ババ掴み

今日は、十三にある風俗ビルの隣接地の調査です。駅近なので今電車内で書いています。



昨日調査に行った北区のワンルームマンションは、当初、土地購入資金及び建物建設資金を融資したもので、マンション完成後、信託受益権化して東京の業者に売ったものを、今回地場の投資家が購入することになったものです。


銀行としては、東京の業者にババを掴んでもらい、優良な融資が取り組めるいい案件となりました。


これまで東京の資本に躍らされ、関西の業者がババを掴むパターンが多かったですが、こういういい話しは大歓迎ですね。


東京の業者さん、がんばってババ掴んでください。

表面利回り

元来筆不精なので、もうめんどくさくなってきました。


今日は、収益物件の購入案件で北区のとあるワンルームマンションを見てきました。


総額は富裕層の個人投資家などが市場参加者となる5億までの物件で、築3年、表面利回り10%程度です。


業者ヒアリングで、築浅でも表面利回り10%程度は必要と聞いていたので、購入金額妥当として査定しました。



十三から徒歩圏の築浅物件で、売り出しの総額が10億超のケースは、10億以下で表面利回り12%程度での取引だったとのこと。



私の目線では、築浅で9%程度なんですが。


なかなか厳しいですねぇ。

収益還元法

最近では、担保不動産の査定においても収益還元法を適用する機会が増えました。


これまでは、積算一本で査定し、収益物件は表面利回りの検証で市場性の検証をやってました。


金融検査マニュアルで、収益物件の評価は収益還元法の適用が望ましいとされたことから、積算での評価額が大きいものについて、収益還元法も適用し、積算価格と調整して査定額を決定しています。


収益還元法は、直接還元法でやってますが、還元利回りの査定が厄介です。


手法の適用においては、NOIベースで純収益、還元利回りの査定をやってます。

ここで厄介なのは、修繕費の査定です。


修繕費と資本的支出の区分の問題と絡むのですが、適正な修繕費の査定とそれに対応したNOI利回りの査定が上手くいきません。


客観性を持たせるのが難しい。


修繕費と資本的支出の区分について精度を上げられない現状を考慮すれば、これらを区分せず、修繕費を除いたNOI純収益及びNCF純収益で修繕費と資本的支出を査定するキャッシュフローとする方が、純収益と利回りの関係がより整合性のあるもになると思います。


鑑定評価基準を変えてもらえないでしょうかねぇ。