私が多く本を読むきっかけとなった記事はこちら
まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
著者名 石原 博光さん
こちらは図書館で借りたんですが、図書館で借りたのは[新版]でした。
2021年に[最新版]というのが出ているそうですので、そちらを読んでみるのがよいかと思います。
というのは[新版]では、融資先の銀行に「スルガ銀行」をお奨めしているからです。
不動産投資をやられている方はご存知かと思いますが、「かぼちゃの馬車」事件のせいでスルガ銀行はまず最初に敬遠してしまう案件でしょうからねぇ。
とはいえ、スルガ銀行も改善されてきているかと思いますので、現時点での融資状況や会社の体質改善は期待できるところだと思います。
この著書のかたの体験談を元に、不動産投資を説明されていますが、中古アパート経営を中心に説明していただいています。
中古アパートを安く購入→リフォームする
ということで、新築アパートよりも安い費用で、入居者目線で不動産運用をすると言ったところでしょうか。
やはり「利回り」中心（最優先ではない）で、物件を購入して、入居しやすいようにリフォームすると言ったところを書いています。
自己資金300万円という設定も、納得です。
私の場合はフルローンで新築アパートを購入していますので、著者とは真逆ではありますが、自己資金がある程度使えるのであれば、不動産投資ローンの負担は下げておきたいところです。
私がこういう本を読んで学びたいのが、「築古アパートを購入した時に、投資効果が高いとされているのは、どういう理由なのか？」なんですが、やっぱりこの本でも私は理解できませんでした。
築古アパートを購入しても、経費として計上できる「減価償却費」は、そこまで大きく計上できません。
リフォーム代は経費として計上できるし、高額なので何年かに渡って計上することが可能ですが、それらがなくなると、一気に確定申告で計上する収入が大きくなってしまう（経費が小さくなる）ので、税金負担が大きくなります。
これ、何を言っているかというと、
不動産投資ローンが残っている場合
月額家賃収入：30万円
ローン返済：25万円（内、利息が10万円）
月額の手取り純利益：30万円-25万円=5万円
確定申告で申告する利益：30万円-10万円=20万円
なので、確定申告ではローン返済の利息分しか費用計上できないので、手取りの収益と確定申告での収益に差が出てきます。
減価償却費が残っていると、確定申告で申告する利益から引くことができるので、手取りの純利益との差が縮まりますが、減価償却費が無くなると、費用計上が減りますので、「築古アパートの購入」のメリットがまだ探れていません。
複数物件を持つことで、こういう問題点は解消されるんですが、金額が大きいですからねぇ。
「じゃあ、試しにやってみよう！」
はなかなかやりづらいw
まだまだ、不動産投資について学ぶことが多いです...