重要事項説明書(^_^)v パート３（賃貸契約書添付）
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先日の収益物件ご契約の添付書類（現在の賃貸契約書）が売主（家主）様より
届きました。
重要事項説明では賃借人の内容、賃借契約の内容（一般賃貸借契約か定期賃借契約）くらいしか
説明をする内容がないのです。
収益物件の賃借人つきの物件売買なので、当然賃貸借契約内容が大事となってきます。
もし、皆さんがご契約されるなら、下記の内容についてご注意ください。
１、賃貸人の内容（現在の勤務先等、滞納の有無、今までのクレーム状況履歴）
連帯保証人の内容（お住まい、勤務先、続柄等の関係、連絡先の確認）
２、賃貸保証会社の内容・・・・保証会社の保証の免責期間、内容についてご注意ください。
（ご注意いただく点についてはこちらをご覧ください。）
（http://ameblo.jp/hamu1972/entry-10606159034.html
３、契約書の内容（解約時返還金の内容、設備等の修理負担の分担内容、更新料の有無、火災保険の更新手続きの方法、）
最低でも上記の内容は物件をご購入される前にご確認をください。
収益物件を購入される場合は賃貸、売買両方を経験したことある仲介業者さんを
探してお願いをすると結構スムーズに取引が進みますよ。
収益物件の購入後の賃貸人変更の覚書や一回目の家賃の入金があるかなど、決済後（所有権移転後）の
手続きの確認をしてくれるなど、また、退去後の募集やリフォームを一緒に考えてくれるなど、
色々な引き出しを持っています。
当社は両方業務を行っていますので、是非お問い合わせを！！（すみません。営業で、、、（*^_^*））
****************************************
サステナ神戸株式会社
e-mail: kazuya@home-sus.com
TEL078-361-1711 FAX078-361-1712
★不動産のことで、ご相談がございましたら、下記メールまで（*^_^*）
当社HPには物件情報が満載です。(^_^)v
↓
不動産部 http://home-sus.com/smile/smile.php
本社設計部は建物検査、既存住宅検査をおこなっています。
詳細は↓
本社設計部 http://www.anshinkensa.com/
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重要事項説明書(^_^)v パート２
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重要事項説明を作成するのに市役所で道路関係のことを調べます。
物件を購入する際に気をつけていただきたいのが、４３条ただし書き道路と呼ばれる
道路に面している物件です。
一番の問題は銀行ローンが付きにくいということです。接道が他人名義の土地のことが多いので、
銀行ローンの承認を降ろす条件に土地所有者の通行承諾やその土地に地役権を設定するなどの条件が
付くことがあります。
先日そのような物件があったんですが、上記２件の条件がついたので、銀行ローンが付きませんでした。
また、再建築をする際も同じく通行承諾、掘削同意（これは水道等の埋設管などをメンテナンスなどの
為に掘削する同意です。）が必要となってきます。
まあ、ないとは思いますが、これをいただけないと建築ができないことがあります。
また、悪い人はその同意を出すのに、金銭を要求してくる人がいるみたいです。ご注意ください。
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道路に面している物件です。
一番の問題は銀行ローンが付きにくいということです。接道が他人名義の土地のことが多いので、
銀行ローンの承認を降ろす条件に土地所有者の通行承諾やその土地に地役権を設定するなどの条件が
付くことがあります。
先日そのような物件があったんですが、上記２件の条件がついたので、銀行ローンが付きませんでした。
また、再建築をする際も同じく通行承諾、掘削同意（これは水道等の埋設管などをメンテナンスなどの
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重要事項説明書(^_^)v
昨日申し込みをいただいた物件の重要事項説明書作成。
登記簿登本は権利関係を調査します。
今回の物件は抵当権が付いていない綺麗な物件だったので、特に注意をすることはありません。
抵当権が付いていた場合、注意しないといけないことがあります。
１、抵当権設定金額が売買金額を下回っている場合、
これは売却金額で借入金融機関に返済できるので、そんなに注意は必要ないと思われます。
２、抵当権設定金額が売買金額を上回っている場合、
売却金額で借入金額が返済できないので、注意が必要です。
通常契約時に手付金を売主様に御支払いしますが、それの保全措置が必要となってきます。
なぜ、保全措置が必要かというと契約ができたことで売主様が売却できたと勘違いをして
金融機関に先に手付金を返済してしまったり、他の返済に流用してしまう可能性があるからです。
もし、何らかの理由（融資不成立の白紙解約、危険負担）で契約が解除になった場合、手付金を
買主様に変換する可能性があるからです。
そのときになってお金がないってなっても、大変ですし、一度返済をしたお金を金融機関に
返してって言っても帰ってこないからです。
２の場合は一般的に仲介業者さんが売主様より手付金を一旦預かり、抵当権が抹消できる確証がとれる
まで保全します。
仲介業者は取引の安全を保つために様々な案を駆使します。
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登記簿登本は権利関係を調査します。
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抵当権が付いていた場合、注意しないといけないことがあります。
１、抵当権設定金額が売買金額を下回っている場合、
これは売却金額で借入金融機関に返済できるので、そんなに注意は必要ないと思われます。
２、抵当権設定金額が売買金額を上回っている場合、
売却金額で借入金額が返済できないので、注意が必要です。
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なぜ、保全措置が必要かというと契約ができたことで売主様が売却できたと勘違いをして
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もし、何らかの理由（融資不成立の白紙解約、危険負担）で契約が解除になった場合、手付金を
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そのときになってお金がないってなっても、大変ですし、一度返済をしたお金を金融機関に
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まで保全します。
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重要事項調査書の作成。
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昨日に購入申し込みをいただいた収益マンションの調査に行きました。
主な調査先は区役所、法務局、市役所、管理会社などです。
区役所では固定資産公課証明書を取得。・・・固定資産評価額と固定資産税都市計画税の額の調査
（同じような固定資産評価証明書ってのがありますが、公課証明書のほうが固都税の額が載っているので便利です。評価証明書は載っていないです。）
市役所では用途地域等調査、道路種別と管理者の調査、上下水道配管埋設状況調査、土砂災害等の危険箇所
調査、建築計画概要書の取得。
法務局では登記簿登本の取得、建物図面の取得、公図の取得
管理会社では重要事項にかかる調査報告書の発行
などなど、重要事項説明書を作成するには、色々な書類を取得する必要があります。
それぞれに色々な見方があるのでそれは後日、説明をさせていただきます。
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（同じような固定資産評価証明書ってのがありますが、公課証明書のほうが固都税の額が載っているので便利です。評価証明書は載っていないです。）
市役所では用途地域等調査、道路種別と管理者の調査、上下水道配管埋設状況調査、土砂災害等の危険箇所
調査、建築計画概要書の取得。
法務局では登記簿登本の取得、建物図面の取得、公図の取得
管理会社では重要事項にかかる調査報告書の発行
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それぞれに色々な見方があるのでそれは後日、説明をさせていただきます。
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購入申し込みをいただきました。(^_^)v
当社でお預かりしていた収益マンション450万円に購入申し込みが入りました。(^_^)v
400万円の提示価格から、買いあがりをいただき425万円で商談が成立いたしました。
この物件の1年分のお家賃から管理費等の経費を引いた年間の収益は43万円。
利回り約１０％となりました。
9月中旬の決済となりますので、契約の方式は持ち回りというやり方でやると思います。
（売主様買主様が集まらずに契約書を不動産業者が持ちまわり、各々契約をするというやり方です。）
明日は物件の調査を行いに役所、管理会社、法務局に行っていきます。
なぜ、そのような調査をするのかを後日お知らせいたします。
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利回り約１０％となりました。
9月中旬の決済となりますので、契約の方式は持ち回りというやり方でやると思います。
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賃貸案内。決まりました。(^_^)v 便利な引越し手続きサービスＨＰをご紹介。
nri先日ご紹介いただいたお客様が神戸市中央区のマンションに
申し込みをいただきました。(^_^)v
８月上旬からお探しになられていて、８月中に引越しをしたいとのことでした。
風水の先生に相談した結果、８月２３日に泊まらないといけないということで、申し込み
契約まで約１０日間のスピーディーな取引になりましｔ。
（その間にお盆休みが入っていたので、実質は４日間で書類、お引渡しを済ませました。）←(T_T)大変
お引越しに伴う公共料金の手続きもしてほしいとのことだったので、当社で行いました。
そのときに見つけた便利なＨＰがあるのでご紹介をしておきます。
関西引越し手続きサービス
かなり便利なページで
神戸市なら電気、ガス、水道、ＮＨＫなどが一括で手続きできる優れものです。
是非利用をしてみてください。
私もそういえば、以前に利用した記憶があったなあ。（*^_^*）
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８月上旬からお探しになられていて、８月中に引越しをしたいとのことでした。
風水の先生に相談した結果、８月２３日に泊まらないといけないということで、申し込み
契約まで約１０日間のスピーディーな取引になりましｔ。
（その間にお盆休みが入っていたので、実質は４日間で書類、お引渡しを済ませました。）←(T_T)大変
お引越しに伴う公共料金の手続きもしてほしいとのことだったので、当社で行いました。
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本社設計部は建物検査、既存住宅検査をおこなっています。
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改装工事
先日漏水をしていたマンションの改装工事の現地打ち合わせをしてきました。
漏水工事に伴う補修工事でほぼ大きい工事は終わってしますので、
壁紙、クッションフロア工事、塗装工事、畳襖工事、位で終わってしまいそうです。
当初に提出させていただいた尾も積もりは60万円でしたが、かなり削って、40万円くらいになりそうです。
詳細についてはまとまり次第、掲載をさせていただきます。
それ以外に前入居者が残していたエアコンが2台ありました。最近知り合いになった業者さんでエアコン
撤去を無料でしてくれる方がいらっしゃいます。
結構撤去工事って手間がかかって、今の時期なら大変なんですが、、、、。
希少金属の回収で3000円から4000円くらいの利益にしかならないって聞いたことがあります。
それでも大人一人が1日かかってやっても合わないとおもいますが、、、。
皆さん色々やってられますよね。
負けじと当社も色々やって頑張らないと(^_^)v
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お盆休み明け（*^_^*）
長いお盆休みが終わり、今日から、仕事です。(＞_＜)
お休みの間、結構娘と色々と行ったので、仕事をしているほうが楽かな。←行ったところは公園、プール２回などですが、、、。
まだ、お休みの不動産業者さんが多いみたいで、電話も少ないですね。
賃貸管理をしているマンションの漏水工事が今日で終わり、内部現地立会い。
結局は外壁からの漏水と上階の給水部分の漏水のダブルパンチ。(T_T)
漏水箇所の調査と工事で約２ヶ月間。
当然その間の賃貸募集ができなくて、オーナーさんは少し、厳しかったみたいです。
これからは漏水補修工事で復旧できなかった内装工事をおこないます。
が、その前にオーナー様と工事の施工範囲を再度打ち合わせをしなければならない。。。。
もう築３０年がくるので、あらゆるところにガタがきていて、床の根太が痩せて床鳴りがしていたり、
もう、そろそろその場限りの補修では間に合わなくってきているみたいです。
果たしてオーナー様が改装にどのくらいのご予算をみていただけれているのか
乞うご期待です。
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漏水箇所の調査と工事で約２ヶ月間。
当然その間の賃貸募集ができなくて、オーナーさんは少し、厳しかったみたいです。
これからは漏水補修工事で復旧できなかった内装工事をおこないます。
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夏季休暇です。
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8月12日から17日まで当社の夏季休暇となっています。
そんな中、ありがたいことに本日賃貸物件の入居申し込みが入りました。
ありがたや。m(__)mありがたやm(__)m
今は事務所が休みでもメールや携帯電話、ＦＡＸがあるので、
長期休みでも仕事ができるのが、本当に助かります。
お客様の為に8月23日のご入居に向けて、早速手続き開始！！
こんないいお話がある中、先日からお話を進めていた
お客様から、未登記、建築基準法上の道路に面していない物件は
購入できないとのメールが、、、、(T_T)。
今年の初めから色々な銀行にあたってきましたが、
『格安になるなら、考えてもいい。』って。
うーん。おそらくこれは無理。
売主様も親御さんからの相続で建物だけで2億円以上しているものを
安く売るつもりはないって、前からお話をされていたんで、、、。
今年は申し込みが入るけど、なかなかすんなり行かないことが多いなあ。
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盆休みも近し、(~_~;)
お盆休みも近くなり、お問い合わせもなく、少し、暇に、、、、。(T_T)
先日から商談中だったマンションがとうとう価格交渉があわずに、決裂。(T_T)
ご主人は気に入っているということだが、奥様がガンとして譲らないということ。
うーん。
やはり、おうちについて、決定権を持っているのは奥様なのね。(ﾉ_-｡)
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先日から商談中だったマンションがとうとう価格交渉があわずに、決裂。(T_T)
ご主人は気に入っているということだが、奥様がガンとして譲らないということ。
うーん。
やはり、おうちについて、決定権を持っているのは奥様なのね。(ﾉ_-｡)
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サステナ神戸株式会社
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