「家賃の値下げ」「賃料減額交渉」を学ぶ。 〜法律編〜

「家賃の値下げ」、「賃料減額交渉」の言葉を初めて耳にされた方に、本日は法律の側面からお話ししてみたいと思います。簡単にまとめておりますので、以下をご覧ください。



１）賃料改定とは賃料改定とは、

既に締結されている賃貸借契約等について、現行のデータ賃料を元に改めて定めることです。地代については借地借家法第11条1項に、賃料については同第32条1項に規定があります。つまり、適正な賃料を求める事は、法律の上でも正当な行為とされています。


２）賃料の増額、または減額の請求ができるタイミングについて

借地借家法第11条1項には地代等、同第32条1項には「賃料の増減額請求」ができるケースについて記載されています。

地代等、賃料いずれの場合も租税等の増減により土地（及び建物）価格が変動した場合、経済情勢が変動した場合、周辺の類似物件の地代等又は賃料と比較して不相当となった場合には増減額請求をできることが定められています。


契約更新時期でないと、賃料減額交渉ができないと考えておられる方が多いのですが、更新時期でなくても行えるというのがポイントです。


※賃貸借契約に一定期間賃料の増額請求ができない旨定めた特約がある場合は、当該期間中は増額請求できません。
（借地借家法第11条第1項但書、同第32条第1項但書）


また賃貸借契約が定期建物賃貸借で借賃の改定に特約がある場合は、賃料の増減額請求ができませんので注意しましょう。
（借地借家法第38条第7項）


本日は大変専門的なお話をしましたが、具体的な情報も紹介してまいりますので愉しみにしていてください。

不動産 オーナー企業の倒産（前編）

前回のコスト削減でもご紹介した、日銀が発表している金融経済月報の７月度実績によると、企業の倒産件数は１，０６６件という状況が続いています。


私たちの周りでもよく、あそこがまずい、もうすぐ倒産だという話しをよく耳にします。うわさなので、本当に倒産するかは分かりませんが、1社は建売の会社で、２社は開発系の総合不動産会社が近いという話しだそうです。


うわさ話はそこまでにして、「不動産会社」が倒産したとき、どんな危険が皆さんに降り掛かるのか今日はお話してみたいと思います。


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私は以前、自分の物件管理をお願いしていた地元の不動産会社が倒産したことがあります。その時は残念な事に、管理会社だった不動産会社に預けていた敷金と倒産直前に入居者から管理会社に入った賃料の２か月分が結局戻って来る事はありませんでした。


「敷金」や「賃料」は、不動産会社が倒産してしまうと、破産管財人（弁護士）が入って精算するときに「一般債権」として優先度の低い債権となってしまいます。この場合、結局ほとんど返って来ないこと多い様です。


テナントビルでは、賃料の10ヶ月といった高額な保証金をオーナーに預けていることがまだまだ一般的で、しかもオーナーが不動産会社ということも多いパターンです。


そう考えると、このビルオーナーである不動産会社が倒産してしまうと、テナントが預けた保証金が返って来ないことになってしまします。



元々保証金のうち、数か月分は償却されて戻ってこないものかもしれませんが、全額は戻ってこないという事では話が違います。 それこそ数百万から数千万、下手をすると億単位の金額が返って来ないことにもなりかねません。


また、オーナーが不動産会社といった場合だけでなく、オーナーの法人（企業）が倒産すれば、同じ出来事が起こるでしょう。



もし皆さんがテナント側の立場ならば、一度オーナーことをきちんと調べてみてはいかがでしょうか。


意外にオーナーの事を知らないテナント様をよく見かけます。



保証金が戻らなくなってからでは遅いのではないでしょうか。

コスト削減を本気で始めるときにする事。

日銀が発表している金融経済月報から、わが国の景気は、海外経済の改善を起点として、緩やかに回復しつつあるとしているが、雇用・所得環境は引き続き厳しい状況にあります。

アメリカ経済の雲行きによって急激円高が進む中、依然として企業によっては苦戦を強いられている状況です。

先行きの不透明な中で、企業は新たな戦略に打ち出しにくい状況ですがコスト削減については、いかなる状況下においても絶えず進めていかなければなりません。

コスト削減を本気で進めていく中小企業の方も、今一度対策を強めていきましょう。

1. スペースの削減について

オフィスや倉庫など、そのスペースを削減する事で大幅なコスト削減が行えます。
例えば、拠点を統合する事。

これによって重複していた部分の賃料の削減が実現します。
具体的には、書類関連のファイリング方法を見直す事。

重複した文書保管のルール化・整理・廃棄・外部保管により、
キャビネットスペースを大きく削減できます。
電子化を進め、徹底したペーパーレスを進めることも非常に効果的です。

また、会議室が複数ある場合、ミーティングの稼働率調査し、室規模、室数の見直しを行い、1フロアへの集約化で室数削減する事ができます。


2. 購買コストの削減について

消耗品や調達備品の見直しを進めましょう。
商品、取引業者の絞り込みを行い、一括購入、共同購入や大量発注による購買コストの削減を進めてみましょう。


3. 経費の削減について

定型業務や間接業務を徹底的にIT化することで人件費を削減します。
アウトソースも積極的に活用してみましょう。


オフィスのレイアウト変更によって経費削減も可能です。OA機器をフロアに集約させる、無線LANを活用する、非固定電話を導入など。
OA機器（プリンター／コピー／FAX／スキャナー　等を共有化＋複合化で、購入・リース・メンテ・ランニングコストを削減する事ができます。

遠方に支社、営業所がある場合は、TV会議システム導入による出張費、移動時間のムダを削減します。
またIP電話の導入で通信コスト減、固定電話の廃止による変更作業コストの削減も大幅なコストダウンにつながります。

各種メンテナンス関連の見直しも効果的です。
定期的な設備工事・清掃項目の見直しや、より低価格な業者検討する事も良いでしょう。


4. エネルギーコストの削減について

エネルギー消費量が突出している場合は、ここも大きな削減対象です。移転も考慮して、コージェネレーションや地域冷暖房、氷蓄熱システム、屋上緑化など対応可能なビルも調べるのも一つです。

また電力会社の見直し、自家発電、雨水利用など、新技術の検討。またこれらの既設ビルへの移転も含めてコスト比較してみてください。


最後に

オフィスの固定費でもっとも大きなものは、やはり賃料です。
2009年以降、大幅に平均賃料は下がり続けています。
きっと御社のコスト削減に大きな成果をもたらしてくれます。

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株式会社賃料適正化サービス
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