まで予約日に埋まり、店頭渡しなので、この通販がベター。
COTYLEDON(コティレドン)。田園調布2-20-13。10::-20:00。火休。
テイクアウトのみです。駅から南東へ416m。六間通り沿い。二子が経営。
マドレーヌは分厚いです。ナチュール292円、ベルガモット291円、
ポティロン389円、抹茶389円、マカダミア400円、各3個として
5346円＋箱代です。おみやげにとてもきれいです。
他にも和菓子、焼き菓子屋さん、あり。アップ上限なので、割愛しました。
自由が丘駅を目指し。見えてきました。1928年九品仏(くほんぶつ)駅から
の改称は、鉄道側の都合でなく、住民の強い要望という希なケースです。
グルメ・ファッション・イベントは「自由が丘オフィシャルサイト」で！
老舗2店紹介のみ紹介。1933年、モンブラン栗洋菓子、日本発祥のモンブラン。
自由が丘1-29-3。2022年末から4年だけ再開発のため1-25-13へ移転中。
10:00-18:00。火休。駅から北へ歩2分。
モンブラン867円。愛媛県産の中山栗、てっぺんのメレンゲは雪。
カステラの底に、カスタードクリームの山肌と栗1粒と、こだわっています。
もう1店は、1938年創業、亀屋万年堂。自由が丘2-11-5。駅前店。総本店は、3分先。
1967年、王貞治が「ナポナは、お菓子のホームラン王です」と宣伝し、不動の地位に。
ナボナプレミアムは、自由が丘店限定300円。他に、エアコンの効いた部屋で
熱々の日本茶と合う、黒糖虎焼216円。夏の限定、杵つき塩餡豆大福194円。
この塩大福は、赤えんどう豆を粗づき、もちもち大福生地に宮古島の雪塩の
こしあんで、さっぱり5中旬～8月末。通販あり。
帰りも、Fライナーです。自由が丘発13:16、石神井公園着13:55、自宅着14：05。
アパートの花壇に、夏らしく、カラジウムと日々草を植えました！
ここまで、読んで下さり、ありがとうございました。
ゆっくり休んでください。素敵な1日をお過ごしくださいますように。
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7月14日(金)は、下総中山～本八幡～市川を回ります。
じゃあ、みんな、元気でね。またね。