本日も私のブログにご訪問・ご閲覧ありがとうございます。
本日の成績
■本日の日経平均
39,565.80
前日比：-366.18
■前営業日との有価証券資産推移
資産推移：+262,506円
■本日までの資産推移のグラフ
金額は伏せておりますので、ご了承ください。
本日の考察
きょうも日経平均は下落しました。
私の資産は大幅増加していますが、
この差はなんでしょうね。
銀行や住宅ローン事業を手かげている企業など、
金融関連の銘柄を保有していることもあり、
資産増に大きく寄与していました。
今月はまだまだマイナスなので、今週で取り戻してほしいですね。
住宅ローン一部繰上げ返済完了！
住宅ローンの繰上げ返済について、
なんどか記事にしたことがございます。
これは取り上げた記事の一つですが、
「住宅ローンの繰上げ返済はするな！！」
という記事を元に、考察していました。
私はこの時もそうですが、
老後、労働所得がなくなってそれ以外の所得で生活をすることになった場合、
果たして住宅ローンの返済なんてできるのか？？
ということを常に思っていまして、
何度もシミュレーションした結果、
私は、労働所得を失ったら住宅ローンは返済できない
でした。
住宅ローンの借り換えをして、金利を下げるというは
効果はありますが、政策金利上昇に連動して住宅ローンの金利も上がりますので、
抜本的な解決にはならないと思っています。
現に去年7月以降、政策金利は2回上がりました。
おそらく次のタイミングである2025年4月には、
住宅ローンの変動金利見直しが入ってもおかしくないです。
変動金利が変わるたびに住宅ローン借り換えする？
事務手数料かかりますので、余計にコストがかかります。
じゃあ固定金利にする？
これも一つの手法ですが、やっぱり固定金利はそれなりに高い...
となると、私の場合は
老後住宅ローン返済しないように、繰上げ返済をする
という結果になりました。
これは、住宅ローンを契約した10年前から
結局何十回シミュレーションしても変わらない結果でした。
そして、10年間の住宅ローン控除が終わり最初の年である2025年1月、
ある程度の金額を繰上げ返済しました。
これで元本は半分まで減りました。
今回繰上げ返済したことによる効果ですが、
230万円の利子支払を削ることに成功しました！！
あくまで一旦は、ですけどね。
また金利が上がれば、支払う利子も増えますので、
負担も大きくなります。
支払う利子ですが、
繰上げ返済する前は、毎月65円ずつ利子が減り、
65円分元本返済が増えていましたが、
繰上げ返済後は、毎月75円ずつ利子が減り、
75円分元本返済が増えることになりました。
これにより、早く多めに元本返済し、
将来支払う利子を少しでも減らすことが達成できました。
とはいえ、これでも定年退職する時点では
まだまだ住宅ローン返済は続けることになります。
1年半くらい残る感じなので、61歳7ヶ月くらいまでは
住宅ローンが残った状態です。
もう一息、ですね。
子供が大きくなるにつれ教育費もかかってきます。
その分の現金は当然確保済み。
ちゃんと余裕資金内で繰り上げ返済していますので、
無理のない繰り上げ返済であることは申しておきます。
あと申しておきますが、
住宅ローンの金利が1%程度の場合、
それが0.25%上がったとしても、結構低金利だと思います。
金利が上がったとしても、自身の金融資産と照らし合わせて
現実的な回答を出した方がよいでしょう。
住宅ローンの金利が2%になって、
借り換えすると1%ほど下がって、
ローン残高が1,000万円以上の場合は、
借り換えするでしょうねぇ。
私の場合は、金利2%になった時には、
ローン残高がかなり減っていますので、
結局検討の余地はないですが...
最後まで読んでくださりありがとうございました。