久しぶりの更新

奥歯を抜く羽目になり、通信講座の提出もあって更新をサボっていましたが、

一段落し、3連休の最終日、喫茶店で涼みながら書いています。

そもそもこのブログの目的は、

①日頃のクエスチョンなどを書き留め、備忘録とする
②携帯の文字入力が苦手なので、練習の場とする

ということで、自分のために始めたんですが、不思議なもので、読んでもらうように書いてしまうのはどうしてなんでしょう

さて

私は月刊ブロパティマネジメントという情報誌を定期購読してます。

7月号の不動産リスクマネジメントという連載で、修繕費と資本的支出の区分の問題が、現在なかなかすっきりした答が見つかっていないという記事を見て、NOI利回りについてのクエスチョンを思い出しました。
都心部では、従来の坪いくらの世界から、ここだとキャップいくらの世界に変わった等の記事をよく目にします。

ここでのキャップは、NOI利回りのことだと理解しているのですが、取引事例からNOI利回りが把握できるのでしょうか。

推測ですが、ある収益物件の取引事例があったとして、一般的に正確な数値として把握できることは、取引金額とグロス収益額の2点だと思います。

購入物件の資料は、ほとんどが物件概要が記載されたものとレントロールで、支出に関するものは、固定資産税等の税金費用、あっても建物管理費ぐらいのものしか見たことがありません。

正確に把握できることは、表面利回りのみです。

にもかかわらず、ネット利回りがいくらだとか語られるのは、大雑把な経験的経費率によりネット利回りが語られているものと思います。

であるならば、表面利回りで収益価格を把握しても精度的に問題なく、修繕費の区分など考慮外でいいので、表面利回りで利回りを語るのがベストだと思います。

実際、担保査定における直接還元法の適用においては、NOI純収益及びNOI還元利回りで収益価格を査定していますが、私は、業者ヒアリングによる表面利回りを参考にNOI純収益及びNOI還元利回りを査定し、適用しています。

これが一番市場性を反映した価格査定だと思います。
取引事例から利回りを分析する意義は、事例から期待収益率すなわち割引率を如何に把握するかということだと思います。

DCF法適用における実証的な割引率の査定が収益価格の精度を決定付けると思いますので、割引率の査定に注力していきたいと思います。

不動産鑑定士試験合格への道

不動産鑑定士試験まで1ヶ月を切りました。

受験生の皆さん、ラストスパート頑張ってください。
ありきたりですが、これからやるべき事は、とにかく復習あるのみです。

決してこれまで手を付けていない事には手を出してはいけません。

手を出した所が出題されても、たぶん書けません。

ならば、手を付けた範囲をひたすら復習することです。特に基本論点を重点的にやりましょう。

この試験は、相対評価で合否が決まり、どんぐりの背比べ状況の中、頭一つ出たら合格できる試験です。

ひねった問題は心配しなくても皆出来ません。

基本論点を落とすと致命傷です。

万一駄目だったとしても来年に繋がります。


私なりの合格必勝法というか合格に必要と思うことを書いときますので、参考にして下さい。

まずは、合格するために何をすべきかを考え勉強するのではなく、落ちないためには何をどう勉強すればいいのかを考え勉強することです。

この発想がないと、勉強範囲を拡げすぎ、また、細部にこだわりすぎて失敗します。

基本論点をまず押さえ、頭一つ出るにはどうすればいいのか考えましょう。

そのためには、皆が出来ること、苦手にしていることを把握する必要があります。

受験仲間がいない人は、予備校で受講生が講師に質問してる内容に耳を傾けておきましょう。

日頃からこれを意識し勉強すれば、力を入れるべき所、流してもいい所がはっきりしてきます。

また、本番でも落とせる問題、落とせない問題がはっきりすれば、ペース配分等をミスることもないと思います。

あとは、論旨一貫ですかね。論理矛盾となっていないか、常に意識しましょう。
要するに、相手をよく知った上で対策をたて、論旨一貫を常に意識したアウトプットの練習を繰り返すことが合格への近道だと思います。

更地価格と建付地価格

更地とは、物的には建物等の定着物がなく、権利面では賃借権等の付着がない、公法上の規制下において、使用、収益、処分等、所有者がフルオプションを有する宅地です。

建付地とは、建物等が存する場合の宅地部分です。

不動産鑑定評価基準によれば、建付地価格は原則、更地価格が上限だと言っているのですが、本当にそうでしょうか？

式で表せば

更地価格≧建付地価格

という関係になります。

更地価格=建付地価格となるケースは、建物が最有効使用のケースです。

この建付地を最有効使用建付地と呼び、その他の建付地を一般建付地と呼ぶとすると、これらの関係は

最有効使用建付地価格≧更地価格＞一般建付地価格

と理解するのが正しいと思います。

ポイントは、

最有効使用建付地価格≧更地価格

であることをはっきりさせることです。

更地は、フルオプションを有することより、最有効使用を実現する可能性を有する宅地ではあるものの、最有効使用を実現してる宅地ではありません。

実現してるのは最有効使用建付地です。

したがって、建付地価格は原則、更地価格を上限とすると言うよりは、

更地価格は原則、最有効使用の状態にある建付地価格を上限とする

と言うことを鑑定評価基準に銘記すべきだと思います。

でないと、積算価格の試算過程で複合不動産としての市場性＋20％とかしてるが、数字の根拠が書いてない鑑定評価書は無くなりません。

開発賃貸型DCF法と歩調を合わせたらいいと思います。

手法間の整合性が問われていますし。

余談ですが、建物等の制約による土地の減価を建付減価と言っていますが、私は更地の最有効使用実現リスクを更地減価と呼び、昨今の不動産市況をふまえ、更地の査定は慎重にやってます。

私は鑑定評価を提供する立場ではなく、利用している立場なので、好き放題言えますが、説明性に優れた鑑定評価書の提供は永遠の課題だと思います。