交渉中！！託児所になるかも、、、。
当社で管理をさせていただいている事務所ビルに入居申し込み希望者がきました。
なんと！！1階下の家事手伝い業の方です。
家事代行業をされている傍ら最近託児所も始めたみたいで、2階だけでは狭くなってきたとのこと。
新規で託児所にも力をいれていきたいとのことです。すごい。(゜o゜)
確かに新聞でも待機児童の問題が取りただされているので、いいことだと思います。
うちの娘が行っている保育所でも1人が幼稚園に移ったみたいで、そんな話をしていたら、
すぐに変わりの子供がやってきました。
共働きの世帯が増えてきたんでしょうね。やはり、不景気の影響？
それを解消すべくそのような安全な託児所が増えれば本当にいいと思います。（*^_^*）
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サステナ神戸株式会社
e-mail: kazuya@home-sus.com
TEL078-361-1711 FAX078-361-1712
★不動産のことで、ご相談がございましたら、下記メールまで（*^_^*）
当社HPには物件情報が満載です。(^_^)v
↓
不動産部 http://home-sus.com/smile/smile.php
本社設計部は建物検査、既存住宅検査をおこなっています。
詳細は↓
本社設計部 http://www.anshinkensa.com/
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家事代行業をされている傍ら最近託児所も始めたみたいで、2階だけでは狭くなってきたとのこと。
新規で託児所にも力をいれていきたいとのことです。すごい。(゜o゜)
確かに新聞でも待機児童の問題が取りただされているので、いいことだと思います。
うちの娘が行っている保育所でも1人が幼稚園に移ったみたいで、そんな話をしていたら、
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地元不動産業者の会合←結構まじめです。（*^_^*）
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私が加盟させていただいています会にＲＰＧっていうのがあります。
ＨＰ→http://www.rpg-k.com/
神戸を地元に２０代後半～４０台前半の若者が４０名も集まっている会です。
神戸の不動産業界を盛り上げていこうと頑張っています。
不動産業者っていっても、色々な分野（賃貸、売買、事業主）があるので、その得意分野を生かし、
会も小委員会（売買、賃貸、分譲・建築、ＩＴ，企画）って分かれています。
私が所属しているのは売買委員会で恥ずかしながら、委員長をまかされています。（暇なので、、、(T_T)）
今日は１０月の例会で行われる委員会討論会の質問事項の選定をしました。
各委員会からたくさん送られてきた質問事項のどれに答えるのかを、、、。
うーん。悩ましい。
結構みんなまじめに考えてきてくれて、二つの委員会から合計で２０項目もありした。(゜o゜)
たとえばこんな感じ
↓
（建築・分譲委員会から）
・昨年から今年にかけて、取引価格や成約件数がどうなってきているか？
・一番反響のある集客の媒体は？
・今の客は何を求めてる？？長期優良住宅？ エコポイント？ フラット３５対応？
・住宅ローンの審査が厳しくなったと聞ききますが、実際どんな感じ？？
・こんな売主（事業主）は×!!
・今後の仲介業はどうなっていくと思いますか？
（賃貸委員会から）
１．分譲住宅で東方面（東灘等）と西方面（須磨、垂水）では仕様はどの様に違うのか？又、それぞれどのような仕様が売れ筋なのか教えて下さい。
２．売買仲介に於いて、現在どのような戦略がお客様を引き付け、成約に至りやすいか教えて下さい。
３．売買契約時の土地境界明示はどの程度までするのが一般的なのでしょうか?
①更地の場合②中古戸建ての場合③新築戸建ての場合
４．建築基準法違反の建物の住宅ローンの良い引き受け先は？
５．コンサルにて手数料を取れた事例があれば、その具体例を教えて下さい。
６．どうすれば、上手くお客様の心をつかめますか？
７．最近の建売でエコポイント還元の住宅って、どれぐらいの割合ですか？
８．地価アップの為に今後建てて欲しい、家・オフィスなど、どのようなものがあるか？
９．固定資産税等の精算時について・・・精算額に消費税をかける場合がある？
10．今だから言える「業法スレスレ」の仕事・エピソード
11．借地取引の名義変更料・更新料・建替承諾料等の相場について教えて欲しい。
12．今の売れている物件の傾向
結構まじめでしょ。（*^_^*）
さあ、これに対しての回答を頑張ってまとめていくかああ。。。。。
また、回答がまとまれば、報告しますね。(^_^)v
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うーん。悩ましい。
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↓
（建築・分譲委員会から）
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・一番反響のある集客の媒体は？
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Ｊリートの本を読んでいます。
結構毒舌で面白いですよ。（*^_^*）
Jリート市場は宝の山/伊山俊介/イヤマシュンスケ
￥1,470
Amazon.co.jp
物事の判断は常識を持ってなすべしって感じで、自分の完成を磨いて、投資をしなさいと進言をされています。
色々な方の言葉や本を自分の常識で判断をし、結構毒舌でこき下ろしているので、同じ感じに考えているひ
とにとってはスカッとします。←少し、しつこいので私は途中で飛ばしましたが、、、。
その流れから現在のＪリートは過小評価されていると言及。その原因としてリーマンショック以降の
不動産相場がガタ落ち、それに伴う信用不安、それを煽るマスコミ、それに出演している専門家達。
（作者は特に専門家達を痛烈に批判していました。専門家と名乗るだけで本当に投資で儲けているのか
わからない人が何食わぬ顔をして、市場予想をしていると。作者は『コメントしているのなら、どれくらい
儲かっているのかをあらわしてから、コメントしろ。』っていうくらいのことを書いていました。）
確かに作者のいうことももっともだと思う。（*^_^*）
作者は自分の判断で購入し、検討しているＪリートの内容を紹介。
１戸、1棟では判断している収益物件の内容をリートということになると敬遠していたことを
リートも同じ感じだと思わせてくれたことに非常に感謝をしました。m(__)m
作者は各々のリートが所有している物件、その評価額、総資産、スポンサー、運用実績（家賃収入みた
い）、負債総額を調べて現在の一口価格が安いか、高いかを判断しているとのこと。
ここからが大事なことです。
リートは不動産の収益から配分金を出しているので、一番大事なのはリートが所有している物件の立地
、賃貸契約ということ。
その内容が周りの物件より、絶対的に有利であれば、テナントが出て行くこともなく、安定した収益を
見込め、破綻することがない。だから、安心だということです。
確かに、、、。
個人だと駅前のマンションとか広いマンションを収益物件として、常に考えています。リートのように
大きくなっても、不動産の中では何が有利かを常識的に考えれば、おのずと買ってもいいリートが
わかってくるのだと思った。
因みに今のリートの利回りは５％から８％くらいらしいです。
これが高いのか安いのかを考えるのは、、、、。うーん。難しい。(~_~;)
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（作者は特に専門家達を痛烈に批判していました。専門家と名乗るだけで本当に投資で儲けているのか
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儲かっているのかをあらわしてから、コメントしろ。』っていうくらいのことを書いていました。）
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い）、負債総額を調べて現在の一口価格が安いか、高いかを判断しているとのこと。
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確かに、、、。
個人だと駅前のマンションとか広いマンションを収益物件として、常に考えています。リートのように
大きくなっても、不動産の中では何が有利かを常識的に考えれば、おのずと買ってもいいリートが
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リートについて。(゜o゜)
この前、不動産業をしている友人とご飯をしたときに出てきたお話。
彼は最近リートに凝っているらしく、お金を集めて購入しまくっているとのこと。
賃貸マンションも何室か持っている彼がなぜそんなに買っているかと聞くと
驚きの利回り！！(゜o゜)
なんと高いもので約１９％、、、、。
これで行くと不動産賃貸の利回り約１０％がばかばかしくなるぞって。
実物不動産では管理の手間がわずらわしく、税金、管理費、修繕費など様々なことがあり、
しかも空き家リスクもある。
そんなことを考えるとリートが利回りが高いなら、そんな手間がなく一度買ってしまえば
ほったらかしで、後はあがろうが下がろうが持っておくとのこと。
『リートは投信みたいなものやから、下がる可能性もあるやろ』って。聞くと
『実物不動産も基本的にはさがるやろ』って。
『リートなら、景気が良くなれば、あがることもある。実物ならあがることもあるけど、今の時代、そんな
ことはほぼきたいできない』
確かに、、、。
そんな彼がいっていたリートは
これ『ラサールグローバルＲＥＩＴファンド』
皆さん一度調べてみては。（*^_^*）
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実物不動産では管理の手間がわずらわしく、税金、管理費、修繕費など様々なことがあり、
しかも空き家リスクもある。
そんなことを考えるとリートが利回りが高いなら、そんな手間がなく一度買ってしまえば
ほったらかしで、後はあがろうが下がろうが持っておくとのこと。
『リートは投信みたいなものやから、下がる可能性もあるやろ』って。聞くと
『実物不動産も基本的にはさがるやろ』って。
『リートなら、景気が良くなれば、あがることもある。実物ならあがることもあるけど、今の時代、そんな
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仲良くするもんですね。（*^_^*）
今日は久々に昔にお付き合いをしていた金融機関の方から連絡がありました。
『お久しぶりです。お元気でしたか？』
『こちらこそ。』ってな感じで。
お話を聞いていくとその金融機関さんが貸付している地主さんの返済が滞り始めたとのこと。
1年以上店舗付きの土地を売却していたみたいなんですが、買い手が付かなくて、何とかなりませんか
って。(~_~;)
今の時期にそのような土地の売却はかなり難しいんですが、私を思い出してくれて、ご連絡いただいた
だけでも、うれしいお話です。
金融機関からの紹介の不動産業者ってことで、一度先方にご紹介してくれるように、お話をしてくれるとい
う本当にありがたい内容でした。←結構ナーバスな問題なので時間はかかるみたいです。
以前のお取引の際に仲良くしていたので、舞い込んできたお話でした。
まあ、同じ苗字なので、親近感もあったんですけどね。（*^_^*）
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交渉決裂(T_T)
先日いただいた収益ワンルームの購入申し込みの交渉が決裂しました。(T_T)
確かに3点ユニット、１５㎡のワンルームマンションは今やはやりません。
三宮（神戸市中央区）という好立地ながら、そのことと９月に退去があり、内装工事が必要と
いうことを理由に厳しい価格交渉を提示しました。
３４０万円の物件に２９０万円の購入申し込み、、、。
いただいたときにかなり厳しいかと思いましたが、ダメもとで、、、。(~_~;)
やはり、ダメでした。
今まで結構な数を仲介させていただきましたが、S５０年代の収益ワンルームはよほどの理由が
ない限り３００万円を切るのは難しい感じですね。
これに挫けずに頑張っていきます。(^_^)v
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いただいたときにかなり厳しいかと思いましたが、ダメもとで、、、。(~_~;)
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今日は久々に気密測定を行いました。（*^_^*）
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いつもお付き合いをいただいている上村建設さんから、気密測定の依頼をいただきました。
上村建設さんのブログ→http://kamimuraken.jugem.jp/
以前に勤めていた会社ではよくやっていたんですが、久々に測定をしました。
写真はこんな感じです。
今回は建築中の測定です。なぜ建築中にするかというと内壁を施工してからだと
もし、測定目標値が出ないときに対処ができないからです。
測定した結果はＣ値0.5でした。←これはすごい値です。
大工さんが施工になれているのみたいです。
2階の引き抜き金物や釘にまでウレタンを施工し、本当に丁寧にされていました。
次は完成後の検査です。
施工中にこれくらいの測定値がでるとまず完成後も問題がないと思われます。
また、結果については(^O^)/報告しますね。
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もし、測定目標値が出ないときに対処ができないからです。
測定した結果はＣ値0.5でした。←これはすごい値です。
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またもや収益物件の購入申し込みをいただきました。（*^_^*）
いつもご購入いただいているオーナー様からまたもや購入（価格交渉がありますが、、、）いただきました。（*^_^*）
いつもいつもありがとうございます。
今回申し込みをいただいたのは三宮のワンルームです。
広さは約１５㎡、三宮駅徒歩７分、三点ユニットの築２５年の物件です。
最近ではあまりはやらない形のものですが、、、、。
この条件で家賃は４２０００～４５０００円では必ず入居者がつきます。ご安心を（*^_^*）
三宮の単身物件は現在需要が非常に高いです。
それはポートアイランドに神戸学院大学などができたためです。ポートアイランドには単身用の
物件が少ないため、どうしても三宮で探さざるを得ないからです。
先日も長崎にお住まいで息子さんが神戸学院大学に通うために探しているとの問い合わせがありました。
（３月でしたけど、、、、）
本当にないので、困っているとのことです。
その需要を見込んで面白いことをやっている業者さんがいました。
ポートアイランドにあるファミリータイプの物件（３～４ＬＤＫ）をルームシェア用の物件に
改装しなおして、貸しているとのことです。
考えたものです。ルームシェアなら、一括で貸すよりそれぞれに貸すので、一気に出て行くリスクが
少なくなるからです。
ただし、管理するのが難しいと思います、、、。(>_<) まっ、それくらい考えているとはおもいますが、
いつもいつもありがとうございます。
今回申し込みをいただいたのは三宮のワンルームです。
広さは約１５㎡、三宮駅徒歩７分、三点ユニットの築２５年の物件です。
最近ではあまりはやらない形のものですが、、、、。
この条件で家賃は４２０００～４５０００円では必ず入居者がつきます。ご安心を（*^_^*）
三宮の単身物件は現在需要が非常に高いです。
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物件が少ないため、どうしても三宮で探さざるを得ないからです。
先日も長崎にお住まいで息子さんが神戸学院大学に通うために探しているとの問い合わせがありました。
（３月でしたけど、、、、）
本当にないので、困っているとのことです。
その需要を見込んで面白いことをやっている業者さんがいました。
ポートアイランドにあるファミリータイプの物件（３～４ＬＤＫ）をルームシェア用の物件に
改装しなおして、貸しているとのことです。
考えたものです。ルームシェアなら、一括で貸すよりそれぞれに貸すので、一気に出て行くリスクが
少なくなるからです。
ただし、管理するのが難しいと思います、、、。(>_<) まっ、それくらい考えているとはおもいますが、
案内図面作成（*^_^*）
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お取引をさせていただいている司法書士のご友人から、戸建て売却の依頼をいただきました。
その案内図面作成をしていますが、、、
これが結構大変です。
以前より掲載したいと思う情報が増えて、増えて、、、、。
保育園や幼稚園、小中学校区、スーパー、コンビニなど載せました。また、売主様が今までに
された建物のメンテナンスの内容、時期をわかりやすくしました。
昔ならメンテナンスした内容などあまり載せていなかったのですが、これからは売主様が
どれだけこの建物を維持、修繕してきたかが大事になってくるかと思われます。
日本ではメンテナンス状況にかかわらず、建物の築年数のみで不動産価値を決める傾向がありましたが、
これではいけないと思います。メンテナンスができているお家は当然にその内容が価格に反映をされないと
古い=潰して建替えという発想になります。
これではいけないということで、
当社の本社では設計、建築の専門化が中古住宅の現状の状況を調査して、買主様にご安心をしていただ
けるようなシステムがあります。
ご自分の資産価値をあげるという意味でもご売却を検討されている方はご採用をいただければと思いま
す。
買主様もご購入を検討されている物件をこの検査を利用して、購入のご決断の一つの指針にされてはと
思います。
当社ＨＰにその内容が掲載されていますので、是非お立ち寄りください。
しっかりメンテナンスがされて、状態の良い中古住宅が外国みたいにドンドン流通するような社会にな
るよに当社としても、頑張っていきたいと思います。
****************************************
サステナ神戸株式会社
e-mail: kazuya@home-sus.com
TEL078-361-1711 FAX078-361-1712
★不動産のことで、ご相談がございましたら、下記メールまで（*^_^*）
当社HPには物件情報が満載です。(^_^)v
↓
不動産部 http://home-sus.com/smile/smile.php
本社設計部は建物検査、既存住宅検査をおこなっています。
詳細は↓
本社設計部 http://www.anshinkensa.com/
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された建物のメンテナンスの内容、時期をわかりやすくしました。
昔ならメンテナンスした内容などあまり載せていなかったのですが、これからは売主様が
どれだけこの建物を維持、修繕してきたかが大事になってくるかと思われます。
日本ではメンテナンス状況にかかわらず、建物の築年数のみで不動産価値を決める傾向がありましたが、
これではいけないと思います。メンテナンスができているお家は当然にその内容が価格に反映をされないと
古い=潰して建替えという発想になります。
これではいけないということで、
当社の本社では設計、建築の専門化が中古住宅の現状の状況を調査して、買主様にご安心をしていただ
けるようなシステムがあります。
ご自分の資産価値をあげるという意味でもご売却を検討されている方はご採用をいただければと思いま
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買主様もご購入を検討されている物件をこの検査を利用して、購入のご決断の一つの指針にされてはと
思います。
当社ＨＰにその内容が掲載されていますので、是非お立ち寄りください。
しっかりメンテナンスがされて、状態の良い中古住宅が外国みたいにドンドン流通するような社会にな
るよに当社としても、頑張っていきたいと思います。
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サステナ神戸株式会社
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賃貸申し込み書が３件入りました。（*^_^*）
９月も目前になり、お客様の動きが出てきたのか、申し込みが３件も入りました。（*^_^*）
不況のせいもあるのかもしれませんが、３件のうち２件が生活保護の方。
うーん。
オーナー様に相談をしたら、入居させるかは御社に任せるとのこと。
責任重大。
今までお世話になっているオーナー様なので後々のトラブルにならないように
しなくては！！
最近は賃料滞納でのトラブルは保証会社があるので、あまり、心配はしていないのですが、
それ以外の素行が悪いや近隣住民の方に迷惑をかけるなどがあれば大変になります。
皆様もお気をつけて（*^_^*）
不況のせいもあるのかもしれませんが、３件のうち２件が生活保護の方。
うーん。
オーナー様に相談をしたら、入居させるかは御社に任せるとのこと。
責任重大。
今までお世話になっているオーナー様なので後々のトラブルにならないように
しなくては！！
最近は賃料滞納でのトラブルは保証会社があるので、あまり、心配はしていないのですが、
それ以外の素行が悪いや近隣住民の方に迷惑をかけるなどがあれば大変になります。
皆様もお気をつけて（*^_^*）