こんばんは。
今日はいろいろとあった日です。
坊ちゃんの誕生日
であり、「
ボクシングの日」。良い１日となりました。
期待の多い中、結果を出せる精神力、凄いです。。。
それと「平常心」。
いついかなる時も冷静に判断できるようになりたいものです。
今日の過去問は、平成１８年度問３３の問題を○×式でやりたいと思います。
Ａはその所有する建物をＢに賃貸し、ＢはＡの承諾を得てその建物をＣに転貸している。
この状況の下で、Ａ・Ｂ間の賃貸借契約が終了したので、ＡはＣに建物の明渡しを求めたいと考えている。
Ａ・Ｃ間の法律関係に関する記述について、正誤判定をしてみましょう。
それでは、早速。
問題
Ａからの正当事由を伴う解約申し入れによりＡ・Ｂ間の賃貸借契約が終了した場合には、ＡはＣにその旨を通知しなければ、それをＣに対抗することができない。
正解は？
○
今日の１問目です。
最初に基本を確認しておきます。
Ａさん（賃貸人・Ｂさんの転貸承諾） ↔ Ｂさん（賃借人・転貸人） → Ｃさん（転借人）
こんな状況下で、ＡさんとＢさんの間の賃貸借契約が終了したので、Ａさんは、Ｃさんに建物の明渡しを求めたいと考えている訳です。
この問題の「賃貸借契約の終了」は、Ａさんからの「正当事由を伴う解約申し入れ」です。
問題では、「Ａさんは、Ｃさんにその旨を通知しなければ、それをＣさんに対抗することができない。」と言っています。
対抗＝私法上、当事者間で効力の生じた法律関係を他の人に対して主張すること。
どうですか
ってのがこの問題ですね。
実際どうでしょうか
もし、Ａさんが、Ｃさんにその旨を通知しなくてもよい場合、Ｃさんは、突然、契約打ち切り（猶予期間はありますけど。。。）で住むところがなくなる訳ですよね。
まぁ、実際にはＢさんからＣさんに話はいくとは思いますが、ＡさんがＣさんに「対抗する」ためには ってところです。
この状況だと保護されるべきはＣさんですよね。
とすれば、Ａさんが「対抗」するには、「通知」は必要ですよね。
| 借地借家法
（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護） 第三十四条 建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。 ２ 建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
|
突然、借地借家法が出てきてビックリ
って方もいる かも知れませんね。
借地借家法は民法の特別法です。
民法に規定のないものを事細かに規定しています。
実際、民法にある転貸の規定は見たところ、次の２つだけです。
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
（転貸の効果）
第六百十三条 賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
２ 前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
ご覧のように、借地借家法にある「建物賃貸借終了の場合における転借人の保護」に関してはありません。
ですから、「賃貸借」の問題がでたら、「借地借家法」も意識しなければなりません。
ただ、過去問でも結構出ていますからね、「法律名」を意識しなくても解けるっちゃ解けると思いますけどね。（笑）
ってことで、この問題は○です。
問題
Ｂが賃借権を放棄した場合には、ＡはそれをＣに対抗することができない。
正解は？
○
この問題は、「賃借権の放棄」についてです。
Ｂさんが賃借権を放棄するとどんなことが起こるでしょうか
Ｂさんの賃借権は「消滅」してしまいますよね。
その結果、転借人のＣさんが建物を利用できなくなってしまいます。
これは、Ｃさんの転貸借は、ＡさんとＢさんの賃貸借が基本だからってことですよね。
つまり、賃貸借と転貸借の関係は、「賃借権」があるって前提に成立するからです。
一方で、Ｂさんが「賃借権を放棄する」ってことも自由に出来て良い訳です。
ただ、賃借権を放棄してしまうと、困る人が出る訳で、、、
んじゃ、保護すべきは「誰」ってことになりますよね。
もちろん、建物を利用できないという不利益を被ることになるＣさんってことになります。
であれば、１問目同様、Ｃさんを「保護する」ってのが公平ってことになります。
つまり、Ｂさんが、勝手に賃借権を放棄しても、転借人Ｃさんは保護されるべきなので、Ａさんは、Ｃさんに「対抗することができない」ってことになります。
問題
Ｂの債務不履行によってＡ・Ｂ間の賃貸借契約が解除された場合には、ＡはあらかじめＣに催告をしなくてもＣに対抗することができる。
正解は？
○
この問題は、「債務不履行解除」です。
Ｂさんの債務不履行によって、ＡさんとＢさんの間の「賃貸惜契約が解除」された場合についてです。
問題では、「Ａさんは、あらかじめＣさんに催告をしなくてもＣさんに対抗することができる。」と言っています。
これはどうでしょうか
今まで見てきたところでは、「解約の申し入れ」、「賃借権の放棄」、ともに保護すべきはＣさんでしたよね。
いずれもＡさんとＢさんの間の「正当な事由を伴うもの」、「正当な権利」に基づくものです。
今回は、何が違うかと言うと「正当ではない債務の不履行」ってところです。
この状況下で、保護すべきは、賃貸借の流れを汲んでるＣさんか 債務不履行にあったＡさんか あなたならどっち
基本は
ＡさんとＢさんの「賃貸借」です。
Ｃさんの「転貸借」は、基本の「賃貸借」があってのものです。
その基本関係が揺らいでいる訳です。
であれば、、、
昭和33(オ)963 建物収去土地明渡請求 昭和37年3月29日 最高裁判所第一小法廷 判決 棄却 東京高等裁判所
原判決は、所論転貸借の基本である訴外Ｄと亡Ｅとの間の賃貸借契約は、同人の賃料延滞を理由として、催告の手続を経て、昭和三〇年七月四日解除された事実を確定し、かかる場合には、賃貸人は賃借人に対して催告するをもつて足り、さらに転借人に対してその支払いの機会を与えなければならないというものではなく、また賃借人に対する催告期間がたとえ三日間であつたとしても、これをもつて直ちに不当とすべきではないとして、上告人の権利濫用、信義則違反等の抗弁を排斥した原判決は、その確定した事実関係及び事情の下において正当といわざるを得ない。
「賃貸人は賃借人に対して催告するをもつて足りる」
転借人に連絡をして、「支払いの機会を与えなければならないものではない」ってことも言っていますよね。
つまり、債務不履行を理由とする賃貸借契約の解除を、「転借人に対抗することができる」ってことです。
Ａさんは、Ｃさんに、「Ｂさん、約束守んねくて賃貸借契約解除したがら、出でってけせ。」って言えるってことです。
Ｃさんは何も悪くはないんですけどね。
どう考えるか ってことです。
Ｃさんは、Ｂさんを信用して転貸借している訳です。
つまり、Ｂさん側の人、、、債務不履行にあったＡさんよりかは、保護の必要性が低いって解釈です。
問題
Ａ・Ｂが賃貸借契約を合意解除した場合には、ＡはそれをＣに対抗することができる。
正解は？
×
この問題は、ＡさんとＢさんが「賃貸借契約を合意解除」をした場合です。
問題では、「合意解除」をした場合、「Ａさんはそれを転借人のＣさんに対抗することができる。」と言っています。
この問題の前提では、「Ａさんは、賃借人のＢさんに対して、転貸することを承諾しています。」
つまり、Ｂさんが「誰か」に貸すことを認めている訳です。
その「誰か」がＣさんだったって訳ですね。
この状況下で、Ａさん、Ｂさんの２人で「合意解除」、
つまり、
解除＝契約当事者一方の意思表示によって契約の効力を遡って消滅させ、契約が初めからなかったと同様の法律効果を生じさせること
あり得ます
既にＣさんは、転借人としてＢさんより建物を借りています。
Ａさんが対抗できてしまった場合、Ｃさん、困りますよね。
これ、1問目とは違います。
1問目は、「正当事由を伴う解約申し入れ」です。
解約＝当事者一方の意思表示によって契約関係を消滅させること。その効果は過去に遡らず、将来に向ってのみ消滅させること。
「将来に向って」だから、通知で対抗できる訳です。
６ヶ月って猶予期間もありますしね。
まぁ、判例を見てみましょう。
大判昭９．３．７（ふ、古。）
当事者ノ合意ニ依リ解約為シ得ヘキコトハ契約ノ自由ヨリシテ疑ナキ所ナルモ又ソハ自ラ一定ノ限界アリ他人ノ権利ヲ害シ信義ノ原則ニ反スルコトヲ得サルモノト信ス
略
Ｘカ其ノ所有物ヲＹニ賃貸シＹカＸノ承諾ヲ得テ之ヲＺニ転貸シタルトキハＹハ其ノ転貸借契約ノ内容ニ従ヒテ右物件ノ使用収益ヲ為ス権利ヲ有シ其ノ使用収益ハＸニ於テモ之ヲ認容セサルヘカラサル
何かが復活しそうですね。（笑）
当事者の合意に依り解約為し得べきことは契約の自由よりして疑なき所なるも又それは自ら一定の限界あり他人の権利を害し信義の原則に反することを得さるものと信ず
略
Ｘが其の所有物をＹに賃貸しＹがＸの承諾を得て之をＺに転貸したるときはＹは其の転貸借契約の内容に従いて右物件の使用収益を為す権利を有し其の使用収益はＸに於ても之を認容せさるべからざる
書いてますね。。。
転貸人のＹさんは、其の転貸借契約の内容に従いて右物件の使用収益を為す権利を有する
其の使用収益は、Ｘさんに於ても之を認容せさるべからざる
判例の結論では、合意解除することは自由、ただ、他人（転借人）の権利を害する場合には制限される場合があると言っています。
そして結論、、、
信義則に反するので、Ａさんは、合意解除したことを主張して、「Ｃさんに明渡しを求めることはできない」。
問題
Ａ・Ｂ間の賃貸借契約が期間満了によって終了した場合には、ＡはＣにその旨を通知しなくても、それをＣに対抗することができる。
正解は？
×
今日の最後の問題です。
「賃貸借契約が期間満了によって終了した場合」ですね。
問題では、「Ａさんは、Ｃさんにその旨を通知しなくても、それをＣさんに対抗することができる。」と言っています。
この問題は、どう考えますか
えっ、
なんですか
これは解説はいらないって、、、
マジっすか
いやいや、ちゃんと読んでくれてるんですね。
この内容、１問目で見てますもんね。
借地借家法
第三十四条（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）
建物の転貸借がされている場合において、
・建物の賃貸借が期間の満了によって終了
・解約の申入れによって終了
建物の賃貸人Ａさんは、建物の転借人Ｃさんにその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人Ｃさんに対抗することができない。
今日も最後までありがとうございました。
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