融資の極意(補足)

前回
融資の極意は、
お金のいらない所に融資し、いる所に融資しない
と書きましたが、
誤解があるといけないので補足します。


例えば、
100の現金を持っている人が100の不動産に投資する場合、
この人はお金を借りる必要はないですが、
この不動産の投資利回りより低い金利のローンを使えば、投資効率がアップします。


こういう所に融資すれば、お客さんと銀行はウィンウィンの関係でお互いハッピーですね。


一方、
綱渡りの資金繰りでお金がいる所に融資すると、
はよ返せ、ちょっと待ってくれとすぐなります。


銀行は手荒な取り立ては出来ないので、回収には時間と忍耐を要します。


いい取り立て手段はないですかねぇ。


こういうお客さんは、銀行には平気で延滞しますが、高利貸しには、絶対延滞しません。


困ったものです。


ということで、
お金のいらない所に融資し、お金の要る所には融資しない
となる訳で、
融資を伸ばすのに銀行は苦労しています。

コーポレートファイナンス

J-REITや私募ファンドはリファイナンスに苦労しているようですが、
ノンリコースといっても金融機関はスポンサーの信用力を与信判断の拠り所としていたことがはっきりしました。


やはり融資の基本はコーポレートファイナンスです。

私は中小企業融資しか知りませんが、一番注意してたのはメインバンクの動きです。


融資残高が落ちてないか気にしてました。


メインの支援がなければ、黒字でも｢勘定合って銭足らず｣であの世行きです。

新興不動産会社は、急激な業容の拡大に調達先を拡げて対応し、調達先分散で調達リスクが低減できてると思われたかもしれませんが、
逆に逃げ足の速い調達先しかなかったというのが現実でした。


メインバンクを持ち、メインバンクを裏切らないことが肝要です。



ちなみに、融資の極意は
お金のいらない所に融資をし、お金の要る所には融資をしないことです。


お金の要る所に融資をすると、新銀行東京の様になってしまいます。


金融機関の思考回路を十分理解して資金調達を実践しましょう。

大規模画地の比準

実務習修修了後、評価書書くことないですが、拝見する機会がままあります。


収益マンションの土地の比準を周辺の戸建住宅地の事例を使って規模修正するパターンをよく見かけます。

格差率は数値のみで根拠の説明なし。


国土交通省の取引価格情報見たら使えそうな類似規模の事例ありそうなんですがねぇ。


これがあたりまえなんでしょうか？


よく見かけますからねぇ。

実務習修での話とギャップを感じます。